野村不動産 （仮称）片山町２丁目計画：吹田市

[ジモティ１号]

吹田市民病院の近くで野村不動産のマンション建築計画があることを知りました。
まだＷｅｂサイトなどには発表されていませんが、一応スレ建てしておきますので、
関心をお持ちの方は情報交換しましょう。

[42: 匿名はん]

あの立地は冷静に考えれば、坂道がきつく、駅までも遠くいまいちの場所ですね。

[43: あっちっち]

ジモティ１号さんは野村不動さんの営業の方にしかみえないのですが…
専門用語や書かれてる情報等が一般の人がそこまで知ってるとは思えません。
もし営業の方じゃなければ、かなり暇な人ですねぇ。。。
一応、私もこのマンションに興味はあるので見てみたいと思っていますが。。。。

[44: ジモティ１号]

>>42　あの立地は冷静に考えれば、坂道がきつく、駅までも遠くいまいちの場所ですね。

まあまあ、そうおっしゃらず。私は市民病院通いが仕事のようなヒマ人なので、
勉強のために各地の有料物件を見に行っていますが、「超高級高級物件」とされる
御影山手のマンションに至る坂なんてスゴイですよ。
まあ、かの地は、みなさん外車でお出かけなさるようなので、あまり関係ないの
かも知れませんが、徒歩で真夏に片山坂をあがるのは、チトしんどいかも知れませんね。

>>43　専門用語や書かれてる情報等が一般の人がそこまで知ってるとは思えません。

いや〜、あれを「専門用語」って言っちゃだめですよ。「失敗しないマンションの買い方」
みたいな本を読んだら、どの本にも書いてありますよー。
じっさい、堅実なマンションを建てると（一般に：例外もあるでしょうが）言われて
いるデベロッパーのパンフレットを見たら、どの会社の物件でもたいていは押さえて
いますよ。タワーマンションのワケのわからんハイテク工法から比べたら、基本じゃ
ないでしょうか？　悪いことは言いませんから、一度、「失敗しない」本をお読みに
なることをお勧めします。（頭でっかちでスミマセン）

[45: ジモティ１号]

有料　−−＞　優良　でした。おはずかしい。

[46: ・・・]

では、実際にルームプラン等にもよるでしょうが、ジモティ１号さんはどれぐらいの価格設定からなら
買いと思われてます？

[47: ジモティ１号]

>>45　どれぐらいの価格設定からなら買いと思われてます？

70〜75平米の中層階で3300万円ぐらいですかねぇ。でも、私は知識先行で
そうとうスレていますから、幻惑的な設備（維持費がかさんだりすぐに
陳腐化するような進化の激しいもの）よりは、建物の本質に関わる部分で
しっかり作っていることにこだわります。戸境壁や床スラブが薄かったり、
ましてや鉄骨階段だったりしたら、この価格帯でも願い下げです。
（好き勝手書いてヒンシュクもんですが・・・）

[48: 吹田くん]

>>39 子育てや福祉も進んでるし
ただ、税金が(ry

子育てや福祉は、どのようなところが進んでいるのですか？
もしよかったら、具体的に教えてください。
吹田のイメージはとてもいいんですが、市の取り組みとか
全くわからなくて・・・。
よろしくお願い致します。

[49: ジモティ１号]

もう、優先案内会が始まっているので、あんまりでしゃばったことはしないように
しようと心がけているスレ主です。

>>48
「市報すいた」９月１日号によると、昨秋、日経新聞社が実施した「全国優良都市
ランキング」（出版されている）で、吹田市は、公共料金の安さと、子育て環境の
手厚さが高い評価を受けて、全国で10位、大阪近畿では１位となっています。
ちなみに、私の支払っている水道料金は、毎日風呂に入って２ヶ月で約３千円です。

「税金が」については、たぶん地方税についての誤解があるんじゃないでしょうか？
吹田市だけ特別に高い税率だとは認識していませんが。（でも、税の専門家じゃない
から詳しいことはわかりません）

[50: 匿名はん]

確かに水道料金だけは安いですよ。うちも2ヶ月で4000円弱です。
福祉はいいんでしょうかね、詳しくは知りませんけどね。

[51: 匿名はん]

今日、モデル見学言ってきたんですけど、価格が高すぎるのでやめます。

[52: ジモティ１号]

