シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[1783: eマンションさん]

>>1782 通りがかりさん

まじですかー
2期は3ldkは坪420万もあったので、2割近い値上げですね！

[1784: 匿名さん]

>>1779 さん

YouTuberのヒロ兄さんの動画でもこの名前出てたような。

[1785: 匿名さん]

>>1784
ヒロ兄さん、うちも見てる。
元パチプロでタワマン買ったって凄すぎ。
ヒロ兄さんのオフ会配信も面白い。

[1786: 匿名さん]

こちらの掲示板で初めて知りましたが、みなさんマンション探しでブロガーさんやYouTubeさんのご意見を参考にされているのですね。
一昔前は何か疑問点があればモデルルームに直接問い合わせするしかありませんでしたが、今はこのような掲示板もありますし時代は変わりましたね。

[1787: 匿名さん]

>>1786 匿名さん

デベロッパーによりますが今はマンションギャラリーにただ電話しても詳しい情報は教えて頂けないかと思います。
エントリーして自身の個人情報を記入した上でマンションギャラリーに訪問した時に担当が価格など詳しい情報を開示する流れかと思います。
安易に価格だけを知りたいのならブロガーさんなどの情報待ちではないでしょうか。

[1788: 評判気になるさん]

https://saitoshika-west.com/blog-entry-9318.html

とうとう出たね…

[1789: 匿名さん]

>>1788 評判気になるさん
5丁目計画やば！！

[1790: 名無しさん]

★中之島5丁目計画①←2024年8月に発表された計画
階数：地上57階
高さ：約205ｍ
延床面積：約129,000㎡
総戸数：約1100戸


★中之島5丁目計画（仮称）②←今回明らかになった計画
階数：地上52階
高さ：196.65ｍ
延床面積：82,646.00㎡
総戸数：900くらい？

[1791: 匿名さん]

>>1790
どっちかは定期借地だよね

[1792: 検討板ユーザーさん]

マンモスタワーやね

[1793: 周辺住民さん]

>>1792 検討板ユーザーさん
どちらとも分譲との事です。

[1794: マンコミュファンさん]

>>1793 周辺住民さん
とんでもない価格になりそう….
2026年3月前後に価格発表されたら
価格次第でここの価値も爆上がりしてそう。

[1795: 名無しさん]

シエリアタワー中之島って周辺の電柱は埋めるのかな？
3階共用部分からの景色に関わるので、さすがに埋めるよね？？

[1796: 口コミ知りたいさん]

>>1793 周辺住民さん
確かな情報ですか？
一個は分譲、一個は定借との噂もありますが、、

[1797: 周辺住民さん]

>>1796 口コミ知りたいさん
この建設計画地の有力参加会社で働いている私の信頼できる友人から聞きましたので、まず間違いはないです。
ちなみにツインタワーの間に建つ低層部は駐車場です。
マンショングレードもハイグレードではないみたいですので価格もそこまではいかないみたいです。

[1798: 匿名さん]

こちらの設備を確認するとキッチンにIHクッキングヒーターが採用されていますが、こちらはオール電化マンションですか？ガスも併用？
公式HPではどちらか確認する術がありませんでしたが浴室暖房換気乾燥機も電気になりますでしょうか？

[1799: 坪単価比較中さん]

関電のシエリアシリーズなのでオール電化が標準の筈でっす

[1800: 匿名さん]

オール電化であることに皆様どう思われますか？
私はキッチンはガスコンロ派なんですが…意外とIHの方が人気なのかな？

[1801: 匿名さん]

>>1797 周辺住民さん
普通に考えてこれからの建築費を考えるならハイグレードでなくても価格が安くなるはずないと思うんですが。
しかも関電のお膝元で安売りするかな？
関電としてもこのプロジェクト最高させるにはある程度高級路線でいくのでは？
ま、マンションの金額発表まで楽しみですね。

[1802: マンション掲示板さん]

>>1801 匿名さん

安いの感覚の違いじゃないかな。
坪700でも出来るころには、安いってなるかもね

[1803: 匿名さん]

プラウド大阪城で坪１千万って話なので新駅ができる頃は所有権ならかなり高いと思います。

[1804: 買い替え検討中さん]

5丁目計画凄いな。
パークハウスと同規模のタワマンが隣接するんだね。
商業施設も楽しみだし、福島含めエリア全体がより活性化されること期待すれば、楽しみですね～。

[1805: 匿名さん]

でもタワマン隣接で眺めとか隠れちゃう恐れ無い？

[1806: 検討板ユーザーさん]

>>1805 匿名さん
実際にシエリアタワー中之島の隣のマンションの人
結構見学に来てたみたいね。
タワマンが隣に出来たら景色悪くなるし、
移りたい人多いでしょ
値段下がるかもしれないから、、、

後でできたタワマンが勝つね

[1807: マンション掲示板さん]

>>1806 検討板ユーザーさん
隣のマンション、値段はむしろ上がってるよ。
5丁目の影響もあるし今後も上がり続ける。

完璧な景色を求める人は、そういう家を選ぶだけ。

[1808: 匿名さん]

堂島大橋近くのメリヤス会館跡地にもタワマンが出来ますよね。
5丁目再開発も含めてこの周辺も梅田同様に変わりますね。
ここの3期ってこれからですよね？

[1809: 通りがかりさん]

>>1808 匿名さん
3期もう仮申し込み始まってますよ～

[1810: 買い替え検討中さん]

