ブランズ津田沼奏の杜二丁目

[ご近所さん]

ブランズ津田沼奏の杜二丁目

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kanadenomori2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155235

所在地 千葉県習志野市奏の杜二丁目119番11、同所119番13、同所119番14(地番)
交通　 JR総武線「津田沼」駅　徒歩11分
　　　　 新京成電鉄新京成線 「新津田沼」駅　徒歩16分
総戸数 49戸
間取り 3LDK・4LDK(予定)
専有面積 67.34m2～106.45m2(予定)
構造および階数 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上7階建
建物竣工 2024年8月下旬予定
引渡し可能時期 2025年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
売主 東急不動産株式会社(売主)
施工会社 株式会社フジタ
管理会社 株式会社東急コミュニティー

奏の杜エリアで久々の大手ブランド案件です。
ただ駅からの距離もあり敷地面積もあまり広くないなど、不安要素もいろいろ
ありますが、まずは期待してみましょう。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年7月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[29: 通りがかりさん]

エクセレントの方にこちらは定借との書き込みがありました。定借なら見送ります。

[30: マンション検討中さん]

ここも工事始まらないし、ジリジリ遅れる感じだね。資材不足の影響か、マーケットの様子見か。

[31: ご近所さん]

ようやく工事が始まったようです。

[32: 評判気になるさん]

こちらの住所は、
千葉県習志野市奏の杜2-119-11ほか
でしょうか？？

もしそうであれば
建設データバンクの情報ですと以下のように
記載されています。

階数（地上） 7 階
階数（地下） 階
延床面積 4308.84 ㎡
建築面積 945.09 ㎡
敷地面積 1868.84 ㎡
建築主 東急不動産株式会社住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部
設計者 株式会社INA新建築研究所
施工者 株式会社フジタ東京支店
着工 2023/02/28
完成 2024/08/31
備考 共同住宅(分譲49戸)

[33: 口コミ知りたいさん]

土工事が始まってましたね。

[34: 通りがかりさん]

入札公告に、こちらが出ていました。
すでに着工していると思うのですが、
このような時期に入札ってするのですかね？

案件概要
発注者 千葉県習志野市企業局
入札日 2023-09-25
工事件名 ブランズ津田沼奏の杜二丁目計画
工事場所 千葉県習志野市奏の杜２－１９

[35: 通りがかりさん]

ガスの配管工事のようです
続きの情報

案件概要
予定価格(税込) 11,963,600円
工事概要 ①工事目的 新築集合住宅建築に伴うガス設備工事
②建物概要 RC 造 地上7階/地下0階 49戸
③工事内容 【供給管】 新設供給管 PE75A =1m 既設撤去供給管 PE75A＝1m、PE50A＝1m
【使用予定ガス機器】 24 号給湯器(TES)：49 台、3 口ガスコンロ：49 台
【設置予定ガスメーター】 6 号ガスメーター：49 台 ・溶接工事なし

落札企業情報
株式会社ケイハイ

[36: 口コミ知りたいさん]

建物のカタチが徐々に見えてきましたが、
まだホームページはないのですね。

[37: 匿名さん]

50戸程度の規模だと竣工売りじゃないかな。青田売りだとモデルルーム作るコストがペイしない。

[38: 名無しさん]

>>37 匿名さん

そうなのですね。なるほど。。
並木道の美しさと相まって、
素敵なマンションになりそうな感じがしています。

[39: マンション検討中さん]

建物がだいぶ立ち上がってきましたね。
50戸程度ということでそれほど大きくないのかななどと思っていたのですが、いざ建物が建ってみると結構存在感があるなと思いました。

[40: 匿名さん]

ガス工事の入札も公表されているんですね…落札価格だけでなく工事の詳細な内容も公にされていて参考になります。
情報提供ありがとうございます。
いまから公式ホームページの公開が楽しみですね。

[41: 匿名さん]

このエリアは知らない人がほとんどでしょうけど1992年
荒れ地の時に殺人事件が起きてまだ未解決なんです
レジデンスがある辺りです

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん

エリアってｗ
一面の人参畑だったのに何の情報にもならんわ

[43: 通りがかりさん]

