ブランズ津田沼奏の杜二丁目

[ご近所さん]

ブランズ津田沼奏の杜二丁目

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kanadenomori2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155235

所在地 千葉県習志野市奏の杜二丁目119番11、同所119番13、同所119番14(地番)
交通　 JR総武線「津田沼」駅　徒歩11分
　　　　 新京成電鉄新京成線 「新津田沼」駅　徒歩16分
総戸数 49戸
間取り 3LDK・4LDK(予定)
専有面積 67.34m2～106.45m2(予定)
構造および階数 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上7階建
建物竣工 2024年8月下旬予定
引渡し可能時期 2025年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
売主 東急不動産株式会社(売主)
施工会社 株式会社フジタ
管理会社 株式会社東急コミュニティー

奏の杜エリアで久々の大手ブランド案件です。
ただ駅からの距離もあり敷地面積もあまり広くないなど、不安要素もいろいろ
ありますが、まずは期待してみましょう。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年7月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[79: 匿名さん]

モデルルームを作るコストを減らすために完成後販売にしているという可能性もあるのでは
モデルルームの運用や設営にはかなりコストがかかるそうなので、棟内モデルルームにしたんでしょう。

購入側としては実物が見れるので、生活のイメージもしやすく、購入しやすいというメリットが大きいのが良いですね。

[80: マンション検討中さん]

築50年を超えたら修繕にお金をかけたくないと言う気持ちはわからなくは無いと言う意見だけど、所有権ならお金をかけるの？
10年ほど前、当時築40年のマンションを購入しょうと地元1番の某銀行に相談したら最長20年ローンになりますと30年ローンが借りられず再検討、予算少しオーバーでしたけど新築を購入しました。
大事なのは、そのマンションが気に入ったか？どうかじゃない

[81: 匿名さん]

定借の資産性についてはこんなデータが。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d
・毎年1%程度周辺相場とのディスカウント幅が大きくなる

[82: 匿名さん]

駅からの距離とか定借であることとか、完成後販売で人件費や広告やモデルルームのコストが抑えられることとか、様々な要因で価格に期待したい気持ちになりますが、地代もあることですしどうなるのかなと思います。マンマニさんとか皆さんの予想だとそれくらいなのですね。それは高いのか安いのか見当もつかないですが（汗）あ、あと解体準備金というのもありました。トータルで考えてどうなのか。

[83: マンション検討中さん]

管理ができなければ、むしろ所有権マンションの方がやばいスラム化マンション
７０年後に自動的に解体リセットされるわけではない
https://m-tatekae.com/subpage1-2.html

[84: 検討板ユーザーさん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの2LDKがキャンセル出てますね！しかも最上階！所有権だし迷うことなく買えますね！
https://www.ex-ms.com/tk3/

[85: マンション検討中さん]

総戸数55戸しかないマンションはないな
まともな管理する為には、これからどんどん値上げする事でになる
生し所有者だから、70年後建替えも出来ず廃墟となっているかも知れない

[86: 匿名さん]

>82

完成後販売って、別にモデルルーム作るコストは抑えられるけど、竣工してから販売なので代金回収が遅れて、その分、借入資金の金利負担とかコストがかかる。物件の規模でどっちが有利か決めてるだけだから割安要因とはならないよ。

[87: 名無しさん]

Bタイプ　3LDK　74.70㎡
5階　7290万円　坪単価322万円

安いですね！

[88: 評判気になるさん]

>>87 名無しさん

ランニングコストが高いですね。。
月72,745円。

[89: 評判気になるさん]

>>88

間違えました。73,000円ですね。

[90: 名無しさん]

価格諸々です

[91: 口コミ知りたいさん]

>>90 名無しさん

共用施設は特に無いと思うのですが
その割に管理費が高い印象です。
戸数が少ないのでこのくらいが相場なのでしょうか。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 口コミ知りたいさん
管理費はいろいろコスト上がっているから、これからの物件は高めに設定するのでは。
今のうちのマンションも去年今年とこれまでの余剰金取り崩してやりくり状態。電気代下がらないと、来年か再来年には値上げ必要とのこと

[93: 匿名さん]

2024年8月に完成しているのに、11月上旬販売開始予定とは待ち遠しい限りではないでしょうか。いろいろな都合があるのだろうけど。
それまでに十分建物内モデルルーム見学などをしておくといいかもしれません。何回もは見学できないのかしら？
見学に行くと価格も教えてくれると明記されてますね、それは良いことだと思います。もしかしたら優先的に販売してもらえたりするのかしら。

