シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[581: 匿名さん]

買うんなら、Cタイプオンリー。他はいらない。
って人多そう。Cはブロガー皆が推してるからね、高倍率確定でしょ。

[582: マンコミュファンさん]

定借の適正価値について大阪タワー氏のコラムから、氏の意見とモデルルームの説明を較べます。

・モデルルームの説明
「定借は所有権の９割くらいの価格で分譲できています」とか説明

・氏の意見
１割引というのはさすがに虫が良すぎる話で本当の価値は７掛けくらいが適正

・私の判定
氏の勝ち

・理由（私見ですが）
1. 定借は７０年で物件価格の2割超、よく見るローン期間である３５年でも1割超の余計なランニングコストが必要。しかもこれは、値上げが一切無かった場合の計算です。
2. 定借を中古として売却する時には、築浅でも融資する銀行の担保評価が低くなり、借地期間が４０年を切ると極端に担保価値が下がるため、物件の価値を保てない。

・13F 7,350万円のＣタイプの例
地代は月額約13,500円程度、解体準備金は月額約6,000円ということで所有権に比べて約２万円ほど月に余計にかかる。これだけで計算上３５年で８４０万、７０年で１６８０万が必要であるが、何十年も値上げしないとは考えにくいため、さらに高額になるでしょう。
　これを所有権の９割で分譲するのが適正であろうか？

[583: 検討板ユーザーさん]

>>582 マンコミュファンさん

もっと短くまとめられたよね

[584: 購入経験者さん]

>>582 マンコミュファンさん
・私の判定
顔真っ赤にして書き込んでそう

[585: 匿名さん]

不動産投資をしてないので素人目線で恐縮ですが、タワーマンションで定借と区分所有権で思うところを述べます。
私の結論は、住む方ならどっちでも良い。長期保有しない投資目的なら土地区分所有ではないかと。
（定借70年タワーマンション）
・自分と子供の2世代は暮らせるでしょうから、それで十分かなと思います。
・高額な解体費用積立の懸念については、親がマンション代を支払ってしまえば子供はワンルームマンション賃料程度で住み続けれます。子供は余剰資金を株式投資で運用し続けることで高齢になる頃には準富裕層以上の金融資産になるでしょうから、解体費用の捻出は容易いと思います。

（土地区分所有タワーマンション）
・老朽化前であれば投資家や銀行などの評価は高い。
・コンクリート寿命の老朽化が進み、かつ管理組合で立て直し意見が纏まらないタワーマンションに陥った場合は、評価は低そう。（先の見えた高齢者と現役世代間の埋まらない対立）
終わりの見えない膨れ上がり続ける高額な修繕費は怖い。売りに出しても立て直しの可能性の乏しい老朽化タワマンは買い叩かれそう。

[586: 匿名さん]

>>582 マンコミュファンさん
・所有権なら掛かる土地の固定資産税が引かれていません。
・585さんも書かれている所有権の建替え問題が考慮されていません。
・物件の価値を考えるなら借地期間が40年を切る、つまり30年間も住み続けるよりも、
　20年以内に中古売却(なにわ筋線、カジノ、リニアで大阪が盛り上がってる時に)
　した方が利益が出そうな物件です。

[587: eマンションさん]

>>586 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。細かい事になりますが、土地の固定資産税は年１～２万と思われるので、３５年で３５万～７０万を５８２の計算から引いて下さい。
　その他のご指摘には、大阪タワー氏の魂のブログを引用いたします。所有権は建て替えの苦労の後は、新築マンションが入手できますが、氏はこれを、幸せな悩みと表現し、資産を相続する地主に例えてます。

https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

それはそこに資産としての価値が残っているからで建替問題で悩むというのは本質的には幸せな悩みです。相続税で悩む地主様と同じ。
正直、解体準備金が足りなかった時の悩みの方がよほど深刻で大きい・・略・・無価値となる資産に追い銭をして解体をしたいと思うお人好しがどれほどいるのか。もっと言えば、それも買った本人が払うのではなく、子供どころか孫の世代がおじいちゃん、おばあちゃんが作った不良債権の処理を行うことになる

