ブランズ津田沼奏の杜二丁目

[ご近所さん]

ブランズ津田沼奏の杜二丁目

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kanadenomori2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155235

所在地 千葉県習志野市奏の杜二丁目119番11、同所119番13、同所119番14(地番)
交通　 JR総武線「津田沼」駅　徒歩11分
　　　　 新京成電鉄新京成線 「新津田沼」駅　徒歩16分
総戸数 49戸
間取り 3LDK・4LDK(予定)
専有面積 67.34m2～106.45m2(予定)
構造および階数 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上7階建
建物竣工 2024年8月下旬予定
引渡し可能時期 2025年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
売主 東急不動産株式会社(売主)
施工会社 株式会社フジタ
管理会社 株式会社東急コミュニティー

奏の杜エリアで久々の大手ブランド案件です。
ただ駅からの距離もあり敷地面積もあまり広くないなど、不安要素もいろいろ
ありますが、まずは期待してみましょう。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年7月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[41: 匿名さん]

このエリアは知らない人がほとんどでしょうけど1992年
荒れ地の時に殺人事件が起きてまだ未解決なんです
レジデンスがある辺りです

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん

エリアってｗ
一面の人参畑だったのに何の情報にもならんわ

[43: 通りがかりさん]

49戸なので小規模物件といえばそうなるかもしれませんが、50戸未満でもＭＲを作るマンションが多いと思います。
なぜこちらは完成売り?なのでしょう。。
8月末竣工であれば、HPが出来るのはまだまだ先ですかね。

[44: 匿名さん]

マンションを青田売りするより完成後販売の方が買い手側からすれば
ありがたいですね。
よくよく考えると一生に一度かもしれない高額な買い物を
見学もせず購入するのは博打に近い気がします。

[45: マンション検討中さん]

建設地を通りがかったところこんな掲示がされてました。
7月頃にウェブサイトが公開されるようですね。

[46: 通りがかりさん]

工事の幕がはずれてますね
マンションの外観が見えてきました

[47: マンコミュファンさん]

>>46 通りがかりさん

西の側面には窓が1つしかないのが不思議です。

[48: 検討板ユーザーさん]

これですよね。

[49: 通りがかりさん]

最上階だけ、間取りが違うのでしょうか？
そこがお風呂だったらいいなー
でもきっと最上階の角部屋だとお高いんでしょうね

それとそのお写真の左側の凹んでるところも気になりますね

[50: マンション検討中さん]

公式サイトウェブがオープンしたんですね。100㎡を超える部屋もあるようですごいですね

[51: マンション検討中さん]

定借ですか。

[52: マンション検討中さん]

定期転借地権／期間：2025年2月28日～2094年10月31日(解体期間含む)
約70年の定借ですね。

エクセレントシティ津田沼奏の杜2も定借でしたが、当時定借にしては高い、という印象だったのですが、こちらはどのくらいの価格になってしまうのでしょうか。

[53: 通りがかりさん]

ホームページ、待ってました！
早く価格を知りたい

[54: 匿名さん]

70年定借、駅徒歩11分でどのくらいに価格になるのか。
これだけ駅から離れていて定借だと販売面では大きなハンディだと思いますが価格で克服するのでしょうか。

[55: eマンションさん]

マンマニさんは、バウス習志野の総評で、
…リセールバリューに期待して選ぶエリアではない(そういった方は津田沼の奏の杜や幕張ベイパークのほうが合っている)ですが…
と記載されていますが、
定借でも奏の杜のブランド物件であればリセールバリューは高くなるのでしょうか。

[56: 匿名さん]

駅まで11分表記ではあるものの、駅までは一部坂道になっているので実際には13, 4分かかると思います。
駅から離れているかつ、定借という点がどれだけ価格に反映されるか気になります。

[57: 検討板ユーザーさん]

49戸でもディスポーザー有、全タイプにスロップシンク有っていいですね！

2LDKさんもブログに
駅徒歩10分超、定借というネガあれど、奏の杜アドレスかつ谷津小学校区はポイント高い。
と記載されています。

[58: 通りがかりさん]

