シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[1980: マンコミュファンさん]

中古になると定借は同規模同時期の所有権の3割安になる。

最近は所有権より1割安で売るから買ったら普通は赤字だ。

ただここは最初から3割値上げしてるから初期組は損はしない。
さらに建築費高騰で5年後の後発所有権と定借ともに死ぬほど高くなるからがさらに値上がりはする。

よめないのは後発の定借が死ぬほど供給され、立地規模は劣るから買い手の優先順位は下がることの影響度。

よってここの売りは安さになる。
これぐらいなら初期組は勝ち。
とはいえ他のエリアにいくらでも560出せば色々買えるからどうなるだろうね。

住友所有権1000
関電定借700
ここ560

この程度ならさしてここの旨みなし。

住友所有権800
関電定借560
ここ450

ま、初期組は損はしないよ。

[1981: マンション検討中さん]

スミフの高値チャレンジは間違いなく期待できるし、関電もここのセカンダリーがこけたら次の定借がこけるから頑張るんじゃないの。もう地場の実需勢は買えない価格帯だから、国内外の投資勢や業者に買ってもらうしかないから。

転売屋もここのセカンダリーの高値成約事例をあれこれしてうまく作り出すのではないかな？笑

[1982: マンション検討中さん]

とはいえクレヴィアもn4も坪350万、タワー大阪も坪400万円台の成約だからなー今はパークハウスだけだよねー

[1983: 通りがかりさん]

>>1980 マンコミュファンさん
まず前提が間違ってますよね～
定借の中古が3割安ってどこの地方の話しなのかな。
普通に1割2割安で成約されてる定借あるし、残存期間にもよるし、適当な事言い過ぎですよ。

あと、「よってここの売りは安さになる」って全然論理的じゃないですよね。

さらに平均の坪単価？で語ってるのかもですが、
平均より安い部屋なら良いって事？
それならあまりあてにならないですよね。

「死ぬほど供給される」とかいう表現使ってる時点で信用できない。

[1984: 匿名さん]

>>1980 マンコミュファンさん
色々長文書いて、分析もして結局何も買ってないやつやなww

[1985: 通りがかりさん]

>>1984 匿名さん
たしかにw
相場読めるなら1期で買ってるはずやのに、
どうせ買ってない＝相場読めない
人の発言w

[1986: 通りがかりさん]

>>1983 通りがかりさん
3割でなく、1割でも2割でもあるとか言い始めたら、4割もあれば5割もあれば、売れ残りもあるんじゃない？

数字の意味でなく、何を言いたいかの本質を感じることが大事でしょ

死ぬほど供給されてることは、信用できない。
なるほどね

[1987: マンコミュファンさん]

どの物件見ても「買わない理由」ばっか並べて、
結果、相場に乗れず損してる人は多い。

分析ばっかりで、1ミリもリスク取れないとそらリターンもないわな。　

[1988: 通りがかりさん]

>>1986 通りがかりさん
だからこそ3割とかっていう基準で判断するのを辞めたら？って意味でしょ。
結局需給だし、ここのエリアならではの利点だったり、今後の可能性考えると今までの平均で語るべきじゃないってことでしょ。

[1989: 評判気になるさん]

というか、1期の時は4期の3割安くで買えた　とか言ってるけど、
梅田周辺の相場の相場が3割以上1期の時より上がってるから値上げしてて当然ですよね。

別に特別シエリアタワー中之島だけが値上げしてるわけじゃない。
常に相場を加味した絶妙な需給を読んだ値付けがされてるだけで、なんら状況は変わらない。

[1990: 口コミ知りたいさん]

4期も申し込み多数で抽選らしいですよ～
買わない理由ばっかり語ってる人は、実は買いたくて競争率を減らしたい　戦略的批評家でしょ。

[1991: 検討板ユーザーさん]

買わない理由ばっかり探してるといつまで経っても買えない人生ですよね～
どの物件見てもパーフェクトは無いですから～

[1992: 買い替え検討中さん]

>>1973 マンション検討中さん
定借に抵抗が多いうちに実需で購入ならいいけど売却する時需要が少ないのでかなり値下げしないと可能性が非常に高い

[1993: 評判気になるさん]

