シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

[スムラボ 関連記事]
【大阪】【来年販売開始の期待のタワマン】「シエリアタワー中之島」大阪屈指の人気エリア中之島の魅力と予想価格【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/65650/
【速報！】「シエリアタワー中之島」定期借地物件でも大阪の新価格突入か？！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/77302/
大阪カジノIR認定!! 29年開業目指す! 京都-大阪・夢洲(ゆめしま)をつなぐ最重要なエリアになりえるのか、大注目の京阪「中之島」駅へ、そして『シエリアタワー中之島』現地【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/77775/
「シエリアタワー中之島」魅力的な共用施設と課題が残る設備仕様…ズバリ買いか？【後編】【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/78161/
『シエリアタワー中之島』 “超” データ分析編☆全364邸の予想価格も大公開☆<データマン>
https://www.sumu-lab.com/archives/77570/
シエリアタワー中之島の雑感【大阪タワー】
https://www.sumu-lab.com/archives/77523/
「シエリアタワー中之島」6月10日から要望書受付開始！　最新価格と定借ランニングコストに関する考察【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/80031/
2023年　PV数ランキングTOP10 人気＆注目マンション！！【後編】【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/92992/
「シエリアタワー中之島」いよいよ2期販売開始！2期予定価格が超大幅値上げで周辺タワマンも値上げ待ったなし？！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/95360/
「シエリアタワー中之島」いよいよ3期販売開始！更に値上げも周辺相場と比較すると意外と安い部屋も！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/106362/

[621: 通りがかりさん]

上で信金なら余裕で借りれるって言ってたけど高い金利でなんで借りないといけないんだよ。ネット銀使えない時点で話にならないよ。

[622: マンコミュファンさん]

自称投資家ワラワラ湧いてる(笑)
「ぼくたち とうしかが利益だせないぶっけんは悪だー！」ってどの掲示板でも騒いでるけど存在が迷惑です。本当に興味がない物件の掲示板なら毎日粘着して書き込みせずスルーするやろ(笑)

[623: マンコミュファンさん]

>>622 マンコミュファンさん

いちいち感情的に反応するな
大人の対応を。

[624: 口コミ知りたいさん]

>>622 マンコミュファンさん

永住物件なのに仕様が低い。
つまり、QOLが低い。

利益が出ないのではなく大損する。
つまり、ROIが低い。

つまり、実需家も投資家にも不向き。

毎日タンクトイレと低い天井と、下り続けるシエリアの価格と上がり続けるパークハウスとブリリアとうめきたの価格を見ながら中之島で70年間生きていくのだ。

[625: 匿名さん]

>>622 マンコミュファンさん
不動産投資する人って相続だけの人も少なからずいるからどうしてもこういう人混じっっちゃう。コミュニティが少ないので社会に居場所が無いのです。
ちゃんとマトモな大学に行って一旦就職すりゃ良かったのにね。

[626: 口コミ知りたいさん]

定借を相続の税金に有利と嵌め込んでるやからもいるが、定借は課税時の評価も市場の評価もどちらも低いくなるから、なんの意味もなし。

タワマン相続は市場の実勢価格は高く歪みがあるから意味があるのに、定借相続は価値ある現金を価値のないものに置き換えて資産を減らしてるだけよ笑。

定借は投資も相続も実需も全部不向きなの。

なぜか?

土地を所有できないから笑。

[627: 匿名さん]

相続に有利なのは、購入者ではなく
地権者なんだよね。
どう足掻いても、地権者の勝ちゲーム

ここは関電が地権者だけど

[628: 名無しさん]

>>627 匿名さん

そのとおり。


594 匿名さん 地主は関電自身です。 実質関電の賃貸マンションなのに、その建設費まで全て借主に負担させる仕組みと言えます。解体も借主に支払わせます。賃料も当然もらいます。 最高のボロ儲けシステムです笑。

[629: 通りがかりさん]

>>622 マンコミュファンさん
　一般の人も数年～数十年後にはマンションを売って住み替えるか、相続したりしますね。その時に残債割れしないか、ちゃんと価値ある資産かどうかの予想は重要でしょう。定借のウィークポイントのコア部分、これはMRでは決して語られません、だからこそ投資家のそして大阪タワー氏の発信は貴重な情報なのです。
　そりゃデベ関係者さんにしたら広めて欲しくないだろうし、迷惑極まりないでしょうが。

[630: 匿名さん]

>>629 通りがかりさん
残債割れって隣の部屋の謄本取ったりすることないんですか？

[631: 匿名さん]

>>628 名無しさん
賃貸で一生同じマンションに住むつもりなら、別に悪くない選択肢なのでは？

[632: 検討板ユーザーさん]

