レーベンひたち野うしくProjectってどうですか？

[マンション比較中さん]

レーベンひたち野うしくProjectについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-hitachinoushiku/

所在地：茨城県牛久市ひたち野西三丁目29-19（地番）
交通：JR常磐線「ひたち野うしく」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.80m2～90.86m2
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[151: マンション比較中さん]

>>150 マンション検討中さん
そこは銭湯じゃなくて、岩盤浴みたいです。
銭湯だったよかったですよね～

[152: マンション比較中さん]

>>149 匿名さん
築6年駅徒歩2分のマンションは3180～3300万だったと思うのですが、値下げしたのでしょうか？
以前10階南向きが売りに出ていたので問い合わせたのですがすぐ売れてしまいました。

[153: 検討板ユーザーさん]

>>147 マンション比較中さん
残債割れのリスクがあるからです。
ひたちの牛久の中古物件を見ると、現状では資産価値を維持できるだけのポテンシャルが無さそうです。
なので頭金を入れて、最悪手放さなければ行けなくなった際にも手放せるようにしておきましょうってことです。

[154: 匿名さん]

>>152 マンション比較中さん
そうなると
徒歩2分・築6年の築浅・10階南向きが
3180～3300万円で買い手が付きやすい相場ということになるんですかね？
このマンションが7年ぶりの新築マンションと謳っていますので、かなり昔の話でなければ去年あたりの話になりそうですね。
こちらの物件は徒歩6分なので同じ築年数時の中古価格としては、去年の相場では3000万円を切らないと厳しくなるということになりますね。
そうなると、こちらのケースでも上に出てくる不動産屋さんの話は信憑性ありそうですね。

ただ新築には一般的には新築プレミアムが乗っているとされるので、購入する時はもちろんそれを承知でしょうから問題ないのかもしれないですね。

[155: マンション検討中さん]

>>151 マンション比較中さん
銭湯メインだと思ってたら薬石？を使った岩盤浴ってのがメインになるんですね。
どおりで高いわけだｗ

[156: 匿名さん]

>>152 マンション比較中さん

レインズマーケットインフォメーションに出ていた直近の成約価格です。40万円/㎡。
売り出し価格は売主の希望価格ですので。

[157: 名無しさん]

>>148 マンション比較中さん
まぁ6号沿いですし、ちょうど交差点のところですから、多少の騒音はあるんですかねぇ？

[158: eマンションさん]

>>152 マンション比較中さん
まだそこのマンション、10階と4階が売りに出てますよ！価格も3180～3380万くらいだった気がします。

[159: 評判気になるさん]

あそこらへんは地主が多いから、もうこれ以上マンションが建つことはないんじゃないかな？
このマンションが最後になるかも。
ヨークベニマルも賃貸だろうから、万が一撤退しちゃったら、マンションとの連絡通路とかどうなるの。笑
あとは、ひたち野西よりもっと向こうの東猯穴町をこれから大和ハウスが開発していくから、マイホーム思考の茨城県民はそちらに流れるのかな？

[160: マンション掲示板さん]

ひたち野うしく駅周辺で、3000万円台で新築に住める選択肢は他に無く、土地もひたち野うしく小学区は現状無いので
この物件を検討しても良いと思うけどね。資産性の話でてますが、実際にマンション買った人の内何割が住み替えるんだ。基本は永住目的でしょう。資産性重視なら都心の1LDKでも買えばいいと思う。3000万円台ですら買えるか分かりませんがね。

[161: マンション検討者]

>>160 マンション掲示板さん

確かに資産性はあるに越した事ないですけど、1番は自分が住みたいと思えるかですよね。このご時世に全ての条件が整う物件を探そうとする事がバカバカしい。

[162: 口コミ知りたいさん]

>>160 マンション掲示板さん

そういう意味ではひたち野うしくに拘りがある地元の人や地縁がある人が永住目的なら買うには良いと思います
ただこのスレッドでも買おうか検討している人がいた広域検討者が買うには、住む期間によってはローンの残債割れリスクの資産性・床暖房なしの点がネックになりそうです
地元の人視点と広域検討者視点ではマンションの評価が変わるのはよくあることです

