シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[425: 通りがかりさん]

>>423 匿名さん

ジモピーではなくジモティーです。

ザタワー大阪は以前所有してたので懐かしいですが、今でも人気あるんですね。2006年販売時は坪200万位で高層階南向きとか買えました。角部屋LD以外は壁掛けエアコンだし、オール電化と貯湯タンクが鬱陶しさ極まりなかった。

[426: マンコミュファンさん]

>>423 匿名さん
モデルにはフルタングトイレと1800サッシュはなかったですよ？

[427: 匿名さん]

この価格で、前払地代含まれてないとか！？
で、肝心の月払い地代はギリギリまで未定って訳ですか
これは、恐ろしや

[428: 口コミ知りたいさん]

>>426 マンコミュファンさん
そうなんですか？
過去のコメント見て荒らしている妄想コメンテーター登場か？！
もしくは土曜日に色々な物件の掲示板を荒らしまわる、来場者が閑古鳥となった物件の
営業リベンジャーズか？！

[429: 口コミ知りたいさん]

>>425 通りがかりさん

じもとピープルの略でしょw

[430: 口コミ知りたいさん]

シエリアさん、地代を低くしないと爆死するよ

次の開発に影響するよ

[431: マンション掲示板さん]

地代高くして部屋代安くした方が勝算ある気がするんだけど部屋代だけで既に高いしね…

[432: 名無しさん]

売れ残ったら関電グループの社宅にでもするんじゃないですか。ここが安かったって時は将来的に来そうですし。

[433: マンション検討中さん]

>>428 口コミ知りたいさん
この掲示板は明らかに営業合戦始まってますね。
情報の真偽が分からないですし、モデルに行ってみるしかなさそう。

[434: 名無しさん]

トイレなんてリフォームすれば住む話。
アップグレードでも対応するのかな。
いずれにしても些細な話で購入有無を判定するほどのものにはならない。

[435: 名無しさん]

>>434 名無しさん
あなたにとってはね。買われるんですか？

[436: 名無しさん]

いやいや、あなたにとってはねってww
これだけを理由に良いと思った物件を買わなくするってことだったら、それは本当に買いたいわけじゃないんだと思いますよ。
本当にこれは些細なところ。

[437: 匿名さん]

>>436 名無しさん

タンクレスだと電気引っ張らないとだし、手洗い場のために水も引っ張らないといけないし、結構面倒よ。

トイレだけでマンション選びするわけで無いのは自明的だけど、今どきタンクありなんて批判するには十分値する。

[438: 検討板ユーザーさん]

デカタンク付きてなく、タンクレスじゃなくて、ロータンクにしろよ。
タンクレスは水の流れが悪くてもう廃れた。
デカタンク付きは見た目が悪すぎる。

こんなクソデカタンクついてるの初めてだよ。
自分でトイレかえるなら数万ぐらいの違いしかないのにそこすら削ってる恐ろしさ。他がやべー証拠笑。

[439: デベにお勤めさん]

みなさんコンクリートのグレードもある事はご存知ですか？
おそらく定借だし、シエリアなので言わずもがなですね。

[440: 通りがかりさん]

サッシ、窓ガラスのグレード、スラブ厚とかも気になります。

[441: 匿名さん]

簡単に気付く所でここまでコストカットしてるとなると考えるだけで怖い。

[442: 匿名さん]

仕様なんて、ケチるだけケチっても
客は文句言いながら立地で買っていく。と関電は学んでるんだよ

[443: マンション検討中さん]

>>442 匿名さん

いや毎回売れ残ってるじゃん

[444: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[445: 評判気になるさん]

>>442 匿名さん

そうやってブランドを毀損していくのだよな。

他の中堅デベが分マンに手を出さなくなったからスペースが転がってただけで、考えが甘くない?

財閥デベ、ハウス系、電鉄系と違って電力会社にブランドなんかないんだから、モノがよくないと。

モノも悪くて立地も悪くて定借のなんばは死んでるやん。

東急だって関西でブランドができてきたのは大阪のタワマンを頑張ったからだろ。

関電が誇れる物件ってなんかあるの?ここはそうしないの?

タンク付き?はあ?

