ザ・パークハウス大森タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス大森タワーについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-omori-tower/
所在地：東京都大田区大森北１丁目11番9（地番）他3筆
交通：ＪＲ京浜東北線「大森」駅(東口)　徒歩3分、
　　　京浜急行線「大森海岸」駅(駅舎)　徒歩9分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：37.44平米～76.28平米
　　　　　(戸別宅配ボックス面積0.55m2～0.62m2を含む)
バルコニー面積：11.34平米～21.40平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
販売：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社　東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（管理方式：未定）

総戸数：104戸
構造・規模：RC造・地上24階建
エレベーター：
用途地域・地区：用途地域：商業地域
　　　　　　　　防火地域：防火地域

駐車場：22台(機械式21台、身障者用1台)［月額使用料：未定］
　　　　※他にサービス車両用駐車スペース1台。
自転車置場：147台［月額使用料：未定］
ミニバイク置場：13台［月額使用料：未定］

建物竣工予定時期：2024年12月上旬（予定）
入居開始予定時期：2025年2月上旬（予定）

販売予定時期：2023年1月中旬

そのTOWERは、高く、広く、そして深く。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス大森タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57267/
ザ・パークハウス大森タワー【予定価格】駅近・免震タワーマンションが大森に【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/57354/

[465: 匿名さん]

200～300戸ぐらいが一番コスパ良いみたいですね。大きすぎてもかえって管理コストが余分に掛かって割高になる。

[466: eマンションさん]

はるぶーさんは1000戸くらいがコスパいいと言ってましたね。例えばシティタワー武蔵小杉とかはコンシェルジュや各階ゴミ置き場があっても管理費が300円/㎡ですし。

[468: マンコミュファンさん]

>>465 匿名さん
数の原理なので大規模であればあるほど、コスパいいですよ。大規模で管理費修繕積立金高いのは共有施設が豪華かタワマンで大規模修繕にコストがかかるだけです。
つまり共有施設の少ない大規模板マンが最もコスパ良いです。

[469: 通りがかりさん]

所詮タワマンは現代の団地。

[470: eマンションさん]

>>468 マンコミュファンさん
そんなことないですよ。大規模タワマンの修繕は戸あたりで見ればむしろ割高です。立地的にも嫌悪施設エリアに建っていたりするケースもあり、住環境を重視するなら大規模タワマンはむしろ避けた方が良いです。

[471: 名無しさん]

>>467 匿名さん
シティタワー武蔵小杉はJRや東横線もどちらも徒歩5分圏内と好立地ですが…確かに武蔵小杉のような新興土地ではなく昔ながらの大森は難しそうですね（ネガではないです。）

[472: 通りがかりさん]

>>470 eマンションさん
よく読んでください。高層マンション（タワマン）は修繕費かかりますが、中低層マンションはかかりません。200-300戸でもタワマンならむしろ高くなります。戸数ではなく高さです。

[473: マンション掲示板さん]

>>471 名無しさん
武蔵小杉は比較的良い立地ですね。大規模で好立地だとあとはGFTとかパークタワー勝どきとか。

[474: マンション掲示板さん]

ここはMRどこにあるんですか？

[475: 華]

まあ駅3分かかりませんが、エレベーターまち時間はどうでしょうね。
こちらのプランはみなコンパクトですね。
それに安田病院の跡地ですよね。
それが少し怖い。
修繕積立金が高く感じました。
山王生まれなんですが、相続で周りのお屋敷が、戸建てに成って考えてます。
後マンション価格下がって来ました。
山王に出来た、駅前のテンソウ神社の横の出来たばかりのマンション売りが多いですよね。

[476: マンション検討中さん]

>>475 華さん
天租神社のマンションもそうだけど山王は坂や階段がネックですね。

[477: 購入検討中さん]

>>472 通りがかりさん

今、中低層でそんなに戸数の多いマンション建たないでしょ。あれば理想だけど。
一時は企業の運動場の跡地や厚生施設の跡地や社宅、工場の跡地なんてまとまった大きな土地出たけど。
3,11のあと、東電が土地売るかも…って言われたけど売らなかった。議員宿舎や公務員宿舎が売りに出ればいいのだけど。

[478: 購入検討中さん]

>>473 マンション掲示板さん

最初の三井のマンションが建った頃、契約時の前の重要事項確認の時に地盤が弱い、って言われて親が嫌がって土壇場で購入やめたのだけど今は何処のマンションでも地盤弱いって言っていないね。三井のMRの人でさえ、小杉は弱くないですよ、って。

