ザ・パークハウス大森タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス大森タワーについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-omori-tower/
所在地：東京都大田区大森北１丁目11番9（地番）他3筆
交通：ＪＲ京浜東北線「大森」駅(東口)　徒歩3分、
　　　京浜急行線「大森海岸」駅(駅舎)　徒歩9分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：37.44平米～76.28平米
　　　　　(戸別宅配ボックス面積0.55m2～0.62m2を含む)
バルコニー面積：11.34平米～21.40平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
販売：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社　東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（管理方式：未定）

総戸数：104戸
構造・規模：RC造・地上24階建
エレベーター：
用途地域・地区：用途地域：商業地域
　　　　　　　　防火地域：防火地域

駐車場：22台(機械式21台、身障者用1台)［月額使用料：未定］
　　　　※他にサービス車両用駐車スペース1台。
自転車置場：147台［月額使用料：未定］
ミニバイク置場：13台［月額使用料：未定］

建物竣工予定時期：2024年12月上旬（予定）
入居開始予定時期：2025年2月上旬（予定）

販売予定時期：2023年1月中旬

そのTOWERは、高く、広く、そして深く。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス大森タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57267/
ザ・パークハウス大森タワー【予定価格】駅近・免震タワーマンションが大森に【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/57354/

[202: 匿名さん]

>>201 通りがかりさん
新橋、品川、蒲田あたりは多いですよ。

[203: マンション検討中さん]

ウェリスの倍近くとは、、、不動産相場を押し上げようというデベの魂胆が見えるね。昨年デベの新築マンション利益率が過去最高で3割を超えたらしい。デベの株でも買って株主として恩恵受けようかな。

[204: 匿名さん]

浜松町もマンションでやってる風俗店が何件かあったりする。大井町にないは大嘘。ソープがどーんと建ってるやん

[205: 匿名さん]

>>201 通りがかりさん
大森駅周辺にヌキ系風俗はありません。あなたの見た立ちんぼは近所に住む暇なお婆ちゃんです。

[206: 匿名さん]

新橋、品川、蒲田あたりはそういうお店多いだろうけど、少なくとも大森には無いと思うが。

[207: eマンションさん]

大田区アドレスは厳しいですね。品川区の方が全然良くないですか？

[208: 匿名さん]

区よりアドレスだよ。山王も田園調布も大田区だし。

[209: 通りがかりさん]

>>208 匿名さん
いや、区もアドレスな。それも実利が伴う最重要の部分

[210: 管理費が気になる]

3LDK76.28の管理費が3万円超え。各階ゴミステーションなし、コンシェルジュなし、駐車場と駐輪場、1Fのゴミステーションを除くと、共用施設は1Fのラウンジのみ。管理費が高すぎますね。

[211: マンション検討中さん]

マンマニもはっきり言ってはないですが、割高という印象持ってるっぽいですね。

[212: 匿名さん]

立地はかなり良いのですけどね。駅までも信号無しで行けて買い物も超便利。学区を重視するなら山王タワーの中古かもしれませんけどね。

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん
厳密には一個ある

[214: eマンションさん]

昨日、現地に下見に行きました。メリットは駅に近くて飲食店多いので楽ですね。デメリットはマンションのすぐそばにガールズバーが複数あり、客引きをしているのが気になりました。あと三角公園でタバコ吸っている汚めの方が多いことですね。子連れには厳しいですが、Dinksは良さそうです。

[215: 匿名さん]

ガールズバーって品川や蒲田、川崎はたくさんありますが大森ってありましたっけ？

[216: 口コミ知りたいさん]

>>215 匿名さん

めちゃくちゃありますよ。検索すればすぐ出ます

[217: 通りがかりさん]

大森に住んでいますが、ここは子持ち共働き世帯向けいう印象です。特段何が悪いわけではないのですが、単身、夫婦のみの世帯には退屈な街かも。
駅、スーパー、子供を気軽に連れて行ける外食先も至近で日々の生活に便利。
また、定員問題はありますが、保育園も近く、幼児期の習い事もラズとセントラルで完結可能。
既述の嫌悪施設もそれらの導線からは外れていると思います。
車で子供向け施設の多い豊洲、台場や川崎横浜方面に出やすいのも助かってます。コストコも３０分程度。
少し気になるのは学区ですが、新校舎になるのでそれも幾分か気にならなくなるのでは。

[218: 匿名さん]

>>216 口コミ知りたいさん
検索したら出てくるのは品川や蒲田や川崎の話でしょう。大森には無いですよ。

[219: 匿名さん]