標準仕様と価格はある程度わかりましたが、
管理費など毎月のランニングコストについて、
どれくらいか発表されましたか？

[633: 匿名さん]

三井堂島に話題を全てもっていかれたね。
しかも定借。パコ渋谷のように地代を永代無料にするなどしてもっと値段さげないと厳しいね。

[634: 匿名さん]

定借はリセール期待できないですか？

[635: 匿名さん]

すごろくさんのサイトで価格の情報がでましたね。地代を含めたランニングコストはやはり高いし、販売価格も下がらないようですね。
定借じゃない、中古マンション探します。

[636: 匿名さん]

>>633 匿名さん
パコ渋谷を美化する人が度々出てくるね。
あそこは三年前に完成済みだが未だに完売できていない。
地代は、永代無料、ではなくて地代全額前払いっていう珍しいやり方の定借です。

[637: マンション検討中さん]

ランニング高すぎてゲロ出そう。

[638: 通りがかりさん]

パコ渋谷は別次元だから。早く売れればいい物件とか、短絡的すぎるから。売れすぎないように値段を上げるのが最近のトレンドね。

[639: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/#q5

パコ渋谷って言えば、推してた記事がありましたね。
検討スレ読むと、あまり値上がりはしていないみたいですが。

[640: マンション検討中さん]

今のマンションに比べて、最初の諸費用が大分上がります。

[641: マンション掲示板さん]

ここを購入検討されてる方は、定借は気にしないのですか？(分かりきった質問ですが)

15年前後で売り抜けようと考えてます
次の購入者さんのローンが難しいとか
メリットデメリット　回答宜しくお願いします。リセールも良いのかな？

[642: 購入経験者さん]

>>641 マンション掲示板さん
過去ログ読んで下さい

[643: 通りがかりさん]

>>641 マンション掲示板さん
15年という期間はちょっと長い印象ありますね。先のことなんでどんな市況になってるかは分かりませんが。メリットはイニシャルの販売価格の1点につきるかと思います。リセールは立地や物件価値次第かと思いますが、自身の場合、地代、解体準備金だけで月に数万払っていたのがアホらしいなと感じていました。
シエリアタワー千里中央を新築で買って3年ちょっとで売却しました。購入価格＋1300万で売り抜けました。
ただし、新築時の物価も全く違いましたし、千里中央は一定の層にはかなり強いこともありました。後は売るつもりなら階数や方角、角部屋であることにも拘って住環境としての価値は意識した方が良いかと思います。

[644: マンション掲示板さん]

>>643 通りがかりさん

ご意見ありがとうございます
やはりリセール目的で購入されたのですか？

私も地代と解体費用は永住なら良いけどと思います

色々新築マンション(来年に竣工)見て回りましたが、売れ残りしかなく
やはり１期で買える所が良いと思い　ここを検討してるのですが
仰る通り階数や方角　角部屋等価値ある部屋の方が売りやすいですよね

15年以上住むつもりなら　
これから売り出す分譲の方がいいと思いますか？
めちゃくちゃ高いですが
ココの地代など払うのと　多分月々は同じ位になるのかな
でも　ココの立地は気に入ってるのですが

[645: 匿名さん]

>>644 マンション掲示板さん
　特に定借は、１５年以上も住むつもりなら避けるべきと思います。資産価値が激減し、住み替えの役に立たない不良資産にならないでしょうか。
　さらに孫や子に代襲して７０年近く住んだら、ガチの不良債権になるかもです。あと数年で取壊し確定、これでは区分所有者のやる気が無くなって修繕も怠りがちとなり、不足する解体準備金の増額もままならず、滞納者続出しても部屋に価値が無いため取り立ても難しい、そんな未来を想像します。

[646: マンション検討中さん]

価格聞いてビックリしました。驚きの安さでした。
地代や解体費を70年分加味しても、今の相場感からするとかなり安い設定だと思います。その為か、既にかなりの住戸で抽選祭りになってますね。２期以降は値上がり間違いない気がします。
角部屋で、あの値段はない。思ってた以上に良くてテンション上がりました。抽選で当たることを祈るばかり。。

[647: 検討板ユーザーさん]

>>646 マンション検討中さん
同じく感じました。Gタイプに登録する予定ですが、既に複数組申込入っているので抽選必至です( ；∀；)
上下階であまり価格差なかったので、どうしても上層部分の抽選が激しそうですよねー。

[648: 匿名さん]

>>646 マンション検討中さん
かなり安い設定、値上がり間違いない抽選祭り？
　大阪タワー氏推薦の13F 73.94m 2 Ｃタイプ ７３５０万円を見てみましょう。７０年分の地代と解体準備金は合計１６８０万かつ3年毎に見直し、おそらく数年毎の値上げ。つまり１３階７４m 2の板マン仕様の定借、これが９千万円＋値上げ分の支払い総額になります。

