ジオ京都御池通

[マンション検討中さん]

ジオ京都御池通

公式URL：https://geo.8984.jp/kyoto/oikedori/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154889

所在地 京都府京都市中京区河原町通二条下る二丁目下丸屋町413-44番他（地番）
交通 　　 京都市営地下鉄東西線「京都市役所前」駅 徒歩1分(出入口1)
総戸数 70戸（他4店舗）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階建
竣工時期 2025年1月(予定)
入居時期 2025年3月(予定)
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
施工会社 株式会社メルディアDC

間取り:1LDK～3LDK+N
面積:33.55m2～150.45m2

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https://www.sumu-lab.com/archives/100944/

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん
すみません、南東です。

[182: 通りがかりさん]

>>178 通りがかりさん
不気味な書き込み。塾なんかどこにでもあるし。

[183: マンコミュファンさん]

>>180 マンション検討中さん
やはり便利すぎる場所ならではで気になりますね。例えばタバコ吸いにお店を出たところで喫煙される方の煙が、、、とかほんとにいろいろ。繁華街なので仕方ないですが！w

[184: マンション検討中さん]

飲食の店はダメです。
Gが大量発生します。
タバコなんて論外です。

[185: マンション検討中さん]

1階にロビーが無く、ベランダも無い。

[186: 匿名さん]

>>180 マンション検討中さん
このマンションの裏側（南西）の路地にあるのは「五十家」ですね。
ここ、居酒屋とはちょっと違う。落ち着いた年齢層の人たちが仕事帰りに
お酒をたしなみながら京野菜のおばんざいをつつき、談笑する社交場。
笑い声はするけれど、静かなものです。値段からして学生や変な若者は来ません。
食べログでも高評価。

[187: 匿名さん]

夜８時ころの写真です。
御池通からマンション工事現場横の路地に入って撮りました。
右のコーンが並べられているところがマンション建設予定地。
正面奥の明るいところが「五十家」。その隣は「心のともしび」というキリスト教施設。さらにその隣の工事現場はヒルトンホテル建設予定地。

[188: 匿名さん]

マンション裏（南）の路地を、河原町から木屋町方面に向けて撮った写真です。
左がマンション工事現場。右がヒルトンホテル工事現場。路地をはさんで、ほぼ向き合ってます。
写真の奥の明るく賑やかなところが木屋町の繁華街。マンションからは離れています。
このマンション裏手の路地は、人々の動線ではないので、こんなふうに夜８時でもほとんど人通りがありません。さびしいくらい静かです。

[189: マンション検討中さん]

>>185 マンション検討中さん

そもそもほとんどの部屋にベランダはないですよ。
ホテルライクなセカンドハウスを目指してるのでベランダは不要でしょう。

御池通は交通量も多いのでまだ洗濯物を干すには向かないですし。

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
ベランダがないとオフィスビルっぽくなるけれど、外観はスタイリッシュですよね。
同じ御池通のプラウドもベランダがありません。あちらも見た目はカッコいいですね。

[191: マンション検討中さん]

ベランダで外の空気を感じたり、タバコを吸ったりする人間には不向きなマンションですね。
ロビーも無いし、部屋しかないと感じてしまいます。

[192: 購入経験者さん]

ようやく、このマンションの写真に変わりました。変更していただいた方、有難うございます。

[193: 匿名さん]

>>191 マンション検討中さん

投資目的で購入を考えてますが、ベランダがない方が管理しやすいです。
営業マンに聞いたらモデルルームに来る人の4割以上は東京や海外の方だそうなので、住む人はあまり多くなさそうです。

[194: 名無しさん]

このマンションの外観、オフィスビルみたいです。うーん、好みが分かれますね。建築費が高いから、一昔のマンション外観はもう望めないかな。。

[195: 匿名さん]

>>194 名無しさん
公式HPの写真みると、建物の側面はベランダになっているように見えるんですがね。

[196: 匿名さん]

>>195 匿名さん

残念ながら、サービスバルコニーかと思います。営業担当もこの物件はベランダを用意してないと言いました。

[197: 評判気になるさん]

