シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[1961: 通りがかりさん]

>>1960 マンション検討中さん

上がるだろうけど、、価格気になります

[1962: 買い替え検討中さん]

売却益取りないなら一期で購入が大前提。
価格が上がった今購入するのは一期購入投資家が嬉しいだけです。

[1963: eマンションさん]

>>1962 買い替え検討中さん
インフレだから、早めに買っておくのが正義ってこと。
一期で買わなくてもインフレの場合は徐々に上がっていく。竣工後も上がっていく。
逆に昔デフレの時は一期で絶対買ってはいけなかったよ

[1964: 検討板ユーザーさん]

昔を知ってるフリしてるところ申し訳ないですが、1期は販売実績を出すために人気住戸を売り出すから昔から1期が買いでしたよ。
ほとんどの物件の1期は選び放題で最上階や一番条件のいい住戸が買えた。
値引きする頃まで最上階が残るような物件はそもそもオワコン。デフレ関係ない。

昔はデフレだから一期では絶対買ってはいけないとかあり得ない。
最近になってインフレという単語を知っただけの素人でしょ笑

[1965: 匿名さん]

>>1964 検討板ユーザーさん
普通にデフレ関係あるでしょ
1期選び放題なのはわかる。ただ、話がずれてる

[1966: 通りがかりさん]

登録までまだ1ヶ月あるけど登録するか迷うなー

[1967: マンション掲示板さん]

>>1965 匿名さん
話をずらしてるのはお前。
デフレが関係しているか、していないか、という話しではない。

否定したのは「デフレの時は一期で絶対買ってはいけない」です。
デフレ時だからといって新築は販売期ごとに毎回値下げなんてしてないし、1期で買う大きなメリットがあるのに「デフレの時は一期で買ってはいけない」わけがない。

[1968: 通りがかりさん]

>>1967 マンション掲示板さん
暇人かお前ww
わかってるふりをする人はキモいわww

[1969: 通りがかりさん]

どうでもいいけどここは定借なのに最上階も完売したいい物件なのは間違いない。
同じ定借の梅田ガーデンの方が立地いいが売れてない。スミフの販売方法もあるけど。

[1970: 通りがかりさん]

投資家なら一期購入は大前提
中央区のブランズもローレルも1.4～1.5倍で売却出来たし。定借という懸念点はあるが外国人購入者が多い都心部はここも一期購入者はとりあえず勝ち確

[1971: 匿名さん]

坪単価400万以下で購入できた方は何も心配ないでしょ？

[1972: マンション検討中さん]

ここは、3期でも上層階抽選でしたね。
良い物件だと思いますよ。

[1973: マンション検討中さん]

定借に抵抗がある人がまだ多いうちは狙い目。
今後N5など定借が当たり前になってくると抵抗も減り今より需要が増える。
「定借」であることが新築値付けを安くさせ、
結果「上昇余地」となる。

[1974: マンション掲示板さん]

>>1968 通りがかりさん
わかってるふりしていたのは>>1963

「デフレの時は一期で絶対買ってはいけなかったよ」と書いてたのはお前だったのか笑

[1975: マンション検討中さん]

買った人の買い煽りが凄いですね

[1976: 口コミ知りたいさん]

>>1975 マンション検討中さん
私も買った側の人間ですが中之島にできるタワーはここより確実に坪単価高いから煽らなくても勝手に売れると思いますが、、

[1977: 名無しさん]

>>1975 マンション検討中さん
買った人が何で他の人に買ってもらいたいと思うの？

[1978: マンション検討中さん]

不安だから認められたいし仲間が欲しいんじゃないですか？

[1979: 検討板ユーザーさん]

今のとこ買った人はほぼ含み益出てるはずなので、
不安はないでしょう。
関電もN5を控えててそこの金額に影響が出ない為にここの値下げは全く考えてないそうですし。

[1980: マンコミュファンさん]

中古になると定借は同規模同時期の所有権の3割安になる。

最近は所有権より1割安で売るから買ったら普通は赤字だ。

ただここは最初から3割値上げしてるから初期組は損はしない。
さらに建築費高騰で5年後の後発所有権と定借ともに死ぬほど高くなるからがさらに値上がりはする。

よめないのは後発の定借が死ぬほど供給され、立地規模は劣るから買い手の優先順位は下がることの影響度。

よってここの売りは安さになる。
これぐらいなら初期組は勝ち。
とはいえ他のエリアにいくらでも560出せば色々買えるからどうなるだろうね。

住友所有権1000
関電定借700
ここ560

この程度ならさしてここの旨みなし。

住友所有権800
関電定借560
ここ450

ま、初期組は損はしないよ。

[1981: マンション検討中さん]

