ザ・パークハウス大森タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス大森タワーについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-omori-tower/
所在地：東京都大田区大森北１丁目11番9（地番）他3筆
交通：ＪＲ京浜東北線「大森」駅(東口)　徒歩3分、
　　　京浜急行線「大森海岸」駅(駅舎)　徒歩9分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：37.44平米～76.28平米
　　　　　(戸別宅配ボックス面積0.55m2～0.62m2を含む)
バルコニー面積：11.34平米～21.40平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
販売：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社　東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（管理方式：未定）

総戸数：104戸
構造・規模：RC造・地上24階建
エレベーター：
用途地域・地区：用途地域：商業地域
　　　　　　　　防火地域：防火地域

駐車場：22台(機械式21台、身障者用1台)［月額使用料：未定］
　　　　※他にサービス車両用駐車スペース1台。
自転車置場：147台［月額使用料：未定］
ミニバイク置場：13台［月額使用料：未定］

建物竣工予定時期：2024年12月上旬（予定）
入居開始予定時期：2025年2月上旬（予定）

販売予定時期：2023年1月中旬

そのTOWERは、高く、広く、そして深く。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス大森タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57267/
ザ・パークハウス大森タワー【予定価格】駅近・免震タワーマンションが大森に【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/57354/

[322: 三菱地所の大株主]

>>321 マンション比較中さん
三菱地所の大株主です。１００％子会社が三菱の名をけなす商売をやっていると、６月の株主総会で追求してやります。CSRを忘れたレジデンス幹部の総入れ替えが必要。親会社の責任も大。

[323: 口コミ知りたいさん]

>>316 匿名さん
立地の良いハリボテはオプレジだけでお腹いっぱいなんだよなぁ

[324: マンション検討中さん]

結局もう2月上旬だけど、販売始まったの？？

[325: マンション検討中さん]

別に擁護するわけじゃないけど、このペンシルタワーじゃ、設備が最低限でも坪単価や管理費修繕積立金が高くなるのは、考えなくても分かりそうだけどね。設備期待するならタワーなら300-400over狙わないと割に合わないでしょ。
322が株主総会で何言うか面白そうだから地所の株でも買うかな。地所の大株主になれるような人が本気でこんな書き込みするわけないから無駄金になっちゃうだろうけど。

[326: マンション比較中さん]

>>325 マンション検討中さん
坪単価や修繕積立て金が高くなるのはわかるとしても、この物件の管理費はそのサービス内容に比べて高すぎますよ。あなたはモデルルームで説明を聞きましたか？管理費について、販売会社は「最近、管理費が高騰しているので、それに合わせた」と繰り返すばかりです。ただ、比較している他の物件は各階ゴミ捨て場などがあります。販売会社は説明責任を果たしていないため、購入検討者が納得できないというわけです。このため私は購入を見送りました。

[327: マンション掲示板さん]

三菱説明下手やね。野村ならもう少し上手くやるよ

[328: マンション掲示板さん]

立地いいタワマンならとりあえず買ってくれるっしょ、管理費も高く設定しちゃえ、くらいの感覚なんでしょうね。私も管理費の価格設定のプロセスが不透明すぎて辞めました。会社の言いなりになって高い管理費を払い続けてくれる購買者を求めてるんだなと思い、なんだかここにお金払いたくないなと思いました。

[329: マンコミュファンさん]

この規模のペンシルタワーで安い管理費のところがあれば教えてほしい。もちろん築古はダメね

[330: eマンションさん]

管理費なんて、買ってから管理組合で管理会社を変えれば良い。
それよりも立地。

[331: マンコミュファンさん]

大田区大森ってそんな希少なん?
蒲田の近所ってイメージしかないけど。

[332: eマンションさん]

>>329 マンコミュファンさん

ルフォンザ・タワー大塚
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz171...
[スマートフォン]
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_71470696/

by SUUMO

どうよ?立地も物件属性もなんか似てね?
こっちは管理費平米単価330くらいで各階ゴミ置き場あり

[333: マンション掲示板さん]

>>332 eマンションさん
各階ゴミ置き場があるはダウト
ペットボトルとかの資源ゴミしか置けないという謎縛りの置き場があるだけで、可燃ゴミは一階にしか置けない
だから共用部分は大森とほぼ一緒と考えるべき

[334: 評判気になるさん]

