シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[701: 購入経験者さん]

>>700 検討板ユーザーさん
ルール見直しについてしっかり理解されてます？

[702: 検討板ユーザーさん]

>>701 購入経験者さん
してます。なお、算定ルールの見直しを表面的に理解するだけでなく、実勢価格の実際の算定方法を考えれば700の見解になりました。

[703: 匿名さん]

相続、税金対策の方は低層階購入が多いです。
リセール目的は景観も重視し中層階以上。
低層階でも3階と15階では金額かなり違うので、今後相続や税金対策の方は5階位までしか購入しなくなるかと

[704: 匿名さん]

ここは定借やからリセールより賃貸で利益出したい人多いでしょうね

[705: 匿名さん]

>>700 検討板ユーザーさん
>土地の実勢価格の一部が評価額になりますが、実際は中古定借の土地なんか市場では評価されないでしょう、節税とはほど遠くなりそうです。

この文章、矛盾した見解であることが理解できませんか？
市場で評価されない、が事実なら実勢価格は出せないことになります。
ところが定借でも中古取引はされているわけで、実勢価格は存在します。
ましてや最も影響を受けるなんて、独りよがりな見解です。

[706: 匿名さん]

相続税の影響を受けるのは、全てのタワマンだね。
かといって、低層マンションを買いたいわけでもないから、全てのマンションが影響を受けるでしょうね。

[707: 通りがかりさん]

>>705 匿名さん
　中古の定借物件の土地分は市場ではほとんど評価されませんが、実勢価格の算定ルールでは底地として５０%、定借分として５０%という具合に場所ごとの割安で機械的に按分計算されるでしょう。建物分もまた、定借であろうと所有権であろうと区別なく近所の取引事例として算定されるでしょう。定借だけで評価するには近辺の取引事例が少なすぎますから。
　だから定借物件は所有権に引きずられて実勢価格が高く見積もられて増税の影響が大きくなる、これらが私の見立てです。もちろん実際の新ルールでの運用はまだ先なので、人によって別の予想もあるでしょうが。

[708: ご近所さん]

相続税が増税されても、やはり相続対策で買うと言う事ですね。
今相続対策で持っている物件を売却する
が、増えると思ってしまいました。

あと　他物件の営業さんに
定借は、更地に解体する時　貯めていた解体費用が足らなければ、持ち出しが必要になると言われました。それがババを引くと言うことですか？

[709: マンション掲示板さん]

>>708 ご近所さん
相続税対策で持っている物件を売って現金にして相続税を払うということ？
他にどんな相続税対策があるのか聞きたいです。

[710: 匿名さん]

>>708 ご近所さん
解体費用が足りない程に高額な解体コストが必要ならば、
定借だけではなく所有権マンションだって解体再建の時に、同様に高額な解体コストが必要になります。
ちなみに足りないの逆で、貯めていた解体費用に余剰金があれば分配されると聞きました。まあ、有り得ないだろうとは思いますが。

[711: 通りがかりさん]

>>710 匿名さん
所有権マンションは、解体はオプションです。費用が高ければ壊さない選択もできます。定借はいくら掛かろうが更地にして返却が必須です。定期賃貸借という契約を結び合意しています。その違いはありますね、

[712: 通りがかりさん]

>>710 匿名さん
所有権マンションは、解体だけでなく新築マンションを建築します。費用は所有者が銀行融資などで都合し、不満な人の持分は管理組合が買上げて、組合が分譲売却します。つまり格安で新築マンションを買えるオプションか、土地価格から解体費を引いた金額を得るか選べます。
　当然、話はなかなかまとまりませんし、郊外の土地値の安いマンションは特に難しくなります。ですが大阪市の中心部なら大丈夫でしょうから、中之島の所有権マンションなら孫の代まで住み続けても良いかと思います。ただし、私ならこの時期に理事長はやりたくないですが。

[713: 通りがかりさん]

定借の場合は不足する解体費を嫌でも払うか、関電からの勝ち目のない民事訴訟を選ぶ事になるでしょう。

[714: 匿名さん]

>>713 通りがかりさん
確かに、法務部は強そうですね。親会社は訴訟に慣れてるでしょうし。

[715: 名無しさん]

福井県の原発で搾取されまくって、「法務部は強そうですね」か

[716: 通りがかりさん]

>>715 名無しさん
関電の財務見てください微々たる金額です。
過去の民事事件記録の閲覧・謄写してご確認ください。かなりやり手です。

[717: 匿名さん]

>>713 通りがかりさん

70年間も所有し続けていればの話ですよね。
所有権マンションならともかく、定借は長く住まないで
売れそうな時に売ってしまう方がマシでしょう。
カジノだリニアだ新線だ、と大阪が話題になった時に。

[718: マンコミュファンさん]

>>717 匿名さん

ババを掴ますのですね　怖

[719: マンション掲示板さん]

梅田のお初天神のスミフのタワマンもだけど、やっぱり定借は怖いなーって思ってます

[720: 匿名さん]

怖　怖い　も好きの内