ジオ京都御池通

[マンション検討中さん]

ジオ京都御池通

公式URL：https://geo.8984.jp/kyoto/oikedori/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154889

所在地 京都府京都市中京区河原町通二条下る二丁目下丸屋町413-44番他（地番）
交通 　　 京都市営地下鉄東西線「京都市役所前」駅 徒歩1分(出入口1)
総戸数 70戸（他4店舗）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階建
竣工時期 2025年1月(予定)
入居時期 2025年3月(予定)
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
施工会社 株式会社メルディアDC

間取り:1LDK～3LDK+N
面積:33.55m2～150.45m2

[1: マンション比較中さん]

敷地面積がマンガミュージアム裏とほぼ同じ位でどちらも11階建。
ザリソシエ47戸、こちらが70戸。1戸当たりの面積が広くないか、
1LDKが低層階に相応ありそうです。

[2: 匿名さん]

セカンド組の需要を見込んでのことでしょうか。ホテル代りとか。いずれにせよ公式HPが待たれます。

[3: 検討板ユーザーさん]

立地はいま出てる中では最強です。

[4: 評判気になるさん]

こことマンガミュージアム裏とどっちが高くなると思いますか？

[5: マンション比較中さん]

>>4 評判気になるさん
ジオの方が高いに1票！

[6: 匿名さん]

３年待てない。

[7: 匿名さん]

もともと阪急が自社ビルを持っていた土地なので、土地仕入れに金はかけてないはずだから、リーズナブルな価格での物件提供となることを期待したい。

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん
このスレのトップ、「施工会社」が阪急阪神不動産になっているが、
施工会社は別でしょ。もしかしてこのスレ、素人が勝手に作っただけ？？

[9: マンション比較中さん]

ヴィークコート河原町二条との価格差が気になります。

[10: 買い替え検討中さん]

>>9 マンション比較中さん
ヴィークコートは1LDKでどのくらいの価格なのでしょうか？3年も待てないとなると、こちらが一番立地は良さそうですね。いま思えばシエリア京都鴨川二条ザ・テラスは安かったですよね？

[11: 買い替え検討中さん]

>>10 買い替え検討中さん
坪400万円台前半という噂ですが、竣工後販売で住友不動産販売が販売代理なので４５０万／坪以上の可能性も相場上昇が続けばあり得ると思います。

[12: マンション検討中さん]

3年は待てる

[13: マンション検討中さん]

いや坪単価500万は堅いでしょ。
550万でも十分売れる立地。

[14: 買い替え検討中さん]

>>13 マンション検討中さん
ジオは５００万超でしょうが、ヴィークコートは４５０万前後と予想しています。

[15: 匿名さん]

今特段探してなければそりゃ何年でも待てるのは当たり前。

３年後の京都がどうなっているかということ。

[16: 周辺住民さん]

ここを検討する方は、民度の低い住民に迷惑をかけられた経験がないのでしょうね。
今話題の高いマンションだからと言って民度の高い人ばかりではないをリアルに京都で経験しているので、ここは反対されています。
便利ですが、住んでいられなくなるくらいのことをしてくる水商売にはもう耐えられない。

[17: 匿名さん]

このマンションは「ジオ河原町御池グランデ」となるのかな。
上層階は大文字の送り火が見えそうです。そうなると益々高額か・・・

[18: 買い替え検討中さん]

ここはすごい価格になりそうですね。1LDKでも6000万円台を超えると思います。
広さにもよるけど、寺町のパラドールくらいの相場でしょう。庶民にはまず購入できない

[19: 買い替え検討中さん]

>>18 買い替え検討中さん
パラドール寺町二条は坪400万円台でしたが、ジオ河原町御池は坪５００万円以上でしょう。

[20: 検討板ユーザーさん]

1LDKが多いとファミリー世帯は住みにくく感じます。
もっと戸数を減らしてファミリー世帯向けにしてほしかった。

[21: マンション比較中さん]

>>20 検討板ユーザーさん
過去形で書いておられますが、この物件、まだ概要すら公表されてませんよ。それとも寺町二条の話かな？

[22: 周辺住民さん]

>>21 マンション比較中さん
寺町二条は1LDKは無かったと思います。
ジオの戸数が70戸と多いので下層階に1LDKが多いと推測されているのではないでしょうか。