>>218
吉野家の並びにあるし、駐輪場の方にもありそう。

[220: 病院の跡地]

ここは病院の跡地です。「入院していて不幸な死に方をした人の悪霊が存在する」と警戒する意見を聞きました。この場所は縁起が悪いと考えた方がよいのでしょうか。

[221: マンション検討中さん]

普通に生きてる人を警戒するだけでも大変なのに死んだ人の事まで気にして生きるのは大変そうですね。縁起なんて捉え方次第なのでご自身が縁起が悪いと思うなら、そうなんじゃないですか？
ただ、その理論でいくとおちおち入院も出来なく無いような気がするけど。

[222: 匿名さん]

気にする人は気にするし、気にしない人はしないということでしょう。ただ、隠された医療事故などで亡くなった人がいるとすれば？？？。

[223: 匿名さん]

立地は間違いなく良いと思います。パークコート千代田富士見も病院跡地ですが余裕で坪1000超えてるので不動産はやはり立地が大事。

[224: 名無しさん]

病院の跡地なのは気にならないですが、周辺がガールズバーだらけなのは子育てには不向きなので気になりますね

[225: そらまめ]

>>218 匿名さん

大森　ガールズバーで検索してこのマンションの周辺に沢山出てきますよ？

[226: マンション検討中さん]

>>225 そらまめさん
それ品川駅とか蒲田駅とかですよ。大森じゃないと思うけど。

[227: 匿名さん]

確かに大森のガールズバーで検索したら東口で12件以上出てきた。個人的には病院跡地のほうが気になるが、ガールズバーも風紀上好ましくないという層もいるのだろう。
病院跡地でガールズバー密集地帯でもマンション需要はあるのか社会実験みたいですね。

[228: マンション検討中さん]

ガールズバー程度ならまあ・・・

[229: 匿名さん]

ガールズバーは気になりませんが、建設用地の軟弱地盤には注意した方がよさそうです。

[230: 匿名さん]

この物件は投稿数が少なく盛り上がっていません。どうしてでしょうか。

[231: 匿名さん]

>>230 匿名さん
立地は良いが次のようなマイナス点があるためでしょう。大森としては値段が高い。病院跡地。ガールズバーが多い。軟弱地盤。ハザードマップに引っかかる。各階にゴミステーションがない。管理費が高い。ペンシルタワー。

[232: マンション検討中さん]

>>231 匿名さん
つまりは高いってことですよね。結局は周辺施設やハザード、設備に問題があっても価格がその分安けりゃ売れますからね。日銀の金融政策も転換してきたし、価格調整入るかもしれないですね。

[233: 匿名さん]

ガールズバーって気にします？キャバクラと違って従業員が隣に座らないから、いわゆる風俗ではないんですけど。業態的には普通の飲食店と一緒です。

[234: 匿名さん]

住宅地の大森には風俗店は少ないですよ。京浜東北線だと新橋、品川、蒲田、川崎あたりが猥雑なエリアです。

[235: 匿名さん]

10年程この辺りに住んでいます。ガールズバーはまぁ盛んな場所では無いですが数件はありますねぇ。それよりは夜通ると中国人っぽい女の人が必ずと言っていいほど立ってますね。ちょうど大森駅からこの建設地にいく道程です。男性一人で歩いていると片言の日本語で声掛けられるっていうのはこの辺在住、勤務の男性陣にはよく知られているそうです。かといって女性一人で歩くのが物騒なほどではないですが、子ども連れで住むのは避けたいなと思ってしまいます。
タワマン建設でいなくなるといいですが。子連れなら大森北1丁目は避けたいかな、欲をいえばちょっと北上して品川区に住んだ方が子どもへの支援は段違いに恵まれます。DINKSや一人暮らしなら便利すぎて一生住んでもいいぐらいです。個人的な感想ですが。

[236: 匿名さん]

品川とか蒲田とかの駅前繁華街と比べたら大森は家族向きですよ。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん
大森自体は申し分ないほど家族向き。ただこの建設地近辺に関してはを夕方以降子どもつれて歩くには…という感じ。もう一筋二筋違う通りに出るだけでも違うのになんだか惜しいんですよね。

[238: 購入経験者さん]

サッシ高はあまり高く無さそうですね。モデルルーム画像を見るに1.9mを切るくらになりそう。眺望の良い部屋が少ないだけに抑えてきているのかな。

[239: 名無しさん]

