シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[465: 匿名さん]

ディスポーザー付いてて扉2枚なのかな

[466: マンコミュファンさん]

>>465 匿名さん
うちはディスポーザー付いてますが扉2枚あります。
(内廊下の扉を開くと前室があってゴミ置き場です。)
なのでゴミ置き場にけっこう場所取ってますね。

[468: 匿名さん]

地代の公表で更に荒れる予感

[469: 通りがかりさん]

>>466 マンコミュファンさん
スミフの物件とか前室ありの物件多いのかな？いいな。
うちは普通に内廊下の一枚扉です。
ただ、それでも臭いは全くしないです。

[470: マンション掲示板さん]

物件に対して思うことは色々ありますが、ゴミ捨て場に関しては1枚扉でいいと思います。現マンションも臭ったことはありません。それぐらいはちゃんとしたデベなら臭いなど対策済みと思うのですが、ただ関電って考えると要確認ですね。

ゴミ捨て場の扉って結構重たいので、2枚だったら面倒だなと思います。

[471: 検討板ユーザーさん]

>>454 匿名さん

庶民が資産運用するならここはダメでしょ
割高定借で出口が富裕層と外国人が無理なんだからw
地代も高くて利回りも低くなる

庶民はパークハウスの小さい部屋を買えばよろし

庶民も富裕層もカッテハイケナイ物件ということ

[472: 匿名さん]

>>470 マンション掲示板さん
ゴミ捨て場じゃなくて置き場ね。うちのタワマンは高級じゃないけど、扉は２枚ですよ。
そこを節約っているようでは、他にも何処を節約してるやら。

[473: 匿名さん]

>>471 検討板ユーザーさん

先日、ニュース番組の特集でマンション値上がりの事をやってたから観たら、
外国人相手の仲介業者が「ここも外国人からの問い合わせが３件あります」ってチラシを持ってたから、
録画の一時停止をして物件名を見たら「シティタワー品川」でしたよ。
値上がりして割高中古定借になってるシティタワー品川ね。
耐震、外廊下、共用施設少なしなどの仕様が低いシティタワー品川。

[474: 買い替え検討中さん]

>>472
換気設備と脱臭機に金かけてないから扉が2枚あったのでは？

[475: 匿名さん]

ゴミ置き場の前室の存在理由、をAIに尋ねてみたら答えは
調べたが情報が少ない。風除室と似た理由では。ですとさ。

[476: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん

私もそう思います。管理、仕様ともにちゃんとしてればひとつで足りますよ。現に、扉ひとつで不便はないですし。扉を2回開ける方がダルい

[477: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん

私もそう思います。管理、仕様ともにちゃんとしてればひとつで足りますよ。現に、扉ひとつで不便はないですし。扉を2回開ける方がダルい

[478: マンション掲示板さん]

>>471 検討板ユーザーさん

心配に及ばず投資目的で買う人は珍しいでしょう。

[479: マンション掲示板さん]

>>474 買い替え検討中さん
ちゃんと脱臭器も付いてますよ。
おそらくデベの配慮じゃないでしょうか。
脱臭器を手抜きして前室作って2枚扉を付けるなんてそっちの方がコストかかりますから。
ただ1枚でも管理がちゃんとしていれば問題ないかと思いますよ。

[482: 管理担当]

[NO.480～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[483: マンション比較中さん]

マジレスするとこの規模でちゃんとしてる設計のタワマンなら、附室から非常用ＥＶ，各階ゴミ置き場、非常階段にアクセスできるようにしてるよ。合理的だし、内廊下の見える場所でゴミ回収されてもいい気分じゃないしね。

[484: 名無しさん]

>>483 マンション比較中さん

シエリアはどうなん？

[485: 通りすがり]

>>482 マンション検討中さん
了解です！応援ありがとうございます！

[486: 評判気になるさん]

>>483 マンション比較中さん
内廊下のカーペットに生ゴミの汁が垂れてしまう可能性があるんですよね

[487: eマンションさん]

>>486 評判気になるさん
マジレスするとディスポーザ使えば汁出るほどのゴミを出すことないでしょ。もはや捨てる方のモラルの問題

[488: 匿名さん]

>>486 評判気になるさん
生ゴミってディスポーザーに入れられないもの位しか捨てないからほぼ出ないのでは？

[489: マンション検討中さん]

