シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[201: 通りがかりさん]

>>198 検討板ユーザーさん
貴方が常識知識ある位は感じてました、安心して下さい。私の投稿は、ブリ堂でさえ486（191が書く2割引なら389に相当）の今ここが最低400とか相場や貸借知識のない人を惑わす投稿への注意喚起です。割安が妥当な訳は定借が中古で売り難いため、この主旨の197に賛同してしまった貴方に拍手を送りたい。大丈夫、ここのデベはシェリアタワーなんば（あそこが難波？）で定借の怖さを学んだから。

[202: マンション掲示板さん]

ここなら残っても病院職員向けの賃貸に使えそうだしそんな気にして無いんじゃない？

[203: 匿名さん]

金銭感覚みんな違うから住みたい所に住めたらいい人と、幾らで売れるか気になってしょうがない人が出ちゃうんでしょうね。
賃貸で住むより安けりゃ買えばいいんじゃないの？

[204: 通りがかりさん]

>>202 マンション掲示板さん
そういえば靱公園の住友病院宿舎は、タワマンになりましたね。ここは夜中に緊急出勤する医師向けにピッタシ。

[205: 匿名さん]

医師といっても単身～夫婦だとそこまで広い家に住まないし、子ども出来たらもっと塾があるエリアに引っ越すからここはどうなんでしょうね。

[206: マンション掲示板さん]

中之島一貫校の校区じゃないのが惜しいですね。あそこは間違いなく人気校化するでしょうから。
大阪市の一貫校は市内全域から受け入れしますが、定員越えれば抽選になりますので。

[207: 匿名さん]

>>206 マンション掲示板さん
塾遠くてしんどい。

[208: マンション掲示板さん]

>>206 マンション掲示板さん
そうなんですね。
ここはどの校区ですか？

[209: 匿名]

定借タワマンを買うのは、
財産を引き継ぐ人がいない人には
いいかもしれないですね。
期限が決まって解体されるのをカウントダウン
している感じ。
バブルの象徴。定期借地。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
>財産を引き継ぐ人がいない人には
全くいない人ってあんまりいない。
何でタワマンに住めてるのか分からない人って親戚が死んで相続まわってきただけだったりする。

[211: 匿名さん]

>>208 マンション掲示板さん

かつては福島小学校区でしたが今は上福島小学校区に変更となりました。
ただし以下見ている限り、将来的には再度変更もあるかもしれません。
https://www.city.osaka.lg.jp/fukushima/page/0000316781.html

[212: 職人さん]

>>211 匿名さん
ありがとうございます。
タワマンができて急に児童数が増えたらまた変更になりそうですね。
西区の西船場小学校あたりも影響してくるかもしれないですね。

[213: 匿名さん]

>>209 匿名さん
所有権物件のグロス価格が二馬力でも難しいレベルになってきているので、定借にも一定の需要がありそうですけどね。

[214: マンコミュファンさん]

>>201 通りがかりさん
シエリアタワーなんばの定借の怖さというのは何があったのですか？

[215: eマンションさん]

>>214 マンコミュファンさん

とにかく売れ行きが悪い。ただそれだけ。

[216: 検討板ユーザーさん]

>>215 eマンションさん
あのゴミは定借じゃなくても売れてないでしょ。

[217: 通りがかりさん]

>>214 マンコミュファンさん
定借は立地を間違えると、いつまでも売れないシェリアなんばになる。また値付けを間違えると、いつまでも売れない梅田ガーデンになる。
　今の市況、所有権なら時間が解決してくれるが、定借はそうはいかない。

[218: 通りがかりさん]

しかし関西にも、人気の定借もあります。メトライズタワー上本町は、駅直結で２５階が３１５～の設定で抽選になる程です。３Ｐ（プレース、プライス、プラン）を間違わないと大丈夫、シェリア中之島はプライス次第で期待もてます。

[219: eマンションさん]

ラグザ大阪レジデンスなんて相当な好立地なのに、定借というだけで今の相場ではあり得ないような安値で取引されてますよね。
あれを見てしまうと定借には二の足を踏んでしまいます。

[220: 検討板ユーザーさん]

>>217 通りがかりさん
定借じゃなくても立地が悪ければ売れませんよ。
ここで立地を間違えたという事はあり得ないでしょう。

あと、梅田ガーデンは10年販売計画で年に10%売れればいいように値付けしてるので値付けの間違いではないでしょう。
今年販売予定分は既に売れているので今契約しても来年以降の入居です。
すみふの販売方法をご存知ない方には値付けを失敗して売れてないと見えるのでしょうね。

[221: 匿名さん]

>>219 eマンションさん

あそこは確か定借50年だから、解体まで残り26、7年で安くなるのはむしろ当然ですね。
ここは70年なので25経過年時点でも残り45年あるので単純には比較できないように思います。

[222: 匿名さん]

>>219 eマンションさん
賃貸で十分回るんじゃないの？
10年住んで後は賃貸に出しときゃええやん。

[223: 通りがかりさん]

>>220 検討板ユーザーさん
スミフはよく知ってますよ　笑
　１０年で売るから年１０%づつ、こんな馬鹿な計画は破綻します。どんな物件も年数経るごとに人気は下がり、売行きは悪化する、スミフだって知ってますよ。なので過半数を竣工までに捌いた残りを数年かけて売り切る、年度ごとの実績を均一化するため客への引渡し時期も調整する。これが営業利益を最大化するスミフ商法ですね。ガーデンは、この流れを作れていません。
　なお、立地が悪くても、所有権なら値段次第で売れます、今の市況なら。シェリアなんば、ここは黒門市場には近く値段も充分に安い、所有権なら売れたでしょう。

[224: 匿名さん]

中国の人は土地の所有権好きだからね。日本人で気にするのは相続した資産で暮らしてる人だけ。

[226: マンコミュファンさん]

>>224 匿名さん
日本人が所有権にこだわるのは、定借が中古になると融資が伸びなくなり価格下落するから。

[227: マンション検討中さん]

