シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[361: マンション掲示板さん]

>>360 買い替え検討中さん

残念ながら例外の部類に入る物件ですね。
私は25年前に初めてタワマン を購入し、現在３回買い替えています(すべて大阪駅、梅田徒歩圏内)
その時々(時代)での物件の優劣がわかって購入しています。

[362: 匿名さん]

定借だったら地主さんは買わなくなって住民層はよそと違いそうですね。

[363: 買い替え検討中さん]

>>362 匿名さん
土地所有欲の高いアジア系外人が狙ってこない可能性を考えれば、住民層は逆に良いかもですね

[364: 評判気になるさん]

>>360 買い替え検討中さん

私も同感です。あまり古いところは快適度に難ありです。もちろん、床暖やエアコンでカバーできる範疇ではありますが。
逆に、ここ10年の物件は実用的な仕様やデザインも何十年経ってもあまり色褪せないだろうと踏んでいます。その意味ではこの物件の時代逆行感は、本当に論外だと思うんですけどね。タンクありのトイレとか、にわかには信じられません。

[365: 通りがかりさん]

>>361 マンション掲示板さん

何が例外なの？主張がわかりませんでした。

[366: 匿名さん]

>>363 買い替え検討中さん

カジノ、がどれだけ外人受けするかで変わるでしょう。
東京もカジノの可能性があった時は、もしカジノが出来れば
外人が湾岸のタワマンを買って値上がりするだろうと言われていました。

[367: 匿名さん]

流行のAIで、堂島川の事を聞いてみました。
>はい、堂島川は氾濫のリスクがあります
だそうです。

[368: eマンションさん]

>>367 匿名さん

AIの使い方わかってなくて笑える

[369: マンション掲示板さん]

>>366 匿名さん
カジノは関係ないのでは？所有権が好きなのが自国で所有権を持てない中国の方ということを言われているのでは？

[370: 匿名さん]

日本人なら所有権とか借地権とかを気にしない。って論理ですか（笑）
中国人なんかそれこそ関係ないでしょ
ここの是非は、仕様の前に先ずそれですよね
販売側は「気にするな」と言いたいでしょうが

[371: 通りがかりさん]

定借を気にするのは、日本の金融機関でしょう。
　定借の中古に対しては驚くほど少額しか融資が出ないのが問題、新築の場合はデベの力で金融機関もついてきますが。

[372: 匿名さん]

うーん、問題も何も銀行は商売なんだから担保価値が無いと判断すれば融資に慎重になるのは当たり前
気にするとか感情論ではないでしょう

[373: 検討板ユーザーさん]

わざわざ少数派でデメリットの目立つ定借を選ぶことはないのでは。

高いし、仕様悪いし、定借だし、なんなんだよお

[374: 通りがかりさん]

>>372 匿名さん
日本の銀行は、融資する定借物件の担保評価の低さは異常なほど。もちろん感情ではなく、方針として定借を気にしてます。

[375: マンション掲示板さん]

銀行が定借を担保評価しない→値段がつかない→担保評価つかない→銀行が評価しない→
の無限ループだから全銀行が一斉に方針変えないと変わらないよね。定借自体は終わる時期がはっきりわかってて良いと思うんだけどね

[376: 匿名さん]

>>375 マンション掲示板さん
大阪はそうなんですか？
東京で定借部屋を持ってますが、銀行が中古でもちゃんと担保評価してくれましたよ。
別な取引銀行から、ローンの借り換えしないかとの営業電話が掛かってきたこともあります。

[377: 通りがかりさん]

東京も金利の安いネット銀行はほとんど駄目だったかと。新築時はどんな取り決めかは知らないけどね。

[378: eマンションさん]

定借で駅直結のシェリアタワー千里は、築１０年の千里タワーより安いほどにお買得でした。しかし私の属性では、分譲時に価格の8割位までのローン評価でした。しかし大阪市内タワーではフルローンでき、結果オーライ。
　新築でこれならシェリア千里は、リセール時にはどうなったでしょう、ぞっとします。

[379: eマンションさん]

定借の融資についてはデータマン氏のシェリア中之島ブログにもありますが、新築分譲の場合の融資の情報であって、リセール時には悪化するはずなので注意しましょう。

[380: 匿名さん]

東京なら、シティタワー品川に代表されるように
融資事情に関係なく値上がりする定借は値上がりしています。
私の持つ別な定借は、新築時に比べて数割アップで中古取引されています。
逆に渋谷の某定借は中古値上がり率が低いらしいですが、
結局、融資問題よりも、個々の物件にどれだけ魅力があるかどうかでしょう。