[163: eマンションさん]

ほぼ永住確定なら戸建にする人が多数なのではないでしょうか。

[164: 匿名さん]

>>160 マンション掲示板さん

まず、資産性は重要です。人生何があるかわかりませんから。

それから、このあたりよく知らないので質問ですが、ひたち野うしく駅近くを特に選ばれる理由は？
また、ひたち野うしく小学校というのはブランド校なんですか？
自分の感覚では、都内通勤なら始発駅のほうがいいし、学区を気にするならつくば一択かと思ってましたが。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

横ですけど私が思うことをいくつか。

ひたち野うしく小学校と中学校は一貫校で、中学校は2020年に建てられており人気があります。賢い子が多いようです。
治安も土浦と比較したらよいですし、町全体として落ち着いた雰囲気があります。
つくばは今出てる新築マンションの価格を見れば分かるように、土浦・ひたち野うしくより圧倒的に高いです。また、個人的にはTXより常磐線の方が便利ですし、子どもが高校に通うとなると、茨城県内は常磐線沿いの方が選択肢が多いようです。
ちなみに、ひたち野うしくに住む知人に聞いた話ですが、ヨークベニマルは40年契約らしく現在5.6年経過のようなので、数年で無くなることはなさいと思われます。(真偽は定かではないので、噂程度にお受け止めください…)

正直、高域検討者としてはそこまで魅力がないと思いますが、地元の人から見たら魅力的だと思います。うちもそうですが、車で県内に通勤していれば駅から徒歩6分も気になりませんし、つくば・土浦にも行きやすいひたち野うしくは住みやすいです。
そのため、私も永住思考の方が多く購入するのではと予想しています。
永住するなら戸建では？については、それこそ資産性低いし、ひたち野うしく駅周辺はそもそも売り出される土地がとても少ないです。あと、売り出されたとしても駅から10分以内だと土地だけで2000万円とかざらです。

長くなりましたがこんな感じでしょうか。。。参考になれば幸いです。

[166: マンション検討中さん]

>>164 匿名さん
ひたち野うしく小学校は、県南地域？茨城県？のモデル校とかなんとかになっているとか？
親がつくばの研究員とか、公務員とか、そういうご家庭が多い＝賢い子が多いって言ってるのかもしれませんね。
通ってる保護者の方に聞いたら、常に上を求める親御さんが多いから、そういう環境がいい、そういう環境を求めているご家庭なら合うと思うとは言ってましたね～

正直、牛久市内で言えば、住むならひたち野うしく一択なんだと思いますけどね。けど、そこまで拘りがないのであれば、つくばや土浦もいいかと思いますけどね～。まぁ人それぞれということで。

[167: マンション比較中さん]

>>165 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。
つくば、土浦も見てきましたが、ひたち野うしくは道が広く静かで公園や緑もあり、とても住みやすそうに思いました。街並みも好きです。
マンションの位置が大通り沿いなのが少し気がかりですが、、、
交通量やトラックは結構多めでしょうか？

つくばもオシャレで整備された街に惹かれますが、通勤が楽になるわけではないのでひたち野うしくに惹かれています。

戸建てよりマンション希望なので、あのマンションなら眺望も良さそうですね！
ヨークベニマルの噂話も聞けてひたち野うしくポイントがあがりました。

[168: 匿名さん]

>>165 匿名さん

ありがとうございます。やはり地元の方にとっては魅力ということですね。

[169: 匿名さん]

>>167 マンション比較中さん

ヨークベニマルからセブンイレブンに向かう道路は交通量多く、特に朝と夕方は少々混雑することが多いです。
先程通ってきましたが、常に車が通る箇所なので静かとは言い難いのが正直なところです。夜は通ったことがないので、暇がある時に行ってみようと思います。