>>223 通りがかりさん
やっぱり知らないようですね笑
梅田ガーデンは1期で10%しか売れてなくても竣工直前の購入者の入居は既に1年先でした。
竣工前に過半数を販売する流れを作れていないのではなく、最初からそんな予定ではなかったのでしょう。
今の販売分も既に先送りして均一化しているので販売ペースは予定通りなのだと思いますよ。

売行きと値付けの戦略が他のデベと違うので、貴方の例えがおかしいのですよ。
そもそも「値付けで失敗したら定借は売れない」は定借じゃなくても言えますね。

[228: 通りがかり]

>>227 マンション検討中さん
ガーデンが順調と信じる人がいるんですね。
なお、今は後発物件がどんどん高くなる市況、最初に値付け失敗しても段々と妥当な価格になってきて売れるもんですが、定借はそう簡単ではありません。シェリアなんばは、驚く安さでも売れない。定借は、一年毎に残存年が一年ずつ減っていく以上に評価が下がる、一年毎に融資が出にくくなる定借の宿命故かと。
シェリア中之島は別です、３Ｐのうちプレースはそこそこ良く、プランはかなりの好仕様に見えますから、あとはプライスに注目です。実は少し、期待してるんです。

[229: マンション検討中さん]

>>228 通りがかりさん

確かに定借はローンや売却の難しさ、地代なんかを考えると不安ですね。
それでも中之島界隈かつ出来るだけ梅田徒歩圏が希望なので、この市況では多少の高値は仕方ないかと思っています。安くても買えない（住めない）と意味がないので...

ただ、定借は売主にしかメリットがないと感じていますので、この場所でないなら検討しなかったと思います。

[230: 通りがかりさん]

定借は、デベより美味しいのが地権者です。梅田ガーデンのやり方を見て関電も地権者の旨味を学んだんでしょう。
地代が100として、前払地代と保証金とで70から80をゲット出来ますし、70年間で100以上の地代を確実にゲット出来ます。
で、70年後それを繰り返す訳です。
やめられまへんな

[231: 匿名さん]

タワマン建てられる広さの土地売ったら欠損金あっても税金消せないからもはや売りに出る土地は無い。

[232: 匿名さん]

定借のシエリアタワー千里中央の築3年中古価格が坪310万くらいです。
定借期間が3年も減っているのに20%も値上がりしてますね。

というか、千里中央の今の価格を見ると新築のここが350万以下になるとは到底思ませんが…

[233: 評判気になるさん]

>>232 匿名さん
築１３年所有権の千里タワーの方が、築３年定借のシェリア千里中央より中古価格が高い。安い売出価格＋千里中央の再開発効果で上がってますが所有権には敵わない。ここも売出価格次第では、中之島の再開発で上がるでしょう。シェリアタワー千里中央は駅直結で立地も上なのに、中古の千里タワーより安い値付けで売り出しましたから善戦してます。超絶に安い定借が上がる事は、CT品川などで顕著、駅直結で３００程度のメトライズなどはそうなるかもです。

[234: マンション検討中さん]

下町川沿いの定借が坪400なら関電さんさすがにやりすぎでしょう。

[235: 評判気になるさん]

千里中央のシェリアや上本町のメトライズは、駅直結という周辺地域で唯一無二の立地と安価な値付けで、これらで定借のハンデをカバーしました。ここは中之島駅徒歩５分、これでは唯一無二といえません。中之島駅徒歩２分のパークハウスやなにわ筋線中之島駅１分になりそうなN 4タワーなどに立地で負けてます。近くにはタワー大阪、クレビアタワー、リバーサイドタワーなども有ります。仕様は良さそうなので、あとは定借に相応しい賢明な値付けが望まれますね。

[236: 通りがかりさん]

高くても新築がいい人は一定数いるから高くても売れるでしょ。都内新築と比べたら坪400でも激安。都内だって他のアジア主要都市と比べたらまだ安い。

[237: 評判気になるさん]

>>236 通りがかりさん
頑張って売って下さい。

[238: 検討板ユーザーさん]

目の前が川って怖くないですか？

[239: 通りがかりさん]

>>238 検討板ユーザーさん

大阪市内の川が氾濫することはないと思います。もし氾濫するようなことがあれば正直市内どこも被害受けるでしょう。

[240: マンション検討中さん]

>>232 匿名さん
2018年から比較すると、相場はもっと上昇してます。
千里のシエリアは15%くらいですね。
同じ駅直結で同時期の北浜ミッドなんかは40%上昇してます。
後発の駅1分ブランズ梅田Northなんかは、更に上がってますね。
そう考えると相対的に下がっているのでは？

[241: マンション検討中さん]

2019から2023は千里タワーが310から322。
シエリアタワー千里中央は260から310。
定借期間が減ることによるマイナスの影響を受けるシエリアタワーの方が騰がってます。

定借は1年毎に1年分以上に評価が下がるということはなく、残存期間が多い時の影響は少ないですよ。
古くなっても賃料が下がりにくい好立地の定借物件でないと大きく影響を受けますが、ここは大丈夫でしょう。

>> 240 マンション検討中さん
その２つとも駅近ではないグラフロやシティタワー品川と比較したら相対的に下がってますが、そんな比較はあまり意味がないと思いますよ。
同じエリア、価格帯の市場平均との比較の方が意味があります。

[242: 検討板ユーザーさん]

>>241 マンション検討中さん

発売時、坪単価120万だったシティタワー品川を例に出されましてもね
相対的にというなら、2018年時点からの値動きで比較しないと意味不明です

[243: マンコミュファンさん]

>>241 マンション検討中さん
うわ、築３年の定借シェリアは、築13年の千里タワーより安いんですね、２０２３年でも。２０１９年に築古１０年物の千里タワーより安ーく新築分譲したから上がってはいるんですね。

[244: マンコミュファンさん]

>>240 マンション検討中さん

仰る通り。
都合の良いデータの見方典型例。
市況の恩恵を受けているだけで実質はマイナス。

[245: シティタワー品川の元分譲購入者]