[479: 購入検討中さん]

>>475 華さん

価格差がってきたんですか？ここも一番最初の予定価格よりは下がりましたね。でもこれからはどうなんだろう。ほかは2期になると1期より値上がりしている。

[480: 評判気になるさん]

>>479 購入検討中さん
高値じゃ売れない＝リセールも期待できない＝見送り一択

[481: 検討板ユーザーさん]

三菱ブランド城南駅近タワマンJRでここまで売れないのはある意味すごい。企画者の社内の立場はどうなっているのか。

[482: そらまめ]

ガールズバーに囲まれた場所だから人気でないのかな？価格も大森にしては高いよな

[483: 名無しさん]

品川や蒲田と比べたら、大森に風俗店は無いですよ。

[484: 匿名さん]

規模が少ないからって、維持費高いのに各回ごみ置き場削っちゃダメだよね。
消費者はそのあたりよくみてるよ。どこも高いから厳選してる気がする。

[485: マンション評論家]

管理費を下げないと売れないと思います。各階ごみ置き場やコンシェルジュがないのに管理費が高すぎ。ぼったくりの一言。M地所コミュニティは良心を放棄しました。

[486: 検討板ユーザーさん]

>>483 名無しさん

は？検索すればわかるでしょう。大森は夜のお店多いですよ。工業地帯に近づくほど多い

[487: マンション検討中さん]

別に良心を放棄したわけじゃないでしょ。この規模のペンシルタワーで免震にしちゃった事が、管理費・修繕積立金が嵩んでる理由だと思うけど。そういう意味では企画が良くないのは事実だろうね。せめて制震かなんちゃってタワーで耐震にしとけばまだマシだったような。

[488: 検討板ユーザーさん]

>>486 検討板ユーザーさん
品川や蒲田の方がヤバいお店多いし、治安もあまり良くないよ。大森は住宅街だからね。

[489: マンション比較中さん]

>>487 マンション検討中さん
するどい指摘です。ただ、こうした説明が担当セールスからまったくないのはおかしな話。売り手は管理費・修繕積立金が妥当であるという根拠を数字で示すべきでしょう。

[490: 口コミ知りたいさん]

>>489 マンション比較中さん
同意します。高くても積算根拠が妥当であれば、納得できると思います。現状では販売会社は説明責任を果たしていません。

[491: マンション比較中さん]

今、1期４次3戸（笑・・一時期2戸に減ったと思ったらまた3戸）。絶賛先着順受付。
これまでの先着順１３戸も全く動かず。計１６戸の先着順がいつまでもHPに。

先着順捌けないから、数少ない問い合わせ希望住居を、数戸ずつ1期２次、３次、４次と出してるけど、このままだと、２期には永遠にいけないな。

企画担当の首が飛ぶだろ、当然。　久々の、おおコケ物件。

[492: 購入検討中さん]

ほんとここ売れないですね。
一番最初から気になっていて検討もしているんだけど・・・
自分の条件は第一が買い物が便利なこと、駅から10分以内、等々
で広域で探していて今まで都心で高級住宅地だけど買い物が不便、とか窓が開かないからダメ、とかいろいろ条件クリアできなくて…今になったらそんなこと言っていられなくて（最近は戸建てでさえ窓少ない、マンションなら窓なんてもう言ってられない）でここ、西友とイオンが近くて（20年以上前は天祖神社の階段と坂で断念しているが）候補のうちの一つで決めきれなくて・・・
そのうちに他の検討物件はドンドン売れていく。

長い間検討できるのはいいのだけど何故こんなに人気がないのか本当に気になる。管理費は今は何処も高いし、その後も上がりづづける。
問題なのは管理費だけ？

[493: 口コミ知りたいさん]

>>488 検討板ユーザーさん

蒲田は風俗街ですが、品川にはないですよ。大森はガールズバーの数が異常に多いですね

[494: 口コミ知りたいさん]

>>492 購入検討中さん
近いのはイオンではなく、イトーヨーカドーです。西友、東急ストア、成城石井、ダイソー、セリア、キャンドウも徒歩5分以内。セブンイレブンは徒歩30秒。飲食店も多く便利です。大森駅から品川駅まで6分であるため、東海道新幹線を利用する人にはありがたい場所。羽田空港も近い。また、タワーマンションにしては、バルコニーが広いのも利点です。人気がない理由がわかりません。

