レーベンひたち野うしくProjectってどうですか？

[マンション比較中さん]

レーベンひたち野うしくProjectについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-hitachinoushiku/

所在地：茨城県牛久市ひたち野西三丁目29-19（地番）
交通：JR常磐線「ひたち野うしく」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.80m2～90.86m2
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[16: 匿名さん]

売主はタカラレーベン西日本なんだね。なんでだろう？

[17: マンション検討中さん]

一向に値段が未定のままなのですが、いつまで未定のまま引っ張るのでしょうか？
今週末MRですよね。

[18: 匿名さん]

>>16 匿名さん

ここと古河市の物件が西日本になってますね。茨城だけというのが不思議ですが、売上の付け替えもしくは人員の都合？
完成後の不具合などがあったら四国の松山を相手にするのでしょうか。。。

[19: 18]

>>18

調べてわかりました。

10月にタカラレーベンは持株会社制に移行するので、

「タカラレーベン」→「MIRARTHホールディングス」＝持株会社
「タカラレーベン西日本」→「タカラレーベン」＝マンション事業会社
･･･となるようです。
先取りして表記してるのですね。

参考
【株式会社タカラレーベン】持株会社体制移行に伴う組織改定に関するお知らせ
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000306.000034534.html

[20: 匿名さん]

>>19 18さん

ありがとうございます。

[21: マンション検討中さん]

モデルルーム始まりましたね。
価格はまだ未定…のようですが。

[22: 匿名さん]

モデルルームに多くの客を呼び寄せるため。
予定価格をHPで公開してしまうと、「この価格ならパス」という人が一定数出てしまいますからね。

で、訪問客にそれとなく予定価格を提示して、反応をみて正式価格を決定、という流れでしょう。

[23: マンション掲示板さん]

こちらの物件、販売予定価格はいつくらいから公表されるんでしょうか。
近場ではないので予定価格が出されないと、モデルルームに足を運ぶかどうかの判断もし辛いです。

[24: 匿名さん]

価格設定が難しそうな物件だね。
自分の感覚だとパークホームズ土浦以上の価格なら検討外だが、レーベンにあの価格レベルでの設定が可能とも思えない。
72戸だから得意の営業力で売りきるのかな。

[25: マンション掲示板さん]

>>24 匿名さん
個人的に、街並は土浦よりひたち野うしくの方が好きかな。

[26: 匿名さん]

そうだね。そのへんは個人の好み。

[27: マンション掲示板さん]

ここは駅の東側には西友やアクロスプラザ等の商業施設やスポーツデボとか銀行郵便局はありますけど、駅の西側にヨークベニマルくらいしか見当たらないのはどうなんでしょう？
スーパーが隣で公園はありますけど、駅の東側の方が駅近のマンションに住むならその恩恵が大きく生活しやすそうと思ってしまいます。
実際この周りに住んでる人はどうですか？

[28: れーべん]

3280万～だそうです。

[29: れーべん]

3280万～だそうです。

[30: マンション掲示板さん]

3280万～からですか、ありがとうございます。
二駅先の特急・始発駅のマンションを考えると悩ましいですね。同時期の柏たなかのマンションもありますのでなおさら。

[31: 匿名さん]

坪155万からか。やっぱりそんなもんだろうな。三井も初めの予定価格はそんなもんだったし、アネージュもそんなもんだった。
まあレーベンのような中堅デべは超大手三井のようなバーゲンプライスは無理だからね、仕方ない。

[32: 匿名さん]

パークホームズのスレでみたが、ひたち野うしくからは座れないとか。都内への通勤には辛いね。
つくば勤務の人とか向けかな。

[33: 周辺住民さん]

>>32 匿名さん
最近乗ってないから微妙だけど後ろの方の車両なら座れるのでは？

[34: 匿名さん]

>>33 周辺住民さん

後ろのほうまでホームを毎日移動してもしかしたら座れるかも、ということですね。
そこまで苦労してまで、確実に座れて土浦駅徒歩4分とより近いパークホームズじゃなくて1000万高いここを選ぶ理由がありますかね？

[35: 名無しさん]