なんか、シティタワー品川がネタになってるので来ました。
シティタワー品川は、デベの都合と、東京都のシバリ、などであの激安となりましたが、
マンションの仕様もかなりレベルが低かったですよ。
床なんかプラスティックの弁当蓋を落としただけでキズが付くとか、窓ガラスがペアではないとか色々と。
でも中古購入者は、新築時の抽選高倍率人気という過去の栄光、を幻想してしまうのか
低レベルを気にしないで買ってくれました。ありがたや。

[246: マンション掲示板さん]

>>245 シティタワー品川の元分譲購入者さん

この物件と関係のない情報でなぜわざわざシェアされたのか理解できません。

[247: 検討板ユーザーさん]

>>239 通りがかりさん

かなり昔の話ですが、第ニ室戸台風経験されていませんか？
以降、氾濫はないですね。

[248: マンコミュファンさん]

昨日からモデル案内されたようですが、
予定価格はどれくらいになりそうでしょうか？

定借物件なので、毎月のランニングコストも気になっています。

[249: マンション検討中さん]

強気価格でびっくりした

[250: 匿名さん]

中層階、中部屋で予定単価はいくらくらいなんですか？

[251: 口コミ知りたいさん]

>>249 マンション検討中さん
最低価格で坪400くらいですか？

[252: 匿名さん]

直床
床暖房なし
天高2450
なの？

[253: 匿名さん]

本物件を購入される方、又は見送る方にご質問です。
購入する or 見送るの意思と、その一番の理由を教えてください。

購入する・資産性(価格・立地など)
購入する・設備仕様(デザイン・ランドマーク性など)
購入しない・資産性(借地・ランニングコストなど)
購入しない・設備仕様(床暖房なし・直床・オール電化など)

[255: 名無しさん]

全体平均４２５、プレミアム除いた平均３８５とずいぶんお高い設定ですが、１３階で坪単価３０９のパンダ部屋もあり、さらに低層なら３００以下もありそうなレンジの広さ。最終的にシェリアなんばパターンになりそうな部屋多数の予感の一方、抽選部屋も出るかも、シュールです。

[256: マンション掲示板さん]

堂島の三井とパークハウス大阪梅田タワーの値段がでてきたら買いとなるんでしょうね。正式価格で下げてくると思うので狙い撃ちします

[257: マンション掲示板さん]

クレヴィアを一年前ぐらいに買っといてよかった。絶対値段も上がるし、大勝利。

[258: 名無しさん]

>>252 匿名さん
えええ。レベル低すぎ最早悲しい。

[259: eマンションさん]

>>253 匿名さん

想定していたよりも購入する派が多くて驚いています。そんなに魅力あるかな…？

[260: 評判気になるさん]

モデルルームがプレミアレベルであまり参考にならなかったのですが、通常部屋のサッシ高ってどうなるか知ってます？
コンセプトルームだとサッシ高190とかだったんですが。

[261: 匿名さん]

>>259 eマンションさん
スムラボでのすごろくさんの書き方が上手いので、
読んでると購入したくなります。
梅田ガーデンレジデンスの現状を見ると、定借に心配はあるのですが。

[262: 評判気になるさん]

タワマン土地争奪戦。
建築費高騰。
そりゃ、定借の方が合理的だけど、難しい時代ですね。
法人・相続・セカンドハウス以外の実需だと、阪神間に戸建が1番かな。
金あればの話だけど。

[263: 匿名さん]

阪神間の戸建（笑）

[264: マンション検討中さん]

価格はおおかた予想通りでしたね。
むしろ中部屋で思ったより安く設定されてる部屋あるし、抽選かもしれませんね。今時、大阪中心部で坪350以下で買えるタワマンないですから。定借なので買える！て感じでしょうし、所有権の中古タワマンは今後更に値上がりしますね。
ここも発売後に値上げもあり得るし、気になる部屋ある人は早めに決めた方が良さそうですな。

ここの定借で平均425という事はウメキタは間違いなく平均800くらいかな。ウメキタ最上階は坪2000くらいでしょうかね。

[265: 匿名さん]

>>264 マンション検討中さん

そもそも定借をどう評価すべきか、悩む。3割引位かなたと思っていて、そうもなるとじゃあ坪500に近い。それは高いよなぁ。

[266: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん
500相当？が高いか安いか分かりませんが、結局は地代含めて利回り何%取れるかだけだと思いますよ。

[267: 口コミ知りたいさん]

>>266 マンション検討中さん

いや、投資目線でここ買う人いないでしょ笑笑
利回りとか冗談を

[268: 口コミ知りたいさん]

分譲の中之島パークハウス、グランドメゾン新梅田TCRの方が良いんじゃないかね。もうだいぶ販売数少なくなってきましたが。

[269: マンション検討中さん]

>>268 口コミ知りたいさん

大淀メガグラメは不動産業者が投資用にたくさん仕込んだから持ち上げられてるけど、現地歩いて冷静に考えると、そこまで万人受けする物件とは思いませんでした。

[270: マンション掲示板さん]

>>268 口コミ知りたいさん
中之島パークハウスは立地が悪く、なにわ筋線の恩恵もないので不動産全体の相場が下がってくると真っ先に下がり始める物件のイメージですね。
それなら大淀メガグラメの方がウメキタすぐで大阪駅徒歩も10分圏内になるでしょうし手堅く良いなと思いますね。

[271: 名無しさん]

>>270 マンション掲示板さん

どちらも竹中工務店ということで、とても建物自体がしっかり作られている印象です。パークハウスの良いところは、低層階でも方角によっては眺望が望める部屋があることですかね。これは、リバーサイドだからこそのメリットだと思います。今より下がることはなかなか想像はできないです。
グラメは手堅いですね。都心・大規模はいつの時代も正義だと思います。

[272: 名無しさん]

本日MR行ってきました。
検討無し!

