シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[221: 匿名さん]

>>219 eマンションさん

あそこは確か定借50年だから、解体まで残り26、7年で安くなるのはむしろ当然ですね。
ここは70年なので25経過年時点でも残り45年あるので単純には比較できないように思います。

[222: 匿名さん]

>>219 eマンションさん
賃貸で十分回るんじゃないの？
10年住んで後は賃貸に出しときゃええやん。

[223: 通りがかりさん]

>>220 検討板ユーザーさん
スミフはよく知ってますよ　笑
　１０年で売るから年１０%づつ、こんな馬鹿な計画は破綻します。どんな物件も年数経るごとに人気は下がり、売行きは悪化する、スミフだって知ってますよ。なので過半数を竣工までに捌いた残りを数年かけて売り切る、年度ごとの実績を均一化するため客への引渡し時期も調整する。これが営業利益を最大化するスミフ商法ですね。ガーデンは、この流れを作れていません。
　なお、立地が悪くても、所有権なら値段次第で売れます、今の市況なら。シェリアなんば、ここは黒門市場には近く値段も充分に安い、所有権なら売れたでしょう。

[224: 匿名さん]

中国の人は土地の所有権好きだからね。日本人で気にするのは相続した資産で暮らしてる人だけ。

[226: マンコミュファンさん]

>>224 匿名さん
日本人が所有権にこだわるのは、定借が中古になると融資が伸びなくなり価格下落するから。

[227: マンション検討中さん]

>>223 通りがかりさん
やっぱり知らないようですね笑
梅田ガーデンは1期で10%しか売れてなくても竣工直前の購入者の入居は既に1年先でした。
竣工前に過半数を販売する流れを作れていないのではなく、最初からそんな予定ではなかったのでしょう。
今の販売分も既に先送りして均一化しているので販売ペースは予定通りなのだと思いますよ。

売行きと値付けの戦略が他のデベと違うので、貴方の例えがおかしいのですよ。
そもそも「値付けで失敗したら定借は売れない」は定借じゃなくても言えますね。

[228: 通りがかり]

>>227 マンション検討中さん
ガーデンが順調と信じる人がいるんですね。
なお、今は後発物件がどんどん高くなる市況、最初に値付け失敗しても段々と妥当な価格になってきて売れるもんですが、定借はそう簡単ではありません。シェリアなんばは、驚く安さでも売れない。定借は、一年毎に残存年が一年ずつ減っていく以上に評価が下がる、一年毎に融資が出にくくなる定借の宿命故かと。
シェリア中之島は別です、３Ｐのうちプレースはそこそこ良く、プランはかなりの好仕様に見えますから、あとはプライスに注目です。実は少し、期待してるんです。

[229: マンション検討中さん]

>>228 通りがかりさん

確かに定借はローンや売却の難しさ、地代なんかを考えると不安ですね。
それでも中之島界隈かつ出来るだけ梅田徒歩圏が希望なので、この市況では多少の高値は仕方ないかと思っています。安くても買えない（住めない）と意味がないので...

ただ、定借は売主にしかメリットがないと感じていますので、この場所でないなら検討しなかったと思います。

[230: 通りがかりさん]

定借は、デベより美味しいのが地権者です。梅田ガーデンのやり方を見て関電も地権者の旨味を学んだんでしょう。
地代が100として、前払地代と保証金とで70から80をゲット出来ますし、70年間で100以上の地代を確実にゲット出来ます。
で、70年後それを繰り返す訳です。
やめられまへんな

[231: 匿名さん]

タワマン建てられる広さの土地売ったら欠損金あっても税金消せないからもはや売りに出る土地は無い。

[232: 匿名さん]

定借のシエリアタワー千里中央の築3年中古価格が坪310万くらいです。
定借期間が3年も減っているのに20%も値上がりしてますね。

というか、千里中央の今の価格を見ると新築のここが350万以下になるとは到底思ませんが…

[233: 評判気になるさん]

>>232 匿名さん
築１３年所有権の千里タワーの方が、築３年定借のシェリア千里中央より中古価格が高い。安い売出価格＋千里中央の再開発効果で上がってますが所有権には敵わない。ここも売出価格次第では、中之島の再開発で上がるでしょう。シェリアタワー千里中央は駅直結で立地も上なのに、中古の千里タワーより安い値付けで売り出しましたから善戦してます。超絶に安い定借が上がる事は、CT品川などで顕著、駅直結で３００程度のメトライズなどはそうなるかもです。

[234: マンション検討中さん]

下町川沿いの定借が坪400なら関電さんさすがにやりすぎでしょう。

[235: 評判気になるさん]

千里中央のシェリアや上本町のメトライズは、駅直結という周辺地域で唯一無二の立地と安価な値付けで、これらで定借のハンデをカバーしました。ここは中之島駅徒歩５分、これでは唯一無二といえません。中之島駅徒歩２分のパークハウスやなにわ筋線中之島駅１分になりそうなN 4タワーなどに立地で負けてます。近くにはタワー大阪、クレビアタワー、リバーサイドタワーなども有ります。仕様は良さそうなので、あとは定借に相応しい賢明な値付けが望まれますね。

[236: 通りがかりさん]

高くても新築がいい人は一定数いるから高くても売れるでしょ。都内新築と比べたら坪400でも激安。都内だって他のアジア主要都市と比べたらまだ安い。

[237: 評判気になるさん]

>>236 通りがかりさん
頑張って売って下さい。

[238: 検討板ユーザーさん]

目の前が川って怖くないですか？

[239: 通りがかりさん]

>>238 検討板ユーザーさん

大阪市内の川が氾濫することはないと思います。もし氾濫するようなことがあれば正直市内どこも被害受けるでしょう。

[240: マンション検討中さん]

>>232 匿名さん
2018年から比較すると、相場はもっと上昇してます。
千里のシエリアは15%くらいですね。
同じ駅直結で同時期の北浜ミッドなんかは40%上昇してます。
後発の駅1分ブランズ梅田Northなんかは、更に上がってますね。
そう考えると相対的に下がっているのでは？