ザ・パークハウス大森タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス大森タワーについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-omori-tower/
所在地：東京都大田区大森北１丁目11番9（地番）他3筆
交通：ＪＲ京浜東北線「大森」駅(東口)　徒歩3分、
　　　京浜急行線「大森海岸」駅(駅舎)　徒歩9分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：37.44平米～76.28平米
　　　　　(戸別宅配ボックス面積0.55m2～0.62m2を含む)
バルコニー面積：11.34平米～21.40平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
販売：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社　東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（管理方式：未定）

総戸数：104戸
構造・規模：RC造・地上24階建
エレベーター：
用途地域・地区：用途地域：商業地域
　　　　　　　　防火地域：防火地域

駐車場：22台(機械式21台、身障者用1台)［月額使用料：未定］
　　　　※他にサービス車両用駐車スペース1台。
自転車置場：147台［月額使用料：未定］
ミニバイク置場：13台［月額使用料：未定］

建物竣工予定時期：2024年12月上旬（予定）
入居開始予定時期：2025年2月上旬（予定）

販売予定時期：2023年1月中旬

そのTOWERは、高く、広く、そして深く。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス大森タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57267/
ザ・パークハウス大森タワー【予定価格】駅近・免震タワーマンションが大森に【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/57354/

[384: マンション検討中さん]

>>379 匿名さん

私のマンション、各階ゴミ置き場有りで管理費こちらより安いですよ。
三井の管理なのでいつも清潔でまんぞくしております。(｀・ω・´)

[385: 通りがかりさん]

管理費は最近の同レベルのペンシルタワーと比べれば普通。違うなら事例を持ってきてほしい。

[386: 通りがかりさん]

>>384 マンション検討中さん
今後上がるでしょうね。

[387: マンション掲示板さん]

>>384 マンション検討中さん
よかったですね。時期も規模も分からないので何も参考にならないです

[388: マンション検討中さん]

もう一つの病院跡地、三井不動産の方のマンションはいつごろ情報出るんでしょうかね？
確かにそちらと比較できるなら待ちたいです。

[389: マンション検討中さん]

もう一つの病院跡地、三井不動産の方のマンションはいつごろ情報出るんでしょうかね？
確かにそちらと比較できるなら待ちたいです。

[390: 匿名さん]

>>385 通りがかりさん
むしろ最近の同レベルのペンシルタワーで同じくらいの管理費のところ教えてください。もちろん、千代田区とか文京区とか都心部を持ち出さないでくださいね。
大森徒歩圏内、総戸数100-200戸の板状マンションの管理費は平米単価で150-200円くらいです。
総戸数100-200戸のタワーマンションでは、
ウェリスシティ大森タワーで管理費平米単価200円程度（各階ゴミ置き場なし）、
ザ山王タワーで240円程度（各階ゴミ置き場あり）、
パークタワー山王で300円程度（各階ゴミ置き場あり）
です。
この物件は管理費平米単価400円超えてます（各階ゴミ置き場なし）。
大森駅徒歩物件にしては明らかに高いです。
各階ゴミ置き場は管理コストが上がるから無い方がいいという意見があるのは理解できますが、それではなぜ各階ゴミ置き場が無いのに、ある物件より管理費が高いのか！？それが明らかに変だし、ちゃんと説明できていないのです。

[391: eマンションさん]

>>390 匿名さん
各階ゴミ置き場のあるタワーマンション住んでるけど、かなり臭いがあるから、正直無い方が良いです。

[392: 評判気になるさん]

厳しいですね。
https://twitter.com/tokyomc6/status/1626921112813838336?s=46&t=tAjjrAT...

[393: 通りがかりさん]

>>391 eマンションさん

こちら、半分売れなかった様ですので買ってあげてくださいませ(*'ω'*)

[394: そらまめ]

>>392 評判気になるさん

そりゃこんなガールズバーのすぐ側の物件買いにくいよね

[395: 匿名さん]

ガールズバーって品川とか川崎とかは多いけど、大森には無いですよ。

[396: 匿名さん]

>>391 eマンションさん
私は今まで各階ゴミ置き場のあるタワマンに3物件住みましたが、臭いで困ったことは全くありません。391さんの物件は相当管理状態が悪いのか、本物件を契約したことを正当化したいかどちらかですね笑。

[398: 匿名さん]

>>392 評判気になるさん
そもそもの価格が高い、維持費も高いとなると、広域検討者や投資目線の人も買いづらいですからね。利回り3%で管理費高かったら賃貸としても厳しい。ちゃんと計算する人には適さない、資産価値うんぬん、というより大森が好きでここに長く住む人じゃないと、てとこですね。