直床
床暖無し
サッシ高が低すぎ
トイレ手洗いカウンター無し

なのに高すぎる

[273: eマンションさん]

角部屋だけは仕様が高いとかはないのでしょうか。中住戸、小部屋は低くても仕方ないと思うけど。

[274: 匿名さん]

１億円以下だと、角部屋に関係なくトイレ手洗いカウンター無しみたいですね。

あと平面図の部屋の中で、四角い枠の中に 矢印 のある記号、は見たことが無いのですが、
何の記号なのでしょうか？凡例にも見つかりません。

[275: 評判気になるさん]

>>272 名無しさん
サッシ高は具体的にはどれくらいでした？190くらいですか？天井高も2500もないんでしょうか？

[276: マンション検討中さん]

>>275 評判気になるさん

272さんではないですがサッシははっきりと覚えてませんが天井高は39階までは2450、40階より上は2700だったかと。
トイレも39階まではタンク型ですね。

[277: 周辺住民さん]

さすがシエリアですね。コストカットが抜かりないですね。
天井高2450って賃貸マンションですやん！タンク型トイレ気に入っているみたいですね。

[278: マンション掲示板さん]

タンクありトイレは停電時も水流せるから…

[279: 評判気になるさん]

>>276 マンション検討中さん
ありがとうございます。私も来週行くので高さ聞いてみます。トイレタンク型は高級タワーとしては残念すぎますねー。。

[280: マンション住民さん]

>>274 匿名さん
フローリングの板の向きだと思います。

[281: マンション掲示板さん]

タンクつきトイレはありえませんが、なんとかリフォームできますよね、
でも天井高2450はきつすぎますね、、

[282: 匿名さん]

>>279 評判気になるさん

ローシルエットでもなくて、普通のタンク付きですか？

[283: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[284: マンション検討中さん]

>>283 評判気になるさん

どこかに高級仕様と記載ありましたか？

[285: 通りがかりさん]

完璧に近い間取りです。シエリア史上最高傑作の間取り
　と共用部と間取の評価は記載し、仕様は（上手く）スルーして総評すごろく評価してます。

[286: 匿名さん]

すごろくさんの微妙だなことは、中途半端な客観性で統一感のない評価をしていること。
点数をつけるぐらいなら、
立地70点、仕様80点、共有部分90点、といった具合に全ての物件で統一すればいいのにね。それができないならいちいち物件に点数なんてつけるな。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

色々いちゃもんつける人は自分で情報発信すれば良いのに。
人の批判ばかりで普段の仕事でも自分では何も出来ず文句しか言えない人かな？

[288: 口コミ知りたいさん]

>>287 匿名さん
批判するなと言って批判してるの自分ですね。

[289: 匿名さん]

>>287 すごろくさん？
世間への情報発信は、一般人から色んな評価をされる覚悟があって行う事です。また、貶す人は、評価せず無視する人より貴方の役に立ってます。２８６はこれでも辛口の評価であり、イチャモンには見えません。

[290: 検討板ユーザーさん]

39階まで1705くらい
40階から1900くらい
でした。

上下に梁あり
今大林の物件住んでいますが
2100FIXです。

後は上がり框段差が今1cmくらい
こちらは15cmもあります

[291: マンコミュファンさん]

>>275 さん

39階まで1705くらい
40階から1900くらい
でした。

上下に梁あり
今大林の物件住んでいますが
2100FIXです。

後は上がり框段差が今1cmくらい
こちらは15cmもあります

[292: 見学しました]

>>282 匿名さん

普通の普通です

[293: 匿名さん]

>>292 見学しましたさん

ドン引き。ローシルエットトイレなんて10万円台てあるのに、そこをケチるデベのセンス全く理解できない。オプションで稼ぐってことなのかな。

[294: 検討板ユーザーさん]

手洗いカウンター設置する場所を設けてないなら一体型トイレ一択ですね。変更なんかできないですよ。

[295: 匿名さん]

天井高が2450
ダイレクトウィンドウが1705
ってことですね
うーん、セコいセコ過ぎる
天井高の20cmで、空間の広さ全然違うからなぁ

[296: 口コミ知りたいさん]

残念ですがやはりここも他のシエリアと同じでしたね。
外からみるといい感じですが、中に入るとスカスカですね。

[297: 買い替え検討中さん]

私は間取りは良いので検討入りました。仕様については今の居住と差がないので。

[298: 匿名さん]

>>296 口コミ知りたいさん
シエリアはどこも少し残念ですよね。期待してたんですが。

[299: マンション掲示板さん]

>>291 マンコミュファンさん
1705！？そんなに窓小さいの？マジかー。
そりゃないわー。最低でも2100は欲しいわ。

しかも直床で框15cm？どんな作りになってるのか、逆に不思議。。検討する予定だったけど無理そだなー。

[300: 匿名さん]

まぁ直床と天井高を削るのが一番のコストダウンになりますからね。
中之島、大規模物件で釣って、定借とコスカで儲ける。

[301: 匿名さん]

>>280 マンション住民さん
なるほど、ありがとうございます。

[302: 匿名さん]

>>300 匿名さん
おまけにオール電化で儲ける。

[303: マンション掲示板さん]

関西は他社もいまだにオール電化マンションを作り続けてますが、関西電力の影響力なんですかね？ブリリアタワー堂島もオール電化で見送ったのですが…

[304: 匿名さん]

シエリアは高級マンションは建てないみたいですね。

[305: 通りがかりさん]

プレミアム以上で天カセなのね。しかもリビングだけ。

[306: マンション検討中さん]

定借、下町、災害リスク隣り合わせの川沿いで坪平均400越えとは正気の沙汰でない。検討してる人は少し冷静になろう。デベもさすがにやりすぎ。

[307: マンション掲示板さん]

ブロガーたちがこぞって川沿いのこの立地を称賛することに疑問を感じてしまう。良心的な意味で不動産のプロではないですね。

[308: 検討板ユーザーさん]

　すごろくさんブログ読みました。
　立地、デザイン、眺望、中之島再開発、値段など記載しつつ肝心の仕様には触れず、シェリア史上最高の間取りと間取りで誤魔化して総括し、すごろく期待値（低めの６５点）を出さざる得なかったようで。
　ブロガーが忖度する仕様、大反省ですね。