眺望については、Eタイプ側はマンションが目の前なので高層階以外は開けた眺望は望めません。ベランダからの眺めは開けてはいますが何もないです。また、ネオンとかはないので夜は暗く、いい眺めかといえば微妙なところです。

ここの1番の問題は個人的に駐車場かなと思います。この辺りに住む人は車2台持ちとか普通なので、2台目をどこに借りるかかなり重要です。ちなみに真横の月極駐車場は現在満車。うちは2台車があるので、歩いてすぐに駐車場の空きがあればいいけど、なければ厳しいなというところです。

[170: 匿名さん]

わかります。
しかも、普通自動車の台数が5台って絶対抽選当たらないでしょ…。

[171: 匿名さん]

↑平置きの話

[172: 通りがかりさん]

ここは15階建てで二重床二重天井ですが、天井高はどれくらいでしょうか。

[173: 匿名さん]

>>172 通りがかりさん

前にも投稿がありましたが、2.4mです。

[174: 検討板ユーザーさん]

>>173 匿名さん
ありがとうございます。前にも投稿あったのですね、失礼しました。

[175: 匿名さん]

首都圏マンションの天井高の中央値は2499mmらしい。
これでも全国的には一番低いそうです。

[176: 口コミ知りたいさん]

ここは部屋の遮音性に直結する戸境壁の厚さや床スラブの厚さがHPに書かれてないんですね
それとここは洋室のドアの引き戸の割合が高いんですね
リビングインの洋室が引き戸は見ますが、廊下側も全部引き戸のAタイプはなかなか珍しいですね

[177: マンコミュファンさん]

>>175 匿名さん
階高はどの物件も大差ないですが、直床二重天井の物件が昨今増えてるという事でしょう。どこのマンションも長谷工ばっかですからね。平均が押し上げられてらと思います。

[178: 匿名さん]

>>177 マンコミュファンさん

私の所有する二重床の都内マンションの天井高は2600mmです。
きちんと造られた二重床物件で天井高2400mmなど、ありえないです。
私は二重床派ですが、こういう、住む人のことを考えず「二重床」をアピールするためだけの二重床物件は正直言って許せません（購入者の方には申し訳ありませんが)

[179: 評判気になるさん]

>>178 匿名さん
今の建築価格の高騰具合からすると、階数を14階までにして、部屋数を減らせば可能かと思いますが、その分は販売価格に反映されるんじゃないですか？予算を上げてまで、天井高を必要とするお客さんがどれだけいるんでしょう。当然、茨城と都内では収入差はあるわけなので。

[180: 匿名さん]

天井の高さは、住めば全く気になりません。
そういうのを重視するなら戸建にします。

[181: 匿名さん]

>>179 評判気になるさん

ここの分譲価格は相場より割高と認識していますが。
レーベンが自社の利益を充分確保するためにコストカットをした結果と思います。

二重床のメリットはほとんどありません。リフォームの自由度が多少高い程度です。
天井高を確保するほうが優先順位が高い、と判断するデべが多いので茨城はどこも直床なんですね。

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん
利益を充分確保というよりは、価格上げるか仕様下げないと収支が維持できなくなってきてるのだと思います。
コストカットで床暖房かとは思いましたが、スラブとかの仕様を下げられるよりはマシですね。

[183: マンコミュファンさん]

>>179 評判気になるさん
部屋数減った分を戸数割すると200万ちょい。
天井高を2.4mから2.6mとするのに200ちょい価格アップしてしまうと考えると悩ましいですね、、、

[184: 口コミ知りたいさん]

長谷工でコストカットしたマンションを作ると、直床ニ重天井になります。コンクリートの厚さよりも、コンクリート強度の方が建物を維持する為には必要で、長谷工の物件はほとんどが、24N～30N/m㎡で作られていました。
長谷工以外のマンションでは36N/m㎡程度はありますからね。
設備はそれなりについてますが、客が見えない部分のコストカットをされる方が怖いですよ。中の設備なんて後からいくらでも付け足せますからね。

[185: マンション掲示板さん]

