アルビオアルファあがたの森公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アルビオアルファあがたの森公園についての情報を希望しています。
全77邸南向きのレジデンスです。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/agatanomori/

所在地：長野県松本市県3丁目2102-4、2102-21（地番）
交通：JR篠ノ井線「松本」駅 徒歩24分
松本市コミュニティバス「松商学園口」バス停 徒歩3分
松本周遊バス「あがたの森公園」バス停 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK、4LDK+2WR
面積：63.85㎡～90.07㎡
売主：ミサワホーム甲信株式会社、穴吹興産株式会社
施工会社：松本土建株式会社
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 買い替え検討中さん]

まじでここはどうなん？

[2: 通りがかりさん]

定期借地権のマンション長野にあまりなく今後の資産価値や中古販売はどうなんだろう。
買うか迷ってます。

[3: こあら]

今週(2022/10/14)、価格公表のようですよ。
私も通りがかりさんと同じ疑問。

[4: マンション検討中さん]

もうすぐ価格が出るんですね。県は土地が高いと思いますが、定期借地権という事で結構安くなるんですかね。

[5: マンション検討中さん]

価格出ましたね。
販売戸数 77戸
販売価格 2,880万円(5戸)～4,980万円(1戸)
最多販売価格帯 3,600万円台(23戸)
住居間取り 2LDK、3LDK、4LDK

立地的に価格はリーズナブルですが、やはり月々土地代と解体費積立があるのがネックですね。

[6: マンション検討中さん]

定借で地代、解体準備金を考えると高い気がするけど…。固定資産税も土地分なんて大したことないし。ただここの環境が良くて、というならアリはあり。でもその場合、資産価値は基本ないと言う前提かな。

[7: マンション検討中さん]

この価格ならもう少しでもグレードの高いマンションにしてほしかった。
好立地に合わせて希少性もある物件になったのに。
定借なので維持費も高いですし、少し高いかなと言うのが今の感想です。

[8: こあら]

モデルルーム見てきました。その後、現地にも行きました。駅からちょっと離れますが周りの環境は良いですね。地代、解体積立て等、ランニングコストは、若干高いかと思いました。駐車場も１台分、管理費に含まれますが、個人のストックルームがないので、冬用タイヤ等は個別に保管場所を探さないといけないようです。

[9: 坪単価比較中さん]

検討中です。最上階角部屋はもうすべて成約済みだとモデルルームの方に伺いました。その他の階にするか迷いどころです。

[10: 買い替え検討中さん]

>>9 坪単価比較中さん
紛らわしい書き方ですね。

[11: 契約者の一人]

このマンションの施工会社の松本土建株式会社の過去の施工例を見ました。
設立は昭和19年で古く、あがたの森の旧松本高校や松本市民芸術館などを手掛けていて特に治水の土木工事、公共施設が多く、土木、コンクリート工事系に強いのかなという印象でした。完成が楽しみです。

[12: 検討中]

最近建設されたマンションは管理さえちゃんとやっていけば余裕で60年くらい持ちそうだから解体しなきゃいけないのはもったいないな

[13: 契約者の一人]

>>12 検討中さん
契約の際の重要事項説明では、今後、定借の契約が変更（土地の買取等）が生じた場合、解体準備金の返還がありうる旨説明を受けました。信州大とミサワホームとの契約ですが、10年、20年先に状況がどうなるかは不明ですが、私の予想では、土地の買取りが可能な状況になれば、解体準備金の積み立ては土地の代金の一部に充てられ、残金を区分所有の割合で負担するのではと思っています。

[14: 検討中]

>>13 契約者の一人さん
信州大の土地なんですね。なぜ今から土地が買い取れなかったのか謎ですが、今後買い取れるようになるとすれば住環境も良いですし価値が上がりそうですね。

[16: 管理担当]

[NO.15と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[17: マンション検討中さん]

>>13 契約者の一人さん
契約された方の情報は貴重です。ありがとうございます
定借契約の変更が生じる可能性も排除していないという理解でよろしいでしょうか？
貴重な情報提供ありがとうございました。

[18: 契約者の一人]

>>17 マンション検討中さん
将来起こりうるあらゆる事態を想定して重要事項説明書は作成されているようです。信州大は、現時点では土地を手放すつもりはなく、地代収入は、大学の試験研究に充てるそうです。居住者はミサワホームから土地を借りている転貸借契約となります。ミサワは信州大に地代を払うわけですが、マージンはないとの説明でした。

[19: マンション検討中さん]

毎月地代を払って何十年後かに売ってくれることになったら安く売ってくれるのでしょうか？
相場と変わらない価格であれば毎月払っている地代の分損になってしまいますよね。

[20: 契約者の一人]

>>19 マンション検討中さん
この物件の特徴として地代と解体準備金が所有権の物件にはない、いわば無駄な費用となるわけですが、当初の物件価格がある程度安く抑えられていること、あがたの森の一角という立地条件と利益衡量して、立地良しとして購入するか、無駄な費用で割高と判断して購入を見送るかということだと思います。
そこは、個々人の判断でしょう。

[21: マンション検討中さん]

>>20 契約者の一人さん
価格がその分お得なのを忘れていました。総合的に考えなければいけませんね。