[309: 匿名さん]

いくらなんでもこのグレードなら高すぎますよ。何も知らない方が買うのかな？

[310: 通りがかりさん]

>>299 さん

>>299 マンション掲示板さん
これは本当なのかな？1705とかある？

[311: 通りがかりさん]

モデルルームも行きましたが、定借でこの内装と価格はバランスが悪いですね。40階以上であれば二重床になったりしますが、坪単価が500位になりますし。
まだ未定の地代とかも入るわけですし、販売価格が下がらないと、個人的にはきついですね。

[312: 匿名さん]

どう考えても高すぎますよ。勘違いしてます。内装なんて賃貸マンションと変わりません。

[313: 評判気になるさん]

>>312 匿名さん

そうですね
なにわ線の新駅が近くにできることで調子に乗ってるのと、そもそも関電不動産はボッタクリすぎ
親会社の体質なんでしょ

[314: 匿名さん]

なにわ筋線の新駅出来ると、駅何分になるか知ってる人いますか？

[315: 通りがかりさん]

>>314 匿名さん
京阪中之島駅より南にできて、京阪中之島駅と一体になりそうだから、変わらず徒歩５分でしょう。パークハウス中之島が徒歩２分、N4タワーは徒歩１、2分かも。さらに、中之島４丁目再開発で関電が直結タワマン建てたりして。
そもそも大体の地域で、定借に関わらず近くのライバルに対抗できるのは、最高の立地か（上本町、千中）、低価格か（CT品川）、最高の仕様か（パークコート渋谷）が必要なのに、これでは。

[316: 匿名さん]

>>315 通りがかりさん

なるほど、ありがとうございます
こことの対比でパークハウスが更に値上がりしそうですね。

[317: 通りがかりさん]

>>315 通りがかりさん
上本町や千中ってそんなに良い立地ですか?

[318: マンション検討中さん]

>>317 通りがかりさん
直結

[319: 通りがかりさん]

>>317 通りがかりさん
メトライズ上本町とシェリア千里中央のことです。どちらの定借タワーも、近所のどの所有権タワーより好立地ですよ。

[320: 匿名さん]

残念ですが大阪はシエリアだらけになってきてます。
大阪人はこんなチープなマンションでも買う方が多いみたいです。
価格とのバランスが合っていないですね。

[321: 周辺住民さん５]

>>314 匿名さん
駅徒歩表示がどうなるかは、新駅構造部の出入り口がどこに定められるかによるでしょうから、まだ分からないというのが答えではないでしょうか。

実態として、関西高速鉄道のなにわ筋線駅部仕様書を読む限りは、シエリアは新駅車両停車位置から最短ルートで250m程度、PH中之島はおおよそあみだ池筋からなにわ筋までの距離ですので500m弱離れています。

[322: 名無しさん]

>>320 匿名さん
ほんとだよー。茨木なんて4つもできてるよー。
西中条なんて風除け室もなく外に直接セキュリティのパネルついてるよー。賃貸みたい。分譲と思えない。しかも西中条だからって馬鹿みたいに高いの。ぼったくりすぎる
よく住民の人たちあんなとこ買うわ…

[323: 通りがかりさん]

神奈川埼玉の板マンでも床暖は最低限ついてるのにね。

[324: eマンションさん]

>321 周辺住民さん５さん
京阪中之島駅となにわ筋線中之島駅は一体となって一つの中之島駅となります。現在徒歩２分のPH中之島は（実際のなにわ筋線ホームまでは遠そうですが）京阪・なにわ筋線中之島駅まで徒歩２分と表示されるでしよう。なにわ筋線中之島駅は京阪より南に停車するため、今の中之島駅６番出入口よりさらに北に新出入口ができて、シェリアからの徒歩5分が縮まるのは難しいのではないでしょうか？

[325: マンション検討中さん]

分譲と定借のマンションでは建物の寿命も違うと聞きました。
コンクリートの種類も違うみたいですね。

[326: マンション掲示板さん]

>>325 マンション検討中さん
建築士さんですか？普通コンクリートの調合に関する規定での違いが生じるのでしょうか？ご教示頂けますと幸いです、

[327: 周辺住民さん５]

>>324 eマンションさん

私はあまり「駅徒歩ｎ分」の販売表示にこだわりがないのでどうなるのかまったくわかりませんね。

昨年施行の表示規約で一部具体的に不当表示事例が列挙されていましたが、今回のような駅部の占有者が異なる場合(関西高速鉄道と中之島高速鉄道)、着点がどこになるか検討がつかないので、どなたか詳しい方がいたら教えて頂きたいです。

駅部が同一の占有者の場合はものすごく不自然ではありますが、プレミストタワー靱本町の「御堂筋線本町駅徒歩１分」のような表記が可能、もしくは不当表示に該当しないみたいですね。

[328: 周辺住民さん５]

>>327　つづき

リセール市場ではシエリアよりも遠いクレヴィア中之島が、「京阪中之島駅まで徒歩４分」と記載されている募集があります。ですので、駅距離の表示がリセール時にどうなるのかは今の段階ではわかりませんね。

PH中之島も２分になればいいですね。

[329: マンション検討中さん]

タワマン立ちそうな立地いい場所は関電シエリアに抑えられてて悲しくなる
建てるなら良いもの建ててほしい

[330: 匿名さん]

お願いですから関電はマンション事業から撤退して頂きたいです。
特に大阪は沢山の場所がおさえられてしまいて本当に悲しくなってしまいます。

[331: 検討板ユーザーさん]