[399: 通りがかりさん]

すぐ近くに、三井と京急もタワマン作るから、比較してから決めようと思ってる人はいそう。
ほぼ同じ規模のタワマン。

[400: 通りがかりさん]

すぐ近くに、三井と京急もタワマン作るから、比較してから決めようと思ってる人はいそう。
ほぼ同じ規模のタワマン。

[401: マンション比較中さん]

ここが苦戦すると、後発タワマンは価格を抑えざるを得ないでしょう。

[402: マンション検討中さん]

最初から高い高いと言われてきた
https://www.sumu-log.com/archives/50321/

この時から相当価格下げたはずだがそれでも15戸も余ってしまった。ついに相場も天井付けた感じだ。

[403: マンション検討中さん]

三井なら各階ゴミ置き場付けてくるだろうし、売れ残りは出ないよう価格調整してくるでしょう。大森が良いなら三井まった方が良いですね。

[404: マンコミュファンさん]

>>403 マンション検討中さん
ここよりも狭いのにどうやって各階ゴミ置き場を？

[405: マンション検討中さん]

>>404 マンコミュファンさん

工夫次第ですよ。三井は19戸の新築にも各階ゴミ置き場つけてきますからネ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8695.html

[406: マンション掲示板さん]

>>405 マンション検討中さん
こんな物件があるんですね。普通に考えれば少しでも部屋数・坪数多く売りたいなら各階ゴミ置き場は付けずに売りそうですが、こことの差別化で付けてくるかもしれませんね。そうなった時は管理費が爆上がりしそうですけども…

[407: 名無しさん]

>>395 匿名さん

大森　ガールズバーでググったらこのマンションのそばにいっぱい出てきたよ

[408: マンション検討中さん]

初心者なのですが、この残りの15戸ってさらに値下げして売る可能性あるのでしょうか？その場合、最初に買った人には差額返済とかするんですかね？何にもしないと最初買った人からクレーム来そうだなと思いまして。

[409: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん
南側の眺望はウェリスで遮られます。この点を気にしなければ、三井の待ちありです。三菱の物件は15F以上において、南の眺望を遮るものはありません。

[410: 評判気になるさん]

物件のお値段も、管理費も決して安くないのに、部屋の設備も共用設備も平凡で、買いたい！と思える魅力に乏しい物件だなと感じています。
あと一押しの魅力が一つでもあれば買いたい！と思えるのかもしれませんが、このお値段、この設備、この管理費だとさすがにためらってます。。

[411: 通りがかりさん]

>>408 マンション検討中さん
ないです。今はどこもゆっくり売る戦略なのでこの値段で買う人が出るまで待つだけです

[412: マンション掲示板さん]

>>410 評判気になるさん
三井より駅から近いって事ですね。
三井から駅に行く場合、このマンションの前を通って行くことになります。

[413: マンション検討中さん]

>>407 名無しさん
駅近ですからね。
昔からの飲み屋もたくさんあります。

[414: マンション評論家]

>>411 通りがかりさん
伝わってきている情報では、最初の提示価格から2回引き下げているため、今後は価格調整があってもごくわずか。値下げの可能性は小さいとみられます。残り少なくなれば、若干の値上げもありそうです。良い部屋は1次販売で売れたとのこと。場所を評価して買うなら、良い部屋を早めにおさえることが重要でしょう。

[415: 匿名さん]

>>407 名無しさん
品川や川崎ほどではないと思いますよ。

[416: ゴキブリは嫌だ]

この物件の周囲には飲食店がいくつかあります。ゴキブリがマンション内に移動してくる懸念があります。最悪、部屋の中に入ってくるかもしれません。そうなったら嫌ですね。

[417: マンション検討中]

>>416 ゴキブリは嫌ださん
ご指摘のとおり。ゴキブリは上層階に現れることもあると聞いたことがあります。

[418: マンション比較中さん]

ゴキブリ問題が新たに浮上。販売会社は何か対策をたてているのでしょうか。さらに価格を下げないと誰もこの物件を買わないでしょう。

[419: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場からのゴキブリ問題の方が怖いですね。

[420: 匿名さん]

各階ゴミ置き場がないタワマンがあるのがびっくり。エレベーターでゴミ袋持った人と遭遇するのはありえない。

[421: マンコミュファンさん]

>>420 匿名さん
どっちにしろゴミ下ろエレベーターは必要。

[422: 匿名さん]

利便性偏重の駅前商業地のペンシルタワマンの人気が落ちてるのは良いことです。利便性に高いコストを払うことがアホらしいと皆さん気づき始めたのでしょう。環境重視の住居選びに回帰しそうです。

