ザ・パークハウス広尾

[あ]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-hiroo/

ザ・パークハウス 広尾
所在地　 東京都渋谷区広尾５丁目3番1（地番）
交通 　　 東京メトロ日比谷線「広尾」駅(2番出口)徒歩4分
総戸数 22戸（募集対象外住戸3戸含む）
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 43.96m2～122.51m2（戸別宅配ボックス面積0.35m2～0.83m2を含む）
販売予定 2022年10月中旬予定
完成日または予定日　2023年11月中旬予定
入居(予定)日 2024年1月中旬予定
構造／規模 鉄筋コンクリート造地上6階建地下1階建
管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(通勤管理)
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 木内建設株式会社東京本店

【物件概要を追記しました。2022.8.3　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

間取りや立地などいいと思う。
高いのかなー？

[6: 匿名さん]

古いマンション無くなって綺麗になるね。
高いんだろうな。

[7: ご近所さん]

広尾は2、3、４丁目がいいね。いわゆる丘上立地。ここはオールモスト商店街なのと小規模、各階ゴミ出しないのが何ともはや

[8: 管理担当]

[No.2～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[9: マンション検討中さん]

相変わらず三菱地所はレベルの高い合格点を超えるレジデンスをオールウェイズ提供してくれますね。非常に楽しみです。

[10: 匿名さん]

総戸数２２戸って、かなり小規模ですね。
でも、だから戸建住戸並みにプライバシーもしっかり守られる感じがします。
両面開きエレベーターというのも、考えられています。
それゆえに価格がかなり高めになりそうですね。

[11: マンション検討中さん]

価格はどのくらいなんですかね。坪単価750-800くらいですかね？

南麻布が外苑西通り沿いでうるさいのと借地権で買う気にはなれないので、こちら検討します。

[12: ご近所さん]

建設予定地を見てきました。広尾駅と商店街至近ですごく良い立地・環境ですね。周辺物件の売出価格はイメージよりやや安い印象を受けましたが、広めの部屋は坪単価900近くはしそうな気がします。

[13: マンション検討中さん]

先日、現地に行ってきましたが、商店街のBGMが結構大きくて（そして選曲がうるさい）、窓を開けたら部屋に聞こえないかな？と少し心配になりました。
とりあえず詳細が出るのを待ちたいと思います。

[14: 匿名さん]

他位が高いのはもう少し先の日赤通りの坂上ですが、日常生活考えるとここはなかなか良い場所だと思います。
このあたりは個人の好みかな。
高そう。

[15: ご近所さん]

プレミアム住戸すごいですね。坪950万円はいきそう。。

[16: マンション検討中さん]

しかしプレミアム住戸含めて、柱抱え込みまくりの凸凹間取りはなんとかならなかったのか…

[17: ご近所さん]

PJ説明動画アップされましたね。価格イメージ参考になりました。

[18: 匿名さん]

まあ立地とデヴェでここは買いでしょ。
間取りは目をつぶってちょうだい

[19: マンション検討中さん]

先行販売の面談を知人が受けたが広い部屋しか紹介できない、その部屋は3億台、70平米前後だと1億後半らしいよ。
ミニスカの子とおっさんが2人がかりだったらしい

[20: 通りがかりさん]

プレミアム住戸凄いですね！

[21: 通りがかりさん]

>>19 マンション検討中さん

そんなところだろうね。
今の相場だと違和感は無いけどこの辺も高くなったな。

[22: マンション検討中さん]

ブランド住所はいいけど買い物難民にならないか心配。
日常使いの大型スーパーが近隣にないのはやっぱり不便だよね。

[23: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん

はあ？

都内でも秀逸なスーパーのひとつである明治屋広尾店が徒歩2分なんだが、、、

[24: マンション検討中さん]

広尾の上空は飛行機うるさくないですか？

[25: マンション検討中さん]

>>23 マンション検討中さん
マンションには惜しみなく金を使うけど、食料品は安いもので十分と考えるタイプなんで明治屋とか頭の中になかった。

[26: マンション掲示板さん]

>>25 マンション検討中さん

それは失礼しました。
嗜好品は各人の自由ですので、、

当方は明治屋や広尾の雰囲気が好きなので、現在前向きに検討しています。
三田ガーデンヒルズやワールドタワーも一応検討してますが、広尾暮らしが当方の肌には合うようです。