>>328 周辺住民さん５さん
　クレビアのそれはバレたら宅建協会から叱られるヤツであり、参考になりません。最近までは、敷地の一番近い場所から出入口までの距離を測定し、８０mにつき1分（ハイヒール女性の平均測度）として算定してました。しかし測定ポイントが敷地の近い場所から、マンションの出入口からに変更になりました。例えば大淀のグラメは、それまで大阪駅徒歩１４分だったのが徒歩１６分（もはやバスの距離）と酷い目にあってました。
　なお、シェリアの徒歩5分は、なにわ筋線開通後も変わらないと思います。なにわ筋線のホームが京阪より南にできることから、中之島駅の出入口が今より北、つまりよりシェリア近くに新設される事は想像し難いのです。
　なお中之島駅に新出入口が設けられるとしたら南側、N4タワーが最も恩恵を受けそうです。

[332: マンコミュファンさん]

>>331 検討板ユーザーさん
追加します。ファイン肥後橋も新出入口の恩恵を受けそうです。

[333: 匿名さん]

>>326 マンション掲示板さん
一度営業の方に聞くべきですね。
どう答えるのかな？
ほとんどの方は気付いていないみたいです。

[334: 匿名さん]

そういえばCT品川って、築15年経過しましたよね
てことは、定借残35年。今年中古でローン組む人は最大で25年しか組めない計算です
10年後に買う人は最大15年ローン
これで今のように＠300万台を維持出来るでしょうか
まだ期間の1/3も経過していませんが、実際にはババ抜きの中盤を超えたと思います

[335: 通りがかりさん]

すごろくブログシェリア中之島後編を公開中。関電に忖度しつつの表現に注意が必要ですが、それでも自社所有地なのに定借、驚きの室内仕様、高すぎる価格など、検討者が知るべきネガ要素もまずまず記載しており、好感もてるブログかと。さて、シェリア中之島のすごろく評価は６５点と微妙でした。ちなみにファイン肥後橋は、残念な共用施設ですが８０点。

[336: 匿名さん]

>>294 検討板ユーザーさん
もちろん手洗いカウンターも自分で付けるんですよ。

[337: 匿名さん]

>>334 匿名さん
今時、定借期間は70年が当たり前ですよ。
その計算は、昔多かった50年定借です。
品川はリニア始発駅期待で、リニア開業まではCT品川も価格維持が出来るんじゃないかな。
街の上空を羽田への飛行機が飛んでるから、私はサッサと転売したけど。

[338: 匿名さん]

>>336 匿名さん
手洗いカウンター、付けるとすればトイレの後方しかスペースがないんじゃない？
それじゃあタンク付きトイレと見栄えが大差無し。
便器の両サイドは狭くてスペースが無さそうだから。

[339: 周辺住民さん５]

>>331 検討板ユーザーさん

徒歩表示の件教えていただきありがとうございます。前述の通り、昨年施行の表示規約に関しては私も一読しています。

徒歩n分表記については、リセール募集時に「宅建業者が一定のリスクの上で異なった表記をする」という意味で「クレヴィア徒歩４分」を例示しました。指摘されているグラメTCRの募集をSUUMOでみても、JR大阪駅から12分から14分までばらついています。(ぱっと見た感じでは代表値が14分)

実態も表示上も最も恩恵がある既築物件が、N4タワーおよびその近辺であることは私も同感です。

[340: 検討板ユーザーさん]

>>339 周辺住民さん５さん
グラメは、最初１４分→表示変更で１６分→大阪駅出入口開通で１５分　と変遷しましたから難しいですね。ただ１２分は酷い。新出入口から敷地の端までと、表示変更前の基準を新出入口に使ったのかもです。なお、シェリア中之島は、なにわ筋線中之島駅４分（予定）の表示していますが、根拠を持ってるのでしょう。

[341: 匿名さん]

>>340 検討板ユーザーさん
まぁでもグラメは最終的には大阪駅徒歩10分以内にはなるから今のウメキタ工事中の表示に酷いだなんだ言っても意味ないでしょう。あっちは勝ち確物件ですよ。。

[342: 匿名さん]

リバービューの中部屋Cタイプはどうかなと期待して見たけど開口部が狭すぎません？
これじゃあせっかくのリバービューが台無しだと思いました。　

[343: 名無しさん]

>>338 匿名さん　
LIXILとかTOTOとかで幅15-20センチほどの手洗いカウンターあります。

[344: 口コミ知りたいさん]

>>341 匿名さん

なりません。どこにそんな情報ありましたか？

[345: 匿名さん]

解体しやすくする為にも、結局は定借は定借なりのマンションになるんですね。

[346: 口コミ知りたいさん]

>>343 さん

>>343 名無しさん
幅9.5cmからあります。
我が家付けました！

[347: マンション掲示板さん]

>>341 匿名さん
大淀メガグラメ名物の健脚自慢に興味ない、関係ない物件の投稿はやめて下さい。

[348: 評判気になるさん]

この露骨なコストカットはちょっとひどいよね。

[349: 匿名さん]

南側の眺望や、共用部分のデザインなんかはストライクなんだけどなぁ
専用部分のコスカが相変わらず酷いなシエリアは
しかも徹底的だからタチが悪い

[350: マンション掲示板さん]

結局毎日住むのは共用部ではなく占有部ですもんね
40階以上なら住み心地もいいでしょうけど、定借なのに高すぎます

[351: 匿名さん]

これだけ駅までの距離気にするって自分で住まずに即賃貸だらけ確定ですね。
実需が多いと駐車場の話ばっかりになる。

[352: 名無しさん]

>>349 匿名さん
ほんとに、せっかくの眺望も天井高2450だと魅力半減
部屋に入った時の感動がなさそう

[353: マンション検討中さん]

サッシ高もヤバイ…
ケチリスギ
と考えるのかそれとも
資材高騰、物価高騰のこれからの時代のタワマン
はシエリアの仕様が標準になてくるのか

[354: 評判気になるさん]

>>347 マンション掲示板さん
まぁまぁ、そう嫉妬せずに。ここの事考えましょう。

[355: 名無しさん]

首都圏だと多摩エリアの某タワマンが低仕様だったけれど、あそこは坪300切ってたからな

[356: 通りがかりさん]