>>333 マンション掲示板さん

そうなんだ。ルフォンの方分譲時から全然載せれてないけど、やっぱペンシルはだめなのかね。ここもこの単価で買ったら残割れやばそうじゃね?客観的にみて。

[335: 検討板ユーザーさん]

>>331 マンコミュファンさん

大森が希少ではなくて、大森の新築マンションが希少かなぁ。大井町や蒲田が良い人はもっと選択肢があると思うよ。

[336: マンション検討中さん]

>>332 eマンションさん
ありがとうございます。本物件の1.5倍の戸数であることと、直近の物価上昇の前に管理費が定められてることを考えると、比較が難しいですね。

[337: eマンションさん]

大森駅近はまず土地が無い。
西側は、すぐ高台の高級住宅街。
土地が確保できるのは高台下の線路脇にのみ。
東側も再開発をしない限り広い土地は無く、その予定も無い。
ここと、すぐ近くに建設予定のタワマンは、駅近の総合病院跡地。
因みに大森駅にJR以外の鉄道が乗り入れていないのは、駅周辺の用地買収が困難だったから。
大森駅は蒲田や大井町より30年近く前に開業した駅で、東京駅より古く、昔から栄えていた街。

[338: マンション掲示板さん]

そのうちパークタワー大森も出てくるでしょ
そっち待っても遅くはない

[339: 口コミ知りたいさん]

>>328 マンション掲示板さん
購入に傾いていましたが、同じ理由で撤退を昨日決めました｡ 今週金曜に販売担当者に連絡します。

[342: 口コミ知りたいさん]

>>339 口コミ知りたいさん
Me,too.

[343: 評判気になるさん]

蒲田も新築マンションはなかなか、土地がなく立ってないですね。
なので、ここも検討していました。

[344: eマンションさん]

パークタワー大森も本物件とほぼ同等のペンシルタワーだから、管理費もそんなに変わらないでしょ。少なくとも各階ゴミ置き場は無理だろうね。

[345: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場で物件価格＆管理費マシマシもあり得なくはないけど、部屋数確保優先で各階ゴミ置き場無しのほうが現実的かなー。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[346: マンコミュファンさん]

ゴミ置き場や管理費用云々も所詮はここを買えない人の、買えない事への言い訳に過ぎないでしょ。
駅距離もそうですが、各種お店の充実やそもそもレア感ある立地は最高ですから、それが全てです。
共用施設があって管理費や規模感が欲しいなら、埋立地でも買えばいいじゃないですか。
生活不便な湾岸でそんなマンションいっぱいあるでしょう。
好みを人に押し付ける気は全くありませんが、路線や立地を考えると、待望といえるマンションだと思いますよ。

[347: 検討板ユーザーさん]

立地が最高だから他は妥協するという選択はもちろん有るよね
逆に、建物が最高だから他は妥協するは無さそう

[348: マンション検討中さん]

ポジは立地最高と言い張るが、俺から見たら、23区でも下位の大田区に位置する汚らしい雑居ビルの谷間立地にしか見えん。立地最強って港区麻布台みたいなところを言うんじゃないの。

[349: マンション検討中さん]

>>347 検討板ユーザーさん

いや、あるだろ。幕張ベイパークとかハルフラなんてその際たるものだし、不人気のこことは違い、実際大人気。

[350: 匿名さん]

駅前のここはかなり立地良いと思います。山王小学区のザ・タワー山王も良いのですが、大森の繁華街はむしろアトレ側なのでパークハウスの方が快適に暮らせそう。

[351: 匿名さん]

>>348 マンション検討中さん
シロカネザスカイとか坪1000近くしますしそもそも価格帯が違うのでは？

[352: 匿名さん]

>>344 eマンションさん
各階ゴミ置き場は築年数が経つとGの棲家になったりするので無い方が良かったかなと。

[353: 評判気になるさん]

>>349 マンション検討中さん

そこらへんは価格が安いからなぁ

[354: マンション検討中さん]

大森の中で希少だとしても、大森が別に希少じゃないからなぁ…なんなら蒲田の方が利便性上だし。

そんな立地で広域から人呼ぶなら、高い管理費払って各階ゴミ置き場無いのかよって検討外されることもあるわな。他にはあるわけだし。

[355: 匿名さん]

品川や大井町はジェット機の飛行音が辛いけど大森はそれが無いのが良いな。

[356: 通りがかりさん]