[23: マンション検討中さん]

これはこれは京都最強の場所にマンションが建ちますね！地下鉄烏丸線を語られる方は漫画ミュージアム烏丸通でしょうが、こちらは三条京阪に近くて大阪へのアクセスも最高です。何年後に発売か知りませんが大文字見える側の部屋を買おうと思ってます。京都は数年後に破綻するようですが、戸建てはゴミ回収にトラブル出るような気がするのでマンションは業者契約なので大丈夫でしょうかね？とにかくホテルオークラ前マンション、楽しみです！これは買います！

[24: マンション比較中さん]

大文字が見える部屋は倍率50倍くらいになりそうです。抽選に通りますかどうか。

[25: 検討板ユーザーさん]

>>24 マンション比較中さん
日本人でそこに住む人実需優先して欲しいです！今の時代そんなこと言ったらダメですかね？公正な抽選結果に文句は言いませんが、多くの物件の最上階はなんか力がかかったような印象を過去受けてますので、コネ探してみます。凄い値段になりそうですが。

[26: 坪単価比較中さん]

御池通り河原町東のマンションは、既にレスタージュ御池高瀬川とイーグルコートがありますが、その2棟と比べると、ここは高瀬川に面していない分少し落ちる感じです。実際東側はレスタージュにより全く眺望が期待できない場所です。
ですが、一つ有利になる案があります。
京都市役所前駅直結が可能な場所と思えます。
マンション予定地の御池通りには地下に行く階段がありますが、30段以上あり上り下りが大変です。それをマンション内エレベーターを使って地下までつなぐ様にしたら、京都市内初の地下鉄直結マンションになります。
しかも、ゼストという地下街がそのまま続いて有るため、利用価値は非常に高いです。
元々相当高い坪単価になりそうなので、その工事のため少しぐらい高くなってもその利便性から許されるような気がします。
阪急阪神不動産の方、一度考慮してください。

[27: 匿名さん]

>>26 坪単価比較中さん

面白いが、京都市の協力・許可がないと無理だろう。
ここに、公的な施設が併設されるような特別の事情がない限り、無理だと思う。

[28: 口コミ知りたいさん]

>>24 マンション比較中さん
ここ、新基準で高さ高く建築されますかね？

[29: 購入経験者さん]

>>28 口コミ知りたいさん
新基準は山科区かJRより南の街区では？

[30: 口コミ知りたいさん]

>>29 購入経験者さん
ですよね、、、ここは高くなりそう覚悟します。

[31: 検討板ユーザーさん]

戸数が多いしどんなプランになるんだろ。
1階の広いラウンジは期待してます。
眺めは葬儀屋ビューで、木屋町近く民度はどうなるか。

[32: マンション掲示板さん]

>>31 検討板ユーザーさん
北側のかもがわホールですね。霊柩車は毎回どちら向いて走るんでしょう、どなたかご存知ですか？

[33: 口コミ知りたいさん]

某マンションのマンション監事のような迷惑住民が買えないように
高級路線のマンションでお願いしたい。
各フロアゴミ置き場必須。
セカンドの富裕層向け仕様希望。

[34: eマンションさん]

>>26 坪単価比較中さん

高瀬川に面してると高いのですか？レイクビュー、みたいな？こちらの物件現地もう工事されていますがまだ名前も決まってないのですかね？情報待ってます。

[35: 匿名さん]

>>34 eマンションさん
つまり川に面している分、眺望が開けて価値が上がる、といいたいのでしょう。
ちなみに高瀬川沿いの桜は美しいので、それなりに高ポイントになるでしょう。

[36: 匿名さん]

敷地にでっかいクレーンが立ち、深く地面を掘って着々と基礎を固めていますので、工事は順調に進んでいるようです。もうじき案内など出るかなと期待しています。ジオグランデになるのは間違いないでしょう。

[37: マンコミュファンさん]

ホームページ出来てますね。
ジオ京都御池通らしいです。
立地が最強すぎて幾らになるかも想像できないです。ヴィークコートを参考に決めるんですかね。

[38: 匿名さん]

駅徒歩１分なのにマンション名に「グランデ」を付けないのですね。

[39: 匿名さん]

公式ウェブサイトは↓
https://geo.8984.jp/kyoto/oikedori/
施工会社がマイナーでびっくり。平成5年、滋賀の大津に設立されたシードなんですね。いまは改名されているけれど。