[423: マンション検討中さん]

確かに、ニューノーマルを打ち出し、質の良い多数の共用を用意しているPTKは値上げに次ぐ値上げでも客離れしてないですね。あと三井や野村は戸建てに力も入れ始めてますね。共用モリモリの大規模タワマンor閑静で広い駐車場付き一戸建て　が今後のトレンドでしょうかね。

[424: 評判気になるさん]

>>421 マンコミュファンさん
Gがフロアに住み着くぐらいなら各階ゴミ置き場いらないですよ。誰かの食べカスとかオムツとか居住フロアにあるのは微妙じゃない？

[425: マンション検討中さん]

>>424 評判気になるさん

食べかすやおむつが各専有部にあるか、二重扉や換気装置で厳重に区画された各階ゴミ置き場にあるかの違いだと思いますけど　苦笑

[426: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん
各階ゴミ置き場のある古いタワマンに住んでみれば分かるよ。結構臭い付いてますよ。

[427: マンション比較中さん]

>>426 匿名さん
ほんと各階ゴミ置き場を否定したいんだね笑。
自分はお金かけてでも各階ゴミ置き場がいいですね。一度住むと抜けられなくなっちゃうくらい便利ですし、もうゴミ袋や大きなダンボールを持って他の人に気を遣ってエレベーター降りたくないです。
まぁ、個人の好みってことでいいんじゃないですかね。各階ゴミ置き場お嫌いであれば、こちらのペンシルタワーを是非ご検討ください。管理費も高いですし、お金をかけて各階ゴミ置き場を無くしたと考えれば良いかもしれないです。

[428: マンション検討中さん]

>>427 マンション比較中さん
実際各階ゴミ捨て場のあるタワマンに住んでますけど、やはり衛生面のデメリットの方が大きいなと。臭くても気にならない人は良いかもしれないですけどね。新築のうちまだ良いですが、中古だとかなり臭いますから。フロアに汚いゴミを置いて追加コストを払って第三者に運ばせるのもナンセンスだなと。

[429: 口コミ知りたいさん]

>>415 匿名さん

品川駅とは比較にならないほど大森にはガールズバーあるけど何を言ってるのだろう。検索すれば明らかだが。川崎は多い

[430: 匿名さん]

>>429 口コミ知りたいさん
品川駅の方が風俗店多くない？キャバクラとかメンズエステとかも多いよね。

[431: マンション検討中さん]

価格を下げた情報ありがとうございます。
お断りしてしまいましたが、どのくらい下げたのでしょうか。

[432: マンコミュファンさん]

良い部屋は売れちゃってますね。
残念。

[433: マンション検討中]

>>432 マンコミュファンさん
当該物件は場所が良いだけに当然ですね。普段の買い物は便利です。大森駅まで徒歩3分。新幹線が止まる品川まで大森から2駅、約6分。リニアが開通すれば品川が始発になります。

[434: 通りがかりさん]

>>433 マンション検討中さん
リニアは名古屋に行くだけの路線だし、開通しても資産価値への影響はないでしょう。あの辺だと高輪ゲートウェイの商業施設がラゾーナ並みに充実すると良さそうですね。

[435: 匿名さん]

大森タワマン！と聞いて興味を持って色々見たら、タワマンと名前はついているが、実際は20階超えたペンシル。冷静に考えて価格も高い、維持費も高い。やめた。

[436: 匿名さん]

>>435 匿名さん
勝どきとか有明とかいいんじゃないですか？あの辺だと嫌悪施設も無くて環境も良いですよ。

[437: eマンションさん]

>>435 匿名さん
開発する土地が無く、それほど希少という事ですね。
池上線は、元々は蒲田では無く大森で計画された路線でした。それが蒲田に変更されたのは、当時も大森駅近辺の用地買収が困難だったからです。
私鉄乗り入れの無い大森駅は、単路線の駅では日本一の乗降客数の駅と言われています。

[438: マンション比較中さん]

>>437 eマンションさん
ご指摘の通りです。徒歩で駅3分は貴重かと思います。大森から品川まで6分。東海道新幹線を頻繁に利用する人にとっては、便利な場所です。また、羽田空港へのアクセスも良好です。

[439: 匿名さん]

開発する土地が無いってのは中途半端な地域が陥りがちなんですよね。

一等地や準一等地はバシバシ建て替えても採算取れる位需要が旺盛なのでね。

本当に希少な土地というのは上記の事を言います。ま。その分お値段は張りますね。

[440: 口コミ知りたいさん]