[446: 購入経験者さん]

>>445 評判気になるさん
トイレに熱すぎでしょ（笑）
ブランズタワーも数件見に行きましたが、小さな面積帯の住戸は背面手洗いタンクでしたけど。。。

[447: マンション検討中さん]

>>446 購入経験者さん

ここはほとんど全てがタンクw

[448: 購入経験者さん]

>>447 マンション検討中さん
限定サイトで見れる低層フロアの角住戸は手洗いカウンター付きになってるしね。
階数ではなく面積で変えてるようで、ブランズタワーも考え方は同じでしたよ。
と言いたかったのです。

[449: 買い替え検討中さん]

>>445 評判気になるさん
関電にどんな恨みあるんだよ（笑）
マンション口コミポエマーですやん

[450: 匿名さん]

>>448 購入経験者さん
タンク付きトイレの角住戸もありますよ。
角住戸は割高なんだから全て手洗いカウンター付きにすればいいのに。

[451: 匿名さん]

シエリアのマンションは、仕様でスレが荒れるのがテンプレ

[452: 匿名さん]

痔瘻が酷いのでトイレには拘りたいです。

[453: 匿名さん]

１週間ほど前にMR行ったので。まず、関電は原発を動かしていて電気代もあまり上がらず感謝している。本当に有難う。シエリアは大阪の企業なので頑張ってもらいたい。しかし、あえてここで苦言を呈する。

占有部仕様については100万追加でかかったとしても、その分単価にのせてケチらずにして欲しかった。結局、文句・マイナス風評が損をしている。マーケティングの失敗。

共有部について問題点をいくつか。
・車庫パレットタイヤ幅1920以下は相当時代遅れ。
・車庫待ち合いがせまく、大変質素。
・高層EV速度180は遅い！240は欲しい。いいEVスペックを選んでも大した値上にならない。
・各フロアのゴミ捨て場の奥行きが小さく、また、できれば直ではなくドア2枚を挟んで欲しかった。
・定借ならもっと色々頑張れたはず。自分たちの利益に走った。普通の仕様で売り出すなら定借の意味がない。
・1年限定美術館のサブスクって意味あんの？企画そのものが痛々しい。
・とにかくシエリアは基本的な仕事を忠実に。


ちょっとケチった結果、富裕層を逃すことになる。残念ながらこの物件に富裕層はすまない。
シエリア関係者は富裕層ビジネスを理解していない。
何も判っていないサラリーマンが企画しているのだろう。資金力は随一のはずなので、大反省しもっともっと勉強すること。
フラッグシップが泣きます。ここはダメで、5年後の中之島5丁目に期待。

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
非富裕層の頭の中は子どもの教育や資産運用、海外旅行しか無いので我々富裕層の価値観は分からないでしょうね。

[455: 評判気になるさん]

>>454 匿名さん
非富裕層ですが、まさに頭の中はその通りです。富裕層はどのようなことを考えておられるのでしょうか。

[456: マンション検討中さん]

>>445 評判気になるさん
上町台パークタワーの立地は評価している。

[457: eマンションさん]

>>453 匿名さん
ゴミ捨て場の扉が1枚って匂いが漏れそうで嫌ですね。
そこまでコストカットしなくてもいいのに。

[458: マンコミュファンさん]

>>457 eマンションさん
ゴミ捨て場の扉が２枚ある物件をむしろ見た事がない…

[459: マンション検討中さん]

>>458 マンコミュファンさん
そうなんですね。失礼しました。
大阪市内のマンションに住んでるんですが各階ゴミ置き場には2枚扉があるので当たり前の仕様かと思ってました。

[460: 評判気になるさん]

内廊下マンションだったら扉2枚だろうね。臭くなるし。富裕層って財閥系以外買うの？

[461: 口コミ知りたいさん]

ドア2枚ってつまり前室ってことよね？

確かにゴミ部屋、めちゃ小さいかもしれない。
普通数個カゴがあったり、段ボール置く棚とかあったりするよね。

[462: すれち]

>>461 口コミ知りたいさん
各階にそんなスペースないでしょ。毎日回収されるのがデフォですよ

[463: 検討板ユーザーさん]

>>453 匿名さん
自称富裕層さんおつかれっす！
今日も不労取得の営業活動の補助業務のような自分語り！しびれるぅぅ～

[464: 口コミ知りたいさん]