ここのシェーな点（ポジ）をまとめました。
堂島川に面した眺望
関電本社近くのためかスタイリッシュな外観
隣よりは大規模タワー
２層吹抜けビューラウンジ
広いエスカレーター付エントランス
２部屋あるゲストルーム
柱のない間取り
部屋によっては坪３００程度
隣が大病院
スーパーまずまず近く
大阪駅まで自転車で行ける
なにわ筋線開通
IRに向け京阪延伸
中之島再開発


ここのシェーな点（ネガ）をまとめました。
トイレは手洗いタンク付
直床なのに天井高2450
さらに下り天井のためローサッシ窓
床暖なし
客より親会社のオール電化
自社土地なのに定借
定借なのに全体的には高額
浸水リスク
隣が病院
すごろく期待値６５点

[357: 通りがかりさん]

>>356 通りがかりさん
追加
トレーニングルームあり

[358: 通りがかりさん]

>>356 通りがかりさん
中之島ネーミングなのに福島区福島２丁目

[359: 通りがかりさん]

ここに限らず、近年(約10年)の新築タワマン (例外あり) に期待するのはやめましょう。
約10年以前の中古タワマン の方が、本体や設備がしっかりしています(例外あり)
富裕層ではなく、一般サラリーマンも購入出来る価格設定にすると、こんな仕様、設備になってしまうんですね。
タワマンを購入し、タワマン住人にふさわしい人は10年以前に購入しています。

[360: 買い替え検討中さん]

10年前のタワマンなんて断熱性能悪すぎて住めたもんじゃないでしょ？
コーナーサッシ部屋は夏暑く冬寒い。

[361: マンション掲示板さん]

>>360 買い替え検討中さん

残念ながら例外の部類に入る物件ですね。
私は25年前に初めてタワマン を購入し、現在３回買い替えています(すべて大阪駅、梅田徒歩圏内)
その時々(時代)での物件の優劣がわかって購入しています。

[362: 匿名さん]

定借だったら地主さんは買わなくなって住民層はよそと違いそうですね。

[363: 買い替え検討中さん]

>>362 匿名さん
土地所有欲の高いアジア系外人が狙ってこない可能性を考えれば、住民層は逆に良いかもですね

[364: 評判気になるさん]

>>360 買い替え検討中さん

私も同感です。あまり古いところは快適度に難ありです。もちろん、床暖やエアコンでカバーできる範疇ではありますが。
逆に、ここ10年の物件は実用的な仕様やデザインも何十年経ってもあまり色褪せないだろうと踏んでいます。その意味ではこの物件の時代逆行感は、本当に論外だと思うんですけどね。タンクありのトイレとか、にわかには信じられません。

[365: 通りがかりさん]

>>361 マンション掲示板さん

何が例外なの？主張がわかりませんでした。

[366: 匿名さん]

>>363 買い替え検討中さん

カジノ、がどれだけ外人受けするかで変わるでしょう。
東京もカジノの可能性があった時は、もしカジノが出来れば
外人が湾岸のタワマンを買って値上がりするだろうと言われていました。

[367: 匿名さん]

流行のAIで、堂島川の事を聞いてみました。
>はい、堂島川は氾濫のリスクがあります
だそうです。

[368: eマンションさん]

>>367 匿名さん

AIの使い方わかってなくて笑える

[369: マンション掲示板さん]

>>366 匿名さん
カジノは関係ないのでは？所有権が好きなのが自国で所有権を持てない中国の方ということを言われているのでは？

[370: 匿名さん]

日本人なら所有権とか借地権とかを気にしない。って論理ですか（笑）
中国人なんかそれこそ関係ないでしょ
ここの是非は、仕様の前に先ずそれですよね
販売側は「気にするな」と言いたいでしょうが

[371: 通りがかりさん]

定借を気にするのは、日本の金融機関でしょう。
　定借の中古に対しては驚くほど少額しか融資が出ないのが問題、新築の場合はデベの力で金融機関もついてきますが。

[372: 匿名さん]

うーん、問題も何も銀行は商売なんだから担保価値が無いと判断すれば融資に慎重になるのは当たり前
気にするとか感情論ではないでしょう

[373: 検討板ユーザーさん]

わざわざ少数派でデメリットの目立つ定借を選ぶことはないのでは。

高いし、仕様悪いし、定借だし、なんなんだよお

[374: 通りがかりさん]

>>372 匿名さん
日本の銀行は、融資する定借物件の担保評価の低さは異常なほど。もちろん感情ではなく、方針として定借を気にしてます。

[375: マンション掲示板さん]

銀行が定借を担保評価しない→値段がつかない→担保評価つかない→銀行が評価しない→
の無限ループだから全銀行が一斉に方針変えないと変わらないよね。定借自体は終わる時期がはっきりわかってて良いと思うんだけどね

[376: 匿名さん]

>>375 マンション掲示板さん
大阪はそうなんですか？
東京で定借部屋を持ってますが、銀行が中古でもちゃんと担保評価してくれましたよ。
別な取引銀行から、ローンの借り換えしないかとの営業電話が掛かってきたこともあります。

[377: 通りがかりさん]

東京も金利の安いネット銀行はほとんど駄目だったかと。新築時はどんな取り決めかは知らないけどね。

[378: eマンションさん]

定借で駅直結のシェリアタワー千里は、築１０年の千里タワーより安いほどにお買得でした。しかし私の属性では、分譲時に価格の8割位までのローン評価でした。しかし大阪市内タワーではフルローンでき、結果オーライ。
　新築でこれならシェリア千里は、リセール時にはどうなったでしょう、ぞっとします。

[379: eマンションさん]

定借の融資についてはデータマン氏のシェリア中之島ブログにもありますが、新築分譲の場合の融資の情報であって、リセール時には悪化するはずなので注意しましょう。

[380: 匿名さん]

東京なら、シティタワー品川に代表されるように
融資事情に関係なく値上がりする定借は値上がりしています。
私の持つ別な定借は、新築時に比べて数割アップで中古取引されています。
逆に渋谷の某定借は中古値上がり率が低いらしいですが、
結局、融資問題よりも、個々の物件にどれだけ魅力があるかどうかでしょう。