>>184 口コミ知りたいさん

土浦の新築マンション、施工は長谷工ですがコンクリート強度が30N～54N/m㎡で作られてますが？（公式HP参照）

そうなると、土浦の長谷工施工マンションはかなりコストかけて作られているということになりますね
こちらはいくつなんですか？

[186: eマンションさん]

>>184 口コミ知りたいさん
専門外なのでわからないのですが、コンクリートの強度設計はどれくらい安全マージン取るものなのでしょうか。
30→36のものを使ってると言うのであれば20%の強度アップになるのだとは思いますが、そもそも安全マージンを充分とっているのであれば過剰設計になるわけですし、形状によっても構造計算は変わってくると思いますが…。

設計者ではないのでわかりませんが、構造計算して強度が足りなければ高強度な材料を用いるみたいな設計をするのかなとイメージしてました。（目標安全率を満たすように設計するのであれば、建物の強度は同等なのかと）

[187: 匿名さん]

>>185 マンション掲示板さん
パークホームズ土浦は階数が20階と高いので、その分荷重が大きくなり高強度な材料を使わないと設計が破綻してしまうのではないでしょうか。

[188: マンション掲示板さん]

>>187 匿名さん

ええ、自分も階数が高くなればなるほど、コンクリート強度は求められるので数値が上がるものだと思ってます
それでも土浦のマンションの数値は自分が見た他の物件を見た中ではかなり高い方でした
こちらも15階なのでそれ相応のコンクリート強度をしてると思うのですが、HPに記載がないのでいくつなのか気になります

>>184口コミ知りたいさんが
>長谷工の物件はほとんどが、24N～30N/m㎡で作られていました。
とおっしゃっているので、同じ新築で近くの例として、その見解は異なるのでは？と、>>184さんが見ていた物件の多くが低階層を主だったのではと思います

[189: 匿名さん]

パークホームズ土浦はさすが大手の三井らしく、お金をかけるべきところはきちんとかけてるんですね。
それでいて相場よりかなり安く分譲。大したもんです。

[190: 通りがかりさん]

コンクリート強度だけで強度の優劣つけるのは浅はかじゃないですか。
N/mm2なので断面積増やす設計すれば強度は上がるわけですし、上物の重量も異なってくるわけですし。

[191: 匿名さん]

というか、184さんの素人らしからぬコンクリート強度への目の付け所とその豊富な知識に感嘆し、ちょっと調べてみました。
周辺マンションのHPより

メイツ、ハイム：記載なし
テラス：30-36N/m㎡
ウェルビ：30N/m㎡以上
パークホームズ土浦：30-54N/m㎡

どうも
>長谷工の物件はほとんどが、24N～30N/m㎡で作られていました。
というのはほぼあてはまってないようですね。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん
全然豊富な知識ちゃうやん（笑）
どこも30～だから強度が必要なところだけ高強度なものを使ってるっぽいですね。

やはりコンクリート強度だけで語るのは間違ってますわ。

[193: マンション比較中さん]

建築物についての知識が詳しい方、教えてください！

15階建てマンション二重床二重天井で天井高が2.4mの場合、
どこがどうよくないのでしょうか？

また15階建てマンションはコンクリート強度が何N/m㎡あれば
騒音など気にならず、問題ないマンションとなるのでしょうか？

知識が乏しくすみません。よろしくお願いいたします。

[194: 匿名さん]

>>193 マンション比較中さん

>15階建てマンション二重床二重天井で天井高が2.4mの場合、どこがどうよくないのでしょうか？

天井高が2.4mとめったにないレベルの低さがよくないですね。
天井高が低いと空間としての広がりがなく、高級感にも欠けます。

>15階建てマンションはコンクリート強度が何N/m㎡あれば騒音など気にならず、問題ないマンションとなるのでしょうか？

コンクリート強度と騒音には何の関係もありません。
遮音性に関係するのは、床構造（直床か二重床か）、床スラブ厚、およびスラブ面積　の３つです。
まず、騒音で問題となる重量床衝撃音の遮音性は　直床＞二重床　であることがデータで証明されています。
床スラブ厚は通常HPに記載されていますが、ここには記載がないようですね。一般的には非ボイドスラブで200-220mm程度が多いですが、二重床ですともう少し（240mm以上）は欲しいところです。
スラブ面積は梁で囲まれた面積で、それが小さいほど遮音性には有利です。マンションではどこも大差ないと考えていいでしょう。