[27: マンション検討中さん]

>>26 マンション掲示板さん
自分も検討中だけど、買い物以外に日照も気になってる。
西側に８階建くらいの古いマンションがあるのが邪魔だと思う。
南側は駐車場になりそうだし。

[28: 通りがかりさん]

>>24 マンション検討中さん
自分が現地を見に行った時は、飛行機はなかったけどヘリが結構低い高度を何度も通過して、結構な重低音が響いてた。
数分おきに3機くらい飛んでました。

[29: 匿名さん]

世界的に不動産価格下落しそうなのでちょいと様子見しようかなと悩んでます。中国発のショックもありそうだし。。うーむ。

[30: 匿名さん]

個人的には明治屋よりナショナル率が高いね。向かいに安い八百屋もあるし。
少し歩けばガーデンプレイスのライフもあるよ。

[31: 匿名さん]

スーパー、調べました。

・miniピアゴ 広尾5丁目店
・ナチュラルマート
・ナショナル麻布スーパーマーケット
・ザ・ガーデン 自由が丘恵比寿店

明治屋以外にはこんな感じ？

庶民的なスーパーを使いたいなら、23区でも違う場所の方がいいかもしれません。あとコンビニ使うとか・・・

[32: 名無しさん]

>>31 匿名さん
最近、近くにまいばすけっとも出来ましたね。

[33: 匿名さん]

明治屋は高級志向のスーパーで外国のお客様が多いからか、様々な外国の商品を販売しているのが、
印象的でした。成城石井とはまた違った高級志向があって、こだわりが強い方には
いいスーパーですね。
庶民的なスーパーではないので、富裕層向けになっているということで、芸能人の方も来店されているのを見たことがあります。

[34: マンション掲示板さん]

>>29 匿名さん
長い目で見たら結局物価は上昇し続けるんだから短期売却考えてなければ気にしなくてもいいんじゃないかと

[35: マンション掲示板さん]

現地を見に行って来ました。
広尾駅から現地まではごくありふれた街並みで、広尾らしさは全く感じられませんでした。
周辺は一方通行路であり時間帯によっては歩行者専用なので、自家用車を使うのは不便だと思います。
現地は路地を中に入った暗い所にありましたが、東京23区内なので日照不足は仕方ないです。
現地を見て大変残念だったのは、西側のマンションの東側の壁から換気ダクトが多数出ていたことです。
新しいマンションは西側の建物とほぼ密着した形で建てられることと思われますので、隣のマンションから発せられる臭いの問題は避けられそうにありません。
特に、換気ダクトは下を向いているので、1～2階の西側は臭いが充満しやすくなるのではないかと危惧します。
個人的には、臭いは大変苦手なので、今回は見送ることにしました。
臭いが気にならないなら、交通利便性だけはかなり高いので、おすすめできる物件だと思います。

[36: マンション検討中さん]

広尾住民ですが、明治屋を日常的に利用してるのは一部の人なんじゃないかな。高すぎ！

外国人客はあまり見ません。彼らはナショナル麻布に行ってるのかと。あちらの方が安いですし。食材もバラエティーに富んでます

私は週末にガーデンプレイスのライフや、白金高輪のサミットにまとめ買いします。

[37: 通りがかりさん]

うち近所だけど生協愛用者で、車でライフ東もすぐすぐ～う

[38: eマンションさん]

>>22 さん

うち近所だけど生協愛用者で、車でライフ東もすぐすぐ～う

[39: マンション掲示板さん]

>>25 マンション検討中さん

[40: 検討板ユーザーさん]

>>13 マンション検討中さん
近くに住んでいますがあのダサいBGMは週末の数時間で普段はないですよ

[41: マンション掲示板さん]

>>13 さん

>>13 マンション検討中さん
近くに住んでいますがあのダサいBGMは週末の数時間で普段はないですよ

[42: 評判気になるさん]

実際日赤隣に住んでた知人がいましたが、広尾駅まで歩くのが辛そうでした　その点ここは駅近で夜は静かですよ

[43: eマンションさん]