>>34 匿名さん
子育て世帯は、確実に土浦よりこちらを選ぶでしょうね笑

[36: 匿名さん]

教育環境も(こそ)土浦の圧勝だと思うけどね。

[37: マンコミュファンさん]

>>35 名無しさん
土浦は風俗街横というのがね…。

[38: 名無しさん]

このマンションで気になるのは売りのヨークベニマルは撤退したりする可能性は大丈夫なんですかね？
先々ヨークベニマルが撤退して空いた敷地にマンションが建った日には南向きの遮蔽物なしの日当たりが…。
この点は検討する上で気になります。

[39: 名無しさん]

現在の計画予定で1番のネックは徒歩６分と多少駅から離れてるのに、機械式駐車場が7割を占めている点です。
駅前マンションなら機械式でも仕方ないと思いますが、徒歩６分離れてるなら車メインになるでしょうし維持費的にも自走式にしてほしかったです。
平置き20台確保できるスペースあるなら自走式駐車場にするスペースあったのではと思ってしまいます。

それとこれは長期修繕計画書を見ないと分からないですが、72戸で15階マンションは大規模修繕の際に足場を組んだりするコストが戸数的に重くならないかと気になります。

[40: 通りがかりさん]

徒歩6分であろうと1分であろうと車ありきの生活でしょ。茨城なのだから。
どこでも機械式駐車場はやめてほしい。
これから建てるならぜひオール平屋か自走式をお願いします。

[41: 匿名さん]

>>37 マンコミュファンさん

全然横じゃないですよ。駅のロータリーの反対側。
横は図書館や塾・予備校でしょ。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
隣接の意味ではなく近隣と言う意味だと思いますよ。
確かに子育て世代は風俗街も無く閑静な牛久を選ぶ人が多い傾向なのかなとは思います。
このマンションを選ぶかは何ともですが。

[43: 匿名さん]

牛久市だと子育て環境を充実させるには人口が少なすぎる。
ひたち野うしく駅周辺だけで成立させるなら徒歩15分以内に1万世帯ぐらい必要。

[44: 匿名さん]

3280万からですか？
将来の資産価値を考えるなら500万円は高い感じですね。

[45: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが
風俗街は子育て環境がという方は子供が土浦第一に進学できても進学させないのでしょうか。
ここから通学だと思春期の子供が電車通学でその駅を使うことになりますよね。

[46: 評判気になるさん]

>>45 匿名さん
人それぞれ、価値観は違うから、いちいち人の意見に反論しなくて良いかと思います。

[47: 匿名さん]

>>46 評判気になるさん

ここはそういう意見交換の場。反論も検討の参考になる。
45さんのおっしゃることはまあもっともだよね。

[48: eマンションさん]

通学で使うのと近隣に住むのとでは話しが違う気がしますが…。
まぁ個人の価値観ですね。

[49: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方、仕様はどうですか？
二重床とかディスポーザーとかどうでしょう？

[50: マンコミュファンさん]

>>36 匿名さん
なぜそう思っていらっしゃるのか？、詳しく教えていただきたいです。
県外から、ひたち野うしくか土浦で本気で悩んでいます。

[51: 検討板ユーザーさん]

子育て環境ってふわっとした言葉で言われてもピンときませんですよね。
具体的な他の隣接エリアに比べて手厚い支援内容とか知りたいです。
スレに出てる価格が正しいなら800万ほど土浦よりマンション価格高いので、その差額分の魅力が欲しいですよね。

[52: 匿名さん]

>>51 検討板ユーザーさん

主観的ともいえる子育て環境とやらでは800万の差を正当化するのは難しいでしょうねえ。
仕様がすごくいいとか(800万だと超都心5億クラスの仕様にしても使い切れませんが笑)、なんかすごい隠し玉を期待したいところです。
レーベンの方でもけっこうですので、ここでアピールしてはいかがでしょう？

[53: 周辺住民さん]