来場者限定ウェブサロンでないと肝心の情報（間取りなど）は得られないのですね。
別にこのスレが賑わわなくてもいい（むしろネガティブなことが書かれないほうがいい）という戦略なんでしょうか。この至高の立地でどんなプランを出して来るか、阪急阪神のお手並み拝見といきたいところだけれど、秘密のベールが厚くて検討もできません。

[198: eマンションさん]

>>197 評判気になるさん

プランよりも立地優先なので、値上がりするため賃貸に出す人が一定数いるそうですよ。
海外の人も多いようですし、あまりどうやって住むか検討している間に希望の部屋は申し込みが入ってしまうんではないでしょうか。

[199: マンコミュファンさん]

>>197 評判気になるさん

プランも何もバルコニーなしのホテルライクな内装で一貫しているので、家具を充実させてワインセラーを設置、京都に来た時はシェフに出張してもらえば、目の前のオークラのスイートルームに泊まるより安くて寛げる良い物件だと思います。

[200: 口コミ知りたいさん]

>>199 マンコミュファンさん

やはりここはセカンドハウス向けなんんでしょうね。
地元民からすると水害ハザードマップに基づくと最大5m浸水(2階まで床上浸水)のリスクがある上に、地権者やセカンドハウス目的の人が多いのであれば、管理組合の役員もたくさん回って来ますし、ここは遠慮するかもしれません。

外の人が京都をイメージした時に必要なものはだいたい揃ってるので、東京の人からすると良い物件なのでしょう。

[201: 匿名さん]

各階宅配ボックスやゴミ置き場の有無だけでもホームページに記載してほしい。

[202: マンコミュファンさん]

各階宅配ボックスやゴミ置き場はありますよ。

[203: 評判気になるさん]

ジオの高級ブランドは「グランデ」がつくのに、このマンションにはそれがつかないので、ジオの中では設備仕様は意外と普通なのかなと想像します。富裕層をターゲットとするなら、天井高は265㎝くらいほしいし、（少なくともリビングの）エアコンは天井埋め込み式であることを期待したいが、実際はどうなんでしょうね。トイレは当然タンクレス、手洗い付だと思いますが。

[204: マンション検討中さん]

>>203 評判気になるさん

ジオサロンに御池通りとそれ以外のモデルルームがありますが、御池通りはオプションも豊富ですが、設備は素晴らしいです。なぜグランデがつかないのかはわかりません。

[205: 購入経験者さん]

>>203 評判気になるさん

何もついていない普通のジオですが、天板が全て天然花崗岩でホンマ困ってます。天板の色彩の強弱が強すぎて、眼鏡を置いたら保護色みたいになて見つけにくくなります。モンブランの万年筆を洗って乾燥させておいたら、花崗岩の模様で確認できなくなったらしく、部品がなくなってしまいました。天板が重すぎて、直接コンクリートの床に固定しているそうで、包丁を使うと床下に騒音が伝わるらしく、重量が軽く床に負担をかけない人造大理石の方がよっぽどマシです（以前そんな三井のマンションに住んでました）。

[206: 評判気になるさん]

この界隈のジオですと、ジオ河原町二条のほか、ジオ御所南シリーズが３棟、そしてジオグランデ寺町御池がありますが、いずれも仕様はよかったと思います。キッチンにも独立した水栓が２つ（一つは浄水器専用水栓）付いてたりしました。ジオグランデ寺町御池が特別いい仕様になっているというわけでもありません。その点でいうと、今度のジオ京都御池通は、この近辺の他のジオより頭一つ抜きんでた（東京都心部仕様の）ジオなのかもしれませんね。

[207: 匿名さん]

ホテルみたいな雰囲気が好きなら、希望通りでしょうね。
ベランダって意外と外からいろいろ飛んできたりします。

投資用にする人が多いみたいで、ふだんはあまり明かりがつかないかもしれません。
本当にホテルライクな住宅で、別荘やセカンドハウスに使う人もいそうです。

[208: マンション掲示板さん]

>>207 匿名さん

セカンドハウスで検討していますが、四条河原町のパークハウスのようにハウスクリーニングに入ってもらうサービスがあるか、この物件のように内廊下でベランダがなく掃除が楽で、ホテルライクな設計がすごく良いです。

[209: 匿名さん]