ここ、坪どのくらいですかね

[44: 名無しさん]

>>28 通りがかりさん
近所者です　　あのヘリは近くの都立広尾病院の屋上にあるER病院のドクターヘリです。ああまた病人を運んであげてるんだって思えば腹もたちません。　今はそんな聞こえないですよ　　たまたまだったのでは。
大事故が起きるとドクターヘリ活躍、ってところです。

[45: 匿名さん]

六本木の米軍もあるからヘリの音はよくあることです。
慣れればそんなに気になりませんが、それすら耐えられないなら都心は避けて目黒、世田谷辺りにした方がいいですよ。
夕方は飛行機も飛びますし。

[46: マンション検討中さん]

事前案内会の案内が来ましたね。思ったより、動きが早いですね

[47: 検討板ユーザーさん]

建物の形状が複雑だからか設計者のセンスがないのかわからないけど、間取りが酷すぎるよ。
部屋の中は凸凹だらけになっていて、L字型の洋室になってたり、ベッドさえ置けなさそうな洋室もある。
大画面テレビの置き場所さえ満足に決められない。
一から設計して出直した方がいいのではないかと思う。

[48: 匿名さん]

最近の地所ってこんなもんじゃない？
高級物件でも乾式壁クネクネさせ過ぎてて一見すごいのが多い。

[49: 検討板ユーザーさん]

人手が足りない中で日程を急かされたのか、見切り発車って感じの間取りだね。
ここは投資目的よりも居住目的の購入が多いだろうから、当たり前のことだけど、居住する人の視点で設計を考えなきゃダメだ。

[50: ご近所さん]

想定賃料と管理費アップされましたね。利回り悪そうで投資には向かない気がしますが…

[51: マンション検討中さん]

TMショーンとやらに言及してほしくないですよね。
物件の品格が下がるので。
港区アカウントなのにこの子が湾岸に言及するたびに悍ましい気分になります。

[52: 通りがかりさん]

機械式駐車場ってどこにあるのでしょう？玄関左から入庫するようですけど、マンション建物の内部ですか？
最近、空き駐車場が問題になってるマンションが多い中、15台／22戸もいるのでしょうか？小規模マンションなので、機械式駐車場の維持管理費用の負担が気になりますね。

[53: マンション検討中さん]

VRを拝見しましたが、各部屋の間取りもあまり余裕なく、天井の張りが、とても気になりました。

[54: マンション掲示板さん]

>>53 マンション検討中さん

天井の張りって、もしかしてギロチンマンションのこと？最悪
70平米で1億円後半もするんでしょ

[55: 匿名さん]

ゲロチンマンションなのは、三菱地所のマンションでは通常考えられませんが、最初の段階で設計がよくないかもしれません。分譲価格が割安なら売れるかもしれませんが。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/147758#:~:text=%E9%80%9A%E5%B8%B...,%E3%81%AB%E5%87%BA%E3%81%A3%E5%BC%B5%E3%82%8B%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%8C%E5%A4%9A%E3%81%84%E3%80%82

[56: 口コミ知りたいさん]

>>50 ご近所さん

都心低層物件は投資用向きではないですね、富裕層の実需向けかと、、、

[57: マンション検討中さん]

案内会の予約が全くとれないのですがどなたか行かれた方いらっしゃらないでしょうか？
この予約取れないと申し込みも出来ないのでしょうか。

[58: ご近所さん]

この週末に案内会行ってきました。広めのお部屋希望で価格は思ったより控えめに感じましたが、ここでも言われているとおり、間取りに難があります…。立地環境は申し分ないので、なぜこうなったのか本当勿体ないです。

[59: マンション検討中さん]

駅からの距離と商店街至近と機械式駐車場の多さで興味を持ったが、眺望的には西側と南側が絶望的。トレードオフにしても厳しい。

加えて、間取りがみなさんご指摘の通りに最悪。酷いね。家具が置けない。プレミアムも厳しい。地権者住戸で美味しいところを全部押さえちゃっているから、最初から多くを期待するのが間違いなのだけれど。

使える面積が表示よりもかなり狭いのだから、もっと坪単価が安くないと駄目なんじゃない？

[60: ご近所さん]