>>439 匿名さん

城南エリアは再開発ないよね、大井町が本当に貴重。

[441: 匿名さん]

城南エリアの再開発なら中目黒、大崎、武蔵小山とかじゃない？

[442: マンション掲示板さん]

>>440 口コミ知りたいさん
無い事は無いです。
大森駅だって、西側再開発が発表されています。
建物では無く、道路、広場ですが。

[443: マンション検討中さん]

第二期の販売はいつ頃なんでしょう？

[444: マンション検討中さん]

販売戸数が残り4戸になってる！売れ残ってた15戸のうち11戸も売れたのか。結果的には高値で売りたいデベの戦略勝ちかな？デベからすれは人気で抽選になるなんて避けたいからね。

[445: マンション掲示板さん]

>>444 マンション検討中さん

すいません、訂正させて下さい。4戸は1期2次販売でした。1次は14戸になってたので、1つ売れただけですね。。

[446: マンション掲示板さん]

比較する為に、すぐ近くに建設予定のタワマンの情報を待ってる人は多いと思います。
こっちの確実な利点は駅から近いと言う事ですが、それ以上の魅力があれば人は流れます。
情報が出れば、値引きの材料としても使えます。
ただ情報が出る事によって、一気に売れる可能性もあります。
ドキドキですね。

[447: マンション比較中さん]

>>446 マンション掲示板さん

私も待っています。三井のマンションは高層階でも南側の眺望はウェリスで遮られるため、期待できません。東側高層階の眺望は問題なしです。南側の眺望にこだわらないため、三井のマンションの情報が気になります。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション比較中さん
高層階南側の眺望にこだわるなら三菱、こだわらないなら三井ですかね。

[449: 名無しさん]

>>445 マンション掲示板さん
大森物件で一番売れ行き絶好調なのは、徒歩17分のアールブラン大森レジデンスって噂です。三菱大森タワーより遅くに始まって、間も無く完売らしい。わからんもんですね

[450: マンション検討中さん]

>>449 名無しさん
自転車なら大森駅まで5分もかからないし、バス停も近く便も多い。
ここより遥かにリーズナブル。現実的な選択として魅力が有るのは当然。

[451: マンション検討中さん]

色々迷うけどお金があるならやっぱりこちらにすみたいなぁ

[452: 名無しさん]

>>449 名無しさん

結局は値段と物件のバランスですからね。こちらの物件の方がバランスが悪かったという事でしょう。3Lで1億3千万なら他に選択肢は多いですからね。

[453: 名無しさん]

>>452 名無しさん
ここの比較対象となる、もう一つの大森タワマンの発表がまだ無い中、購入を決定するギャンブラーは凄いと思う。
若干でも駅から遠い分、価格を下げてくる可能性は高い。

[454: マンション検討中さん]

>>452 名無しさん

3Lで1億3千万程度の良い選択肢を教えて下さい・

[455: 匿名さん]

三井のタワーなら各階ゴミ置き場付けてくるだろうし、価格も無茶しないだろうね。

[456: デベにお勤めさん]

>>390 匿名さん
>もちろん、千代田区とか文京区とか都心部を持ち出さないでくださいね。

なんで？人件費なんて、千代田区やその他都心部と大田区では同じなのに・・・

同じ大森の販売時期の違うマンションと比べるほうがナンセンス。

今は何処の場所でも、どうして？っていうぐらい管理費高くなっているから。

それと昔から不思議なんだけどマンションの管理費って設備よりマンション価格に比例しているような…バブルの時もどこのマンションでも管理費高かった。
今は人件費が上がっている、数年前に分譲されたマンションも大規模でないところは値上げしだしているよ。

[457: 購入検討中さん]

>>423 マンション検討中さん

三井や野村の戸建ては狭小住宅ですよ。

[458: 通りがかりさん]

>>453 名無しさん

ここの売れ行き見てますからね。下げてくるでしょう。あるいは各階ゴミ置き場とかして差別化してくるか。

[459: マンション検討中さん]

三井の情報はいつでるのでしょうか。はやくこの物件と比較したいと思います。

[460: マンション比較中さん]

しかし、デベとしては完成在庫もいとわない売り方なんだろうけど、ここまで先着順残が捌けないと、先行きが苦しいかもしれんな。まあ、時間はあるし、大きなお世話か（笑）　　

この過疎ってるスレを見ても苦しいだろうな。なにしろ中途半端な規模と中途半端な仕様と間取りだからな。企画責任者の首が心配だ。

[461: マンコミュファンさん]

ペンシルタワーは修繕の面でちょっと…

[462: 匿名さん]