49戸なので小規模物件といえばそうなるかもしれませんが、50戸未満でもＭＲを作るマンションが多いと思います。
なぜこちらは完成売り?なのでしょう。。
8月末竣工であれば、HPが出来るのはまだまだ先ですかね。

[44: 匿名さん]

マンションを青田売りするより完成後販売の方が買い手側からすれば
ありがたいですね。
よくよく考えると一生に一度かもしれない高額な買い物を
見学もせず購入するのは博打に近い気がします。

[45: マンション検討中さん]

建設地を通りがかったところこんな掲示がされてました。
7月頃にウェブサイトが公開されるようですね。

[46: 通りがかりさん]

工事の幕がはずれてますね
マンションの外観が見えてきました

[47: マンコミュファンさん]

>>46 通りがかりさん

西の側面には窓が1つしかないのが不思議です。

[48: 検討板ユーザーさん]

これですよね。

[49: 通りがかりさん]

最上階だけ、間取りが違うのでしょうか？
そこがお風呂だったらいいなー
でもきっと最上階の角部屋だとお高いんでしょうね

それとそのお写真の左側の凹んでるところも気になりますね

[50: マンション検討中さん]

公式サイトウェブがオープンしたんですね。100㎡を超える部屋もあるようですごいですね

[51: マンション検討中さん]

定借ですか。

[52: マンション検討中さん]

定期転借地権／期間：2025年2月28日～2094年10月31日(解体期間含む)
約70年の定借ですね。

エクセレントシティ津田沼奏の杜2も定借でしたが、当時定借にしては高い、という印象だったのですが、こちらはどのくらいの価格になってしまうのでしょうか。

[53: 通りがかりさん]

ホームページ、待ってました！
早く価格を知りたい

[54: 匿名さん]

70年定借、駅徒歩11分でどのくらいに価格になるのか。
これだけ駅から離れていて定借だと販売面では大きなハンディだと思いますが価格で克服するのでしょうか。

[55: eマンションさん]

マンマニさんは、バウス習志野の総評で、
…リセールバリューに期待して選ぶエリアではない(そういった方は津田沼の奏の杜や幕張ベイパークのほうが合っている)ですが…
と記載されていますが、
定借でも奏の杜のブランド物件であればリセールバリューは高くなるのでしょうか。

[56: 匿名さん]

駅まで11分表記ではあるものの、駅までは一部坂道になっているので実際には13, 4分かかると思います。
駅から離れているかつ、定借という点がどれだけ価格に反映されるか気になります。

[57: 検討板ユーザーさん]

49戸でもディスポーザー有、全タイプにスロップシンク有っていいですね！

2LDKさんもブログに
駅徒歩10分超、定借というネガあれど、奏の杜アドレスかつ谷津小学校区はポイント高い。
と記載されています。

[58: 通りがかりさん]

公式HPがめちゃくちゃいい感じ
あまり盛り上げないで欲しいなぁ～

抽選とかにならないように
静かに細々と売って欲しいよぉぉぉ

定借を受け入れるには
どうしたらいいですか？

[59: 名無しさん]

>>58 通りがかりさん

奏の杜の戸建は定借が多いと不動産屋から聞いたことがあります。
そういう土地柄だと思ってもいいのかもしれません。
世の中、段々と定借の物件が増えてきますので、
気にすることもなくなるのではないでしょうか。

[60: 匿名さん]

定借が増えてくるんですか？なぜなのでしょう。土地を手放さなくなっているという感じ？無知ですみません・・・

定借をAIで調べると、価格が安い、税金が少ない、立地が良いといったメリットがあるとのことなので、期待したいところ。

デザインがまだ未公開ですが、見晴らしの良い南向きらしいのでその点も期待大、エントランスの緑化とか中庭も楽しみかもしれません。

[61: 匿名さん]

価格の安さに目を奪われてちゃんと調べずに定借に手を出すと痛い目に合うかもよ。

固定資産税は一見安く見えるけど、地主が支払ってるわけだから地代にオンされてるし。

[62: 匿名さん]

>55

定借って新築時の提携は別としてローンを扱う金融機関が少ない。中途転売するとき相手が限られることになるから厳しい。

[63: 匿名さん]