投資家仲間はみんな撤退中です。
ここは厳しいやろうね。

[490: 匿名さん]

多分、生ゴミの汁って書いてる人
ディスポーザー知らない人だと思う

[491: 口コミ知りたいさん]

>>489 マンション検討中さん

みなさんはグラングリーン大阪に申し込みされるので、シエリアタワー中之島はスルーされるらしい

[492: 匿名さん]

お願いだから関電は不動産事業から撤退して下さい。

[493: マンション検討中さん]

シエリア！がんばれ！
たくさんいい物件を見て、いい物件を作れるようになってくれ！

[494: マンション掲示板さん]

>>493 マンション検討中さん

定借シエリアタワーなんば、所有権シエリアタワー大阪天満橋も竣工1.2年以上経過しても売れ残っているので、
何かが間違えてるということなんだと思います。

[495: 口コミ知りたいさん]

資材が上がりすぎて、恐ろしく高くチープ。
やめました。欲しいと思わないのがシエリアって感覚です。

[496: 通りがかりさん]

やっぱり関西ならジオとローレルの電鉄2社が安心

[497: 口コミ知りたいさん]

>>496 通りがかりさん

これもまた変化球

[498: 検討板ユーザーさん]

この物件の掲示板、1から見るとこれから販売されるパークハウス大阪梅田に購入者を誘導したい意図の書き込みが散見されますねぇ。バレバレですがいいんですかね？

[499: 名無しさん]

>>498 検討板ユーザーさん

そうでもないだろ笑 考えすぎ。

[500: 匿名さん]

>>494 マンション掲示板さん
同じ定借の梅田ガーデンも、比較対象にしてください。
梅田ガーテンのスレを読むと、ここも躊躇してしまう。

[501: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/#q5

パークコート渋谷のスレに書かれていました。
東京の定借は値上がりしているみたいですが(抜けているシティタワー品川も含めて)
大阪の定借は期待しない方がいいのですか？

[502: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
地主仲間？

[503: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん
大阪タワーさんの最新の定借記事が参考になる
https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

[504: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん
これ書いた人サラリーマンで住宅ローン組んでタワマン買ってるの？すげえな。

[505: マンション検討中さん]

大阪タワーさんの定借記事の消している部分に関電への思い全部出ててワロタ

[506: 通りがかりさん]

ここと競合しない他物件の営業からもここの売れ行きを心配してましたよ。二つも。

どこも売れてはいるけどよくわからない泡銭で売れてるからでしょうね。

ここは国内外の投資の泡銭が集まりづらい定期借地権なのに、仕様で富裕層の実需の泡銭も集められなかったら厳しいでしょう。

次の中之島の中のマンションを定期借地権にするとしたら、ここの売れ行きやリセールがこけたら、失敗するでしょう。

ブリリアタワー堂島の価格は最低目指したいでしょうが、あそこが定期借地権なら売れてたのか?ということですよね。

[507: マンション検討中さん]

定借のデメリットと価格のバランスが悪すぎて誰もいなくなった
アンチすら寄り付かなくなった

[508: 購入経験者さん]

大阪タワー氏のブログ読んだけどどうなんですかね。
在阪デベ勤めとのことだけど、野村不も阪急阪神もNTTも定借に手を出している中で今後自分のお勤めのデベではやらないと言い切れるのか？もしくは定借事業をやっているが否定派なのか・・・。自社がやっていればさすがにネガティブな記事は書かないか！笑

[509: eマンションさん]

>>508 購入経験者さん

レジ担当じゃないからでしょ

彼関係なく定借とシエリアはお笑いの位置付けだよ

https://youtu.be/VN0llyjNJAo

[510: マンション検討中さん]

>>509 eマンションさん
大阪タワーさんの知り合いですか？

[511: 通りがかりさん]

　大阪タワーさんもデビュー当初はデベ忖度ブログが多かったのですが、今は良いブロガーと思います。人生最大の買物をする一般人に知って貰いたい知識、特にMRの営業が言わない部分を伝えたいとの思いが読み取れます。（自身で少し購入検討してる的なリップサービスもありますが）
　さて定借について付け加えます。残存期間が４０年になると、新規の融資として多くの金融機関の評価が極端に渋くなります。残存期間４０年の中古の定借、これは２０年のローンを組んだ場合にローン終了間際に次のローンが不可能な残存期間２０年になる物件です。これでは高い担保評価ができないのは当然でしょう。つまり７０年定借の実質的な賞味期限は、たったの３０年なのです。大阪タワーさんの定借は７掛けが妥当、この意見に賛成します。