[195: 匿名さん]

全然掲示板動いてないでけど、最近モデルルーム行った方とかいます？
売れ具合どうなってるのか気になってます。

[196: 匿名さん]

レーベンスレあるあるですかね。
賑わってたかと思うとパタッと書き込みが止まる。

[197: マンション検討中さん]

>>195 匿名さん
第一期分は全部埋まったみたいです。
第二期の販売も始まってますかね！

[198: 検討板ユーザーさん]

>>197 マンション検討中さん
最近静かだけど、ここって荒れてるの？

[199: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきましたよ
全体的に天井低いですね
ドアの高さも低かった気がします
廊下はさらに低めでした
14階建てでは単価が上がりすぎて売れないと見たんでしょうか？
エレベーターもトランク付のやつだから狭いタイプですね

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

そのコストダウンが価格に反映されているようにみえないところが残念ですよね。今の価格でも将来売るときは厳しいなあ、と思う。
でも、この戸数なのでレーベンの営業力で売り切るんでしょう。
一次取得者にとっては天井高なんてどうでもいいんです、多分。

[201: マンコミュファンさん]

>>200 匿名さん
一次取得者でも今より低くなるのは嫌です
今は2450

[202: マンション検討中さん]

修繕積立金が安すぎる気がして、入居して数年ですぐに見直す必要に追われてしまう気がして心配なのですが大丈夫でしょうか？
国交省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインを参照しても、㎡あたり250円程度以上の修繕積立金が安心の目安となってますが、この物件は㎡あたり75円となっています。

[203: 匿名さん]

星2になってるけど何があったんですかね笑

[204: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
壊れやすい機械式駐車場が気になります。

[205: 口コミ知りたいさん]

第3期先着順物件概要
販売戸数
5戸
販売価格
3,598万円～4,519万円
と今日までが期限の先着順が出てますが、売れ行きどうなんですかね？
最初はかなり売れ行き良かった印象です。

[206: マンコミュファンさん]

週末に近くを通っても、MRの駐車場はガラガラですね。
道路沿いで、看板を持って案内してる人を見かけますが、売れ行き気になりますね。

[207: 匿名さん]

売れてます？

[208: 口コミ知りたいさん]

>>207 匿名さん
完売したようですね

[209: 匿名さん]

戸数は少なめとはいえ竣工1年近く前に完売とは、なかなかだね。
TX沿線は人気だが、常磐線も捨てたもんじゃないってことかな。

[210: マンション掲示板さん]

>>209 匿名さん

TX沿線でマンションが大人気なのは千葉県までなのかも。
近年の茨城県のTXで売れ行きすごかったのは、つくばでは見ない仕様のレジェイドくらいじゃない？

[211: マンション掲示板さん]

>>208 口コミ知りたいさん
完売？すごいね。
地元勤務の人たちが多いのかな？
残念ながら常磐線上りは、ひたち野うしくから座っていくのは争奪戦だよ(笑)

[212: 匿名さん]

過去レスによると競馬村の金持ちが買うとかなんとか。
本当に買ったかどうかは知らんけど。

[213: マンション検討中さん]

ゆっくり検討しすぎた。。
キャンセル部屋出ないかな。

[214: 匿名さん]

HPでキャンセル待ち受け付けてるみたいだから申し込んでおくといいかも。
レーベンはけっこうキャンセルが出る印象があります。最近も某物件でキャンセル出たってメールが何度か来てましたね。

[215: 通りがかりさん]

周りからの住み替えが多いんかな？
つくばじゃ手出せない人向け？

いうほどひたち野うしく小中学校が、良い環境とは思えんけどもね。