[381: eマンションさん]

>>380 匿名さん
貴方に賛成ですが、融資のマイナスを超越する魅力が必要ですね。ここは？　晴海フラッグなら定借だったと仮定しても買いですねー。

[382: 匿名さん]

>>381 eマンションさん
ここを、推したいわけではないから知りません。
但し、残念ながら晴海フラッグには私は手を出しませんでした。
私はこれらの記事に近い意見ですので。
https://www.sumu-log.com/archives/43570/
https://www.sumu-log.com/archives/47505/

[383: マンション掲示板さん]

>>382 匿名さん
なるほどです。

[384: 評判気になるさん]

>>380 匿名さん
元々、値上がり確実で大抽選会になった物件を例に出して「東京なら」って、違うよな

[385: 匿名さん]

>>384 評判気になるさん
大抽選会になったシティタワー品川、利益上乗せで転売されて価格は高くなったのに
いまだに中古でも人気です。
建物の仕様レベルは低いけど。

[386: 匿名さん]

>>380 匿名さん

そんな物件しだいなの当たり前すぎて、何が言いたいか全く不明。

[387: マンション検討中さん]

>>385 関電さんではないでしょうが
　CT品川は港区アドレスで、都心ながらレインボーブリッジなど眺望にも優れたタワー。これが未だに坪300ちょっとで買え、大バーゲンだった新築から利益乗ってもまだまだ安く、所有権なら湾岸僻地タワー並なのです。これなら銀行融資も当然に出るし、比較例には不適当です。
　シェリアのMRで、CT品川など東京では定借もこんなにリセールが良好、大阪でも心配不要ですよ、との説明で納得する関西人の姿が目に見えるようです。

[388: マンコミュファンさん]

>>387 マンション検討中さん

あの。大阪人はトンキン人みたいにホイホイバブルには乗らないよ。
現に堂島のすみふは大苦戦中でしょう。おとといきてくださいね。

[389: 匿名さん]

過去の例は定借関係なくて市況のよる恩恵でしょう。
逆にCT品川が定尺でなければと仮定すれば、価値も飛躍的にたかかったわけで。定借なんて火傷しますよ。

[390: マンション検討中さん]

>>388 マンコミュファンさん
スミフは、ガーデンでCT品川トークしてました。大阪人は乗らなかった事は、めでたく証明されましたが。

[391: マンション検討中さん]

関西は東京と違って絶対的な立地に定借を作ってなくて、デベ自身が二流三流の立地に定借ばかりを作ってきてるから、リセールの実績も悪いんだよね。阪神間の高級住宅地もリセールいまいち、大阪市内のなんばや曽根崎もうれてないから、ていブランドも悪くなっている。そもそもシエリアのブランドが過去ひどいものがおおくて低い笑。

千里中央のシエリアだって立地も規模も一番なのに、あれは安い時代だっただけで、千里タワーとリセールがかわらないから、あと20年も経てば千里タワーより悪くなるよ。上物の質が高いならいいが、ここはコスカも激しい。

デベが買い手にメリットを提供せず、土地を確保しておきたいだけとか、とにかく売るものをつくりたいだけとか、利益たんまりせしめたいというのが透けるから、まあ無理だよね。買い手もアホじゃないし。

コスカに金持ちは手を出さないし、リセール悪いものは投資家も金持ちも庶民もチャイナも手を出さないよ。そもそも関西人ケチだし。

金持ちとチャイナは所有権うめきたやブリリア堂島を買うし、庶民は最大規模の所有権のパークハウス買うでしょ。他にも、N4、タワー大阪、クレヴィア、どれも安いし、ここと立地の優位性も変わらない。

ここの優位性って、築浅で共用部と水辺がみえることだけ？中規模の定借の低仕様なんだから、水辺がみえる安い部屋以外に価値はないよ。

関電はアホだよね。大事な中之島の一発目でこのレベルをぶっこんでくるとは。このあとの中之島五丁目を高値でうりたいなら、ここはミニグラメみたいに安くするか、東京湾岸みたいに大規模で仕様を豪華にするかしないといけなかったね。

[392: 口コミ知りたいさん]

>>391 マンション検討中さん
平日の昼間から、さすがに営業乙です。

[393: マンション掲示板さん]

>>391 マンション検討中さん

今から地代を安くできないと死亡でしょうね。

ランニングが高くてリセールも悪かったら、投資で買う必要ないですもの。

コストを気にしてるうちにリセールのひどい前例ができて、N4みたいに安く定着するでしょうね。

実需もタンク付きのトイレと低い天井と巨大な梁を眺めるのは我慢ができないから、さらに安い前例が増えるでしょうね。

地下鉄が通る5年後に、最初から三菱に住めばよかったと気づいても後の祭りです。

[394: マンション検討中さん]

　全国の電力７社が来月から値上げ申請する中、関電は値上しないようです。
　よく見たら素晴らしいマンションじゃないか。

[395: マンション掲示板さん]

中之島という自分のシマにクソ物件を作る意味がわからないよね、、阪急が阪急沿線に、積水が新梅田に、東急が東急沿線に、三井が日本橋に、三菱が丸の内にクソ物件は作らないが、、

[396: 口コミ知りたいさん]

>>393 マンション掲示板さん
営業乙です!

[397: 匿名さん]

>>395 マンション掲示板さん

ちょっと言葉は汚いけど、わざわざ低仕様にするのはほんとに解せない。ブランディング意識どうなってるねん。

[398: マンション検討中さん]

関電は潤沢な資本をバックには他社デベが怯む高騰下で高値掴みして立地は悪くないのに中身がクソ物件を量産している三流デベのイメージ 笑

[399: 名無しさん]

>>398 マンション検討中さん
他社営業怒りの連投！？

[400: 通りがかりさん]

関西のマンションは総じて仕様低いよね。スミフも明らかに手抜いてるし。賃貸マンション仕様でも売れちゃうからデベは頑張らないよね。