東京よりこのマンション建設地近所に引っ越してきた者です。
まったく土地勘がなかったため知人や茨城出身の方に情報収集したところ、皆さんこぞって『土浦よりひたち野うしく駅！！』というのでこちらの駅に決めました。
初めは何もなく困り果てましたが、車の運転に慣れ行動範囲が広がってきたら住みやすくなってきました。
ヨークベニマルはコンビニ感覚です。買い物はイオンモールつくばや野菜直売所へ行っています。野菜直売所が安くて楽しいです。
道が広くて街並みがキレイで好きです。これからに期待したい街です。
街頭が少なく徒歩だと道が暗いのでその辺が気になりますね。
あと駅前にムクドリさんが大量にいます。ちょっとうるさいです。
土浦直結のマンションは建ってから1年後も残っていましたね。
こちらのマンションはどんな感じになるのでしょうか？気になります。

[54: マンション掲示板さん]

>>53 周辺住民さん
主人の仕事の都合でひたち野うしく周辺に住んでますが、開放的な街並みで、治安も良いので安心して暮らせています。

ムクドリは確かにうるさいですが、窓の遮音性は高いとの事でした。ひたち野うしくでは久しぶりの新築マンションですし、外観も好みだったので前向きに検討したいと思います。

[55: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[56: 管理担当]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[57: 匿名さん]

>>54 マンション掲示板さん

モデルルーム行かれたんですね。
設備仕様はどうでしたか？

[58: 匿名さん]

駐車場が機械式とのことですが、機械式の駐車場を使っている方いらっしゃいますか？
あまり運転に慣れていないのと機械式を使用したことがないので気になります。

あと７２世帯に対して、エレベーターが1基なのも気になります。
同じような作りのマンションにお住まいの方いらっしゃいましたら、教えていただきたいです。

よろしくお願いいたします。

[59: 検討者]

>>58 匿名さん

駅前の物件なんて基本的に機械式がほとんどなので、仕方ないかと。友人曰く慣れたら難しくないとは言ってました。

72世帯で2機ある方が後々の修繕費やら、メンテナンスやら大変な気がします。お金を払うのは住民方々ですからね。

[60: 匿名さん]

駅前でも自走式が結構多いですよね、つくばとかみると。
以前のマンションが機械式で今自走式だけど、自走式のほうがずっと楽なのは確かです。

[61: 匿名さん]

駐車場問題はかなり後々響きます。急いでる時にかち合ったり、老朽化が進んだり…、最初はまあいっかで済ませてた問題が実は深刻な悩みになってしまいます。

[62: 匿名さん]

エレベーターは72戸で1基はコスト的には妥当だと思います。実際の管理費みてみないとなんともですが。
ただ、15階とけっこう高層なので待ち時間は長くなっちゃうかな。

[63: マンション検討中さん]

やはり機械式駐車場は引っかかる点ですね…
エントランスも駅と反対側なのが気になります。
なぜ大通り側にしたのか？
ヨークベニマルの手前を曲がった裏側の方がよかった気がします。。

[64: マンション検討中さん]

二重床、ディスポーザーなしです。

[65: 匿名さん]

二重床で15階となると天井高がちょっと心配ですね。

[66: 匿名さん]

皆さん二重床二重床言いますが天井低くなるし太鼓音あるしで実際微妙な気がするのは私だけ…？

[67: 匿名さん]

二重床は階高を十分に取らないと天井が低くなってしまいます。ですから「まともな」二重床物件は階高を高く取る、ので天井は低くなりません。
ここは15階なので天井高が心配ということです。通常の45m以下ですと、直床だと15階、二重床だと14階、が通常ですので。
二重床のメリットは床の感触(これは好みかもしれません)とリフォームの自由度(これもやらなければ関係ない)。二重床にしたことで天井高が低くなってしまうくらいなら直床のほうがいいかもしれませんね。

[68: マンション検討中さん]

二重床…勉強になりました！
二重床ではないとのことで、天井は低くないんですね。よかった。
ディスポーザーもなし…使用したことがないのでメンテナスなど
わからないのですが、ちょっと残念です。

床暖もなしでしたか？

マンションの最上階は暑いでしょうか？
暑いと聞いたことがあるのですが、新築マンションなら断熱がしっかりしてるだろうからそんなことないのかな？

[69: 匿名さん]