[40: 匿名さん]

高級な建物・仕様で売り切る自信がないんだろうね。
場所は良いのに残念。

[41: 匿名さん]

施工会社のメルディアＤＣが過去に手がけた物件（戸建ては除く）は↓
https://meldia-dc.co.jp/result/resultetc/
今までは団地っぽいのが多かったような･･････。いわゆる富裕層向け物件を手がけるのは今回が初めてなのかも。

[42: マンション比較中さん]

6月10日からのコンセプトルーム予約が始まりましたね。
価格帯について教えてくれるかな？

[43: マンション掲示板さん]

11階建て　1階に4店舗
かなり天井が低くなりそう。
建設会社など
ここは高級マンション仕様では無いのかな？

[44: 匿名さん]

4店舗も入るんですか。
「新しい京都を、お見せします」というキャッチコピーも任侠映画の安っぽいパロディみたいだし、へたすると街中のよくある賃貸っぽくならないかと不安。

[45: マンション比較中さん]

隣のレスタージュ御池高瀬川は、京都市の高さ規制前に建てられて１４階もあるので、このマンションの屋上に立っても東山の眺望は開けないわけだ。その点は覚悟しないと・・・

[46: マンション検討中さん]

来場の予約、直ぐに満席になると思ったけど、なかなか埋まらない。

[47: 周辺住民さん]

2025年ってまだ相当先。いますぐ買えないでしょう

[48: 周辺住民さん]

価格はいくらからですか？

[49: マンション検討中さん]

>>48 周辺住民さん
坪単価500から530万円

[50: 職人さん]

>>35 匿名さん
こんなホームページがありました。
https://www.sumu-lab.com/archives/41078/

[51: 口コミ知りたいさん]

ここの南西にあったスパホテル跡地は分譲マンションにはならないんですか？
ご存じの方、教えていただけませんか。

[52: 通りがかりさん]

>>51 口コミ知りたいさん
ヒルトン京都でしょうか？

https://www.sumu-lab.com/archives/79625/

[53: マンコミュファンさん]

この辺りはまだまだ分譲マンション建ちます。
河原町通の朝日会館、ここの南側ラブホテル。

[54: 匿名さん]

えっ、朝日会館が分譲マンションになるって決まったの？あんなメチャクチャうるさい場所・・・交通量もハンパじゃないから車の出し入れ大変だよ。

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
この辺に立つマンションなら一般入居者向けの駐車場はないことが多いので、車の出し入れの心配もあまり必要ないかと思われますが・・・。

[56: 匿名さん]

朝日会館が分譲マンションになることに驚きました。大手でしょうか？

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
ガセネタじゃないの？ソースがないけれど。

[58: 評判気になるさん]

>>57 匿名さん

朝日会館は近鉄不動産
ラブホテルは野村不動産

[59: マンション検討中さん]

プランや価格の情報はありませんか？

[60: マンション比較中さん]

>>59 マンション検討中さん
ベランダが無く間取りもイマイチ。
価格はまだ。７月下旬頃アナウンスがあるかも。

[61: マンション検討中さん]

ベランダ無いんですか？

[62: 評判気になるさん]

バルコニーは全てサービスバルコニー。
但し、テラス付き住戸は一部屋ある。

当方は残念ながらこちらは撤退する予定です。

[63: 評判気になるさん]

>>62 評判気になるさん
一部屋はここ持っておきたいっす。小さな部屋になるかもやけど。ここ自分には最高の場所なんで実需。

[64: 匿名さん]

たしかに絶妙の立地。四条河原町や田の字のど真ん中は猥雑で、生活の場とはしたくない。ホテルオークラ、ヒルトン、ザ・リッツカールトン、京都市役所、日銀などとご近所というのは格が高いですよね。京都のシンボル鴨川も至近だし、御所も徒歩圏内。眺望悪くても資産価値は十分高い。

[65: マンコミュファンさん]

数日前に優先案内会に参加しましたが、非分譲が上層階を中心に7戸あるので入居後の管理組合の運営が心配ですね。
低～中層階の価格は40平米台の1LDKなら5,000～6,000万円台、60平米台の1SLDKや2LDKは8,000～15,000万円台と幅があるようです。
9階以上は最低30,000万円なのでさすがですね。