モデルルーム、飾り棚にしてもピアノ置き場としてもいいんですね。
よく考えられています。
イメージ図がちょうどぴったりで。ピアノって横幅一緒なんでしょうか。ここまでぴったりなのはすごいと思いました。

[463: マンション検討中さん]

ペンシルなのに免震だしね。
営業は、戸越公園よりこっちのほうが感じ良かったけど、かと言ってそれで買うかと言われると…。

[464: 通りがかりさん]

小規模免震は修繕が高くなりがちですよね。それにしてもこれだけのペンシルタワーでゴンドラで修繕するのかな？

[465: 匿名さん]

200～300戸ぐらいが一番コスパ良いみたいですね。大きすぎてもかえって管理コストが余分に掛かって割高になる。

[466: eマンションさん]

はるぶーさんは1000戸くらいがコスパいいと言ってましたね。例えばシティタワー武蔵小杉とかはコンシェルジュや各階ゴミ置き場があっても管理費が300円/㎡ですし。

[468: マンコミュファンさん]

>>465 匿名さん
数の原理なので大規模であればあるほど、コスパいいですよ。大規模で管理費修繕積立金高いのは共有施設が豪華かタワマンで大規模修繕にコストがかかるだけです。
つまり共有施設の少ない大規模板マンが最もコスパ良いです。

[469: 通りがかりさん]

所詮タワマンは現代の団地。

[470: eマンションさん]

>>468 マンコミュファンさん
そんなことないですよ。大規模タワマンの修繕は戸あたりで見ればむしろ割高です。立地的にも嫌悪施設エリアに建っていたりするケースもあり、住環境を重視するなら大規模タワマンはむしろ避けた方が良いです。

[471: 名無しさん]

>>467 匿名さん
シティタワー武蔵小杉はJRや東横線もどちらも徒歩5分圏内と好立地ですが…確かに武蔵小杉のような新興土地ではなく昔ながらの大森は難しそうですね（ネガではないです。）

[472: 通りがかりさん]

>>470 eマンションさん
よく読んでください。高層マンション（タワマン）は修繕費かかりますが、中低層マンションはかかりません。200-300戸でもタワマンならむしろ高くなります。戸数ではなく高さです。

[473: マンション掲示板さん]

>>471 名無しさん
武蔵小杉は比較的良い立地ですね。大規模で好立地だとあとはGFTとかパークタワー勝どきとか。

[474: マンション掲示板さん]

ここはMRどこにあるんですか？

[475: 華]

まあ駅3分かかりませんが、エレベーターまち時間はどうでしょうね。
こちらのプランはみなコンパクトですね。
それに安田病院の跡地ですよね。
それが少し怖い。
修繕積立金が高く感じました。
山王生まれなんですが、相続で周りのお屋敷が、戸建てに成って考えてます。
後マンション価格下がって来ました。
山王に出来た、駅前のテンソウ神社の横の出来たばかりのマンション売りが多いですよね。

[476: マンション検討中さん]

>>475 華さん
天租神社のマンションもそうだけど山王は坂や階段がネックですね。

[477: 購入検討中さん]

>>472 通りがかりさん

今、中低層でそんなに戸数の多いマンション建たないでしょ。あれば理想だけど。
一時は企業の運動場の跡地や厚生施設の跡地や社宅、工場の跡地なんてまとまった大きな土地出たけど。
3,11のあと、東電が土地売るかも…って言われたけど売らなかった。議員宿舎や公務員宿舎が売りに出ればいいのだけど。

[478: 購入検討中さん]

>>473 マンション掲示板さん

最初の三井のマンションが建った頃、契約時の前の重要事項確認の時に地盤が弱い、って言われて親が嫌がって土壇場で購入やめたのだけど今は何処のマンションでも地盤弱いって言っていないね。三井のMRの人でさえ、小杉は弱くないですよ、って。

[479: 購入検討中さん]

>>475 華さん

価格差がってきたんですか？ここも一番最初の予定価格よりは下がりましたね。でもこれからはどうなんだろう。ほかは2期になると1期より値上がりしている。

[480: 評判気になるさん]

>>479 購入検討中さん
高値じゃ売れない＝リセールも期待できない＝見送り一択

[481: 検討板ユーザーさん]

三菱ブランド城南駅近タワマンJRでここまで売れないのはある意味すごい。企画者の社内の立場はどうなっているのか。

[482: そらまめ]

ガールズバーに囲まれた場所だから人気でないのかな？価格も大森にしては高いよな

[483: 名無しさん]

品川や蒲田と比べたら、大森に風俗店は無いですよ。