いわゆる駅前再開発によるタワマンとは異なり、ここは駅前商業地域にあった病院の移転によってできた土地を利用したタワマンです。
周りには繁華街もあるし図書館もあるしガールズバーもあるでしょう。
駅前再開発の余地が無い大森において貴重な土地だと思いますよ。
またすぐ近くの病院も無くなりタワマンになるし、その先の入新井第一小学校も建て替え工事中です。
今は若干寂れた感じの商店街ミルパも、変わるのでは？

[240: 匿名さん]

どこへ行くのも便利な立地ですね。
特に、出張が多い人などは良いのではないでしょうか。
商業施設だけでなく、病院なども近いですし
家族で暮らすには十分すぎる感じかなと思いました。

[241: 口コミ知りたいさん]

>>240 匿名さん
周辺はガールズバーばかりなので、家族連れではなくDINKS向けですよ？

[242: マンション掲示板さん]

>>241 口コミ知りたいさん
それって品川とか蒲田とかですよね。大森は落ち着いた繁華街ですよ。

[243: eマンションさん]

>>237 匿名さん

わからなくないが、夕方にはスイミング帰り、図書館帰りの子どもたちをよく見るエリアでもあるね

[244: マンション検討中さん]

隣が図書館って結構良いかもですね。子供の自習室代わりにもなる。

[245: 匿名さん]

近くにある習い事の施設、教えてほしいです。スイミングいいですね。

図書館は受験の時によく利用していました。
家よりも集中できたりします。
子供も同じなら、近くに図書館があるのはメリット大きいかも。

[246: マンション検討中さん]

立地はほんと素晴らしい。しかし当方は一次取得の3LDK希望なので高すぎて手が出ません、、

[247: マンション検討中さん]

ここって販売開始後ろ倒しになってます？なんか1月だったような気が。

[248: 評判気になるさん]

>>247 マンション検討中さん
すぐ近くのライバルが出てくる前に勝負かけた方が良いと思うけどね。

[249: eマンションさん]

個人的には各階ごみ置き場ないのはありえないなぁ。出勤時ゴミ捨てる人多いから朝のエレベーターでそれやられるとちょっと、てなる。安いマンションならいいんだけどね。

[250: マンション検討中さん]

>>249 eマンションさん
各階ゴミ捨て場が必須ならパークタワー山王の中古とかかな？でも各階ゴミ捨て場は回収員の人件費コストが永遠に必要で維持費が掛かるのと、衛生面でのデメリットもあって一長一短だよ。個人的には無い方が衛生的で良いかな。

[251: 購入経験者さん]

色んな考え方があると思いますけど、もし各階ゴミ置き場が無いせいで売れ行きが悪いのであればマーケティングの失敗ですよね。大森という立地の小規模ではあっても今時のタワマンで、費用と利便性を秤にかけたらどちらが正解だったのかという話。
私は、ここまで検討してきましたけど、迷いましたが各階ゴミ置き場が無いことを最大の理由に購入を断念することになるであろうという状況です。
>>249 eマンションさんも同じなのか判りませんが、検討要素として小さなことではないです。もちろんそれがすべてではないですけど。特に今それがあるマンションに住んでいるので。低層マンションならあまり関係ないんでしょうけど、一応タワマンでゴミ置き場までの縦移動距離がありますから。
今より交通利便性とかが全然よくなるので欲しいんですけどね。

[252: 匿名さん]

小規模で各階ゴミ捨て場があるとどうしても悪臭の問題とかもあるので、好みだと思います。衛生面を取るかコスト掛けても利便性を取るか。個人的には、ゴミ回収員が毎日フロアに入ってくるのもあまり好きじゃないですね。

[253: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズやザ・パークハウスグラン三番町などの高級物件は各階ゴミ置き場マストなので、一般的にはあった方が良いですよ。各階ゴミ置き場がないタワマンが良い物好きさんは、どうぞここや戸越公園を買い求めたらよいと思います。

[254: 評判気になるさん]

各階ゴミ置き場は一見便利に感じるんだけど、
悪臭やゴキブリ問題が出てくるので、
遠く離れてた方が安心感はある。

[255: 評判気になるさん]

>>254 評判気になるさん

悪臭やゴキブリ問題がある各階ゴミ置き場付きの物件にお住まいなんですね。もう少しちゃんと管理されては如何かな。

[256: マンション検討中さん]

>>255 評判気になるさん
築10年以上経ってる湾岸タワマンの各階ゴミ捨て場はかなり臭いキツかったりしますよ。

[257: 評判気になるさん]

>>255 評判気になるさん
リスク回避ですよ。

[258: 匿名さん]

各階ゴミ置き場がお嫌いなみなさんは、次の引っ越しでは、ない物件に引っ越されるという理解でよろしいですね？
よもや、それがあるタワマンに住んだことがないということではないですよね？