なるほど。64さんのコメントを
二重床なし、ディスポーザーなし、と読むわけですね。
普通は直床ならそう書くと思ったので、私は「二重床でディスポはなし」と読んでました。
結局どっちなのかな？

[70: マンション検討中さん]

なるほど！！そっちでしたか。
失礼いたしました。
となると天井が低い可能性があるということですね。。。

[71: マンション検討中さん]

もしモデルルーム行かれた方いましたら、天井の高さの感じなど
感想いただけるとうれしいです。
よろしくお願いいたします。

[72: 通りがかりさん]

モデル見に行きましたけど、居室は2.4mあるとの事で、私はそこまで低くは感じませんでした。天井の高さより、二重床、二重天井にしてくれるほうがうちはありがたい。

ひたち野うしくエリアで今後いつ出てくるか分からないので、検討できる内にした方がいいですよね、、、。

[73: 名無しさん]

二重床は床スラブの厚さが気になります

[74: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます！！
そうなんですよね。7年ぶり新築マンションとのことで気になっています。
これを機に他にも建ち始めるってことあるのかな～と思ったり、、、
土浦駅も駅周辺に新しいマンションが建ち始めたので色々悩みますね。

[75: マンション検討中さん]

床スラブ…ググってきました。
足音などに影響するんですね。勉強になりました！
鉄筋コンクリート造なら音はほとんど聞こえないと思っていました。
もっと勉強しなくてはですね。ありがとうございます！

[76: 匿名さん]

天井高2.4mは最近ではちょっとみないスペックですねえ。。。

[77: マンション検討中さん]

言葉足らずですいません。
床は二重床で、ディスポーザーはありません。
ディスポーザーは入居後、大きな詰まりなどで故障した場合管理費から費用が出されるので、その負担がないように付けていないそうです。
天井高の数字は確認していませんが、モデルルームでは特に気になるような高さではありませんでした。

このマンションを前向きに検討している方は、マンションの仕様や外観というよりも、このエリアに建つ新築マンションというだけでかなり魅力的に感じる方が多いと思います。
うちもひたち野うしくエリアに新築マンションが建つのをずっと待っていました。

私が見に行った時は結構問い合わせもきていて、1期でかなり売れそうということでした。空き状況も部屋にたくさん済みマークが押されていましたが、他の皆さんどうでしたか？
恐らく会話や予算から、各々に営業しやすそうな済みマークを打った空き状況を提示してるかと思いますが、うちは最上階角は1つ済み、両角部屋はそれぞれ半分以上は済みマーク、真ん中3タイプはガラガラといった状況でした。

[78: 匿名さん]

二重床なのに15階にして住戸数稼いでコストダウン、その結果天井高が低い。実に残念。
皆さんもわかってきてるように、実は遮音性では直床のほうが優れてる（同じ床スラブ厚なら）ので、天井高が低い二重床など選ぶ価値はない、と個人的には思う。

[79: 名無しさん]

30戸売り出すようですね。結構、好調ですね。

[80: 匿名さん]

完売御礼が出るようであれば好調ですね。

[81: 名無しさん]

>>80 匿名さん
もしあの価格と徒歩6分で30戸完売したら、ひたち野うしく人気あるということですね。
土浦との価格差で苦戦するかなと思っていたけど

[82: 匿名さん]

土浦とは街の性格が違うから意外と被らない、というか、被らない少数の客でなんとか完売できる戸数、という感じですかね。

[83: マンション検討中さん]

県外の人は知らないかもだけど、この辺りは競馬村の人が多く住んでてこれから住みたいって考えてる人も多いから、このマンションは注目されてると思う。みんな金持ちだし。

[84: 匿名さん]

そういう人は戸建てが多い気もする(金もあるだけに)けど、まあマンションでいいって人もいるのかな。
でも機械式駐車場で1戸1台ってのはどうだろうね。駐車場代もかかるし。

[85: 匿名さん]

競馬関係者はマンション多いですよね。
私も知ってる騎手の方が住んでますね。

[86: 匿名さん]