[94: 名無しさん]

マンマニさんが記事を出しましたね。
https://manmani.net/?p=56970

[95: 匿名さん]

管理費だけでなく修繕積立と修繕積立基金も超割高設定。最近の物件価格の高騰で建設コスト増が言われるのにたいして修繕積立があまり上がってないのが危ういと思ってたけど、ここは数年前の相場の数倍。こんなに集めてどうするんだろう。

修繕積立基金ってこれくらいの規模でも銀行預金だとペイオフ対象になる金額。にもかかわらず銀行預金だったりするんだよな。どう管理するかも要確認。

[96: 匿名さん]

＞優先的に販売してもらえたりする

予告広告を出したら本広告を出してからでないと販売できない。ただ、早くいって住戸の希望を出せば重ならないよう調整はしてくれる。ただ、あくまでも営業努力の範囲までだけど。

[97: マンション検討中さん]

定借でも欲しい立地ですね。
月々のランニングコストは今の物価高、人件費上昇を考えたらこんなものでは？
逆にこのクラスのマンション買える人ならば微々たる支払いですよ。
強いて言うなら地代が気持ち高いかな（笑）
でも私はここ買います。最後の奏の物件だろうし。

[98: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始ですね。
アクセス重視の方向きではないかもしれないですが
永住するのであれば、こういう静かな暮らしが出来そうなところが良いかと。
坪単価４５０以上はするでしょうか？

[99: 検討板ユーザーさん]

>>98 匿名さん

94さんのマンマニさんの記事には
平均坪単価は約315万円
とあります。
ただ、ランニングコストが高いですね。

[100: 匿名さん]

ほんとですね。。。
月々のローン以外に６万円～１０万円支払わないといけないのかしら。。。

やはり収入多めの世帯向けのマンションて感じでしょうか。
設備仕様も整っているようですし間取りも南向きで広さもそこそこあり。

完成後販売だそうなので眺望その他実際に確認できるので安心だと思います。
低層階でも日照とか開放感あるのかな？

[101: マンション掲示板さん]

>>100 匿名さん

奏の杜は、千葉県で2番目にお金持ちの住む街になっているようです（プレジデント2024年11月号より）ので、
世帯収入多めの方々が対象なのだと思います。

接道してますが、目の前は3階建賃貸と畑で、
畑もいつか何かが建つのかもしれないので、
開放感はそれほど無いかもしれません。
（南側に6階建のEXCパークフロントもありますし）

開放感でしたら南側が奏の杜公園に隣接しているEXCパークフロント、
西側が隣接しているザレジデンスもしくはザパークハウスの中古が良さそうです。
いずれも所有権ですし。

[102: 匿名さん]

ここ完売するかなぁ。
定借だし狭いし駅から遠いし。
ミーハーしか買わなそう

[103: 名無しさん]

>>101 マンション掲示板さん

こちらの方が開放感がありますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_narashino/nc_76123671/

[104: 名無しさん]

ここの申込状況ってどうなのでしょうか。
貴重な新築ですがやはり定期借地権というのがネックになっているのかどうか。。

[105: 匿名さん]

>104

リアルを知りたかったら参戦することかな。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。契約する前に登録状況を確認して判断ってのもあり。

様子見してるといい部屋はもうなかったなんてことも。

[106: 名無しさん]

>>105 匿名さん

ありがとうございます。 まずは見ることですよね。
申込段階まで進むと降りられないのではと不安もあったので。 登録状況が少ない場合のリスクとしては第1、2期だとそれ以降より物件の値段が高くつくことくらいでしょうか

[107: マンション掲示板さん]

価格の大幅調整があったようですが（最安値5,000万前半～）、月々のランニングコストや駅徒歩10分強、借地権を考えるとまだまだ高い気がしてしまいます…
みなさまはどう評価されますか？

というか、ここまで値下げできるなんてデベロッパーが儲けに走りすぎじゃないですかね。少し憤りを感じます。

[108: 匿名さん]

>>107 マンション掲示板さん
その金額だと、エクセレントシティ津田沼奏の杜2（定借）と同じくらいの価格帯になりますね。
5,398万円　3LDK70.18m2 が70平米で一番安かった部屋かな、と思いますので、
そんなに大幅値下げしなくても売れる気がするのですが
全然売れる見込みが立たなかったんですかね……

[109: 匿名さん]