追記
・土地の固定資産税は、とても安い固定資産税評価額で計算され、居住用のため１/6になります。容積率が１０００%位で持分が少ないタワーでは、固定資産税のほとんどが建物です。

[588: 検討板ユーザーさん]

>>587 eマンションさん
大阪タワー氏もデベロッパーやってるとのことだが千里ニュータウンで実際に始まっている分譲住宅の建替えの難しさを知らないの？幸せな悩みのはずがないだろう！
将来的に大幅な容積率の緩和が行われる制度ができ、同じ土地に倍のボリュームが建築できる技術でもできない限り、デベロッパーも助けてくれず、管理組合での主導で建て替えなんてできるわけがない。
何百世帯の自己資金が必要な建て替えが決議されるわけもなく、資産価値はさがり。住む人は老い、建替えの資金は捻出できず、子供や孫は建て替えで揉める物件など関わりたくもなく、自分たちで新築を購入し家を出ていく。
さすがにこれを「幸せな悩み」と言うのはデベロッパー寄りの都合の良い意見に聞こえないでしょうか？

[589: eマンションさん]

　大阪市内の一等地の所有権タワーの建て替え、揉めはするが何とかなると思われます、事例は無いですが。
　もし揉めてる時点で激安で中古市場に出たら、私なら買います。新築タワマンを格安で入手できるチャンス、この幸せな悩みを享受します。もちろん、不幸と捉える人も多いでしょうが。

[590: 匿名さん]

タワマンの土地部分の固定資産税は僅かだろうに。殆どが建物でしょ
明細見たことないのかよ

[591: eマンションさん]

>>588 検討板ユーザーさん

そんなデベの悩みなんかどうでもええやん。
購入者の資産を破壊された悩みに共感したれよ。

定借厨がいうように定借がみんなを幸せにするんなら、もっと売られるはずだし、リセールもよいはずだろが。

現実が違うのは実績も信頼も需要もないからだわ。
地主とデベが美味しい思いをするだけのクソ制度。

現実見ろよ。

[592: eマンションさん]

定借厨「所有は建て替えできないからいつか廃墟ー」
所有厨「定借は解体前に廃墟になるけど?地主が修繕費や管理を代行してくれるん？」

[593: 検討板ユーザーさん]

>>590 匿名さん

地代と解体金が土地の固定資産税をはるかにうわまわりますからな。

最初に前払い地代まで負担させられて、新築購入者が一番地雷を踏まされる。

[594: 匿名さん]

物件価格の平均40%にも及ぶ用地代がかからないのに所有権の9掛けとはこれ如何に
それは70年借上の為に高額な権利金が発生する為
なので借り物なのに安くならない

デベも地権者の関電に権利金を支払ってるのだから仕方ないでしょう
あれ？

[595: マンション掲示板さん]

都心の不動産なのに銀行が評価してくれない時点で話にならないです。
定借はつきあいのある銀行にも融資を断られました。

定借推しの人たちは銀行を説得してきてくださいよ。
そんなに素晴らしいなら。

[596: 名無しさん]

>>594 匿名さん

地主は関電自身です。

実質関電の賃貸マンションなのに、その建設費まで全て借主に負担させる仕組みと言えます。解体も借主に支払わせます。賃料も当然もらいます。

最高のボロ儲けシステムです笑。

[597: 匿名さん]

>>595 マンション掲示板さん
住宅ローンなら通るよ。

[598: 検討板ユーザーさん]

>>597 匿名さん

住宅ローンも中古になるときついんだよね。
担保評価低いんだから総額や条件もうるさくなる。
経年すれば35年も借りれなくなる。

一度他の定借で審査だしてみ。
話はそれからだ。

[599: 匿名さん]

定借は残存期間が残り少なくなったら管理修繕費だけでなく解体準備金も滞納が増えてくると思う。
取り立てもままならず解体期日も決まっているから、他の住人で立替することになるんじゃない？
梅田ガーデン方式なら大丈夫そうだけど。

