ブランズ津田沼奏の杜二丁目

[ご近所さん]

ブランズ津田沼奏の杜二丁目

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kanadenomori2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155235

所在地 千葉県習志野市奏の杜二丁目119番11、同所119番13、同所119番14(地番)
交通　 JR総武線「津田沼」駅　徒歩11分
　　　　 新京成電鉄新京成線 「新津田沼」駅　徒歩16分
総戸数 49戸
間取り 3LDK・4LDK(予定)
専有面積 67.34m2～106.45m2(予定)
構造および階数 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上7階建
建物竣工 2024年8月下旬予定
引渡し可能時期 2025年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
売主 東急不動産株式会社(売主)
施工会社 株式会社フジタ
管理会社 株式会社東急コミュニティー

奏の杜エリアで久々の大手ブランド案件です。
ただ駅からの距離もあり敷地面積もあまり広くないなど、不安要素もいろいろ
ありますが、まずは期待してみましょう。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年7月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[61: 匿名さん]

価格の安さに目を奪われてちゃんと調べずに定借に手を出すと痛い目に合うかもよ。

固定資産税は一見安く見えるけど、地主が支払ってるわけだから地代にオンされてるし。

[62: 匿名さん]

>55

定借って新築時の提携は別としてローンを扱う金融機関が少ない。中途転売するとき相手が限られることになるから厳しい。

[63: 匿名さん]

市川駅徒歩7分の大規模タワーが同じく定借で坪300万円～なので、ここの最安値はもう少し安い？

[64: マンション掲示板さん]

すぐそばのエクセレントシティ津田沼奏の杜IIが、定借で平均坪単価260万円～270万円程度だったようなので、ここは平均坪単価300万はいくと思っています。
ブランズですし、もっと高いですかね…

[65: 匿名さん]

70年定借ってまだ未知数のところが大きい。50年過ぎると痛んで竪排水管とかで交換が必要になるけど、あと少しのためにお金をかけてってことになりかねない。

70年の定借にするなら長期修繕計画も全期間用意しておけばいいのに。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
そうですよね。定借の場合に残り期間が20年を切ったあたりから大規模工事をどこまでやるのかということの合意形成が難しそうな気がします。
新築を購入しようとする人はそれ以前に売り払ってしまうつもりかもしれませんが、残り期間が少なくなればなるほど購入意欲は減じるので、時間の経過と共に物件価値の逓減率は所有権物件より大きくなりそうです。

[67: マンション掲示板さん]

スムラボの記事で出ていますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[68: 通りがかりさん]

>>67 マンション掲示板さん

記事には、

周辺中古の価格を元に所有権だった時の価格を考えると坪400万前後、定期借地権であることを考慮すると坪360～370万程度でしょうか。

と記載されておりますが、
ここが坪360万～370万の予想なのですかね。。

[69: マンコミュファンさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーと同じくらい
もしくは、それ以上ってことか？

[70: 匿名さん]

65さんのご意見がとても気になりました。どうなるのでしょう、修繕。おっしゃる通り、残り数十年のために大金を使いたいとは思えないという気持ち、わかるような気がします。

11月上旬販売開始予定、完成後販売。きっと素敵なマンションなんだろうなと想像してしまいます。完成後の実物を見て買えるのは何よりだと思います。今検討している方々には11月販売開始はちょっと遠いでしょうが。

[71: 匿名さん]

定借、確かに年月が経てば経つほど大がかりなメンテナンスはしなくなりそうですよね…
50年後、技術革新があって、そういうものが気軽にできるようになってくれればいいのだけど、そうなるとも限らない。
ただ所有権物件も壊すか、超大規模修繕するかで意見が分かれるのは見えてくるので、いずれにしてもある程度年数が経ったマンションは大きな決断はしなければならないのだろうなとも感じております。

[72: マンション検討中さん]

大規模修繕の周期が十数年だから、残り20年あたりからもう維持に金使うな派が多数になるかなぁ
余裕みて30年あたりまでには逃げるべきか

[73: マンション掲示板さん]

ブランズシティ津田沼奏の杜が
3LDK ・78.47m2で6980万円で売り出し中です。
所有権ですし大変安く感じ、こちらよりも惹かれてしまうところもあるのですが、
谷津南小学区だから安いのでしょうか。。

[74: マンコミュファンさん]

>>73 マンション掲示板さん
奏だとやはり公園側の大型物件が一番人気でそれ以外は若干安くなりますね。
でも駅には近いし、今の相場でこの値段は、検討する価値はあると思います。
中古の動きがやや悪くなってきていますし、売り急いでいるのかも

[75: 匿名さん]

モデルルームもそろそろできる感じなのかな？
完成後販売ということは早く売り切れる自信があるのだろうなと思う。
戸数もそんなに多くないですし。
ただ駅までの距離を考えると、どうなのかな…ってところでしょう。
かなりそこで評価が分かれそう。

[76: 匿名さん]

単純に小規模だと別にモデルルーム作るコストがペイしないという判断なだけ。完成後販売だと現実を見れるってことで検討者側も判断しやすいけど、早く売れるかどうかは別問題。結構時間かかるところもある。

[77: 匿名さん]

マンションマニアさんは、

おそらくですが『70㎡＝6500万円くらい』ではないでしょうか。
もちろん定期借地権のためランニングコストが重たいことは容易に想像できるため所有権換算すると7500万円ほどにはなるはずです。

と予想されていますね。
https://www.sumu-log.com/archives/65366/

[78: 名無しさん]

>>77 匿名さん
周辺中古で条件よければそれより高いですから、もう少し高くなるのでは

[79: 匿名さん]

モデルルームを作るコストを減らすために完成後販売にしているという可能性もあるのでは
モデルルームの運用や設営にはかなりコストがかかるそうなので、棟内モデルルームにしたんでしょう。

購入側としては実物が見れるので、生活のイメージもしやすく、購入しやすいというメリットが大きいのが良いですね。

[80: マンション検討中さん]

築50年を超えたら修繕にお金をかけたくないと言う気持ちはわからなくは無いと言う意見だけど、所有権ならお金をかけるの？
10年ほど前、当時築40年のマンションを購入しょうと地元1番の某銀行に相談したら最長20年ローンになりますと30年ローンが借りられず再検討、予算少しオーバーでしたけど新築を購入しました。
大事なのは、そのマンションが気に入ったか？どうかじゃない