ここは１Fにどんな４店舗が入るか次第かな。御池通に面したところが２店舗。
裏通りに面したところが２店舗でしょう。裏通りは飲食店が点在するので、
小さな食べ物屋が入る可能性もなしとしませんね。

[210: マンション比較中さん]

こことローレルコート京都柳馬場六角で迷ってます。
ローレルコートの特別ご案内会が郵送されてきました。9/29からです。
地下平面駐車場、デイスポーザー、天カセ、ミーレ洗濯乾燥機など、
設備仕様が凄すぎて二の足を踏みそうです。

[211: 検討板ユーザーさん]

どっちもどっちだな。

[212: 名無しさん]

>>210 マンション比較中さん

ローレルコートはエントランスの仕様からしても開き直るようにハイクオリティに仕上げてきていると思います。

他の人も色々議論してますが、バルコニーの有無などグレード以外にも仕様が大きく異なるところはあるので、好みは分かれるんじゃないでしょうか。

[213: 匿名さん]

どっちも中古になれば資産価値の大部分は立地になってくるので、
どちらの立地をとるかが判断の大きな分かれ目になりそうです。

[214: マンション検討中さん]

ここは地権者の入居が多いのもローレルコートとは違う点ですね。

地権者様は専用駐車場もあるようですし、分譲住戸に入居する一般人とは待遇が違いますね。
管理組合が円滑に回るかどうか。。

[215: マンション検討中さん]

姉小路もそうでしたが、ジオは地権者物件が多いような気がします。
地権者の方から見れば、一般の入居者は住ませてやってる、くらいの感覚なんですかね。
管理組合が円滑に運営されるイメージが湧かなかったのでパスしました。

[216: 名無しさん]

セカンドハウス目的や賃貸からの転売目的なら、自分が住むことはないので、地権者はあまり気にしなくて良いですし、そんなに心配しなくても結局売れると思いますよ。

長くホールドするわけでもないので、5～10年くらい地権者の方を中心に無茶しない範囲で管理組合を運営してもらえれば問題ないです。

[217: 匿名さん]

ローレルコートの90㎡の2LDKの間取り。
ファミリーは入居すると騒音問題があるためその方向性は良いと思うが
間取りが酷すぎる。部屋の配置が相変わらずで呆れてしまう。

[218: 検討板ユーザーさん]

情報少なすぎ。もう完売ですかね？
うちに案内のダイレクトメールくるけど、売れ残りの堀川姉小路の物件ばっかり。
阪急不動産のこういうとこが気に入らん。

[219: マンション掲示板さん]

ジオは最近高値追求で、どこも売れていない。完成してらかも、完売まで長期で売っている。最近順調に売れたのは山科ぐらい。
ブランド価値は確実に下がっている。

[220: 匿名さん]

ジオは中古マンション値上がり率、6年連続で関西トップだよ
https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/yield_ranking/6412.html

[221: 匿名さん]

今、公式ページをみてくきましたが先着分は３戸販売されています。

最終期とは書いてなかったので、何期の先着分なのかどうかわかりません。

かなり高額なマンションですから、

検討する人がここを見るということはあまりないのかもしれませんが

情報が本当に見えてこないのは不思議です。

[222: 口コミ知りたいさん]

>>221 匿名さん
竣工が2015年1月で、完成引き渡しが2015年5月になっており、
建つ前から売れてしまうなんてことはあり得ないので、まだまだ販売していない戸数が多いのではないでしょうか。

今後の価格設定も流動的と思われ、ウェブ上での情報公開を絞っているようです。
関心がある人はマンションギャラリーに行って、すでに情報収集されているのでは。
行かないと何も分からないと思います。

[223: 匿名さん]

2015年ではなく2025年ですね。

[224: 匿名さん]

間取り、素敵なのあります。
1LDK＋WIC＋S、83.71㎡（84.89㎡）。

1LDKで80㎡以上なのって見たことないです。
納戸がサービスルームになっていて、室内の物干しがある点が贅沢。
LDは15.6畳でLDKにすると19.5畳。相当に広いですね。別荘利用でしょうか。

[225: 通りがかりさん]