>>1992 買い替え検討中さん
そういった意味の「定借は2割安で買える」

[1994: 口コミ知りたいさん]

>>1993 評判気になるさん
そういう一般論を、市場の動向を無視して個別の物件にそのまま当てはめて考えようとするから判断を間違えるんですよね。

定借中古は値下げしないと売れない可能性が高いと断言するなら、ここの1期の購入価格と値上げされている現状を説明出来ないでしょう。
売却時は購入価格より確実に高く売れるのですが？

[1995: 口コミ知りたいさん]

>>1992 買い替え検討中さん
え、なぜ新築の定借残70年時は需要があって、
中古になって残69年になると一気に需要がなくなるの？
1年分多少需要なくなる可能性はあれど、かなり値下げになるという論理は意味不明。

少なくとも5年くらいはそこのダメージより上昇相場の恩恵を受けて上がる方が可能性高いでしょ。

逆に下がる場合は他のタワマンも下がってるよ。

そんな考えだから1期に買えずに機会損失してるっていう悪い例の典型。

[1996: 通りがかりさん]

定借のデメリットは既に新築価格に折り込み済みでしょ。
中古になった瞬間に下がるわけない。
1期→4期で値上げしたのは他の相場上昇につられただけで、今の販売価格も所有権より2-3割安く買える状態は変わらない。

[1997: eマンションさん]

>>1992 買い替え検討中さん
一般的な定借物件ならそうもいえるが、期間が70年もあるし間違いなくN5の定借と比較される。関電のお膝元このプロジェクト（中之島開発）を失敗させるわけにはいかない。実需が少ないところにタワー2棟は建たない。間違いなく後発のは高いに決まってる。定借の残り期間が少なくなればそれなりの金額しかつかなくなると言いたいのは分かるが人気ある場所だからこそ定借にしてるわけで買い手はそれなりに見合ってればいる。そもそもいつまで住むつもりなのか生きるつもりなのか？1992さんも私もここ潰す頃にはこの世にいないと思うのだが。

[1998: 評判気になるさん]

>>1997 eマンションさん
人気だから定借にしてるわけではない
土地売ってくれなかったからだよ
どこのデベも所有権で販売したいけど開発エリアだから仕方なく定借で建てたんだよ

[1999: eマンションさん]

>>1998 評判気になるさん
定借にした理由は
「この中之島エリアは関電本社所在地でもあるし、
5丁目の駅一体開発が決まっていて、値上がりが確実だと考えているから手放しなくない」本音だと思う

[2000: eマンションさん]

いわば「関西電力の庭」なので、
役員や社員も購入してるだろう。
そんな土地だからこそ、値下げはないし、
5丁目開発も予想以上の計画が出てくると予想。

[2001: 通りがかり]

売却時は関電がリセールバリュー向上のお手伝いをしてくれるらしい

「関電不動産開発の認定中古マンション制度」
とは、関電不動産開発がご売却のお手伝いをさせていただく弊社分譲マンションブランドにお住まいで、第三者機関による住宅設備機器の検査を実施し、設備機器に関する保証や新築分譲時のサポートサービスを、新たにご購入されるお客様に承継する事ができる制度です。
保証書が発行され、売却活動に活かされます。検査にかかる費用は、関電不動産開発が負担。リセールバリューが 高まるので、売主様・買主様ともに安心安全なお取引ができます。

[2002: 買い替え検討中さん]

>>1996 通りがかりさん
価格は所有権より安いけど、毎月の支払いは高くなる。
固定資産税の代わりに地代と解体費が、、、解体費は管理費と同じように15年後上がる可能性が高い。売却するにしても周辺に所有権タワマン多いし外国人投資家は定借は購入しないので難しいと思いますよ。

[2003: マンション検討中さん]

とは言うものの、現時点で何の根拠もないので絵に書いた餅でしかないんだよな～

[2004: 匿名さん]

>>2002 買い替え検討中さん

昨日のニュース特番で定借マンションの特集してました。
都心部の価格高騰で定借マンションへの選択肢が広がってきたとの事です。
ここは新駅含めて複数路線に大規模再開発が後発、永久眺望のリバービューの立地。
実現性の高まった京阪の延伸計画。引き渡し1年以上前で完売予定ですがこれだけ好条件が揃っても難しいですかね？