[649: マンション検討中さん]

急に安いとか抽選とか言い出した工作員がでてきたな
情弱を騙す商売をやめなさい

[650: 口コミ知りたいさん]

>>649 マンション検討中さん
抽選になりそうです。
自分はTタイプで登録しました。

[651: 通りがかりさん]

これは二期から値上げもありうるな

[652: 匿名さん]

フルローンで買う人の中には自己資金でやりくりする毎月の地代と解体準備金がしんどく感じる人が多いのか…
定借だと無理して買う人が減って住環境は良くなりそうですね。
管理組合の理事長の件でここに引っ越す人いるでしょ。

[653: マンション検討中さん]

この値段表はTwitterでみたな。さっき。

[654: デベにお勤めさん]

やっぱCタイプよなぁ・・・

[655: 匿名さん]

>>649 マンション検討中さん
抽選になるのはMR行って説明聞いた人なら事実としてわかっている話。MRにも行かず説明も聞かず外野からガヤガヤ言うなよ。まず見に行けや。

[656: マンション検討中さん]

定借でこの値段で抽選祭りなるけないだろw
営業トーク真に受けるとかまさに情弱の極み

[657: マンション掲示板さん]

要望でガチ希望が入ってるのは南東の6～21階だけ。絶対にこける。プレミアムフロアもまちがいなく要望取りにいってるだけで埋まらない。販売側がふかしてるだけ。

[658: マンション検討中さん]

cタイプ
地代73.92×193×12×70≒1200万
解体準備金は資料によると年数が経つにつれて最大10倍近くになり、70年間の合計額は約1460万円。
地代と解体準備金の合計は実に2660万円となります。さらに地代は3年ごとの見直しで高くなると思われます。

[659: マンション掲示板さん]

で、でも固定資産税が安くなるから～

[660: マンション検討中さん]

定借でランニングコストが莫大になるにもかかわらず値段もお高め。天井低、サッシ低、そもそも吐き出し窓が少なくと仕様もタワマンらしくなく、ほんと辛過ぎです。
抽選祭りにはならないと思います。

[661: 口コミ知りたいさん]

十三のタワーマンション同様、最重要論点と考えているのが、定期借地権の主観的評価です。 以下引用です
つまり、所有権、旧法の借地権、借地借家法に基づく普通借地権・イギリスのような定期借地期間999年、一般定期借地権それぞれの更地価格に対する権利割合についてです。

「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討(国土交通省)」P24～25の一部を引用します。引用内容について違和感はないものの、市場評価次第でアップサイド余地はあるとも考えています。皆さんはどのように評価されますか？

「定期借地権の更地価格に対する権利割合は使用借権より高いと認められるものの、旧法又は一般的な普通借地権よりかは劣るものと考えられ～、借地権よりむしろ使用借権により近い権利割合と考えられる」

[662: 名無しさん]

本当に要望入れる人は「驚きの安さでした」なんて絶対書き込まないよ。
欲しい物件にライバル出現してもメリット無いからね。

つまり

[663: 匿名さん]

>>662 名無しさん
>つまり
安い定借ですら買えない貧乏人の僻み

[664: マンション検討中さん]

>>662 名無しさん
つまり、いつもの工作担当か。
　まず1人が露骨な買い煽りスレ、すかさず参考になるプッシュ２つ、そしてもう1人が煽りスレ、このパターンが多いようで。

[665: 口コミ知りたいさん]

現地行きましたが、エントランス側やや寂しい感じがしました。
川側もパッとしない。部屋からの景色は悪くなさそうだけど。

周り環境はこれからもっとキレイな感じになるんでしょうか。

[666: マンション比較中さん]

結局、Cタイプが買いで、後は…

Cタイプだけ「思われます」なんて主観的に高い数字を出して
他人は買うなにさせようとするパターンが多いようで。

[667: マンション検討中さん]

俺の激安スレに面白いように釣れよるな笑
想像通りに踊ってくれてありがとうな笑

10年前にグラフロを「中津やん！高すぎ！」とか講釈だけ垂れて買わなかったやつらを思いだす。俺は２億抜いてごっつぁんでしたわー。ここも、そうならなかったらいいねー

[668: マンション検討中さん]

>>667 マンション検討中さん
ここはズバリ買いですか！！

[669: マンション検討中さん]

近年稀に見る伸び代しかないマンションだろ
今回の抽選祭りに参加できないやつは投資の才がない

[670: 名無しさん]

工作員さん逆ギレ