>>50　福祉はいいんでしょうかね、詳しくは知りませんけどね。

吹田の住人さんだったら「市報すいた」を読んだら、どれだけ援助して
くれるのか全部書いてありますよ。まあ、よその市のことまでは、
わからないんですけど。

>>51　価格が高すぎるのでやめます。

私も当然ＭＲ見に行きますが（断言）、「今日行った」とか
「○曜日に行くつ予定」とか書くと、人数が限定された優先案内会
だけに、なんか面が割れそうなので、こっそりと行くことにします。
一般的な傾向として、事前の人気が高いと値付けも強気になります
よねぇ。果たして私は買えるのでしょうか？

[53: 吹田くん]

ジモティ１号さん、情報ありがとうございます。
昔、吹田に住んでいたこともあるのですが、その頃は
マンションはもちろん、福祉や子育てのことなど考えた
こともなかったです。

ところで、でしゃばったことを言っていると思ったこと
なんかないですよ。
これからも地元情報をよろしくお願い致します。
私もＭＲ見に行く予定ですが、やっぱり値段が心配。。。

[54: 匿名はん]

高すぎる値段とやらがやたら気になります
大体でいいので教えてください

[55: ジモティ１号]

ヤボはやめておきましょうよ。いま具体的に書いたら、せっかく優先案内
に参加している人たち（含、私）のメリットがなくなっちゃいます。
物件にほれたら予約して優先案内会に行きましょう。早々に購入見送りし
たとしても、実体験から、どこかの３流デベの体当たり営業みたいに自宅
まで押しかけてきたりなんかしないでしょうから（笑）。
外野席だったら、一般公開されてISIZE住宅情報などに価格が公開される
まで待ちましょう。買わないことを前提とすれば実害はナシです。

それにしても、南のジャングルがさっぱりした。歩道の雑草もきれいに
抜かれていますねぇ。販売物件そのものじゃないのに、ご苦労なことです。

[56: 匿名はん]

吹田に住んでいますが、福祉は利用したことがない（福祉を利用するような年齢ではないといったほうがよいかな）
ので、良いのか悪いのかさっぱりわかりませんねぇ。
教育面だって周りの市と比べても、ごく普通だったですがねぇ。
特に吹田の学校に通わせて得をしたとかいう事はなかったような・・・

そんなに良いんですかねぇ、ここは。

[57: ジモティ１号]

>>56　そんなに良いんですかねぇ、ここは。

同感です。吹田に住んで長いですが、灯台もと暗しというか、
井の中の蛙というか、他市に対する優位性を実感する機会は
少なかったような気がします。
しかしまあ、阪口市長が、日経担当者に名産の「吹田くわい」を
贈って買収したとか、川中みゆきの（実家の）店でお好み焼きの
接待をしたとか（笑）いうことでもなければ、全国ランキングの
上位に顔を出すこともなかったでしょうから、客観データで比べ
ればソコソコいいんでしょう。
ただ、子育て支援に関しては、出産を機会に吹田に転居した人を
少なからず知っていますので、実感できるメリットがあるのでは
ないでしょうか。でも、それって、野鳥の渡りみたいですね・・・。

[58: 子羊]

はじめまして。
このマンションの購入に迷っている者です。
吹田には知人が住んでいて、とても住みやすく環境も良いのが分かるのであこがれています。
なので、プラウド吹田のマンションギャラリーが出来たときすぐに見に行きました。
気になるのは南側の空き地（荒れた公園）です。空き地という事はなにかが
建つ可能性があるだろうし、また建物が道路より下にある立地って
どうなんだろう？と思います。設備は野村不動産だけにしっかりしています。
いろいろなマンションギャラリーに行きましたが一番いいと思います。
あの立地は良いのでしょうか？イマイチなんでしょうか？

[59: ジモティ１号]

久しぶりにレスがついて浮上してまいりました。
１．南側の空き地（荒れた公園）
２．建物が道路より下にある立地
この２点は、仰るとおり、この物件の一番の思案のしどころですね。

１．については、荒れた公園は、地主ＪＲの好意？で吹田市が設置
しているようなことが現地の看板に書かれてあります。そしてまさに
一帯はＪＲの社宅エリアです。ここがどうなるかは、もし野村が
統一見解的に明言すれば、計画が決定しているのでしょうし、明言
しないのであれば、現時点で約束はできないということと理解する
ほかありません。なにぶん、相手があることですし、野村だけで
決めることができないこともあるのでしょう。