>>224 匿名さん

ここはベランダがないので室内干し一択ですね！
見学者の3分の1が海外の方と聞いたので、セカンドハウスや投資目的の方が多いと思います。

ホテルオークラと同じ立地でホテルのような内装なので、京都に頻繁に訪れる層にドンピシャの物件だと思います！

[226: 通りがかりさん]

>>224 匿名さん

全体的に間取りがひどい。
柱が多く、リビングも使いにくい。
プレミアム間取り、リビングから洋室に入る部屋が多く、ただ広いだけ。

[227: 匿名さん]

>>226 通りがかりさん
たしかに設計はひどいですね。生活感のない建築士に依頼しちゃったのかな。
１５０㎡もあるのに、個室はどれもリビングイン。高級物件なら、これは避けます。
リビングインは便利という人もいるけれど、それは庶民的発想で、１５０㎡を求める人は富裕層だからぜったいこれは買わないと思う。

[228: 評判気になるさん]

>>227 匿名さん
こんな高額物件（3億円以上？）を購入検討する富裕層だったら、希望通りに間取り変更するでしょう。
まだ建築前だから余裕で可能で、建築後でもお金さえ出せばリフォームできます。

富裕層が重視するのは最初に提示された間取りではなく、立地と部屋の向きと思います。

[229: 匿名さん]

>>228 評判気になるさん
どうぞリフォーム前提でご購入ください(^_^)

[230: 口コミ知りたいさん]

>>229 匿名さん
間取り変更を前提に購入検討中です(￣∇￣)

[231: マンション比較中さん]

>>230 口コミ知りたいさん
たしかに間取り変更は必須でしょうね。トイレや風呂への行き帰りに、
毎回、リビングの皆さんに挨拶するのは拷問・・・

[232: マンコミュファンさん]

マンションの場合、間取り変更は限界がある。玄関、窓、水回りの位置。土台の間取りが悪すぎるため、間取り変更も厳しいかな。

[233: eマンションさん]

これだけ天井が低く柱も出ているのであれば床下や天井で弄る余地も少ないので設計変更を伴う間取り変更は難しいでしょう。

東京の低階層マンションと違ってゆとりがないです。

[234: マンコミュファンさん]

31mの規制があるなか、11階建て、1階に店舗と天井が低くなる要素しかない。なぜ、10階建てにしなかったのか？
外観もホテルではなく、オフィスビルの印象。ジオブランドはどこへ？

[235: マンション比較中さん]

阪急阪神は地元である関西の顧客を軽くみている気がする。
東京でジオのマンション売り出すときはすごく気合が入っていて、二重床二重天井はもとより天井高等々もメジャー７と同等以上のクオリティーで提供しているのに、、、。

[236: マンション検討中さん]

どうしてこういう間取りなのかなと、、残念です。
お金をかけて間取り変更しても満足いくものになるのかが、、、

[237: 匿名さん]

京都はどの物件も立地が良くて間取りが悪いか、イマイチな立地しかないのでジオに限ったことではないような。。。

このジオの場所で9階建の柱の少ない工法で建てたら坪7～800とかになってしまうのでは。
東京ほど需要が底堅いわけでもないので、70㎡で1.7億とかでは売れないと判断したのかな。

[238: マンション検討中さん]

人生勝利臭満点

[239: 口コミ知りたいさん]

>>235 マンション比較中さん

ほんとそれは感じます。

[240: 匿名さん]

眺望があまり望めない東向きや南向きの販売がどうなっているか知りたいところです。
まあ、京都で遠くまで展望が開けているマンションを望むのは無い物ねだりですが。

ヴィークコートの東向きは河原町通に面していて、高層階でもホテルしか見えませんが、ほとんど売れてしまいましたね。

[241: マンコミュファンさん]

>>240 匿名さん
ヴィークコートの東側ってまだ5戸くらい残ってなかったでしょうか。
あちらは完成後販売なので売り切ろうとされてますが、10戸ほど前で売れ残りが結構あったような気がします。

こちらはまだ入居開始まで1年以上あるのと70戸もあるので単純比較は難しいですが、立地の割に販売ペースが遅く感じます。

[242: 口コミ知りたいさん]

>>241 マンコミュファンさん
こちらは値段が異次元の高さだから。京都にセカンド持つより、外資系五つ星ホテルに泊まったほうがトータルで安い、と考えれば買う気も失せますね。