公式HPがめちゃくちゃいい感じ
あまり盛り上げないで欲しいなぁ～

抽選とかにならないように
静かに細々と売って欲しいよぉぉぉ

定借を受け入れるには
どうしたらいいですか？

[59: 名無しさん]

>>58 通りがかりさん

奏の杜の戸建は定借が多いと不動産屋から聞いたことがあります。
そういう土地柄だと思ってもいいのかもしれません。
世の中、段々と定借の物件が増えてきますので、
気にすることもなくなるのではないでしょうか。

[60: 匿名さん]

定借が増えてくるんですか？なぜなのでしょう。土地を手放さなくなっているという感じ？無知ですみません・・・

定借をAIで調べると、価格が安い、税金が少ない、立地が良いといったメリットがあるとのことなので、期待したいところ。

デザインがまだ未公開ですが、見晴らしの良い南向きらしいのでその点も期待大、エントランスの緑化とか中庭も楽しみかもしれません。

[61: 匿名さん]

価格の安さに目を奪われてちゃんと調べずに定借に手を出すと痛い目に合うかもよ。

固定資産税は一見安く見えるけど、地主が支払ってるわけだから地代にオンされてるし。

[62: 匿名さん]

>55

定借って新築時の提携は別としてローンを扱う金融機関が少ない。中途転売するとき相手が限られることになるから厳しい。

[63: 匿名さん]

市川駅徒歩7分の大規模タワーが同じく定借で坪300万円～なので、ここの最安値はもう少し安い？

[64: マンション掲示板さん]

すぐそばのエクセレントシティ津田沼奏の杜IIが、定借で平均坪単価260万円～270万円程度だったようなので、ここは平均坪単価300万はいくと思っています。
ブランズですし、もっと高いですかね…

[65: 匿名さん]

70年定借ってまだ未知数のところが大きい。50年過ぎると痛んで竪排水管とかで交換が必要になるけど、あと少しのためにお金をかけてってことになりかねない。

70年の定借にするなら長期修繕計画も全期間用意しておけばいいのに。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
そうですよね。定借の場合に残り期間が20年を切ったあたりから大規模工事をどこまでやるのかということの合意形成が難しそうな気がします。
新築を購入しようとする人はそれ以前に売り払ってしまうつもりかもしれませんが、残り期間が少なくなればなるほど購入意欲は減じるので、時間の経過と共に物件価値の逓減率は所有権物件より大きくなりそうです。

[67: マンション掲示板さん]

スムラボの記事で出ていますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[68: 通りがかりさん]

>>67 マンション掲示板さん

記事には、

周辺中古の価格を元に所有権だった時の価格を考えると坪400万前後、定期借地権であることを考慮すると坪360～370万程度でしょうか。

と記載されておりますが、
ここが坪360万～370万の予想なのですかね。。

[69: マンコミュファンさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーと同じくらい
もしくは、それ以上ってことか？

[70: 匿名さん]

65さんのご意見がとても気になりました。どうなるのでしょう、修繕。おっしゃる通り、残り数十年のために大金を使いたいとは思えないという気持ち、わかるような気がします。

11月上旬販売開始予定、完成後販売。きっと素敵なマンションなんだろうなと想像してしまいます。完成後の実物を見て買えるのは何よりだと思います。今検討している方々には11月販売開始はちょっと遠いでしょうが。

[71: 匿名さん]

定借、確かに年月が経てば経つほど大がかりなメンテナンスはしなくなりそうですよね…
50年後、技術革新があって、そういうものが気軽にできるようになってくれればいいのだけど、そうなるとも限らない。
ただ所有権物件も壊すか、超大規模修繕するかで意見が分かれるのは見えてくるので、いずれにしてもある程度年数が経ったマンションは大きな決断はしなければならないのだろうなとも感じております。

[72: マンション検討中さん]