２については、私も相当気になっていたので、国土地理院の
「都市圏活断層図」で綿密に調べました。すると、千里丘陵から
流れる小河川の「谷筋＝沖積低地」で低くなっているのではない
ということまで確認することができました。たぶん（推測ですが）
ＪＲの社宅を開拓？するときに、片山町の丘を、道路のところまで
削っていったのでしょう。
とはいえ、外見上の１階と２階の住戸は、風通しや東からの日当たり、
それに道路から覗き込まれる、といった難点があることは否定できません。
一方で、リビングの天井高は10センチも高いし、片山坂の騒音が
軽減されるという利点も想像できます。
これはまさに住む人の「価値判断」であって、野村には、両方の
要素を細大漏らさず明らかにするぐらい太っ腹であってほしいと
思いますね。

いろいろ書きましたが、あくまで一般論ですので、意志決定は
ご自身の情報収集に基づいてお願いしますね。

[60: 匿名はん]

値段が高すぎるような気がしました…今のマンションって設備なんかはほとんど何処も一緒ですしね。
野村だから…っていうのはちょっと。。。

[61: ジモティ１号]

>>60　今のマンションって設備なんかはほとんど何処も一緒ですしね。
仰るとおりだと思います。住宅設備にかかるコストの割合なんて知れて
ますからどこのデベロッパーでもフル装備できますよね。兵庫県のかなり
田舎の安マンションを覗いたとき、設備だけはテンコ盛りで苦笑したことが
あります。

>>60　野村だから…っていうのはちょっと。。。
そうなんです、野村に限らず、日本を代表するデベロッパーでも信じられ
ないような物件を出すことがあります。野村だから、とブランドだけで
選ぶのではなく、ＭＲで設計図書などを見て、また、自分自身で現地の
条件を科学的に確認してから選ぶことが肝要かと思います。

ちなみに、単純に価格が安い（だけの）物件は、構造や設計の面で難点が
あるものが多く、図面を見ただけで、今度地震が来たら「せん断破壊」
するんとちゃうか？　と思うようなものもあります。ギロチンマンションも
あれだけ「失敗しない」本で批判されているのに、未だになくなりませんね。

かなりの数のマンションを見てきた今の私の心にある確信は、
「良くもないのに割高な物件はある。しかし、本当に良い物件で割安な
ものはない。」
です。

[62: 子羊]

片山坂のマンションはそんなに高いと思いませんよ。
同じ吹田市でも桃山台とかは絶対に手の出ない価格設定ですし。
JRの吹田駅付近というのは大阪まで近いという立地プラス大型スーパー
と商店街が生き生きと共存しているという暮らしやすさからいえば
桃山台よりずっと上なように思えます。
ほんとは線路挟んでダイエー側の立地にマンションが建てば即決なんですけど。。。

[63: ジモティ１号]

>>62　JRの吹田駅付近というのは大阪まで近いという立地プラス大型スーパー
>>62　と商店街が生き生きと共存しているという暮らしやすさ

なんという、ジモティの琴線に触れる表現でしょう。察するに、子羊さんも
吹田市民ですね。
「線路挟んでダイエー側」はおそらく地質上の問題で、あえて選んでいないの
ではないかなと思いますが、洪積台地にこだわりすぎると、江坂にはマンション
建てられん、ということになりますから、商業集積の魅力を取るか、住宅建設地
として良好な地質を取るか、のトレードオフになるんでしょうね。

価格の問題については、スレ主として、この物件の価格に対する直接的な
評価は慎もうと思っています。（まあ、司会みたいなもんですから。でも
一消費者として行動はしておりますよ。）

[64: お鍋]

ジモティさんは野村不動産の営業マンさんらしいですよ^^

[65: ジモティ１号]

>>64　ジモティさんは野村不動産の営業マンさんらしいですよ^^

市民病院の長患いジジイにはもったいのないお褒めの言葉と承っておきます。

[66: 匿名はん]

ただの通りすがりですが、ジモティさんがどういう方かなんてどうでもいいんじゃないかな？
と思います。内容は役に立つ情報だと思いますよ。冷静にただ参考にすればいいと思いますけど・・
ジジイというのはうそかなと・・・

[67: ジモティ１号]

>>66　ジジイというのはうそかなと・・・

懺悔いたします。実年齢的には「オヤジ」が適切でした。
ただし外見的には立派な「ジジイ」です。（意味深）

[68: 匿名さん]

野村は江坂にも300戸のマンション建てるようですよ。
場所は江坂バッティングセンターの東隣。
駅から6分だって。
ちょっと野村、建てすぎじゃないの？
千里丘にも建てるんでしょ！？大丈夫？？

[69: 匿名はん]