[2005: 名無しさん]

>>2002 買い替え検討中さん
管理費等の誤差なんて気にするくらいのレベルの人は大阪市内のマンションは検討しない方がいい。

[2006: 名無しさん]

>>2002 買い替え検討中さん
そもそも外国人投資家は高層階角部屋のプレミアム物件しか見てない。
日本に住んでる小金持ち中国人はこっちに住めるなら定借だろうが気にしないって中国人の友人が言ってました。

実際ここのマンションルームで中国人何人か見たし。

[2007: 匿名さん]

>>2002 買い替え検討中さん
毎月の支払い額が気になる程度の経済力ならここは身分不相応ですね。
郊外のリテラシー低い層向けの月々の支払い額が広告に載ってる板マンがお似合いですよ笑

[2008: 通りがかりさん]

>>1998 評判気になるさん
それも違うね、
関電病院建て替える時に土地がいるからだよ！

[2009: 口コミ知りたいさん]

>>2008 通りがかりさん
70年も病院の建て替えしないんですか？

単純に本社周辺の土地を手放さないのですよ。
阪急村のようにこの周辺は関電村になります。
関電はここの価値を上げ続ける動機があるということ。

[2010: 匿名さん]

>>2009 口コミ知りたいさん
そんなもんじゃないですか？
今の建物は100年もつでしょ。
いきなり病院潰すわけにはいかないのでね！
関電病院も大阪病院（旧厚生年金病院）も駐車場のとこに建てて竣工後古い建物潰してますし、将来シエリアタワー中之島潰した後新しい関電病院建てるはず。
建て替えは大林組ですね！

[2011: 匿名さん]

>>2009 口コミ知りたいさん
土地活で関電村になるのは間違いないけど付け加えるとすると今の病院ある場所にまたタワーみたいな区分住戸建てて定借で売る。（病院?定借タワー）凄いサイクルでボロ儲けですわ！

[2012: 匿名さん]

資産価値＝立地が大事
立地＝人が住みたい＝オフィス街から1駅圏内駅近

ここは大阪でオフィスが一極集中するうめきたから1駅(なにわ筋線開業後)なので投資で見た時に、なにわ筋新駅が出来るまでは熱い。
※現在も阪神福島駅まで5分で梅田まで2分で出れるが

そして中之島5丁目にオフィスビルが出来ればさらに熱い。

[2013: 匿名さん]

資産価値＝立地が大事
立地＝人が住みたい＝オフィス街から1駅圏内駅近

ここは大阪でオフィスが一極集中するうめきたから1駅(なにわ筋線開業後)なので投資で見た時に、なにわ筋新駅が出来るまでは熱い。
※現在も阪神福島駅まで5分で梅田まで2分で出れるが

そして中之島5丁目にオフィスビルが出来ればさらに熱い。

[2014: 周辺住民さん]

北浜周辺に住んでいた時、休日は、静かだったけど近所の飲食店が予約が取れないor長蛇の列or牛丼みたいな感じで、なんか生活しにくいなって感じだった。
こっちはどうなんだろ？と思ったが、こっちは福島駅が近いから大丈夫そうだね。
スーパーもライフが24時までやってて良いね。北浜はスーパー21時までだったから自転車乗って買いに行ってた。

あと、都心住むようになると、ピクニック出来るような公園を、予定無ければ毎週ぐらいの勢いで使うようになった。
コーヒーと本とシート持って、木陰の芝生で本読んだり寝たりランニングや散歩、花見したりでリフレッシュできる。これめちゃめちゃ大事。
天満橋の時は大阪城公園をメインに中之島公園も使っていた。
北浜周辺の時は、公園ないじゃん！って感じで、靭公園にも行ったけど大阪城公園が多かった。
ここは、下福島公園があるけどなんか子供向けって感じだから、京阪使って大阪城北詰まで行くのかな？車で行くのは混むし、まだ自転車の方がマシかな。
今、森ノ宮住み本町自転車通勤だけど、朝に通勤で大阪城公園を走るのが気持ち良い。
個人的には、40代後半になってもう大阪城公園か靭公園かの2択って感じになりつつある。