不動産は立地と考えれば間取りなんて別にって思うけど、高いわ。
財閥の広尾の所有権新築マンションとなると希少なので強気ですね。

[61: ご近所さん]

>>59 マンション検討中さん
眺望が少しある東側の部屋には中央に巨大なギロチンがあって室内ドアの高さより１０ｃｍくらい低い所まで張り出してるのには驚きました。
室内ドアの標準高さは１８０ｃｍですからギロチン部分は１７０ｃｍくらいしか高さがないことになります。
また、東側の部屋の主寝室の壁の向こう側に隣戸のトイレがあるのもあきれましたね。
さすがに用を足してる時の音は聞こえないと思いますが、寝てる時に隣戸や上階から流れる水の音と扉をバタンと閉める音は聞こえるでしょうね。
普通はトイレは隣戸と接しないように配慮するものです。

[62: 名無しさん]

>>58 ご近所さん
どんな値付けでしたか？

[63: ご近所さん]

>>62
PJ説明動画に価格出てますよ

[64: eマンションさん]

いよいよリセッション突入本格化のタイミングで、ギロチン極小マンションに坪1000近くは流石にキツいんとちゃうか？

[65: 口コミ知りたいさん]

間取りを見ず現地にも行かずに買う人が一定数いるらしいから鳴くまで待てば売れるんじゃないかな

[66: 口コミ知りたいさん]

>>63 ご近所さん
だる

[67: マンション検討中さん]

企業としてはリセッションに入る前に、早く売り捌きたいですよね。そもそも個数が少ないので、販売スケジュールが早いのもあると思いますが。
実需向けだとするとファミリー層がターゲットなんですかね？？値段を考慮すると客層が限られますよね。

[68: 名無しさん]

>>67 マンション検討中さん

ファミリー層向けではなく投資専用だと思います。天井の張りがひどい部屋やL字型の部屋、細長いI 字型の部屋など、使いにくい部屋が多いからです。眺望がある部屋が少ない上、南側と北側の高低差がかなりあるため、半地下のような部屋もあることから、早期完売はかなり難しいでしょうね。

[69: 購入経験者さん]

>>68 名無しさん
管理費等を考慮すると、利回りがかなり低いですよね。。完売できるのか。。。

[70: 匿名さん]

ファミリー層ではなく投資用の物件なんですね。
たしかに駅から近いというのもありますし、
間取りの形を見た感じですと、家族で住むようよりは投資用という感じですかね。

[71: 購入経験者さん]

使いづらい部屋が多く、坪単価がかなり高いですが、どの部屋が人気はどうなんでしょうか？

[72: 通りがかりさん]

>>69 購入経験者さん
利回りは、もはや2%前半ですね。この物件に限らずですが、港区一等地の新築は2%前半、質の良い中で2%後半になってきました。

[73: 匿名さん]

戸別宅配ボックスシステムってすごいですね。
通常だとエントランス前に宅配ボックスを配置しているのが一般的かと思いますが、
これだと部屋前まで持ってきてくれるんですね。

[74: 匿名さん]

戸別宅配ボックス、いまや新味無いですね

[75: マンション検討中さん]

セキュリティの絡みがあるから大手の宅配業者しか使えないんだよね。
アマゾンは対応不可

[76: マンション掲示板さん]

>>75 マンション検討中さん
しかも大手業者も面倒なのか１階の宅配ボックスに入れるので、戸別ボックスは全く使われずに意味無し。

[77: 匿名さん]

宅配ボックスが戸別にあって、部屋の近くで受け取れるみたいですが、
ちょっとセキュリティ面で気になってしまいました。
便利は便利ですが、宅配ボックスは一階に配置されている方が良い気もします。

[78: マンション検討中さん]

このマンションの勝ち部屋は、
確実に85Aと115Ar
ここだけ

[79: 評判気になるさん]

>>78 マンション検討中さん
方向は何向きですか？

[80: マンション検討中さん]

115Ar
抽選倍率10近いと聞いた

[81: 名無しさん]

完売か。
この立地で所有権だし、そりゃ売れるか。

[82: マンション検討中さん]

港区好立地は坪950くらいだとリーズナブルなんですね。

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
広尾は渋谷区ですよ。すぐ隣の麻布からは港区