大規模修繕の周期が十数年だから、残り20年あたりからもう維持に金使うな派が多数になるかなぁ
余裕みて30年あたりまでには逃げるべきか

[73: マンション掲示板さん]

ブランズシティ津田沼奏の杜が
3LDK ・78.47m2で6980万円で売り出し中です。
所有権ですし大変安く感じ、こちらよりも惹かれてしまうところもあるのですが、
谷津南小学区だから安いのでしょうか。。

[74: マンコミュファンさん]

>>73 マンション掲示板さん
奏だとやはり公園側の大型物件が一番人気でそれ以外は若干安くなりますね。
でも駅には近いし、今の相場でこの値段は、検討する価値はあると思います。
中古の動きがやや悪くなってきていますし、売り急いでいるのかも

[75: 匿名さん]

モデルルームもそろそろできる感じなのかな？
完成後販売ということは早く売り切れる自信があるのだろうなと思う。
戸数もそんなに多くないですし。
ただ駅までの距離を考えると、どうなのかな…ってところでしょう。
かなりそこで評価が分かれそう。

[76: 匿名さん]

単純に小規模だと別にモデルルーム作るコストがペイしないという判断なだけ。完成後販売だと現実を見れるってことで検討者側も判断しやすいけど、早く売れるかどうかは別問題。結構時間かかるところもある。

[77: 匿名さん]

マンションマニアさんは、

おそらくですが『70㎡＝6500万円くらい』ではないでしょうか。
もちろん定期借地権のためランニングコストが重たいことは容易に想像できるため所有権換算すると7500万円ほどにはなるはずです。

と予想されていますね。
https://www.sumu-log.com/archives/65366/

[78: 名無しさん]

>>77 匿名さん
周辺中古で条件よければそれより高いですから、もう少し高くなるのでは

[79: 匿名さん]

モデルルームを作るコストを減らすために完成後販売にしているという可能性もあるのでは
モデルルームの運用や設営にはかなりコストがかかるそうなので、棟内モデルルームにしたんでしょう。

購入側としては実物が見れるので、生活のイメージもしやすく、購入しやすいというメリットが大きいのが良いですね。

[80: マンション検討中さん]

築50年を超えたら修繕にお金をかけたくないと言う気持ちはわからなくは無いと言う意見だけど、所有権ならお金をかけるの？
10年ほど前、当時築40年のマンションを購入しょうと地元1番の某銀行に相談したら最長20年ローンになりますと30年ローンが借りられず再検討、予算少しオーバーでしたけど新築を購入しました。
大事なのは、そのマンションが気に入ったか？どうかじゃない

[81: 匿名さん]

定借の資産性についてはこんなデータが。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d
・毎年1%程度周辺相場とのディスカウント幅が大きくなる

[82: 匿名さん]

駅からの距離とか定借であることとか、完成後販売で人件費や広告やモデルルームのコストが抑えられることとか、様々な要因で価格に期待したい気持ちになりますが、地代もあることですしどうなるのかなと思います。マンマニさんとか皆さんの予想だとそれくらいなのですね。それは高いのか安いのか見当もつかないですが（汗）あ、あと解体準備金というのもありました。トータルで考えてどうなのか。

[83: マンション検討中さん]

管理ができなければ、むしろ所有権マンションの方がやばいスラム化マンション
７０年後に自動的に解体リセットされるわけではない
https://m-tatekae.com/subpage1-2.html

[84: 検討板ユーザーさん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの2LDKがキャンセル出てますね！しかも最上階！所有権だし迷うことなく買えますね！
https://www.ex-ms.com/tk3/

[85: マンション検討中さん]

総戸数55戸しかないマンションはないな
まともな管理する為には、これからどんどん値上げする事でになる
生し所有者だから、70年後建替えも出来ず廃墟となっているかも知れない

[86: 匿名さん]

>82

完成後販売って、別にモデルルーム作るコストは抑えられるけど、竣工してから販売なので代金回収が遅れて、その分、借入資金の金利負担とかコストがかかる。物件の規模でどっちが有利か決めてるだけだから割安要因とはならないよ。