>>453 匿名さん
エレベーターの180と240の価格差なんて一般人の富裕層が知ってるわけない（笑）確実に他社からの荒し目的投稿でわらえる。
他の物件の掲示板にも同じような書き込みがあるし会社ぐるみでやっているのか。。真相はいかに。。。

[465: 匿名さん]

ディスポーザー付いてて扉2枚なのかな

[466: マンコミュファンさん]

>>465 匿名さん
うちはディスポーザー付いてますが扉2枚あります。
(内廊下の扉を開くと前室があってゴミ置き場です。)
なのでゴミ置き場にけっこう場所取ってますね。

[468: 匿名さん]

地代の公表で更に荒れる予感

[469: 通りがかりさん]

>>466 マンコミュファンさん
スミフの物件とか前室ありの物件多いのかな？いいな。
うちは普通に内廊下の一枚扉です。
ただ、それでも臭いは全くしないです。

[470: マンション掲示板さん]

物件に対して思うことは色々ありますが、ゴミ捨て場に関しては1枚扉でいいと思います。現マンションも臭ったことはありません。それぐらいはちゃんとしたデベなら臭いなど対策済みと思うのですが、ただ関電って考えると要確認ですね。

ゴミ捨て場の扉って結構重たいので、2枚だったら面倒だなと思います。

[471: 検討板ユーザーさん]

>>454 匿名さん

庶民が資産運用するならここはダメでしょ
割高定借で出口が富裕層と外国人が無理なんだからw
地代も高くて利回りも低くなる

庶民はパークハウスの小さい部屋を買えばよろし

庶民も富裕層もカッテハイケナイ物件ということ

[472: 匿名さん]

>>470 マンション掲示板さん
ゴミ捨て場じゃなくて置き場ね。うちのタワマンは高級じゃないけど、扉は２枚ですよ。
そこを節約っているようでは、他にも何処を節約してるやら。

[473: 匿名さん]

>>471 検討板ユーザーさん

先日、ニュース番組の特集でマンション値上がりの事をやってたから観たら、
外国人相手の仲介業者が「ここも外国人からの問い合わせが３件あります」ってチラシを持ってたから、
録画の一時停止をして物件名を見たら「シティタワー品川」でしたよ。
値上がりして割高中古定借になってるシティタワー品川ね。
耐震、外廊下、共用施設少なしなどの仕様が低いシティタワー品川。

[474: 買い替え検討中さん]

>>472
換気設備と脱臭機に金かけてないから扉が2枚あったのでは？

[475: 匿名さん]

ゴミ置き場の前室の存在理由、をAIに尋ねてみたら答えは
調べたが情報が少ない。風除室と似た理由では。ですとさ。

[476: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん

私もそう思います。管理、仕様ともにちゃんとしてればひとつで足りますよ。現に、扉ひとつで不便はないですし。扉を2回開ける方がダルい

[477: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん

私もそう思います。管理、仕様ともにちゃんとしてればひとつで足りますよ。現に、扉ひとつで不便はないですし。扉を2回開ける方がダルい

[478: マンション掲示板さん]

>>471 検討板ユーザーさん

心配に及ばず投資目的で買う人は珍しいでしょう。

[479: マンション掲示板さん]

>>474 買い替え検討中さん
ちゃんと脱臭器も付いてますよ。
おそらくデベの配慮じゃないでしょうか。
脱臭器を手抜きして前室作って2枚扉を付けるなんてそっちの方がコストかかりますから。
ただ1枚でも管理がちゃんとしていれば問題ないかと思いますよ。

[482: 管理担当]

[NO.480～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[483: マンション比較中さん]

マジレスするとこの規模でちゃんとしてる設計のタワマンなら、附室から非常用ＥＶ，各階ゴミ置き場、非常階段にアクセスできるようにしてるよ。合理的だし、内廊下の見える場所でゴミ回収されてもいい気分じゃないしね。

[484: 名無しさん]

>>483 マンション比較中さん

シエリアはどうなん？

[485: 通りすがり]

>>482 マンション検討中さん
了解です！応援ありがとうございます！

[486: 評判気になるさん]