[512: マンション比較中さん]

そうそう、最近は定借多いけど問題が顕在化してくるのはこれからだろうね。以前は定借なりに坪単価が安い物件が多かったけど、今は市況が良いからって所有権の９割とかで売り出してる定借物件が多い。売る側はあれこれ理屈こねてるが、所有権と定借じゃ資産価値は雲泥の差。残存４０年切る前に売り逃げ出来ないと、管理費修繕積立費、解体準備金、地代が毎月かかる、激烈な負債化するだけだろう。

[513: 評判気になるさん]

ここって地主は関電だよな?

まずはぼったくり価格の上物で儲けて、70年間も土地の賃料で儲けて、最後に解体する費用も全部負担させると。

地主自身が定借マンションやるのは無茶苦茶おいしいねえ。

アコギな商売やのお。

[514: マンション検討中さん]

所有権なら用地費は40、建築費は40、販売経費10、利益10の割合ぐらい?

本来4割以上を占める用地がまるまる原価にかからないんだから、利益は倍近くとれてるんじゃね?

一件あたり8000万として、全部で300億の売り上げ。利益が本来30億なのが60億に?それで地代も自分たちに入ると。

パークハウスの中古や新築所有権のファインタワーと同じぐらいで売るって、どんだけぼったくっているんだよ。

しかも直床、低天井で構造面も削ってるし、わずかな設備仕様も削ってるのに。当然床暖はなし。

1割は安いですって、5割安くしろっつーの。

[515: 匿名さん]

え、何でローン組むこと前提なの？税金対策？

[516: マンション掲示板さん]

それでも欲しいと思える唯一無二の立地ならいいんですけどザタワー大阪とかクレヴィアタワーとかありますもんね…しかも所有権で。

[517: 検討板ユーザーさん]

>>515 匿名さん

えっ、ここ、ワンルームでもうめきたや三田ガーデンヒルズでもないよ？

投資でキャッシュ全額垂れ流す必要ないし、富裕層がキャッシュで買うような高額帯でもないんだけど。

坪400の2450天井のタンクトイレをキャッシュでかいまくる奴なんかほぼいないよ?

[518: マンコミュファンさん]

>>516 マンション掲示板さん

大阪で定借じゃないと得られない唯一無二の立地ってある?

東京ならオフィスやホテルになる立地に所有権のタワマンばんばん建ってるのに。

曽根崎のスミフ定借は唯一無二だけど住みたくないし、全く売れてないし、グランフロント住めばいいし、安ければロジュマンやローレルタワーでいいし。

[519: 通りがかりさん]

大阪タワー氏のブログからですが、定借は所有権物件の9割位で売れます、的な説明をMRで受けたようですね。サラリーマンだから所長の方針通りに説明しなきゃいけないんだろうけど、それでも彼が普通の素人じゃ無いと見当つくだろうに。

[520: 名無しさん]

>>519 通りがかりさん

なんだその謎の持ち上げ

[521: 名無しさん]

>>517 検討板ユーザーさん
なんか残念な人ですね…

[522: 匿名さん]

>>507 マンション検討中さん

アンチだか何だか、寄り付いてんじゃん。
大阪タワー氏のブログに反応して今日の書き込み多い。

[523: マンコミュファンさん]

パークコート堂島かな?
うめきた２期もそろそろだしシエリアは庶民路線でお安くいかないとね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000476.000051782.html

[524: eマンションさん]

大阪タワーさんは立派な方だと思います。

[525: 検討板ユーザーさん]

>>524 eマンションさん
大阪タワーさんは同業者からしたら鼻つまみ者でしょう）
私ら情報弱者にはありがたい存在です

[526: デベにお勤めさん]

>>525 検討板ユーザーさん
デベ勤めが本当なら多少なりとも服務規程には抵触するかもしれませんね。
副業として会社が認めていれば別ですが。私もですが社会通念上、業務上で知りえたことは外部に向けて発信することはしません。それでもし会社に不利益が生じるようなことがあれば懲戒です