[87: 名無しさん]

Bタイプ　3LDK　74.70㎡
5階　7290万円　坪単価322万円

安いですね！

[88: 評判気になるさん]

>>87 名無しさん

ランニングコストが高いですね。。
月72,745円。

[89: 評判気になるさん]

>>88

間違えました。73,000円ですね。

[90: 名無しさん]

価格諸々です

[91: 口コミ知りたいさん]

>>90 名無しさん

共用施設は特に無いと思うのですが
その割に管理費が高い印象です。
戸数が少ないのでこのくらいが相場なのでしょうか。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 口コミ知りたいさん
管理費はいろいろコスト上がっているから、これからの物件は高めに設定するのでは。
今のうちのマンションも去年今年とこれまでの余剰金取り崩してやりくり状態。電気代下がらないと、来年か再来年には値上げ必要とのこと

[93: 匿名さん]

2024年8月に完成しているのに、11月上旬販売開始予定とは待ち遠しい限りではないでしょうか。いろいろな都合があるのだろうけど。
それまでに十分建物内モデルルーム見学などをしておくといいかもしれません。何回もは見学できないのかしら？
見学に行くと価格も教えてくれると明記されてますね、それは良いことだと思います。もしかしたら優先的に販売してもらえたりするのかしら。

[94: 名無しさん]

マンマニさんが記事を出しましたね。
https://manmani.net/?p=56970

[95: 匿名さん]

管理費だけでなく修繕積立と修繕積立基金も超割高設定。最近の物件価格の高騰で建設コスト増が言われるのにたいして修繕積立があまり上がってないのが危ういと思ってたけど、ここは数年前の相場の数倍。こんなに集めてどうするんだろう。

修繕積立基金ってこれくらいの規模でも銀行預金だとペイオフ対象になる金額。にもかかわらず銀行預金だったりするんだよな。どう管理するかも要確認。

[96: 匿名さん]

＞優先的に販売してもらえたりする

予告広告を出したら本広告を出してからでないと販売できない。ただ、早くいって住戸の希望を出せば重ならないよう調整はしてくれる。ただ、あくまでも営業努力の範囲までだけど。

[97: マンション検討中さん]

定借でも欲しい立地ですね。
月々のランニングコストは今の物価高、人件費上昇を考えたらこんなものでは？
逆にこのクラスのマンション買える人ならば微々たる支払いですよ。
強いて言うなら地代が気持ち高いかな（笑）
でも私はここ買います。最後の奏の物件だろうし。

[98: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始ですね。
アクセス重視の方向きではないかもしれないですが
永住するのであれば、こういう静かな暮らしが出来そうなところが良いかと。
坪単価４５０以上はするでしょうか？

[99: 検討板ユーザーさん]

>>98 匿名さん

94さんのマンマニさんの記事には
平均坪単価は約315万円
とあります。
ただ、ランニングコストが高いですね。

[100: 匿名さん]

ほんとですね。。。
月々のローン以外に６万円～１０万円支払わないといけないのかしら。。。

やはり収入多めの世帯向けのマンションて感じでしょうか。
設備仕様も整っているようですし間取りも南向きで広さもそこそこあり。

完成後販売だそうなので眺望その他実際に確認できるので安心だと思います。
低層階でも日照とか開放感あるのかな？

[101: マンション掲示板さん]

>>100 匿名さん

奏の杜は、千葉県で2番目にお金持ちの住む街になっているようです（プレジデント2024年11月号より）ので、
世帯収入多めの方々が対象なのだと思います。

接道してますが、目の前は3階建賃貸と畑で、
畑もいつか何かが建つのかもしれないので、
開放感はそれほど無いかもしれません。
（南側に6階建のEXCパークフロントもありますし）

開放感でしたら南側が奏の杜公園に隣接しているEXCパークフロント、
西側が隣接しているザレジデンスもしくはザパークハウスの中古が良さそうです。
いずれも所有権ですし。