>68
確かに最近建てすぎな気がしますね
まあ選択肢が増えるのは良いことなんですけどね

[70: ジモティ１号]

もう、沈みゆくのみかと思っていたら、別物件の話でサルベージ
されましたね。

>>　ちょっと野村、建てすぎじゃないの？

完売が続く限りは、決して「建てすぎ」ではないんでしょうね。
単純な経済学からいえば。

ところで、ジモティ的には、片山坂の物件と江坂の物件は別物ですよ。
６３で意味深な書き方をしておきましたが、二つの物件では、
買い手が求めるものがかなり違うと思います。

良い敷地計画で、丈夫に立てて、しっかりと管理すれば
江坂の物件は「資産価値」としてはかなり高いものになり、
転売などもしやすい思いますが、転売のしやすさなんて
永住志向の買い手にはあまり意味がありません。
資産価値の高い土地には、それと引き換えに手放さなくては
ならない大きなものがあるといえるでしょう。
（これ以上は書くまい。）

[71: 匿名はん]

あの周辺の公立小学校や中学校の評判ってどうですか？
大体どこのMRへ行っても、最初に周辺の説明をしてくれるんですけど、
先日MRに行った時には、スーパーや学校など、日常必須となる部分の説明が全く無かったんです。
考えすぎかもしれませんが、知ってる方教えてください。

[72: ジモティ１号]

>> あの周辺の公立小学校や中学校の評判ってどうですか？

「あの周辺」ってもちろん片山坂の物件の周辺のことですよね（笑）。
特別に良いとも悪いとも思いませんけれどもね、私としては。
大企業であるＪＲの社宅に住む多数のご家族（の子弟）が「ご学友」に
なることをかんがえれば、むしろ良いほうじゃないでしょうか。
とはいえ、先生の質がどうかまでは保障できません。公立学校の教員は
流動的なので、ある年にいた優秀な（or問題のある）教員が、数年後に
もいる可能性はさほど高くないからです。管理職はなおさら、ローテー
ションが激しいです。
なお、（ご質問に外れますが）私学であれば、関大が自転車通学圏内です
から、近年共学になった付属校に通わせるにはもってこいの立地です。

[73: 元・市民]

だいぶ前に投稿しました元・市民です。
学校についての投稿がありましたので、参加させて頂きます。

片山小学校の評判は・・・正直に言って吹田駅より北側の地区の中ではあまり良い方ではないと思います。
「いじめ」等が多いと言うよりも、いわゆる学級崩壊？に近いものを感じました。
もちろんその年・学年によって全然違いますけどね・・。
この地区は転勤族が非常に多い為、転校生が入れ替わりに入ってきます。ですので、子供達も落ち着かないのかもしれません。
また、子供だけではなくＰＴＡの委員決めも大変です。
高学年になるにつれ、殺気立ってきます。
ま、それくらいで他はあまり問題ないと思います。

学校以外の生活に関しては、駅の南側にはダイエーがあります。近くに商店街もあります。
車を使えば、イズミヤや関西スーパーも生活圏だと思います。
病院もご存知の通り市民病院があります。が・・、小児の夜間診療はありません。（2次救急のみ診察可）
小児の夜間診療は箕面まで行かなくては行けません。
うちの子もインフルエンザの熱で箕面まで走りました。（車で20分くらい？）

[74: 匿名はん]

ところで、このマンション、野村の割りには安っぽい気がする。
資材価格上がってコストダウンしてんのかな。

[75: ジモティ１号]

>>73
元・市民さんありがとうございます。私のコメントは、自分の記憶が
ベースになっていますので、ちょっと古いのかもしれません。
とはいえ、小学校で引っ越してから住んだ、同じ吹田市の南部にある
「繁華な」地域の学校では、「転勤族」ではなく、特殊な自由業のご父兄を
もつお友達が少なからずでき、私の親もその方々とＰＴＡ活動をしていました
ので、それと比べればまだいいほうではないかとも思うのですが・・・。

>>74　このマンション、野村の割りには安っぽい気がする。
住吉の「ザ・ハウス」なんか見たら、そう思われるのでしょうね。
でも、「坪単価」でも比べて見ましょうよ。けっして、
「価格の割には安っぽい」ということにはならないと思いますよ。

もう完売寸前だ（した？）から書きますが、豊津駅前にスーパー
ゼネコンが建てているマンションのＭＲ見てから、片山坂のＭＲ
見ると、逆の印象を持つと思います。

[76: 匿名san]