>>351 匿名さん

俺、スカイ坪600弱で仕込んでるけど。ここと同じくらいの単価かな。
まぁ時期が悪いってのもあるかもね。１?2年違うだけで・・・悲惨だわ。

[357: 匿名さん]

シロカネザスカイは今だと坪1000近いからそうそう買えないですよ。

[358: eマンションさん]

品川から2駅、駅徒歩3分は中々無い。
スーパーはたくさんあるし、隣は区立図書館。
南へ2駅、川崎駅直結のラゾーナに行けば更に何でも揃う。
下手になんにも無い都心や臨海部の巨大集合住宅に住むより、遥かに便利。

[359: 通りがかりさん]

>>358 eマンションさん
なんか十条と同じような謳い文句に見えてきたｗ

[360: 匿名さん]

駅力で言うと品川は池袋より商業施設が弱い。その代わり大森駅自体が街が栄えてますね。

[361: マンション検討中さん]

>>360 匿名さん
品川駅が重要なのは新幹線の駅という事ですよ。
リニアの駅もできるし。

[362: 匿名さん]

埋立地の品川よりは陸地の大森の方が地歴が良いですよ。

[363: 通りがかりさん]

結局他のエリアに依存しないとダメなとこってことなんだよね
大井町中古で良いじゃん感

[364: eマンションさん]

>>363 通りがかりさん
大井町は駅周辺が寂しいんだよね。

[365: 名無しさん]

>>364 eマンションさん
あれで寂しいとかどんな暮らししてんだ…
あ、独身か

[366: 口コミ知りたいさん]

>>365 名無しさん
大井町は広大な車両基地のせいか何だか暗いイメージなんだよね。

[367: 検討板ユーザーさん]

>>366 口コミ知りたいさん
5年も経てば街が変わる規模の再開発あるのご存知ない？
まぁ個人の趣向で大森みたいな居酒屋街が好きなら、洗練した再開発は興味ないだろうけど。

[368: マンション検討中さん]

>>367 検討板ユーザーさん
劇場跡のタワマンは高そうですね。

[369: eマンションさん]

>>368 マンション検討中さん

賃貸マンションみたいです。

[370: マンション検討中さん]

駅に抜ける最短ルートだからか、狭くても日頃みんなこの道を使っていてマンション前はかなりの人通りなのだが、車を出す時に歩行者が多すぎるダルさはあるのだろうか？

[371: マンション検討中さん]

一期終わりましたけど結構売れ残ったっぽいですね。二度も値下げしてこの状況では最初の値付け担当者は見る目なかったですね。

[372: 匿名さん]

>>371 マンション検討中さん
そのおとりです。これまでもこのスレで話題になっていますが、管理費が高すぎです。管理費は一度も下げられていません。

[373: マンション検討中さん]

>>372 匿名さん
同時期分譲と比べても管理費高くないですよ。むしろ割安な方だと思います。

[374: マンション検討中 私はだまされない]

>>373 マンション検討中さん
営業担当者のような説明ですね。名目の管理費は高くないように見えますが、各階ゴミ捨て場なし、コンシェルジュなし、ゲストルームなし、などという貧相なサービス内容を考慮すると、実質的な管理費はかなり高いといえます。比較のため、具体的に物件名、管理費、サービス内容を示してください。373の方にお願い致します。

[375: 匿名さん]

そもそもここは立地が抜群に良いですからね。その割に坪単価もお手頃だと思います。

[376: マンション検討中さん]

立地が抜群によくて坪単価もお手頃なので先着順で棚ざらしになっておりますね。
(σ・∀・)σﾂﾝﾂﾝ

[377: 匿名さん]

各階ゴミ置き場は無いですが、物件も安い、管理費含めて維持費も安いですから、殺到してますね！(´Д｀)ｱﾚｯ

[378: 口コミ知りたいさん]

管理費高いって言う人いるけど普通ですね。
ここは広大な土地に建つ大規模なタワーマンションじゃ無いので戸数も少ないです。
管理費x戸数で考えると分かりやすいですよ。
大規模じゃ無いタワーマンションでも基本的な設備は変わりません。

[379: 匿名さん]

>>377 匿名さん
各階ゴミ置き場は回収員を雇うから管理コストが上がるし、衛生面のデメリットもあるのでむしろ無い方が良いですよ。

[380: マンション比較中さん]