[600: マンション掲示板さん]

>>598 検討板ユーザーさん
それは貴方の与信力や付き合い方の問題では…
どの定借物件の中古で断られたのですか？

[601: 名無しさん]

>>591 eマンションさん
ちゃんと文章よんでる？

[602: マンコミュファンさん]

>>595 マンション掲示板さん
それは銀行が定借物件に融資したくないんじゃなくて、貴方に融資したくないのでしょう？

[603: 匿名さん]

役員報酬月額6万円にしてるとか?
ゼロにして国保？

[604: マンコミュファンさん]

定借は金融機関で担保評価が低く融資が付きづらいから出口戦略が難しくなるのは自明だよね。不動産投資で定借のみで実績をあげる戦略があれば教えてくれたまえ笑。

借りれないのは個人の与信が低いからじゃね?みたいな話をしてくる童貞が群がるマンションはきっついな。所有権より与信が高くないとローン組めないなら出口がきついと自ら宣ってるのと同じ。

やっぱ定借はアホをはめ込むための罠よ笑。

[605: 匿名さん]

>>604 マンコミュファンさん
某信金なら余裕。

[606: eマンションさん]

パークコート渋谷ザタワーみたく高仕様だったら、それでも買う人も多かったろう。土地に所有権を付けないなら、トイレに手洗いタンクを付けるべきではない。

[607: マンコミュファンさん]

>>604 マンコミュファンさん
中古の定借物件すら断られるレベルでは戦略以前の問題では、と言われてるだけですよ笑

[608: 匿名さん]

ちゃんと資料用意しなかったんじゃないの？

[609: 匿名さん]

中古定借物件のローンは所有権物件の7割以下になるということですか？　

[610: マンコミュファンさん]

>>607 マンコミュファンさん

断られたのはわたしじゃないですよ。定借で投資なんかしないし。頭悪すぎて笑。

中古の定借すら、って定借でさらに中古って余計に融資されないに決まってる笑。キャピタルも狙えない上に、微々たるインカムのために大阪の定借区分マンションで投資するやつなんかアホしかいないでしょ笑。

曽根崎の住友でも買っとけって。全く売れてないどころか買ったやつは損切りを始めてるのに。御愁傷様笑。

[611: マンコミュファンさん]

>>606 eマンションさん

パコ渋はブツは最高レベルなのに全然値上がりしてない。20パーセントぐらい。渋谷区最強のランドマークなのに寝てたの？ってレベルの都心タワマン最低クラスのパフォーマンス。タンクなんか関係ない。晴海フラッグの投資家より程度が低いのが集まってる半グレとチャラ男の巣。さすが定借笑。

[612: マンコミュファンさん]

>>607 マンコミュファンさん中古の定借物件すら
「中古の定借物件すら」とは、所有権より遥かに安い中古の定借物件すら、という意味ですか？
それなら銀行が担保として査定する金額まで大胆に指値しましょう、どうせ定借ですから。

[613: マンコミュファンさん]

>>605 匿名さん

ババを押し付ける相手がわざわざ信金で定借対応の住宅ローンを探してきて高値で買ってくれるという戦略ですね笑?

[614: 匿名さん]

>>596 名無しさん

イニシャルコストゼロで始められる最高の投資手法ですね。関電の。

[615: 匿名さん]

転売目的でタワマン検討してるの？
新築RCとかロードサイドの店舗物件で儲けて、相続税対策でタワマン買うんじゃ…
自分で土地から捜して事業として取り組まないと、新築タワマンのババ抜きだったらいつかコケるよ。
定借の物件にとやかく言ったところで、欲しい人は実需永住で買っていくんだから。半分位はキャッシュで買うんだろうし。

[616: 匿名さん]

>>615 匿名さん

だから定借タワマンで投資なんかするやついないって言ってるやん。しつこいな笑。

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん
新築タワマンもサラリーマンが小遣い稼ぎにやる位にしかならんよ。大量に買うの無理だもん。