ＪＲ吹田に近いのは本当に便利。
でもやっぱり立地がひっかかります。
関西スーパー近辺は小奇麗なマンションなどが多いですが
そうなると駅には不便だし。

[77: 匿名はん]

豊津駅前のスーパーゼネコンってコスモ・・・ですか？
今、プラウドと迷っています。今週末に豊津駅前のMR見に行こう
かと思っていますが完売？物件はイマイチなんでしょうか？

[78: 匿名はん]

コスモの物件プラウドより間取り広かったですよ　値段も納得できるはずです。
私達もどちらかに迷ってます。あちらの環境はどうなんでしょうか？小学校、中学校とか・・・

[79: 匿名はん]

>77
豊津駅前のスーパーゼネコンと言えば、フローラじゃないですか？
コスモのHPの物件概要には施工会社が明記されてないけど、スーパーが施工なら隠さないと思います。

[80: 匿名はん]

なんか盛り上がってませんね
江坂は便利だと思うのですが

[81: 検討中]

ぜんぜん書き込みありませんね。

この物件を検討しているのですが、南側の公園＆空き地にマンションが
建つと、かなり悲しい状況になりそうで悩んでます。
すでに購入を決めた方（ここに居ます？）は、どのようにお考えなので
しょうか？　（あんまり気にしない？）

[82: 匿名はん]

いつかは社宅も立替になり変わると野村の営業さんが言ってました。
購入考えたのですが坂道がきついと思いやめました

[83: 匿名はん]

ビュー・コートのＨｒタイプ（最上階、ルーフバルコニー付、88平米）
売れませんね。建物ができなくても大体の見晴らし（まさに「ビュー」）が
想像できる人間にとっては、おそらく北摂の山々まで見渡せる、スカッと
気分爽快な部屋だと、憧れてるんですけどね。先立つものがありません。

で、予算とは別に売れない理由は、最上階の最高級ルームタイプの一つ
なのに公団住宅のようなＬＤＫになっている事じゃないでしょうか。
私は、親野村としてぜひ書いておきたいです。キッチンでシンクの
前に窓があるなんて、２０年前の田の字型間取りで、共用廊下に面した
玄関入ってすぐＤＫになってる賃貸住宅みたいです。
私なら、6.5帖の洋室(1)の方を東バルコニーに勝手口が開口する
独立キッチンにし、現キッチンは、大きな窓またはサッシを取った
リビングにしたいところです。（そうすれば、水周りもまとまって
一石二鳥？）
ほんの小さなこだわりに応えられていないことが、売れ行きを大きく
左右することになっているような気がしてなりません。

[84: 匿名はん]

あと4件が売れないですね。（売れ残りはほんとに4件か？）　このマンションは何が駄目なんでしょう？

[85: 匿名はん]

＞　このマンションは何が駄目なんでしょう？

致命的に「駄目」なことがあるとは思えません。建物そのものは、
細かいところまでよく造り込まれたマンションだと思いますよ。

しいていえば、立地が「派手」な所ではないから、この立地の魅力
を評価できる買い手で、しかも資金のある人は、もうほとんどが
買ってしまったのかもしれません。

前面が広い道路だと言っても、梅田の阪神高速の前にそびえる
タワーよりは格段にマシだし、将来ＪＲの社宅が再開発されるかも
しれないといっても、吹田市の議会で取り上げられるほど注目
されている地域に無茶な計画で建築ができるわけでもない。

ま、結局価格なのかなぁ〜。4000万円の部屋を、投資利回り
6.5％で計算すれば、家賃が月21.7万円ぐらいになる勘定です。
この部屋をこの家賃で貸せるかor借りるか？ということで
しょうか。

[86: 野村大嫌い]

age

[87: 匿名はん]

あれっ、このマンションって、全戸完売って聞いたけど、、、。
それも野村の他の販売センターで。もうモデルルームもないし。
本当はまだ残ってるの？

[88: 匿名はん]

今頃　age　たり、「本当はまだ残ってるの？」って
白々しく尋ねたりしても意味ないよ。
デベの内部の人間以外、本当のことはわかるはずもない。
ただ言えることは、比較相対的に非常にいい物件が最後まで
広告に出ていて不思議だったということだけだ。

[89: 匿名はん]

ここ買った人いるのかな？

[90: いよいよ]

できてきてますね。引越しはいつごろになるんでしょう。水曜日は、ローン組出席しなきゃならいんですね。会社やすまなきゃ。

[91: 匿名さん]

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】