[527: 匿名さん]

>>511 通りがかりさん

大阪はなにわ筋線、カジノ、リニア、が20年以内に実現しそうなのに
30年もここを持ち続けて賞味しなくてもいいんじゃないの？
売り時ってものがあるでしょう。

[528: 匿名さん]

>>523 マンコミュファンさん
なるほどね。そちらの方がここよりも魅力的ですね。
ブロガーの人達の評価を読みたい。

[529: 通りがかりさん]

５１１です。大阪タワー氏の最近のブログへの向き合い方には共感してますが、その分析力には物足りなさも感じてもいます。特に梅田ガーデンに対しての神立地なので買うなら早く、値上の可能性が高いの煽りブログは頂けない。それでも素人エンドへ伝えたい気持はしっかり有る人、全部を間に受けないなら参考にできるでしょう。なおスミフと積水へは評価が甘いように感じます、気のせいでしょうか。

[530: 匿名さん]

まぁ「ここは買うな」なんて書けないでしょう。
シエリアタワー難波もオススメしてましたしね。そういうのは華麗にスルーすれば参考になりますよ

[531: 通りがかりさん]

>>530 匿名さん
全くその通りと思います。
ネガ意見は真実として参考にし、ポジ意見は忖度としてスルーが正解。このような見方をすれば、大阪タワー氏は役に立つ漢です。

[532: マンコミュファンさん]

大阪タワーさんがフラットな目線で、定借のデメリットとメリットを踏まえたうえで～って書いてるのにあーだこーだ言う人はどこ買うの？100点満点のマンションマニア出るまで未来永劫待つのかな？発表された三井堂島？
ここと同じくらいの価格で変えないよ

[533: 匿名さん]

発表された三井堂島を買うよ。もちろん不満な点もあるが。
皆はここかブリリアを買ってくれ。倍率が上がると困るから。

[534: 検討板ユーザーさん]

いや、大阪タワーとパークハウス買えばいいだけだから

[535: 検討板ユーザーさん]

>>531 通りがかりさん
ブログのなかで購入者を情報弱者よばわりされてたのは気に入らなかったです。私はデベ側（この方も）の意見は参考にしたら危ういかなとも思います。ネガについても自社に忖度した過剰な意見もあるかもじゃないですか？

[536: 通りがかりさん]

>>535 検討板ユーザーさん
自社物件のために他社ネガ、そこまではないと思いますが、と思ってたら6月2日付で追加の寸評がリリースされ、ほら今度はこの他社物件をベタ褒めです。
「定借は条件の一つの要素でしかありません」
「自分でも買っていいマンション」
「ちょっとお高いのは事実ですが買っていいマンション」
さて、前回ブログで定借は７掛けくらいが妥当としていましたから、ここは所有権なら平均坪単価６00の物件に相当するはず、「ちょっとお高い」レベルかなぁ。

[537: 匿名さん]

大阪タワーさん「自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。」

結果「範囲外でした。」　

と、なるオチが見えた

[538: 通りがかりさん]

sum＿labコラムでは漢だった大阪タワー氏が、寸評ですぐにフォロー、まさか叱られた訳ではないでしょうが。
https://www.sumu-lab.com/archives/...

[539: 通りがかりさん]

コラムは、こっちです。
https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

[540: 通りがかりさん]

寸評は、こっちです。コラムの超辛口が薄められ、関係者の方々にも飲みやすくなりました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/667733/

[541: 匿名さん]

定借ってリセール悪い？

[542: 匿名さん]

数年後ここに「関電さんは売り急いでないみたいですよ」と、苦し紛れのレスが投下されると予想しておきます

[543: マンション掲示板さん]

仮に売れても出口がきつそうだね。
アホにどれだけ押し込めるかが勝負。

ここでかえがきかないのは一部の川沿いの部屋だけでしょ。
ビルビューはどこでもあるし、壁ドン部屋は出口ないな。

中之島駅直結が定借ででるならなおさら買う理由がない物件になる。

[544: 匿名さん]

>>543 マンション掲示板さん
安かったら賃貸で回す人が買うよ。

[545: マンコミュファンさん]