スミフの高値チャレンジは間違いなく期待できるし、関電もここのセカンダリーがこけたら次の定借がこけるから頑張るんじゃないの。もう地場の実需勢は買えない価格帯だから、国内外の投資勢や業者に買ってもらうしかないから。

転売屋もここのセカンダリーの高値成約事例をあれこれしてうまく作り出すのではないかな？笑

[1982: マンション検討中さん]

とはいえクレヴィアもn4も坪350万、タワー大阪も坪400万円台の成約だからなー今はパークハウスだけだよねー

[1983: 通りがかりさん]

>>1980 マンコミュファンさん
まず前提が間違ってますよね～
定借の中古が3割安ってどこの地方の話しなのかな。
普通に1割2割安で成約されてる定借あるし、残存期間にもよるし、適当な事言い過ぎですよ。

あと、「よってここの売りは安さになる」って全然論理的じゃないですよね。

さらに平均の坪単価？で語ってるのかもですが、
平均より安い部屋なら良いって事？
それならあまりあてにならないですよね。

「死ぬほど供給される」とかいう表現使ってる時点で信用できない。

[1984: 匿名さん]

>>1980 マンコミュファンさん
色々長文書いて、分析もして結局何も買ってないやつやなww

[1985: 通りがかりさん]

>>1984 匿名さん
たしかにw
相場読めるなら1期で買ってるはずやのに、
どうせ買ってない＝相場読めない
人の発言w

[1986: 通りがかりさん]

>>1983 通りがかりさん
3割でなく、1割でも2割でもあるとか言い始めたら、4割もあれば5割もあれば、売れ残りもあるんじゃない？

数字の意味でなく、何を言いたいかの本質を感じることが大事でしょ

死ぬほど供給されてることは、信用できない。
なるほどね

[1987: マンコミュファンさん]

どの物件見ても「買わない理由」ばっか並べて、
結果、相場に乗れず損してる人は多い。

分析ばっかりで、1ミリもリスク取れないとそらリターンもないわな。　

[1988: 通りがかりさん]

>>1986 通りがかりさん
だからこそ3割とかっていう基準で判断するのを辞めたら？って意味でしょ。
結局需給だし、ここのエリアならではの利点だったり、今後の可能性考えると今までの平均で語るべきじゃないってことでしょ。

[1989: 評判気になるさん]

というか、1期の時は4期の3割安くで買えた　とか言ってるけど、
梅田周辺の相場の相場が3割以上1期の時より上がってるから値上げしてて当然ですよね。

別に特別シエリアタワー中之島だけが値上げしてるわけじゃない。
常に相場を加味した絶妙な需給を読んだ値付けがされてるだけで、なんら状況は変わらない。

[1990: 口コミ知りたいさん]

4期も申し込み多数で抽選らしいですよ～
買わない理由ばっかり語ってる人は、実は買いたくて競争率を減らしたい　戦略的批評家でしょ。

[1991: 検討板ユーザーさん]

買わない理由ばっかり探してるといつまで経っても買えない人生ですよね～
どの物件見てもパーフェクトは無いですから～

[1992: 買い替え検討中さん]

>>1973 マンション検討中さん
定借に抵抗が多いうちに実需で購入ならいいけど売却する時需要が少ないのでかなり値下げしないと可能性が非常に高い

[1993: 評判気になるさん]

>>1992 買い替え検討中さん
そういった意味の「定借は2割安で買える」

[1994: 口コミ知りたいさん]

>>1993 評判気になるさん
そういう一般論を、市場の動向を無視して個別の物件にそのまま当てはめて考えようとするから判断を間違えるんですよね。

定借中古は値下げしないと売れない可能性が高いと断言するなら、ここの1期の購入価格と値上げされている現状を説明出来ないでしょう。
売却時は購入価格より確実に高く売れるのですが？

[1995: 口コミ知りたいさん]

>>1992 買い替え検討中さん
え、なぜ新築の定借残70年時は需要があって、
中古になって残69年になると一気に需要がなくなるの？
1年分多少需要なくなる可能性はあれど、かなり値下げになるという論理は意味不明。

少なくとも5年くらいはそこのダメージより上昇相場の恩恵を受けて上がる方が可能性高いでしょ。

逆に下がる場合は他のタワマンも下がってるよ。

そんな考えだから1期に買えずに機会損失してるっていう悪い例の典型。

[1996: 通りがかりさん]

定借のデメリットは既に新築価格に折り込み済みでしょ。
中古になった瞬間に下がるわけない。
1期→4期で値上げしたのは他の相場上昇につられただけで、今の販売価格も所有権より2-3割安く買える状態は変わらない。