2人以上で住もうとなると3階の2～3部屋しかないので、一般人が買える10,000億円未満はかなり競合するかもしれません。

[66: 通りがかりさん]

>>65 マンコミュファンさん

非分譲、土地のオーナーですね。

[67: 評判気になるさん]

>>65 マンコミュファンさん
情報ありがとうございます。低～中層階が狙い目だと思いますが相当競合するでしょうね。2LDK以上となるとなおさら。

[68: 匿名さん]

さすがに窓からは山鉾巡行は見れないと思うけれど、ちょっと外に出たら見られるのはいいですね。やはり京都のマンションは祇園祭が徒歩圏内というのが一つのステータスかな。

[69: 評判気になるさん]

>>65 マンコミュファンさん

７戸も非分譲ですか、なんか買うても他人の家住んでる感拭えないなぁ。確かに管理組合運営難しそうですね

[70: マンコミュファンさん]

ここは元々阪急ビルの自社ビルが建ってたとこなので、非分譲が地主というわけではなさそうです。
阪急阪神不動産が自分の顧客に優先的に売っているのではないかと思います。

[71: マンション比較中さん]

>>70 マンコミュファンさん
阪急ビルの南に戸建が2～3戸あったと思います。

[72: 評判気になるさん]

>>70 マンコミュファンさん

営業担当の方が元々の地主さんが7世帯入居と説明されてましたよ。
71の方も触れていますが自社ビル跡地だけでなく、土地の買収もしたそうです。

[73: 検討板ユーザーさん]

購入者には駐車場がないのに地権者にはあるってマンション内格差がすごいですね。

[74: eマンションさん]

マンションらしいですw。京都のある高級マンションを購入した際に駐車場確保の話になりました。不動産屋さんが言われたルールがすごくて、最上階を購入される方が希望される台数が最優先され約束されると。最上階購入者が全部と言われたら全部使えなくなると言われました。それがルールでしたね。

[75: 名無しさん]

ここ買う人は実需ではなくホテル代わりに月1回程度利用しつつ、5年後に売却益を見込んでる人なので、駐車場を使ったり地権者も参加する管理組合に出席したりすることはないから影響ないかな。

居住目的で考えてる人がいたら考え直した方が良さそうですね。

[76: 口コミ知りたいさん]

>>75 名無しさん

ここはベランダもないし家族連れが住むマンションじゃないから、御池中学校区に引っ越したいと考えてる家族ならヴィークコート河原町二条か、ザ・リソシエ堺町二条、イーグルコート京都御所南プレミアム迎賓館にするよ。

[77: 匿名さん]

>>75 名無しさん

ここは居住には適さないよね。典型的な投資物件だな。
恐らく間取りも細長い部屋とか4畳ちょいとか形式的な部屋が含まれてると思う。

[78: 名無しさん]

余計なお世話ですわ。ここ買おうと思ってます。ええ歳なので学生用みたいな狭い間取りは嫌ですが自分には至極便利な場所でして。ちなみに子供はすでに独立しています。

[79: 匿名さん]

買えるんなら現在売り出し中の京都物件の中で文句なく第一位。かりに間取りに難があってもこの立地だけですべてカバーできます。高嶺の花すぎてやっかみ言うほかない人があーだこーだ言うだけです。

[80: マンション検討中さん]

場所的には最高ですね。比較的買いやすい低層階は抽選になりそうで倍率も高くなりそうです。当たるといいですが。

[81: マンション掲示板さん]

河原町御池で立地が良いっていうのがまだ理解できてないんですが、どんな理由があるんでしょうか。

烏丸線や阪急が通る烏丸御池、四条烏丸は東京や大阪へのアクセス良好、東山付近は京都で静かな余生を送るには適してると思いますが、河原町御池はどんなところがいいんでしょうか。

[82: eマンションさん]

>>81 マンション掲示板さん
便利な京都の中心部が徒歩圏内ですし、大阪へ行くにも京阪駅にも極近く、阪急河原町駅までも徒歩10分。烏丸からだと座れませんが河原町駅は始発駅ですので大きく便利です。バスも近くから便利な系統がたくさん利用できますしね。地下鉄駅も超近くにある場所となります。

[83: 匿名さん]