そうなんだ。私の知人は最近戸建てを建てた。

[87: マンション検討中さん]

単純にひたち野うしく周辺にマンション少ないからマンション住みは少ないと思う。つくば、土浦は遠いからね。でもマンションに住みたいって思ってる人はいるだろうし、この周辺から離れられない人にとってはかなりいい物件だろうね。

[88: 評判気になるさん]

ヨークベニマルとの連絡通路を作るそうですね。住民専用の。
だからエントランスがあの位置？
うちが行った時の担当がハズレだったのか、価格も曖昧でハッキリ教えてくれず隠される感じだった。

[89: 匿名さん]

>>88 評判気になるさん
モデルルームはいつ行かれましたか？
10/1に正式な金額決まるって言ってたので、それ以前なら各部屋の金額はまだはっきり教えてもらえないですし、それ以降なら教えてもらえるはずです。
うちは10/1以前に行って金額を提示された時は、各プランところどころおおよその金額が書かれている感じでしたよ。書いてないところは、上下の部屋に書かれた金額から推測する感じでした。

[90: 匿名さん]

＞恐らく会話や予算から、各々に営業しやすそうな済みマークを打った空き状況を提示

やっぱりこういう感じなんですね。レーベンは面白いなあ。

[91: 匿名さん]

レインズによると、築15年程度のひたち野西のマンションの最近の成約価格は、平均で32.6万円/㎡、坪単価107.6万円。
第1期の価格は、最低価格－最高価格からおおよそ　163-180万円/坪。平均で坪170万円と想定すると、15年後の予想中古価格は、おおよそ

(70.80㎡) 3650万円 →　2300万円　

となります。
マンマニさんを真似てみましたが、彼の言うようにこれは予想中古価格というよりは、新築での価格が割高か割安かの指標として使うのが妥当です。

[92: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん

あくまで私たちが受けた接客からの推測ですので、悪しからず。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>74 マンション検討中さん
ひたち野うしくにはもう今後建てるような場所はないと別の不動産屋さんは言ってましたね～。
ひたち野うしくの隣？にあたる、東狸穴町ほうに住宅地はできると思いますけどね。

[94: マンション検討中さん]

ヨークベニマルより西友派だな～

[95: 名無しさん]

機械式駐車場が多い割に駐車場料金が安いのと、修繕積立金が想定していたよりかなり安いのが気になります。
あと町内会費もかかるんですか。

[96: 匿名さん]

町内会費600円も高いと思うけど、入会費30000円とか、すさまじいね、この町。

[97: 口コミ知りたいさん]

>>95 名無しさん

長期修繕計画案など見せてもらえたよ？
町内会費も任意らしいですよ。

[98: 名無しさん]

>>97 口コミ知りたいさん
最終的に何倍まで修繕積立金上がる予定でした？
今時、町内会参加が義務のマンションはないと思いましたが任意ならよかったです。
マンションの敷地内にゴミ捨て場があれば、子供会なりを利用したい家庭を除けば町内会のお世話になる必要性ないですからね。

[99: 匿名さん]

修繕費は最終的には３倍くらいになるのが一般的ですかね。
管理費はネット料金抜きで194円/㎡ぐらいだから、やはりちょっとお高いですね。

[100: マンション比較中さん]

施工会社：埼玉建興株式会社

こちらの施工会社ってどうなんでしょうか？？

[101: 匿名さん]

ここは建築費の高騰なのかかなり高いですね。
つくばとあまり差がない。10年超の中古マンション価格はつくばＴＸと常磐線で500～1000万差があります。駅距離広さは同条件。

[102: 匿名さん]

坪単価170万だとウェルビと同じですね。
マンマニさんのウェルビの将来価値予測は

75.00㎡　9階　3700万円台(新築時)　→　3090万円(築10年時)

自分なら迷わずウェルビですが、どうしてもひたち野うしく、という人もきっといるんでしょうね。

[103: マンション検討中さん]

ウェルビ、とってもステキですね！！
駅近希望でつくばテラスと迷っていたのですが、価格、阿見へと都内への家族の通勤時間がひたち野うしくの方が早いのでこちらに傾いています。