>>377 匿名さん
殺到していませんよ。販売は苦戦。場所が良いとはいえ、大森にしては物件は高め、管理費も高め。営業担当は当物件の管理費の妥当性を説明できない状況です。本社から提示された管理費が高いので、本音では営業担当が困っていると推察します。

[381: 口コミ知りたいさん]

すぐ近くの病院跡の物件待ちが多そう。

[382: マンション検討中]

>>380 マンション比較中さん
大森から品川まで京浜東北線で6分。リニアが開通すれば大森エリアの見直しが進むと思います。今後を考えると現状の価格は割安です。一方、管理費については100％同意します。この物件を買いやすくするには、管理費を下げることが必要でしょう。

[383: 評判気になるさん]

>>382 マンション検討中さん
品川は埋立地だしあの辺は飛行機騒音も大きい。大森の方が環境面では間違いなく恵まれています。

[384: マンション検討中さん]

>>379 匿名さん

私のマンション、各階ゴミ置き場有りで管理費こちらより安いですよ。
三井の管理なのでいつも清潔でまんぞくしております。(｀・ω・´)

[385: 通りがかりさん]

管理費は最近の同レベルのペンシルタワーと比べれば普通。違うなら事例を持ってきてほしい。

[386: 通りがかりさん]

>>384 マンション検討中さん
今後上がるでしょうね。

[387: マンション掲示板さん]

>>384 マンション検討中さん
よかったですね。時期も規模も分からないので何も参考にならないです

[388: マンション検討中さん]

もう一つの病院跡地、三井不動産の方のマンションはいつごろ情報出るんでしょうかね？
確かにそちらと比較できるなら待ちたいです。

[389: マンション検討中さん]

もう一つの病院跡地、三井不動産の方のマンションはいつごろ情報出るんでしょうかね？
確かにそちらと比較できるなら待ちたいです。

[390: 匿名さん]

>>385 通りがかりさん
むしろ最近の同レベルのペンシルタワーで同じくらいの管理費のところ教えてください。もちろん、千代田区とか文京区とか都心部を持ち出さないでくださいね。
大森徒歩圏内、総戸数100-200戸の板状マンションの管理費は平米単価で150-200円くらいです。
総戸数100-200戸のタワーマンションでは、
ウェリスシティ大森タワーで管理費平米単価200円程度（各階ゴミ置き場なし）、
ザ山王タワーで240円程度（各階ゴミ置き場あり）、
パークタワー山王で300円程度（各階ゴミ置き場あり）
です。
この物件は管理費平米単価400円超えてます（各階ゴミ置き場なし）。
大森駅徒歩物件にしては明らかに高いです。
各階ゴミ置き場は管理コストが上がるから無い方がいいという意見があるのは理解できますが、それではなぜ各階ゴミ置き場が無いのに、ある物件より管理費が高いのか！？それが明らかに変だし、ちゃんと説明できていないのです。

[391: eマンションさん]

>>390 匿名さん
各階ゴミ置き場のあるタワーマンション住んでるけど、かなり臭いがあるから、正直無い方が良いです。

[392: 評判気になるさん]

厳しいですね。
https://twitter.com/tokyomc6/status/1626921112813838336?s=46&t=tAjjrAT...

[393: 通りがかりさん]

>>391 eマンションさん

こちら、半分売れなかった様ですので買ってあげてくださいませ(*'ω'*)

[394: そらまめ]

>>392 評判気になるさん

そりゃこんなガールズバーのすぐ側の物件買いにくいよね

[395: 匿名さん]

ガールズバーって品川とか川崎とかは多いけど、大森には無いですよ。

[396: 匿名さん]

>>391 eマンションさん
私は今まで各階ゴミ置き場のあるタワマンに3物件住みましたが、臭いで困ったことは全くありません。391さんの物件は相当管理状態が悪いのか、本物件を契約したことを正当化したいかどちらかですね笑。

[398: 匿名さん]

>>392 評判気になるさん
そもそもの価格が高い、維持費も高いとなると、広域検討者や投資目線の人も買いづらいですからね。利回り3%で管理費高かったら賃貸としても厳しい。ちゃんと計算する人には適さない、資産価値うんぬん、というより大森が好きでここに長く住む人じゃないと、てとこですね。

[399: 通りがかりさん]