[495: マンション比較中さん]

>>494 口コミ知りたいさん

理由は簡単です。高いからです。適正な価格帯であれば捌けます。

[496: 通りがかりさん]

立地や利便性はいいのですが、大井町や山王側につられたのか値段を高くしすぎましたね。ランニングコストも高いし、地縁者の年収では買えないのでしょう。

[497: 名無しさん]

>>495 マンション比較中さん
同意。
部屋によりますが1000マンから1500マンは高いですね。

[498: マンション検討中さん]

>>492 購入検討中さん
当然、もう一つのタワマンの情報待ちでしょうね。
歩いて1分位の所に三井がタワマン計画してるんだもの。

[499: マンション検討中さん]

管理費そのままでも単純に価格1割下げたら即完売すると思うけどね。

[500: 評判気になるさん]

あくまで個人的意見ですが、2割引きなら確かに即完売だと思いますが、1割引きならようやく買い手がつくぐらいではないかと思います。そのぐらい立地以外の魅力に乏しく、少なくとも現状は高すぎる物件だなと感じています。

[501: そらまめ]

単純に価格が高いし、風俗多いし、不釣り合いなんだよな

[502: マンション検討中さん]

とはいえ、三井のタワーも規模感的にも、今出てる情報的にもここよりスペックが上がる可能性は低そう＆値段も画期的に安くはならなそうだけどね。98戸中、12戸ワンルームじゃ…。流石にここの売れ行きは見てるだろうから多少安めでは出すだろうけど。

[503: マンション比較中さん]

三井のタワーがどうなるか。駅近は土地の値段が高いし、建設費も高騰しているので、私もあまり期待していません。南側の眺望はウェリスで遮られます。また、液状化リスクが高い場所に近いので気になります。

[504: マンション検討中さん]

でも三井の方は売れてないここよりも立地は良くないわけで、それで安くなかったら爆死確定だけどな

[505: マンション検討中さん]

いやいや、マーケティング力、企画力の問題でしょ
三井がここみたいな長期売れ残り物件を作ることは絶対ない。
価格勝負みたいなやっつけ仕事はせず、必ず購買層に訴求する企画をしてくるから楽しみに待ってればいいんですよ。
安値期待の人にとっては残念なことになるだろうけど、三井の顧客は他にいくらでもいる。

[506: マンション掲示板さん]

パークホーム西小山が坪600で売れてるみたいよ。
京浜東北線の方がいいよね？

[507: マンション検討中さん]

>>506 マンション掲示板さん

まさに企画ミス。
この値段で売るなら多少管理費が高くなっても各階ゴミ置き場は必須。あと、小さくてもいいから高層階にラウンジも。
そうすれば坪単価を2～30万(一部屋数百万)程度上げたところで普通に売れましたよ。少なくとも私に1戸は。

[509: マンション検討中さん]

え？窓開けてた3戸結局一つも売れなかったってこと？販売戸数が16戸になってる

[510: マンション比較中さん]

>>509 マンション検討中さん

　本当だ！　期別の販売形態も書かなくなって、よく見ないと先着順の販売だという事を分からないようにして、あたかも「16戸新規販売」みたいに見せるようにしているね。

姑息な・・・

[511: 通りがかりさん]

ここ駅から無茶苦茶近いな。
総合病院跡地なんて広い土地、もう大森駅周辺では出ないと思う。
あとはもう一つの総合病院跡地に計画中のタワーだな。それが発表になれば再び動き出すと思う。
何せ、こっちの方が駅から近い。

[512: 名無しさん]

>>511 通りがかりさん
これからできる近くのマンションの動向が気になるぐらい、このマンション自体の魅力が乏しいってことですよね…。
大森自体、お隣の大井町と違って駅周辺の再開発や交通ネットワークの発展の可能性が見通しづらい中で、共倒れにならなければいいのですが。。

[513: マンション検討中さん]

そうなんだよねー。過剰に三井に期待してる人が居るけど、100戸無い似たようなペンシルタワーにそんなに期待しても、と思ってしまう。最近の三井の普通の物件は給湯器リースのコストダウン仕様なのに。街全体を作るような規模の開発は三井が抜けてるのは事実だけど。

[514: 通りがかりさん]

大井町は高いだろうし、蒲田はアレだし。
ちょうど良いんたよね、大森って。
知名度あまり無くて乗り換え無しって所も穴場感あって好き。
ただ、大森駅は大井町や蒲田より30年近く前に開業した駅なんだよね。