[259: 匿名さん]

分譲中の各階ゴミ置き場がある都心の超高級物件
①ザ・パークハウスグラン三番町26
②パークコート三番町ザ・ハウス
③三田ガーデンヒルズ
④WORLD TOWER RESIDENCE
⑤グランドヒルズ南青山
⑥シティタワー虎ノ門

分譲中の各階ゴミ置き場がない都心の超高級物件
・なし

[260: マンション検討中さん]

安けりゃ別に各階ゴミ置き場なくてもいいんですけどね。ファミリーなら1億数千万円するわけで、それでないというのは個人的にあり得ないな。後発のマンションにはついてるんですかね？

[261: マンション掲示板さん]

>>259 匿名さん
ここは超高級物件では無いです。
管理が心配。

[262: 匿名さん]

>>251 購入経験者さん
一度経験すると離れられませんね。
ディスポーザーや床暖房、食洗機と一緒です。

[263: 口コミ知りたいさん]

一昔前の湾岸タワーと違って管理費も高騰してるんだからさ。杜撰な管理なんてしないし許されないでしょう。100世帯から3.5万集めるなら一月で350万、年間4千万円強だよ。

[264: マンション掲示板さん]

各階のゴミ置き場から、どうやってゴミを一階に集める？
こんな小さなタワマンだとゴミ専用エレベーターも無いだろうから、結局エレベーターを一基、時間でゴミ収集専用になって不便になると思う。

[265: 匿名さん]

>>262 匿名さん
各階ゴミ置き場あるマンション住んでたことあるけど、やはり廊下が臭くなるから無いほうが良いなと思ったよ。ディスポーザーは欲しいけど。

[266: eマンションさん]

販売苦戦という話しを聞きました。本当でしょうか。

[267: 匿名さん]

>>266 eマンションさん
強気の価格設定が原因でしょう。3LDKで坪570万円超え。駅3分とは言え、大森にしては高すぎると購入検討者が判断しているといえます。

[268: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場で廊下が臭くなるとか正気か？
ゴミ庫がどんな扉か見たことある？ありえないんだが

[269: 評判気になるさん]

>>268 マンション検討中さん
ゴミ専用エレベーター作る広さある？

[270: 匿名さん]

各階ゴミ置き場がないので販売不調なのかな？
まぁ一般的にタワマンに各階ゴミ置き場は欲しいよね。
各階ゴミ置き場は美学

[271: マンション検討中さん]

高いけど戸数少ないから時間かければ売り切る事も可能かと思うがどうだろう？でも今の金利情勢だと時間をかけるのはリスクだから価格調整してさっさと売っちゃう可能性もあるか。

[272: 評判気になるさん]

>>268 マンション検討中さん
古い湾岸タワマンとかだと、各階ゴミ置き場がかなり臭くなってる物件多いよ。

[273: マンション比較中さん]

>>265 匿名さん
それ、よっぽどしょぼい作りですね。今まで各階ゴミ置き場ありのマンションに2個住んでますが、いずれも廊下は臭わなかったです。換気もしっかりしていたし、丈夫な二重扉ですし。

[274: 職人さん]

各階ゴミ置き場がないのに、管理費が高いのが納得できない。
立地はいいので悩みましたが、今住んでるマンションが各階ゴミ置き場があって管理費ここより安いから、これを理由に購入を見送ることになりそうです。毎回エレベーターで住民に気を使いながらゴミ袋を運ぶのはちょっと無理ですね・・・。

[275: 評判気になるさん]

大森駅の再開発は進んでいるのか分かりますか？
特に山王側はだいぶ変わるみたいですが？

[276: 匿名さん]

>>274 職人さん
私も同じ理由で見送ります。販売価格が坪500万円くらいになれば再検討するかもしれません。ゴミ置き場やコンシェルジュがないのに管理費が高すぎ。三菱地所のマーケティング戦略はどうなっているのでしょうか。マンション事業での同社の凋落ぶりを示す事例。

[277: 匿名さん]

各階ゴミ置き場はこの規模なら要らないでしょう。廊下が臭くなるだけですよ。無い方が管理費も節約できます。

[278: 匿名さん]

三菱の営業ってプライドだけ高くて冷淡というマンション愛が感じられないのが多いんだよな。マンコミュ入り浸ってそうなマンオタ多い野村とは対照的

[279: 匿名さん]

>>274 職人さん
私もこのマンションの管理費は高すぎると思います。住人からこの点を指摘され、管理組合の運営が大変になりそう。総会で住人から管理会社バッシングが起きるかもしれません。