[243: 通りがかり]

>>242 口コミ知りたいさん
ここの購入者は、間違いなくリセールバリューを考えていますよ。

[244: 匿名さん]

>>243 通りがかりさん
数年保持するとして、さらに値が上がるとみているのですか、、、中国の投資家も苦しんでいるし、こんな馬鹿高いマンションをさらに高値で買う人がいるかどうか。

[245: 購入経験者さん]

>>235 マンション比較中さん
普通にそう思われるでしょうね。府外から帰ってきて紆余曲折があってジオに住んでいます。購入する時に担当者の方に色々聞いたのですが、よそで住んでいた時のような逆梁外フレームをやると、高さ制限のある京都では高くなりすぎて無理ですと言われました。確かに阪急阪神不動産だけでなくほとんどがこんな感じではないでしょうか。うちも直張りで天井高高いところで240センチです。
府外の部屋から移住したときは、はらまあ・・・と思ったこともありましたが、すぐ慣れました。府外のような条件だと、高すぎて購入できなかったと思ってます。

[246: 匿名さん]

>>245 購入経験者さん
ジオは（たぶん三井も三菱地所も）中京区のいわゆる高級物件でさえ天井高240、
直張りですよね。私もジオですが、京都の諸々の制約のしからしむるところ大だと
割り切っています。

[247: マンコミュファンさん]

>>244 匿名さん

そういってここ10年ずっと値段は下がるし誰も買わなくなると言われ続けてこの結果なので、今後のことは分からないですね。
上がるイメージは湧かないですが、この状況でも買える人が投資に成功するのでしょう(失敗する可能性もありますが)。

[248: マンション検討中さん]

ここはベランダがないのが気になりますね

[249: ご近所さん]

>>240
ヴィークコート京都河原町二条の東向きは完売。あと4戸はすべて西向きで先着順です。ベランダもあるし、中層階以上は西側の眺望は抜けているので、良い感じでした。価格を比較しても、ヴィークコートは良い物件ですよ

[250: マンション掲示板さん]

>>249 ご近所さん
立地と内装のグレードが違う物件を比較してもねえ。
ジオの肩を持つわけじゃないですが、ジオは竣工までまだ時間がありますし販売戸数も倍以上あるので、入居までに売れれば良いというスタンスだと思いますが、ヴァークコートはあと4ヶ月で新築物件じゃなくなるので、まだ1割以上売れ残ってると考えると結構時間がかからのでは。

個人的にはジオはジオで個性的な間取りをしていることや、店舗が入居することから見送りましたが、ここの立地は凄いと思いますよ。

[251: 匿名さん]

>>250 マンション掲示板さん
立地もすごいが値段もすごいっす。

[252: 通りがかりさん]

ここは転売目的のマンションでしょ。
住むマンションじゃないのは間取りを見ても明らか。

[253: 匿名さん]

転売しても誰かが住むんじゃないの。

[254: 匿名さん]

資産運用として購入するという人かもしれませんが、
自宅用として購入する人が多いのかな～とは思います。
この付近の物件は、このジオに限らず同等の価格くらいでの販売がされています。
実際に知人もこのあたりのマンションに住んでいますが、なかなかの高額物件です。
自分のような庶民にはなかなか手が届きませんが、購入できる方は多いということだなと思います。

[255: 匿名さん]

価格は発表されていますか？
物件概要を見たら未定でした。

場所もよくて、LDKに床暖房がついていて、コンパクトで、別荘みたいな感じでしょうか。
最初「LDK＋2S」は誤表記かと思いました。サービスルームだから「LDK」表記なんですよね。
転売したいなら「1LDK」や「2LDK」の方がいいのかもしれません。

[256: 名無しさん]

>>250 マンション掲示板さん
ヴィークコートがこの周辺で1番安い物件だが、立地、仕様設備、間取り等含め、一番微妙です。

[257: マンション比較中さん]

>>256 名無しさん
あちらも価格がもう2000万安ければ納得で買うんですがね。
こちらも地下鉄駅至近とはいえ、エスカレーターもエレベータもないのが微妙。

[258: 匿名さん]