>>81 マンション掲示板さん
もう何度も説明していると思うけれど、河原町御池界隈に住むと、もう京都市内のどこにも住めなくなります。住まないと分からない、としかいいようがない。烏丸御池や四条河原町では２０～３０％満足度が落ちます。

[84: 匿名さん]

東山近辺がいいなあと思ったのは昔の話。
今は外国人でごった返している。
これからはもっと酷いことになること間違いない。

ここは外国人貸し切りのバス乗降場所になっているが、規制されると思う。

京都で一番は鴨川べり。
二番は御所東と御所西の御所至近。
その次が市役所近辺の御池通り沿い。

ここは立地はいいが、敷地は三流。

[85: マンション掲示板さん]

81です。

みなさんありがとうございます。
三条京阪駅目の前には住んだことありますが、また違うんでしょうね。
阪急の駅までタクシーにしても徒歩にしても時間かかるのと、京都駅方面も電車なら乗り換えが必要で、タクシーなら烏丸御池まで2～3回信号に引っかかるので、アクセスが良いイメージがあまり湧かなかったです。

たしかに鴨川は近いですが御所東なら鴨川の見える物件も出てくることがあるので、河原町御池はやや中途半端に都会な感じがしたので、いまいちピンときていませんが恐らく自分がズレてるということが分かりました。

[86: eマンションさん]

>>84 匿名さん

立地はすごくいいのに高瀬川に面してないのが残念！

[87: 買い替え検討中さん]

立地がいいってどこがやねん。
駅まで何分かの差やろ。
足が不自由なご老人でなかったらそんなん苦にならんやろ。
むしろ騒々しくて眺めも良くないので快適ではないな。
駐車場確保できないのも最悪。

[88: 名無しさん]

>>87 買い替え検討中さん

あんたは田舎に買えや

[89: 匿名さん]

>>84 匿名さん

鴨川べりて景色も悪いし虫が多い。御所の東西は古い家く、実はそこのマンションに住んでますが周囲なんもない感もあり不便。ここ、自分には便利ぽくて欲しいですわー

[90: 匿名さん]

京都市役所徒歩５分圏内は、京都の魅力のすべてを享受できる奇跡的な立地。
ただ、窓からの眺望はマンション次第だが。

[91: 匿名さん]

ちなみに三条京阪まえは河原町御池とは違います。あのへんは場末感（＋寂れ感）半端ない。

[92: マンコミュファンさん]

鴨川東はあきまへん。

[93: 買い替え検討中さん]

鴨川東はどうしてだめですか？
御所東は良いですか？

[94: マンション検討中さん]

ざっくり坪500位になりますか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん
西側の幼稚園に向いてる3階66㎡の1LDKとかでしたら坪430万円くらいでしたが、御池通側で街路樹を超える5階となると、47㎡の1LDKで坪490万円、2LDK以上の間取りだと600万円前後だったと思います。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>94 マンション検討中さん

7階より上はもともとの地権者さんの部屋が3分の1くらい占めてて分譲されないから、物件全体で平均したら意外と坪550くらいでおさまるかも。

最上階でもない9階で既に4億の部屋があったのはさすがの立地！
11階で非分譲じゃない部屋はいくらになるか気になりますね。。

[97: マンション検討中さん]

4階の1.4億の2LDKならさすがに抽選で被らないと思って申し込みを希望しましたが、営業マンから既に複数人が申し込んでいると言われましたので撤退です。

ヴィークコートも抽選の倍率が高そうなので、泣く泣く河原町御池からは離れて烏丸御池でリソシエかイーグルコートに切り替えます。

[98: 匿名さん]

地価的には烏丸御池のほうが高いですよね。

[99: 名無しさん]

>>98 匿名さん

私もそう思います。
ここは地価とか関係なく、京都らしさを求める東京や海外の方に人気なんじゃないかなと。

他には、内装のグレードも烏丸御池のイーグルコートと比較したら良いのかな。
でも堺町二条のリソシエの方が良さそうにも見える。

あとは、駅近なのはあるけど東西線なのは市内や大阪らへんに通勤するにはイマイチだからやっぱり住まずにセカンドハウスかな。

[100: 検討板ユーザーさん]

もうすぐ抽選会ですが誰か申し込んだ人いますか？
希望の部屋に通らなかった時に他の部屋にすることも考えてますが、抽選ならならない部屋がどれぐらいあるのか気になります！