[104: マンション検討中さん]

やっとひたちの牛久にマンションと思ったら、レーベンなのです。
レーベンのマンションはあまりよい思い出がないので、ちょっと尻込みします。
以前、レーベンのマンションを購入した際、鍵の引き渡しまでに担当が何回も変わりました。
みな、退職されたとかで、一部引き継ぎができていなかったりで振り回された記憶があります。
だいぶ前の話なので、変わっているとは思うのですが、ちょっと悩みますね。

[105: 検討板ユーザーさん]

ひたちのうしくから常磐線は座って通勤できますか？

[106: 匿名さん]

座れないと都内通勤は厳しいですな。
どっかのコメントで、端っこの車両だと座れるかも、とかだったような。なんか椅子取り合戦になりそうで大変ですね。

[107: 匿名さん]

>>105 検討板ユーザーさん
何時頃出勤予定ですか？
7：00前後ならまあまあ座れます。
確かに前の方が座れるかな？階段が真ん中なのでどっちにも移動はしやすいです。
それぞれの感覚もあると思うのですが私はそこまで苦ではありません。
帰りも松戸・柏あたりで大体座れるので。

[108: 匿名さん]

営業の少しでも高い部屋を売りつけたい感じが見え見えで、購入を前向きに検討していたのですが正直購入するかどうか迷うレベルです。
詳細書くとバレそうなので控えますが、接客中に何度も席を外し小芝居打ってきました。マンションどうこうよりも、営業の対応によって迷うはめになるとは思いませんでした。。。

[109: eマンションさん]

>>108 匿名さん
わかります！
最初は普通な対応だったけれど、
契約するのかどうするのか、と進むにつれ無意識に足をドンドンと圧をかけてくる。
素早く契約しないことにイライラしてるのが目に見えてた。

そちらは売ってしまば売上あがっていいだろうが、こちとら高い買い物をする選択してるだ！と言いたくなるが、関係ぇねぇよ。と思われそう…

[110: 評判気になるさん]

>>109 eマンションさん
私達に担当してくれた方は知識も豊富で、対応もスピーディでなんのストレスも無く検討出来ました。むしろ今まで見たマンション営業の方の中で1番良かったと思います。
当たり外れあるのは仕方ないですね。

[111: 匿名さん]

買う気満々の客にとってはいいけど、迷ってる人には強引であまりいい印象がない、ような営業スタイルなのかな。
私は以前レーベンマンションの資料請求したら、電話がかかってきて、もう検討してないと断ってもすごくしつこかった。

[112: 名無しさん]

>>110 評判気になるさん
私に担当してくれた方もとてもいい方でした！
迷っていて何回かモデルルーム行きましたが、嫌な顔１つせず付き合ってくださいました。
高い部屋を推したりせず、月々のローンが希望額になるところを進めてくださいました！
タカラレーベンさん、初めてでしたがとても信頼できると思いました！

[113: 匿名さん]

レーベンのスレッドって大体こんな感じですよね。営業さんの評価は２分される。
ま、どちらも本当の検討者の書き込みかはわかりませんが、一応そうだとしてやはり客側の「乗り気」の度合いで評価が180度異なるのかもしれませんね。
多分買わないけど一応見に行ってみるかな、ぐらいの人はやめといたほうがいいかも。

[114: 匿名さん]

間取りをみると、二重サッシがついてる住戸とついてない住戸があるようですね。この差は何でしょう？大通り側ということでしょうかね。
あと、間取り図に普通は床暖房の範囲を色付きで表示するものですので、そうしてほしいですね。

[115: 匿名さん]

>>110 評判気になるさん
うちも初めて行った時はすごくいい感じだったんですよ。
購入するつもりで見に行ったので、高圧的だったり足をドンドンされたりはなかったです。
でも部屋を決めようと足を運んだ時、空いてると聞いていた部屋が急遽埋まったと言われ、そこから小芝居が始まりました…
詳しくは書きませんが、状況的に有り得ないことが起きたので、笑いそうになるほどでした。
前に書いている方いましたけど、空いている部屋の図は客に合わせて提示するもの変えていると思います。