>>544 匿名さん

ランニングの高い今時のタワマンで、さらに地代と解体金がとられるなんて、実質利回りいくらなのよという話ね。

逆に実質利回りがとれるということは、リセールが伸びないということになっちゃうんだから、痛し痒し。

新築で買う必要ないよね。

[546: 匿名さん]

冷静に考えてこんな価格で買ったら将来とんでもない事になりそうですね。
中之島再開発待つ方が賢明ですね。

[547: 匿名さん]

大阪タワーさんの寸評を読んで、のらえもんさんの記事を思い出しました。
https://www.sumu-log.com/archives/29675/

70年後の日本は、マンションは、どうなっているでしょうね。

[548: 匿名さん]

manmanさん、Twitterのスペースでこちらのマンションのこと、大阪ガスの物件と勘違いされていたなぁ。

[549: 匿名さん]

>>547 匿名さん

今の時代の質であれば、70年はまだまだマンションとして機能してますよ。
120年を超えてくると、管理不良の物件は表面から崩れ始めるかも…

[550: 匿名さん]

ここのコンクリートのグレードは聞いておくべきですよ！
これだけ堂々とコストカットしているので怖いですよ！

[551: 通りがかりさん]

リバーサイドに佇む瀟洒な外観に充実の共用部、ここにUR仕様の部屋を配した高額定借タワーになりました。高級路線と大衆路線、２つの意見の折衷案にしてしまったのでしょうか。
　タワーとして平凡な仕様なら共用部だけでカバーできるでしょうが、並以下＋定借は厳しい。思い切った価格戦略も必要でしょう。

[552: 匿名さん]

>>551 通りがかりさん
潤沢な資金があるのでのんびりのんびりと売っていくでしょうし、外野が何を言おうと何とも思わない感じです。
もとをいえば一般企業ではありませんし、それといった理由もなく不動産事業しているみたいです。

[553: eマンションさん]

売れなければ売れなければで、場所を活かして関電や関電病院関係者の社宅に充てればいいだけですし。

[554: 通りがかりさん]

ちゃんとMR行ったり評判調べたりする人は引っかからない物件でしょうが、ノールック契約かます東人や中華系なんかが買うんでしょう。

[555: 坪単価比較中さん]

>>553 554
朝から連投お疲れ様です！

[556: 匿名さん]

定借の問題は、「70年後どうするか」
ではなく「10年、20年、30年後どうなるのか」でしょう

実際、70年間保持する人って何%いるでしょうか

[557: 匿名さん]

残り期間が少なくなったら外国人は本国に帰って音信不通になるかもしれない。
手間と時間をかけて差し押さえて競売にかけていったい誰が買ってくれるだろうか。

[558: マンション検討中さん]

>>549 匿名さん

コンクリではなく管理が全て。
マンションの歴史がまだ浅く70年間走り抜けた事例がほぼない。

なのに今から70年定借というのは社会実験だよ。
参加者は実験から降りられないけどね。

[559: 名無しさん]

>>551 通りがかりさん

これまで大阪のタワーが異常に安かっただけだからね。
郊外の阪神間や京都中心部の方が高いなんてそもそもおかしい。

残念ながら大阪にコスパで住んでる庶民はもうついていけなくなってる。

なのに、高級路線と大衆路線を混ぜてるのに高くてリセールを望めない定借なんか大失敗でしょ。

そんなの、大阪庶民も大阪富裕層も外国投資家も首都圏投資家も誰も買わないよ。

[560: 名無しさん]

>>543 マンション掲示板さん

堂島浜とうめきたを買えず、知識もたいしてない中途半端なアホの実需層と投資家に押し込めるかが勝負、だな。

[561: 通りがかりさん]

>>552 匿名さん

ほんと迷惑だよね。
デベも関電を買う投資家も何も考えてない小遣い稼ぎでやってる感じ。

[562: eマンションさん]

>>560 名無しさん
まだ販売も始まってない物件にここまで文句たれるとは、精神的に狂ってますなぁ。仕事で書いてるかもしれませんが、荒しコメントにしかみえません。

[563: 検討板ユーザーさん]

>>548 匿名さん

その程度のことも知らない素人なのにしゃしゃって語ってるのはなんなんですかね?

[564: 検討板ユーザーさん]

>>562 eマンションさん

マンション好きやってたら、関電にイライラしてる人たちはたくさんいますよ笑。