東京だけど、
ここのチラシらしきものがポストに投函されていました。
今時、ポストに手配りでマンション販売のチラシが入るなんて珍しい。
まして京都のなんて初かな。

[259: マンション比較中さん]

>>258 匿名さん
京都市内に在住ですが、チラシなんて私のところには来ません。東京の富裕層（港区とか千代田区とかの在住者）に配布したのかな。

[260: 通りがかりさん]

京都で坪単価の高いマンション他にもありますか？

[261: マンコミュファンさん]

>>260 通りがかりさん

ローレルコート柳馬場六角はここより高いですね。

[262: 通りがかりさん]

9階は第二期坪850万円でしたが第三期は更に上がりますかねえ？

[263: マンコミュファンさん]

資産性を考えた立地でこのマンションが魅力的だと感じているのですが、市内新築の売れ行きがじわじわ鈍化してますよね。。一年でまた潮目が変わったというか、、さすがに実需おいつかない値段になってきてますかね？

[264: 匿名さん]

10年後は外国人富裕層しか買えない位の価格になっていそう

[265: さん]

>>260 通りがかりさん

近所建つ、近鉄不動産と野村不動産の坪単価は800万円オーバー！
まだまだ価格上がりますね！

[266: 匿名さん]

近所に建つのは何で名前のマンションですか？

[267: マンション比較中さん]

>>266 匿名さん
名前はまだ無い。

[268: 匿名さん]

ヒルトンの隣は、坪800からとのことですが、狭い部屋が多いのが気になります。
六角のように、最低でも70㎡以上の部屋じゃないと、とんでもない住民層になる。

近鉄お得意の、プレミアムフロアだけ特別仕様というのは
いいかげんうんざりしていますし、
高級路線ではないのに、高価格なら、高級マンションになる野村の方が良い。

ジオの狭い部屋は、どんな職業の方が購入するのかが気になっています。

[269: 匿名さん]

マンションのチラシはうちにもよく投函されますが
こちらのマンションはまだ見たことがないです。
他府県からの転居者をターゲット層としているのでしょうかね。

[270: 周辺住民さん]

今の季節は、高瀬川沿いの朝の散歩など気持ちがいいですね。オークラのしだれ桜もかわいいです。

[271: 匿名さん]

マンションのデザインとしては京都っぽい感じというのも出していますし、
確かに他の方も触れられているように
他県の方向けというのは大きいだろうなぁと思います。
投資的な感じで、なのか別荘なのかはわからないけれど。
普通に京都を楽しみたいという方には良い立地なのではないかと感じます。

[272: マンション検討中さん]

ここはどうなるか存じあげないですが、セカンドの方や投資の方ばかりで夜電気のほとんどついていないマンションに帰るのはちょっと気になります。

[273: 匿名さん]

>>272 マンション検討中さん

そんなかんじになりそうですね。
電気ついてない、、、

[274: マンション検討中さん]

住まれる方には静かで良いのではないでしょうか。

[275: 匿名さん]

地元ではなく東京にチラシが投函されているとは驚きですが、都心住みの京都に別宅を探す資産家をターゲットにしているのでしょうね。
実際こちらは実需目的ではなくセカンドハウスとして購入する方が多いのでしょうか。

[276: マンション検討中さん]

こちらの売れ行きはどんな感じでしょうか？まだ販売されてますか？

[277: 匿名さん]

>>276 マンション検討中さん
いま第２期第9次みたいですから、売れ行きはかなり厳しそう。ちょっとずつ、小刻みに売れてる感を出しながら販売しているんでしょう。プランに65㎡の例が２つ載っているけれど、いずれも間取りが悪いし、行燈部屋もあるし、資産価値はともかく住み心地はどうなんでしょう。

[278: 匿名さん]

来月から第3期1次の販売もスタートするようです。
小出ししながらの販売を元々予定していたのか
売れ行きが芳しくないのかは不明ですが
間取りをまだまだ検討できる状況であることは確かですね。
良いように考えれば良いのでは？

[279: 匿名さん]

残りの間取りも見たいですね。場所はバツグンですし。

[280: 口コミ知りたいさん]

場所は最高...なだけに隣の背の高い既存不適格マンション気になりますよね。ジオの品のいい外観が裏目になってランドマークにさせてもらえない感じ。