[1997: eマンションさん]

>>1992 買い替え検討中さん
一般的な定借物件ならそうもいえるが、期間が70年もあるし間違いなくN5の定借と比較される。関電のお膝元このプロジェクト（中之島開発）を失敗させるわけにはいかない。実需が少ないところにタワー2棟は建たない。間違いなく後発のは高いに決まってる。定借の残り期間が少なくなればそれなりの金額しかつかなくなると言いたいのは分かるが人気ある場所だからこそ定借にしてるわけで買い手はそれなりに見合ってればいる。そもそもいつまで住むつもりなのか生きるつもりなのか？1992さんも私もここ潰す頃にはこの世にいないと思うのだが。

[1998: 評判気になるさん]

>>1997 eマンションさん
人気だから定借にしてるわけではない
土地売ってくれなかったからだよ
どこのデベも所有権で販売したいけど開発エリアだから仕方なく定借で建てたんだよ

[1999: eマンションさん]

>>1998 評判気になるさん
定借にした理由は
「この中之島エリアは関電本社所在地でもあるし、
5丁目の駅一体開発が決まっていて、値上がりが確実だと考えているから手放しなくない」本音だと思う

[2000: eマンションさん]

いわば「関西電力の庭」なので、
役員や社員も購入してるだろう。
そんな土地だからこそ、値下げはないし、
5丁目開発も予想以上の計画が出てくると予想。

[2001: 通りがかり]

売却時は関電がリセールバリュー向上のお手伝いをしてくれるらしい

「関電不動産開発の認定中古マンション制度」
とは、関電不動産開発がご売却のお手伝いをさせていただく弊社分譲マンションブランドにお住まいで、第三者機関による住宅設備機器の検査を実施し、設備機器に関する保証や新築分譲時のサポートサービスを、新たにご購入されるお客様に承継する事ができる制度です。
保証書が発行され、売却活動に活かされます。検査にかかる費用は、関電不動産開発が負担。リセールバリューが 高まるので、売主様・買主様ともに安心安全なお取引ができます。

[2002: 買い替え検討中さん]

>>1996 通りがかりさん
価格は所有権より安いけど、毎月の支払いは高くなる。
固定資産税の代わりに地代と解体費が、、、解体費は管理費と同じように15年後上がる可能性が高い。売却するにしても周辺に所有権タワマン多いし外国人投資家は定借は購入しないので難しいと思いますよ。

[2003: マンション検討中さん]

とは言うものの、現時点で何の根拠もないので絵に書いた餅でしかないんだよな～

[2004: 匿名さん]

>>2002 買い替え検討中さん

昨日のニュース特番で定借マンションの特集してました。
都心部の価格高騰で定借マンションへの選択肢が広がってきたとの事です。
ここは新駅含めて複数路線に大規模再開発が後発、永久眺望のリバービューの立地。
実現性の高まった京阪の延伸計画。引き渡し1年以上前で完売予定ですがこれだけ好条件が揃っても難しいですかね？

[2005: 名無しさん]

>>2002 買い替え検討中さん
管理費等の誤差なんて気にするくらいのレベルの人は大阪市内のマンションは検討しない方がいい。

[2006: 名無しさん]

>>2002 買い替え検討中さん
そもそも外国人投資家は高層階角部屋のプレミアム物件しか見てない。
日本に住んでる小金持ち中国人はこっちに住めるなら定借だろうが気にしないって中国人の友人が言ってました。

実際ここのマンションルームで中国人何人か見たし。

[2007: 匿名さん]

>>2002 買い替え検討中さん
毎月の支払い額が気になる程度の経済力ならここは身分不相応ですね。
郊外のリテラシー低い層向けの月々の支払い額が広告に載ってる板マンがお似合いですよ笑

[2008: 通りがかりさん]

>>1998 評判気になるさん
それも違うね、
関電病院建て替える時に土地がいるからだよ！

[2009: 口コミ知りたいさん]

>>2008 通りがかりさん
70年も病院の建て替えしないんですか？

単純に本社周辺の土地を手放さないのですよ。
阪急村のようにこの周辺は関電村になります。
関電はここの価値を上げ続ける動機があるということ。

[2010: 匿名さん]

>>2009 口コミ知りたいさん
そんなもんじゃないですか？
今の建物は100年もつでしょ。
いきなり病院潰すわけにはいかないのでね！
関電病院も大阪病院（旧厚生年金病院）も駐車場のとこに建てて竣工後古い建物潰してますし、将来シエリアタワー中之島潰した後新しい関電病院建てるはず。
建て替えは大林組ですね！