>>483 マンション比較中さん
内廊下のカーペットに生ゴミの汁が垂れてしまう可能性があるんですよね

[487: eマンションさん]

>>486 評判気になるさん
マジレスするとディスポーザ使えば汁出るほどのゴミを出すことないでしょ。もはや捨てる方のモラルの問題

[488: 匿名さん]

>>486 評判気になるさん
生ゴミってディスポーザーに入れられないもの位しか捨てないからほぼ出ないのでは？

[489: マンション検討中さん]

投資家仲間はみんな撤退中です。
ここは厳しいやろうね。

[490: 匿名さん]

多分、生ゴミの汁って書いてる人
ディスポーザー知らない人だと思う

[491: 口コミ知りたいさん]

>>489 マンション検討中さん

みなさんはグラングリーン大阪に申し込みされるので、シエリアタワー中之島はスルーされるらしい

[492: 匿名さん]

お願いだから関電は不動産事業から撤退して下さい。

[493: マンション検討中さん]

シエリア！がんばれ！
たくさんいい物件を見て、いい物件を作れるようになってくれ！

[494: マンション掲示板さん]

>>493 マンション検討中さん

定借シエリアタワーなんば、所有権シエリアタワー大阪天満橋も竣工1.2年以上経過しても売れ残っているので、
何かが間違えてるということなんだと思います。

[495: 口コミ知りたいさん]

資材が上がりすぎて、恐ろしく高くチープ。
やめました。欲しいと思わないのがシエリアって感覚です。

[496: 通りがかりさん]

やっぱり関西ならジオとローレルの電鉄2社が安心

[497: 口コミ知りたいさん]

>>496 通りがかりさん

これもまた変化球

[498: 検討板ユーザーさん]

この物件の掲示板、1から見るとこれから販売されるパークハウス大阪梅田に購入者を誘導したい意図の書き込みが散見されますねぇ。バレバレですがいいんですかね？

[499: 名無しさん]

>>498 検討板ユーザーさん

そうでもないだろ笑 考えすぎ。

[500: 匿名さん]

>>494 マンション掲示板さん
同じ定借の梅田ガーデンも、比較対象にしてください。
梅田ガーテンのスレを読むと、ここも躊躇してしまう。

[501: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/#q5

パークコート渋谷のスレに書かれていました。
東京の定借は値上がりしているみたいですが(抜けているシティタワー品川も含めて)
大阪の定借は期待しない方がいいのですか？

[502: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
地主仲間？

[503: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん
大阪タワーさんの最新の定借記事が参考になる
https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

[504: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん
これ書いた人サラリーマンで住宅ローン組んでタワマン買ってるの？すげえな。

[505: マンション検討中さん]

大阪タワーさんの定借記事の消している部分に関電への思い全部出ててワロタ

[506: 通りがかりさん]

ここと競合しない他物件の営業からもここの売れ行きを心配してましたよ。二つも。

どこも売れてはいるけどよくわからない泡銭で売れてるからでしょうね。

ここは国内外の投資の泡銭が集まりづらい定期借地権なのに、仕様で富裕層の実需の泡銭も集められなかったら厳しいでしょう。

次の中之島の中のマンションを定期借地権にするとしたら、ここの売れ行きやリセールがこけたら、失敗するでしょう。

ブリリアタワー堂島の価格は最低目指したいでしょうが、あそこが定期借地権なら売れてたのか?ということですよね。

[507: マンション検討中さん]

定借のデメリットと価格のバランスが悪すぎて誰もいなくなった
アンチすら寄り付かなくなった

[508: 購入経験者さん]

大阪タワー氏のブログ読んだけどどうなんですかね。
在阪デベ勤めとのことだけど、野村不も阪急阪神もNTTも定借に手を出している中で今後自分のお勤めのデベではやらないと言い切れるのか？もしくは定借事業をやっているが否定派なのか・・・。自社がやっていればさすがにネガティブな記事は書かないか！笑

[509: eマンションさん]

>>508 購入経験者さん

レジ担当じゃないからでしょ

彼関係なく定借とシエリアはお笑いの位置付けだよ

https://youtu.be/VN0llyjNJAo

[510: マンション検討中さん]

>>509 eマンションさん
大阪タワーさんの知り合いですか？

[511: 通りがかりさん]