すぐ近くに、三井と京急もタワマン作るから、比較してから決めようと思ってる人はいそう。
ほぼ同じ規模のタワマン。

[400: 通りがかりさん]

すぐ近くに、三井と京急もタワマン作るから、比較してから決めようと思ってる人はいそう。
ほぼ同じ規模のタワマン。

[401: マンション比較中さん]

ここが苦戦すると、後発タワマンは価格を抑えざるを得ないでしょう。

[402: マンション検討中さん]

最初から高い高いと言われてきた
https://www.sumu-log.com/archives/50321/

この時から相当価格下げたはずだがそれでも15戸も余ってしまった。ついに相場も天井付けた感じだ。

[403: マンション検討中さん]

三井なら各階ゴミ置き場付けてくるだろうし、売れ残りは出ないよう価格調整してくるでしょう。大森が良いなら三井まった方が良いですね。

[404: マンコミュファンさん]

>>403 マンション検討中さん
ここよりも狭いのにどうやって各階ゴミ置き場を？

[405: マンション検討中さん]

>>404 マンコミュファンさん

工夫次第ですよ。三井は19戸の新築にも各階ゴミ置き場つけてきますからネ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8695.html

[406: マンション掲示板さん]

>>405 マンション検討中さん
こんな物件があるんですね。普通に考えれば少しでも部屋数・坪数多く売りたいなら各階ゴミ置き場は付けずに売りそうですが、こことの差別化で付けてくるかもしれませんね。そうなった時は管理費が爆上がりしそうですけども…

[407: 名無しさん]

>>395 匿名さん

大森　ガールズバーでググったらこのマンションのそばにいっぱい出てきたよ

[408: マンション検討中さん]

初心者なのですが、この残りの15戸ってさらに値下げして売る可能性あるのでしょうか？その場合、最初に買った人には差額返済とかするんですかね？何にもしないと最初買った人からクレーム来そうだなと思いまして。

[409: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん
南側の眺望はウェリスで遮られます。この点を気にしなければ、三井の待ちありです。三菱の物件は15F以上において、南の眺望を遮るものはありません。

[410: 評判気になるさん]

物件のお値段も、管理費も決して安くないのに、部屋の設備も共用設備も平凡で、買いたい！と思える魅力に乏しい物件だなと感じています。
あと一押しの魅力が一つでもあれば買いたい！と思えるのかもしれませんが、このお値段、この設備、この管理費だとさすがにためらってます。。

[411: 通りがかりさん]

>>408 マンション検討中さん
ないです。今はどこもゆっくり売る戦略なのでこの値段で買う人が出るまで待つだけです

[412: マンション掲示板さん]

>>410 評判気になるさん
三井より駅から近いって事ですね。
三井から駅に行く場合、このマンションの前を通って行くことになります。

[413: マンション検討中さん]

>>407 名無しさん
駅近ですからね。
昔からの飲み屋もたくさんあります。

[414: マンション評論家]

>>411 通りがかりさん
伝わってきている情報では、最初の提示価格から2回引き下げているため、今後は価格調整があってもごくわずか。値下げの可能性は小さいとみられます。残り少なくなれば、若干の値上げもありそうです。良い部屋は1次販売で売れたとのこと。場所を評価して買うなら、良い部屋を早めにおさえることが重要でしょう。

[415: 匿名さん]

>>407 名無しさん
品川や川崎ほどではないと思いますよ。

[416: ゴキブリは嫌だ]

この物件の周囲には飲食店がいくつかあります。ゴキブリがマンション内に移動してくる懸念があります。最悪、部屋の中に入ってくるかもしれません。そうなったら嫌ですね。

[417: マンション検討中]

>>416 ゴキブリは嫌ださん
ご指摘のとおり。ゴキブリは上層階に現れることもあると聞いたことがあります。

[418: マンション比較中さん]

ゴキブリ問題が新たに浮上。販売会社は何か対策をたてているのでしょうか。さらに価格を下げないと誰もこの物件を買わないでしょう。

[419: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場からのゴキブリ問題の方が怖いですね。

[420: 匿名さん]

各階ゴミ置き場がないタワマンがあるのがびっくり。エレベーターでゴミ袋持った人と遭遇するのはありえない。

[421: マンコミュファンさん]

>>420 匿名さん
どっちにしろゴミ下ろエレベーターは必要。