[280: 匿名さん]

>>274 職人さん
100%同意。このマンション、管理費を下げないと売れないと思いますよ。賃貸に出すとしても管理費の分だけ家賃が高くなります。

[281: 匿名さん]

立地も良いですし仕様も高い割に坪単価もそんなに高くなく、ネガの少ないマンションだと感じました。この規模で免震なのも嬉しい。早期に売れちゃうと思いますよ。

[282: マンション検討中さん]

物件価格も管理費も周辺中古に比べて高すぎる。既に一度価格調整してるのにこのザマ。三菱のマーケティングは何をやっているのか。

[283: 匿名さん]

駅2分で築10年近いザ山王タワーが坪470。あと1割増したらここ買えるよ。

[284: マンション検討中さん]

>>283 匿名さん

この部屋は2年半前に中古で買ったオーナーが2,000万円乗っけて売りに出してる感じですね。

[285: マンション検討中さん]

ここ大幅に値下げしました？なんか最初21階で坪600-650万位だったような。近くにあるウェリスの7割増くらいの価格だったのでなんだそりゃと思って見てなかった。山王タワーの2-3割増くらいの値段ですね。

[286: 評判気になるさん]

>>285 さん

>>285 マンション検討中さん
値下げしたようですが、大幅ではありません。大森にしては強気で行き過ぎたのを若干是正。年初に値下げしても売行きは不調と聞いています。本体価格をさらに引き下げ、管理費も下げないと厳しいでしょう。この物件、管理費が高すぎ。昨年末の日銀による実質利上げで、マンション市況に変調が起き始めました。

[287: 匿名さん]

>>286　私も管理費が気になる
各階ゴミステーション、コンシェルジュ、ゲストルームがないのに管理費が異常に高い。管理費の中身が完全にブラックボックス。三菱は説明責任を果たしていない。上場会社にあるまじき行為だ。

[288: 評判気になるさん]

>>287 匿名さん
三菱地所レジデンスは上場会社ではないですね

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
三菱レジデンスは上場していませんが、上場している三菱地所の100％子会社。実質的に上場会社の一部といえます。

[290: 検討板ユーザーさん]

>>289 匿名さん
うける
社長の息子は実質的に社長ですか？（笑）
屁理屈なのは承知ですが、難癖もたいがいにしましょうね

[291: 匿名さん]

管理費は妥当じゃないですか？最近の標準はもっと高いところにありますよ。

[292: マンション検討中]

>>291
もっと高いところの情報をお知らせ下さい。価格とサービス内容（各階ゴミステーション、コンシェルジュ、パーティールーム、ゲストルーム）に関して。この物件はいずれのサービスもないですよ。

[293: 評判気になるさん]

>>292 マンション検討中さん
今は低層マンションでもこのぐらいしますよ。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 評判気になるさん
どこの低層マンションですか。

[295: 通りがかりさん]

小規模タワマンとしては妥当な管理費だと思います。ただ高い管理費はリセールの時に影響しますし、嫌なら買わなければいいのでは。

[296: マンション検討中さん]

>>290 検討板ユーザーさん

「上場企業の100%子会社にあるまじき」って言えば良かったのにということなんだろうが、揚げ足の取り合いみたいなのは見ててやだな。

[297: 匿名さん]

むしろ管理費安くない？

[298: マンション掲示板さん]

ここは貴重ですよ。
大森駅近は土地が無いです。
駅近の総合病院跡ですが非常に貴重な土地です。

[299: 名無しさん]

方角によってはパークタワー西新宿の方が安く買えるからなぁ。広域検討なのでそちらに移る予定。

[300: マンション比較中さん]

思いっきり皮肉ですね笑。
ほんとにいいマンションは妬みの適当なネガが多いですが、ここはきちんとしたネガが多い印象があります。
管理費高いと中古でも敬遠されがちですし、維持費もかかるので投資には向かないでしょうが、自分で納得して住む分にはまぁいいのではないでしょうか。
私は一億以上で買ってさらに高い管理費払って、エレベーターで1階にゴミ袋持っていくのは納得できないので見送ろうかと思います。

[301: 名無しさん]

>>300 マンション比較中さん
大森駅周辺は広い土地が無く大きなタワマンを建てられない。
各階にゴミ置き場があっても、どうやってそれを１階に下すのかを考えた場合、小さなタワマンだとゴミ専用エレベーターの設置が難しく、一般エレベーターでゴミを下ろす事になる。
当然その間、エレベーター一基は使えない。

他を探すべきですね。
大森駅近のタワマンは存在が貴重だと思いますよ。