[102: 匿名さん]

ここ完売するかなぁ。
定借だし狭いし駅から遠いし。
ミーハーしか買わなそう

[103: 名無しさん]

>>101 マンション掲示板さん

こちらの方が開放感がありますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_narashino/nc_76123671/

[104: 名無しさん]

ここの申込状況ってどうなのでしょうか。
貴重な新築ですがやはり定期借地権というのがネックになっているのかどうか。。

[105: 匿名さん]

>104

リアルを知りたかったら参戦することかな。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。契約する前に登録状況を確認して判断ってのもあり。

様子見してるといい部屋はもうなかったなんてことも。

[106: 名無しさん]

>>105 匿名さん

ありがとうございます。 まずは見ることですよね。
申込段階まで進むと降りられないのではと不安もあったので。 登録状況が少ない場合のリスクとしては第1、2期だとそれ以降より物件の値段が高くつくことくらいでしょうか

[107: マンション掲示板さん]

価格の大幅調整があったようですが（最安値5,000万前半～）、月々のランニングコストや駅徒歩10分強、借地権を考えるとまだまだ高い気がしてしまいます…
みなさまはどう評価されますか？

というか、ここまで値下げできるなんてデベロッパーが儲けに走りすぎじゃないですかね。少し憤りを感じます。

[108: 匿名さん]

>>107 マンション掲示板さん
その金額だと、エクセレントシティ津田沼奏の杜2（定借）と同じくらいの価格帯になりますね。
5,398万円　3LDK70.18m2 が70平米で一番安かった部屋かな、と思いますので、
そんなに大幅値下げしなくても売れる気がするのですが
全然売れる見込みが立たなかったんですかね……

[109: 匿名さん]

>>107 マンション掲示板さん
その金額だと、エクセレントシティ津田沼奏の杜2（定借）と同じくらいの価格帯になりますね。
5,398万円　3LDK70.18m2 が70平米で一番安かった部屋かな、と思いますので、
そんなに大幅値下げしなくても売れる気がするのですが
全然売れる見込みが立たなかったんですかね……

[110: 匿名さん]

私もまだ価格に見合ってないように感じます。
マンション価格ではなくてランニングコストを下げるべきだったと思います。
ここ買うくらいなら幕張や船橋のマンションのほうがよっぽど環境いいですし、そっちに流れますよね。

[111: 口コミ知りたいさん]

>>110 匿名さん
そこに幕張がはいるのは変だね

[112: 評判気になるさん]

>>110 匿名さん
環境はこっちのほうがいいでしょ。どっちも駅前嫌悪施設だらけだよ。値段だけの問題と思う。

[113: 匿名さん]

価格も、強いて言うなら、
ランニングコストくらいですね。

[114: 匿名さん]

>>112 評判気になるさん
110さんのいう幕張や船橋は、海浜幕張や南船橋のことを言っているのでは。
ここは京葉線嫌いの人が多そうだが、京葉線の駅前や街全体の雰囲気は悪くないと思う。奏の杜を選ぶ人は駅近に拘らない人が多そうなので、海浜幕張との親和性も低くないと思いますが。

[115: 匿名さん]

定借だと別途、後々の解体費用がかかると聞いていますがそれも込みの管理費なのでしょうか？

[116: 検討板ユーザーさん]

>>114 匿名さん
海浜幕張はないかな笑
劣化版　奏の杜、おおたかのもり、柏の葉でしょ。

そもそも奏の杜が予算内の人は海浜幕張には住まない。

[117: マンション掲示板さん]

>>115 匿名さん
NO
管理費、修繕積立金以外に地代と解体準備金が月額に載ってきます。
引き渡し時にも一括分の地代、権利金、解体準備一時金が必要です。

定借はランニングコスト重いですよ。
地代は固定資産税の代わりですが、大抵は固定資産税より高くなる。

[118: マンション検討中さん]

坪単価が270程度まで下がったということでしょうか。