[618: マンション検討中さん]

>>617 匿名さん

小遣い稼ぎ感覚で軽く何億か儲けられたんだから、よい時代だった。

何100部屋も買ってる化け物はたくさんいるよ。
何十億が小遣いレベルというならまあそれで。

[619: マンコミュファンさん]

>>612 マンコミュファンさん
意味はそのままですよ。
所有権より遥かに安いはずの定借中古すら断られたことを>>595が定借のせいにしていたので。

[620: マンコミュファンさん]

>>619 マンコミュファンさん

あなたは担保の意味が全くわかってないんですね笑。

例えば、
所有権なら住宅ローンで3億の与信が余っているのに
定借なら1.5億の融資すら出ない、それが定借ですよ。

半額すら融資が降りないのは属性のせいではなく
担保がとれない、価値を認められてないからです。

お手本にあなたが消費者金融の無担保ローンで是非3億引き出して見せてください笑。

[621: 通りがかりさん]

上で信金なら余裕で借りれるって言ってたけど高い金利でなんで借りないといけないんだよ。ネット銀使えない時点で話にならないよ。

[622: マンコミュファンさん]

自称投資家ワラワラ湧いてる(笑)
「ぼくたち とうしかが利益だせないぶっけんは悪だー！」ってどの掲示板でも騒いでるけど存在が迷惑です。本当に興味がない物件の掲示板なら毎日粘着して書き込みせずスルーするやろ(笑)

[623: マンコミュファンさん]

>>622 マンコミュファンさん

いちいち感情的に反応するな
大人の対応を。

[624: 口コミ知りたいさん]

>>622 マンコミュファンさん

永住物件なのに仕様が低い。
つまり、QOLが低い。

利益が出ないのではなく大損する。
つまり、ROIが低い。

つまり、実需家も投資家にも不向き。

毎日タンクトイレと低い天井と、下り続けるシエリアの価格と上がり続けるパークハウスとブリリアとうめきたの価格を見ながら中之島で70年間生きていくのだ。

[625: 匿名さん]

>>622 マンコミュファンさん
不動産投資する人って相続だけの人も少なからずいるからどうしてもこういう人混じっっちゃう。コミュニティが少ないので社会に居場所が無いのです。
ちゃんとマトモな大学に行って一旦就職すりゃ良かったのにね。

[626: 口コミ知りたいさん]

定借を相続の税金に有利と嵌め込んでるやからもいるが、定借は課税時の評価も市場の評価もどちらも低いくなるから、なんの意味もなし。

タワマン相続は市場の実勢価格は高く歪みがあるから意味があるのに、定借相続は価値ある現金を価値のないものに置き換えて資産を減らしてるだけよ笑。

定借は投資も相続も実需も全部不向きなの。

なぜか?

土地を所有できないから笑。

[627: 匿名さん]

相続に有利なのは、購入者ではなく
地権者なんだよね。
どう足掻いても、地権者の勝ちゲーム

ここは関電が地権者だけど

[628: 名無しさん]

>>627 匿名さん

そのとおり。


594 匿名さん 地主は関電自身です。 実質関電の賃貸マンションなのに、その建設費まで全て借主に負担させる仕組みと言えます。解体も借主に支払わせます。賃料も当然もらいます。 最高のボロ儲けシステムです笑。

[629: 通りがかりさん]

>>622 マンコミュファンさん
　一般の人も数年～数十年後にはマンションを売って住み替えるか、相続したりしますね。その時に残債割れしないか、ちゃんと価値ある資産かどうかの予想は重要でしょう。定借のウィークポイントのコア部分、これはMRでは決して語られません、だからこそ投資家のそして大阪タワー氏の発信は貴重な情報なのです。
　そりゃデベ関係者さんにしたら広めて欲しくないだろうし、迷惑極まりないでしょうが。

[630: 匿名さん]

>>629 通りがかりさん
残債割れって隣の部屋の謄本取ったりすることないんですか？