>>107 マンション掲示板さん
その金額だと、エクセレントシティ津田沼奏の杜2（定借）と同じくらいの価格帯になりますね。
5,398万円　3LDK70.18m2 が70平米で一番安かった部屋かな、と思いますので、
そんなに大幅値下げしなくても売れる気がするのですが
全然売れる見込みが立たなかったんですかね……

[110: 匿名さん]

私もまだ価格に見合ってないように感じます。
マンション価格ではなくてランニングコストを下げるべきだったと思います。
ここ買うくらいなら幕張や船橋のマンションのほうがよっぽど環境いいですし、そっちに流れますよね。

[111: 口コミ知りたいさん]

>>110 匿名さん
そこに幕張がはいるのは変だね

[112: 評判気になるさん]

>>110 匿名さん
環境はこっちのほうがいいでしょ。どっちも駅前嫌悪施設だらけだよ。値段だけの問題と思う。

[113: 匿名さん]

価格も、強いて言うなら、
ランニングコストくらいですね。

[114: 匿名さん]

>>112 評判気になるさん
110さんのいう幕張や船橋は、海浜幕張や南船橋のことを言っているのでは。
ここは京葉線嫌いの人が多そうだが、京葉線の駅前や街全体の雰囲気は悪くないと思う。奏の杜を選ぶ人は駅近に拘らない人が多そうなので、海浜幕張との親和性も低くないと思いますが。

[115: 匿名さん]

定借だと別途、後々の解体費用がかかると聞いていますがそれも込みの管理費なのでしょうか？

[116: 検討板ユーザーさん]

>>114 匿名さん
海浜幕張はないかな笑
劣化版　奏の杜、おおたかのもり、柏の葉でしょ。

そもそも奏の杜が予算内の人は海浜幕張には住まない。

[117: マンション掲示板さん]

>>115 匿名さん
NO
管理費、修繕積立金以外に地代と解体準備金が月額に載ってきます。
引き渡し時にも一括分の地代、権利金、解体準備一時金が必要です。

定借はランニングコスト重いですよ。
地代は固定資産税の代わりですが、大抵は固定資産税より高くなる。

[118: マンション検討中さん]

坪単価が270程度まで下がったということでしょうか。

[119: 匿名さん]

67.34m2　 5330万円　坪261万
104.52m2　9980万円　坪315万
74.7m2 6680万円　坪295万

[120: 匿名さん]

この物件は、引渡し時に一括分の地代、権利金、解体準備一時金は
必要ないですよ。
月々の地代も土地代を後払いにしているだけだと思えば、
特段のネックでは無いと感じるんですけど。

[121: 匿名さん]

>120

物価上昇で地代も上がりうる。土地代金の支払いを先延ばしすることが吉と出るか凶と出るか。

[122: 匿名さん]

一期の登録期間中にもかかわらず、静かだこと。

[123: マンション掲示板さん]

>>122 匿名さん
やはりあまり売れていないのですかね
入居後すぐにモリシアは閉店、再開発が完了するまでそこから7年ほどかかります。北口のパルコ跡は詳細が発表されてませんし、イトーヨーカドー跡地の開業時期も未定。
実需で津田沼エリアの物件を買うには勇気がいりそうです。

[124: 匿名さん]

それだけ施設が建て替わることになっても
イオン、ロハル、ビート、ミーナ、フォルテの施設があるところが強みなのかなと思います。

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
お店は多いのですが食品、日用品、ファッション、家電など商業施設ごとの用途がまとまっていなくて、結構あちこち細かい施設を歩き回らないと買い物が完結しないのでそこが船橋や千葉よりも微妙だと感じています。飲食は美味しい個人店が多くてよく来ます。再開発を待てればいいのですがね

[126: 名無しさん]

>>125 匿名さん
船橋や千葉はどの施設で完結するのでしょうか？
船橋はららぽーとTOKYO-BAYのこと？

[127: 匿名さん]

>>126 名無しさん
千葉は駅ビルのペリエや隣接のそごう＋別館のジュンヌ館（ヨドバシ、ユニクロ他）でワンストップ購買ができるのではないですか。

[128: 通りがかりさん]

新津田沼駅のイトーヨーカドー跡地は、
買収の件がまとまるまではペンディングでしょうね

数日前にヨーカドー買収に住友商事が参入という
ニュースもありました
グループの住商建物でクラッシーがあるから
タワマン建てちゃうとかあったりするかも