シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[501: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/#q5

パークコート渋谷のスレに書かれていました。
東京の定借は値上がりしているみたいですが(抜けているシティタワー品川も含めて)
大阪の定借は期待しない方がいいのですか？

[502: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
地主仲間？

[503: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん
大阪タワーさんの最新の定借記事が参考になる
https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

[504: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん
これ書いた人サラリーマンで住宅ローン組んでタワマン買ってるの？すげえな。

[505: マンション検討中さん]

大阪タワーさんの定借記事の消している部分に関電への思い全部出ててワロタ

[506: 通りがかりさん]

ここと競合しない他物件の営業からもここの売れ行きを心配してましたよ。二つも。

どこも売れてはいるけどよくわからない泡銭で売れてるからでしょうね。

ここは国内外の投資の泡銭が集まりづらい定期借地権なのに、仕様で富裕層の実需の泡銭も集められなかったら厳しいでしょう。

次の中之島の中のマンションを定期借地権にするとしたら、ここの売れ行きやリセールがこけたら、失敗するでしょう。

ブリリアタワー堂島の価格は最低目指したいでしょうが、あそこが定期借地権なら売れてたのか?ということですよね。

[507: マンション検討中さん]

定借のデメリットと価格のバランスが悪すぎて誰もいなくなった
アンチすら寄り付かなくなった

[508: 購入経験者さん]

大阪タワー氏のブログ読んだけどどうなんですかね。
在阪デベ勤めとのことだけど、野村不も阪急阪神もNTTも定借に手を出している中で今後自分のお勤めのデベではやらないと言い切れるのか？もしくは定借事業をやっているが否定派なのか・・・。自社がやっていればさすがにネガティブな記事は書かないか！笑

[509: eマンションさん]

>>508 購入経験者さん

レジ担当じゃないからでしょ

彼関係なく定借とシエリアはお笑いの位置付けだよ

https://youtu.be/VN0llyjNJAo

[510: マンション検討中さん]

>>509 eマンションさん
大阪タワーさんの知り合いですか？

[511: 通りがかりさん]

　大阪タワーさんもデビュー当初はデベ忖度ブログが多かったのですが、今は良いブロガーと思います。人生最大の買物をする一般人に知って貰いたい知識、特にMRの営業が言わない部分を伝えたいとの思いが読み取れます。（自身で少し購入検討してる的なリップサービスもありますが）
　さて定借について付け加えます。残存期間が４０年になると、新規の融資として多くの金融機関の評価が極端に渋くなります。残存期間４０年の中古の定借、これは２０年のローンを組んだ場合にローン終了間際に次のローンが不可能な残存期間２０年になる物件です。これでは高い担保評価ができないのは当然でしょう。つまり７０年定借の実質的な賞味期限は、たったの３０年なのです。大阪タワーさんの定借は７掛けが妥当、この意見に賛成します。

[512: マンション比較中さん]

そうそう、最近は定借多いけど問題が顕在化してくるのはこれからだろうね。以前は定借なりに坪単価が安い物件が多かったけど、今は市況が良いからって所有権の９割とかで売り出してる定借物件が多い。売る側はあれこれ理屈こねてるが、所有権と定借じゃ資産価値は雲泥の差。残存４０年切る前に売り逃げ出来ないと、管理費修繕積立費、解体準備金、地代が毎月かかる、激烈な負債化するだけだろう。

[513: 評判気になるさん]

ここって地主は関電だよな?

まずはぼったくり価格の上物で儲けて、70年間も土地の賃料で儲けて、最後に解体する費用も全部負担させると。

地主自身が定借マンションやるのは無茶苦茶おいしいねえ。

アコギな商売やのお。

[514: マンション検討中さん]

所有権なら用地費は40、建築費は40、販売経費10、利益10の割合ぐらい?

本来4割以上を占める用地がまるまる原価にかからないんだから、利益は倍近くとれてるんじゃね?

一件あたり8000万として、全部で300億の売り上げ。利益が本来30億なのが60億に?それで地代も自分たちに入ると。

パークハウスの中古や新築所有権のファインタワーと同じぐらいで売るって、どんだけぼったくっているんだよ。

しかも直床、低天井で構造面も削ってるし、わずかな設備仕様も削ってるのに。当然床暖はなし。

1割は安いですって、5割安くしろっつーの。

[515: 匿名さん]

え、何でローン組むこと前提なの？税金対策？

[516: マンション掲示板さん]

それでも欲しいと思える唯一無二の立地ならいいんですけどザタワー大阪とかクレヴィアタワーとかありますもんね…しかも所有権で。

[517: 検討板ユーザーさん]

>>515 匿名さん

えっ、ここ、ワンルームでもうめきたや三田ガーデンヒルズでもないよ？

投資でキャッシュ全額垂れ流す必要ないし、富裕層がキャッシュで買うような高額帯でもないんだけど。

坪400の2450天井のタンクトイレをキャッシュでかいまくる奴なんかほぼいないよ?

[518: マンコミュファンさん]

>>516 マンション掲示板さん

大阪で定借じゃないと得られない唯一無二の立地ってある?

東京ならオフィスやホテルになる立地に所有権のタワマンばんばん建ってるのに。

曽根崎のスミフ定借は唯一無二だけど住みたくないし、全く売れてないし、グランフロント住めばいいし、安ければロジュマンやローレルタワーでいいし。

[519: 通りがかりさん]

大阪タワー氏のブログからですが、定借は所有権物件の9割位で売れます、的な説明をMRで受けたようですね。サラリーマンだから所長の方針通りに説明しなきゃいけないんだろうけど、それでも彼が普通の素人じゃ無いと見当つくだろうに。

[520: 名無しさん]

>>519 通りがかりさん

なんだその謎の持ち上げ