[2015: 検討板ユーザーさん]

購入した部屋が4期で値下げしててワロタ
含み損涙目
これからの時代こんなこともあるんだな…

[2016: マンション比較中さん]

シエリアタワー中之島の4期1次販売に関する考察
https://www.sumu-lab.com/archives/110374/

[2017: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。海外の人の購入は少ないので住みやすいと言われましたが、そうなると資産性は微妙ですね。

[2018: 匿名さん]

海外の方が多いから資産性が高いとは一概に言えないですよね？クロスシティータワーの外国人比率5割近くと聞きますがここより資産性あると思います？竣工後も売れ残っていて、外国人が外国人に貸していると聞きます。
どこのタワーでも外国人が買うのは高層階で眺望の良いの角部屋でしょ？
最新の人気タワーの条件は立地、眺望、共用部、外観が優先すると聞きました。
専有部の間取りや設備はあまり重要視されないみたいですね。

[2019: 口コミ知りたいさん]

>>2017 マンション検討中さん
外国人が買わないのに、4期でここまで値上がりしてるなら、相当すごいと思うけど、、、

そもそも外国人はって、主語大き過ぎ。

[2020: マンション掲示板さん]

>>2017 マンション検討中さん

外国人大量に買ってますよ。
有名な中華系業者が第1期から入ってます。

[2021: 口コミ知りたいさん]

>>2017 マンション検討中さん
短期所有転売ヤーからの購入者も外国人が多い。分譲後数年経過すると、外国人所有率は急増する。ただし、ここは定期借地物件なのでそれほど高くならないかもしれない。

[2022: マンコミュファンさん]

定借で近くに所有権大規模があってとなると、実需狙い。
関西のハイスペ実需層はそこまで厚くなくて、いたとしても資産性の高い所有権大規模を狙える（東京と違いまだ手が届く。）

ここが上がるストーリーが見えないです。

[2023: 口コミ知りたいさん]

↑素人の考察すぎて反論不要ですが、
内容の質から見るにタワマン検討1件目なのかな？

4期の倍率を下げて購入したいのが本音だな。

[2024: eマンションさん]

仮に外国人の所有率が低かったら、
それは投機筋が少なく下落を防げるのでメリット

で、外国人は日本の土地に詳しくないので、
中之島の開発の事をまだ知らない。
もしくは知ってもまだ解像度浅いので投資できない。

駅含め周辺開発完成後もしくは万博を機に一定の情報を揃えてから投資する。

[2025: 口コミ知りたいさん]

>>2022
近くに1000戸＆650戸の大規模、駅直結（の可能性）、小中一貫校の校区、北区アドレスの所有権マンションが出来ると厳しいかもですね。つられて上がってくれれば良いのですが。

[2026: 通りがかりさん]

>>2025 口コミ知りたいさん
駅出来て、周辺開発されれば放ってても1650世帯以上の需要が出てくるでしょう。

今のウメキタ同様、ビル、遊びにきた人がインスタとかであげて無料の広告塔になってくれる。

さらに関西一のオフィスビル群と1駅で繋がるのなら、需要面で心配はない。

カジノが出来れば外国人への認知ももっと広がるし

[2027: マンション掲示板さん]

ではなぜ
デベは値下げに
踏み切ったのですか？
プロ集団が値下げを決定するのはネガ要素を予想したからですよね。

[2028: 匿名さん]

>>2027 マンション掲示板さん
次にN5のマンション販売を控えてるからですよ。
竣工後に残してると販売機関(営業)を残さないといけないので、N5の販売に綺麗に切り替える為にも竣工前に一部の部屋だけ値下げしたんですよ。

これはN5販売以降の中之島一帯の価値形成を踏まえた新社長の戦略です。

[2029: eマンションさん]

>>2027 マンション掲示板さん
値下げした住戸って6件(76件中)とかですよ？
他の70件ほどは全て5～10%程度値上げしています。

なので、総論4期は値上げしていると捉えた方が正しいですよ。