　大阪タワーさんもデビュー当初はデベ忖度ブログが多かったのですが、今は良いブロガーと思います。人生最大の買物をする一般人に知って貰いたい知識、特にMRの営業が言わない部分を伝えたいとの思いが読み取れます。（自身で少し購入検討してる的なリップサービスもありますが）
　さて定借について付け加えます。残存期間が４０年になると、新規の融資として多くの金融機関の評価が極端に渋くなります。残存期間４０年の中古の定借、これは２０年のローンを組んだ場合にローン終了間際に次のローンが不可能な残存期間２０年になる物件です。これでは高い担保評価ができないのは当然でしょう。つまり７０年定借の実質的な賞味期限は、たったの３０年なのです。大阪タワーさんの定借は７掛けが妥当、この意見に賛成します。

[512: マンション比較中さん]

そうそう、最近は定借多いけど問題が顕在化してくるのはこれからだろうね。以前は定借なりに坪単価が安い物件が多かったけど、今は市況が良いからって所有権の９割とかで売り出してる定借物件が多い。売る側はあれこれ理屈こねてるが、所有権と定借じゃ資産価値は雲泥の差。残存４０年切る前に売り逃げ出来ないと、管理費修繕積立費、解体準備金、地代が毎月かかる、激烈な負債化するだけだろう。

[513: 評判気になるさん]

ここって地主は関電だよな?

まずはぼったくり価格の上物で儲けて、70年間も土地の賃料で儲けて、最後に解体する費用も全部負担させると。

地主自身が定借マンションやるのは無茶苦茶おいしいねえ。

アコギな商売やのお。

[514: マンション検討中さん]

所有権なら用地費は40、建築費は40、販売経費10、利益10の割合ぐらい?

本来4割以上を占める用地がまるまる原価にかからないんだから、利益は倍近くとれてるんじゃね?

一件あたり8000万として、全部で300億の売り上げ。利益が本来30億なのが60億に?それで地代も自分たちに入ると。

パークハウスの中古や新築所有権のファインタワーと同じぐらいで売るって、どんだけぼったくっているんだよ。

しかも直床、低天井で構造面も削ってるし、わずかな設備仕様も削ってるのに。当然床暖はなし。

1割は安いですって、5割安くしろっつーの。

[515: 匿名さん]

え、何でローン組むこと前提なの？税金対策？

[516: マンション掲示板さん]

それでも欲しいと思える唯一無二の立地ならいいんですけどザタワー大阪とかクレヴィアタワーとかありますもんね…しかも所有権で。

[517: 検討板ユーザーさん]

>>515 匿名さん

えっ、ここ、ワンルームでもうめきたや三田ガーデンヒルズでもないよ？

投資でキャッシュ全額垂れ流す必要ないし、富裕層がキャッシュで買うような高額帯でもないんだけど。

坪400の2450天井のタンクトイレをキャッシュでかいまくる奴なんかほぼいないよ?

[518: マンコミュファンさん]

>>516 マンション掲示板さん

大阪で定借じゃないと得られない唯一無二の立地ってある?

東京ならオフィスやホテルになる立地に所有権のタワマンばんばん建ってるのに。

曽根崎のスミフ定借は唯一無二だけど住みたくないし、全く売れてないし、グランフロント住めばいいし、安ければロジュマンやローレルタワーでいいし。

[519: 通りがかりさん]

大阪タワー氏のブログからですが、定借は所有権物件の9割位で売れます、的な説明をMRで受けたようですね。サラリーマンだから所長の方針通りに説明しなきゃいけないんだろうけど、それでも彼が普通の素人じゃ無いと見当つくだろうに。

[520: 名無しさん]

>>519 通りがかりさん

なんだその謎の持ち上げ

[521: 名無しさん]

>>517 検討板ユーザーさん
なんか残念な人ですね…

[522: 匿名さん]

>>507 マンション検討中さん

アンチだか何だか、寄り付いてんじゃん。
大阪タワー氏のブログに反応して今日の書き込み多い。

[523: マンコミュファンさん]

パークコート堂島かな?
うめきた２期もそろそろだしシエリアは庶民路線でお安くいかないとね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000476.000051782.html

[524: eマンションさん]

大阪タワーさんは立派な方だと思います。