市川駅徒歩7分の大規模タワーが同じく定借で坪300万円～なので、ここの最安値はもう少し安い？

[64: マンション掲示板さん]

すぐそばのエクセレントシティ津田沼奏の杜IIが、定借で平均坪単価260万円～270万円程度だったようなので、ここは平均坪単価300万はいくと思っています。
ブランズですし、もっと高いですかね…

[65: 匿名さん]

70年定借ってまだ未知数のところが大きい。50年過ぎると痛んで竪排水管とかで交換が必要になるけど、あと少しのためにお金をかけてってことになりかねない。

70年の定借にするなら長期修繕計画も全期間用意しておけばいいのに。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
そうですよね。定借の場合に残り期間が20年を切ったあたりから大規模工事をどこまでやるのかということの合意形成が難しそうな気がします。
新築を購入しようとする人はそれ以前に売り払ってしまうつもりかもしれませんが、残り期間が少なくなればなるほど購入意欲は減じるので、時間の経過と共に物件価値の逓減率は所有権物件より大きくなりそうです。

[67: マンション掲示板さん]

スムラボの記事で出ていますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[68: 通りがかりさん]

>>67 マンション掲示板さん

記事には、

周辺中古の価格を元に所有権だった時の価格を考えると坪400万前後、定期借地権であることを考慮すると坪360～370万程度でしょうか。

と記載されておりますが、
ここが坪360万～370万の予想なのですかね。。

[69: マンコミュファンさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーと同じくらい
もしくは、それ以上ってことか？

[70: 匿名さん]

65さんのご意見がとても気になりました。どうなるのでしょう、修繕。おっしゃる通り、残り数十年のために大金を使いたいとは思えないという気持ち、わかるような気がします。

11月上旬販売開始予定、完成後販売。きっと素敵なマンションなんだろうなと想像してしまいます。完成後の実物を見て買えるのは何よりだと思います。今検討している方々には11月販売開始はちょっと遠いでしょうが。

[71: 匿名さん]

定借、確かに年月が経てば経つほど大がかりなメンテナンスはしなくなりそうですよね…
50年後、技術革新があって、そういうものが気軽にできるようになってくれればいいのだけど、そうなるとも限らない。
ただ所有権物件も壊すか、超大規模修繕するかで意見が分かれるのは見えてくるので、いずれにしてもある程度年数が経ったマンションは大きな決断はしなければならないのだろうなとも感じております。

[72: マンション検討中さん]

大規模修繕の周期が十数年だから、残り20年あたりからもう維持に金使うな派が多数になるかなぁ
余裕みて30年あたりまでには逃げるべきか

[73: マンション掲示板さん]

ブランズシティ津田沼奏の杜が
3LDK ・78.47m2で6980万円で売り出し中です。
所有権ですし大変安く感じ、こちらよりも惹かれてしまうところもあるのですが、
谷津南小学区だから安いのでしょうか。。

[74: マンコミュファンさん]

>>73 マンション掲示板さん
奏だとやはり公園側の大型物件が一番人気でそれ以外は若干安くなりますね。
でも駅には近いし、今の相場でこの値段は、検討する価値はあると思います。
中古の動きがやや悪くなってきていますし、売り急いでいるのかも

[75: 匿名さん]

モデルルームもそろそろできる感じなのかな？
完成後販売ということは早く売り切れる自信があるのだろうなと思う。
戸数もそんなに多くないですし。
ただ駅までの距離を考えると、どうなのかな…ってところでしょう。
かなりそこで評価が分かれそう。

[76: 匿名さん]

単純に小規模だと別にモデルルーム作るコストがペイしないという判断なだけ。完成後販売だと現実を見れるってことで検討者側も判断しやすいけど、早く売れるかどうかは別問題。結構時間かかるところもある。

[77: 匿名さん]

マンションマニアさんは、

おそらくですが『70㎡＝6500万円くらい』ではないでしょうか。
もちろん定期借地権のためランニングコストが重たいことは容易に想像できるため所有権換算すると7500万円ほどにはなるはずです。

と予想されていますね。
https://www.sumu-log.com/archives/65366/

[78: 名無しさん]

>>77 匿名さん
周辺中古で条件よければそれより高いですから、もう少し高くなるのでは