中之島は景観は良いけど、梅田と違って生活に便利な店とかないから結局梅田に出ないといけないのがなー

[1811: eマンションさん]

>>1810 買い替え検討中さん
歩いていける距離にライフとかオアシスがあるから、
生活には困らないと思うけど、
梅田と比べると服屋や化粧品を買える店は少ないですね

飲食店はむしろ福島駅周辺があるので、梅田より
美味しい店が多いです

[1812: マンコミュファンさん]

>>1811 eマンションさん
確かに福島、新福島の飲食店は美味しくておしゃれで店内が静かで綺麗なお店が多いので良いですよね。

[1813: 匿名さん]

>>1810 買い替え検討中さん
それが出来るのがないわ筋線開業に伴う中之島5丁目の一体開発なんじゃないの？
商業施設やビルも建つみたいだし。

[1814: 名無しさん]

>>1605 検討板ユーザーさん
上がってる理由をもっと考えるべきですね

[1815: 匿名さん]

3期は微増でした。

[1816: 匿名さん]

購入者にもメールくるので売れてないのかな？

[1817: eマンションさん]

>>1816 匿名さん　角部屋の倍率結構高いみたいです。他は知らないですが

[1818: 匿名さん]

>>1537 マンション検討

周辺は爆上がりしてるけどここは定借だから穏やかですね。

[1819: 匿名さん]

定借だからまだこの価格帯で済んでいる…というかんじですか。
所有権だったら結構えらいことになっていたのかも^^;
後から値上がりもあったかもですね。
定借はこういう時に比較的リーズナブルなところはメリットだと思う。
でももちろんデメリットな部分、デメリットとは言えないけど見通しが立たない部分もあるので
いろいろと資料を見て判断せねばなりません。

[1820: マンション検討中さん]

結局、借地タワマンは、70年の建物賃料を一括前払いで払わされてるだけ。
その上、借地料も払い、建物の取り壊し料まで普通は毎月オンされて。
挙げ句の果て、街が便利で活性化した途端、退去ですよ。
高すぎ！

[1821: 評判気になるさん]

>>1820 マンション検討中さん
賃貸とは違いますよ？
70年間も住み続ける人なら最後に退去させられるのは辛いでしょうね笑
70年も先のことまで考えてマンション買わなきゃいけない自分の状況を心配した方がいいですよ。

[1822: 検討板ユーザーさん]

>>1820 マンション検討中さん
建物の取壊し費用を見てないマンションの方が普通に怖いけどね。
街が便利で活性化するのが70年後と予想されてるようですが、流石にもう少し早くに活性化すると思いますよw
活性化した途端、退去って考えてるなら、超ロングスパン投資の方ですねw

[1823: 匿名さん]

所有権でも古くなって立替えになった場合、建て替え費用に世帯当たり何千万もかかって管理組合で揉める事を知らない人が多すぎますね。容積率が余っていれば多少は良いですが。

[1824: マンション検討中さん]

借地権のデメリットあげたら、擁護の山。
よほど触れてはいけないウィークポイントか。
70年の半分で35年。
35年ローン払い終わったら、無、になるって、誰か買いますか？
10年ほどでやっと転売可能。
10年辛抱して住んで、やっと便利になった頃には、売っておかないと、後がない。

[1825: マンション検討中さん]

ここの物件を所有できる方は羨ましいですよ！とくに一期で買えた方は！一期の頃にタイムスリップして購入したいぐらいです！今は少し手に届かない価格になってしまいました…泣

[1826: 検討板ユーザーさん]

>>1824 マンション検討中さん
所有権にしろ普通10年くらいで売るでしょ。
35年後のことなど予想しようとするだけ無駄なんですよ。
そんな先のリセールのことを35年間も考え続けるつもりなんですね笑

[1827: 匿名さん]

>>1826 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りです。
今後東京大阪の都心タワマンは建築費、土地価格の高騰で借地権でも購入に抵抗なく
検討する時代なるでしょうね。

[1828: マンション検討中さん]

現地見てきましたけど、寂しい。
やはり福島区。
借地なのに高すぎ。
借地料に取り壊し料、固定資産税に管理料や積立金。
直床に、タンクトイレ。
床暖房はどうかな？オール電化だから？

[1829: マンション検討中さん]

>>1828 マンション検討中さん
価格が高く感じるのは、高いんじゃなくて、
見積もりの見立がズレてるんじゃない？

[1830: マンション検討中さん]

都会でありながら、暮らしやすい場所。
間取りも眺望もいい、最強の立地。

[1831: 匿名さん]

>>1828 マンション検討中さん

南側リバービューや北側梅田シティビューの眺望がイメージできません？
新駅含めて5路線の立地の良さが理解できませんか？
今のトレンドは眺望が1番らしいです。

[1832: 匿名さん]

3期売り出し戸数が70戸から130戸のなったらしいですね。
これで総戸数の3分の2位行くのかな？

[1833: 名無しさん]

ランニングコストは普通に月6万円前後もする
ブリリア堂島よりも高いぞ！誰がすむねん

[1834: eマンションさん]

>>1833 名無しさん
売れてるので、住む人いると思いますよ。

[1835: マンション検討中さん]

>>1833 名無しさん
ビンボー人には無理ですね！
テレビ局も近いんで芸能関係者とか関電の先生とか高収入の人は沢山いますし、今から中之島に2棟ものビックタワマンを作ろうとしてるので住人（住みたい人）はめちゃくちゃいるんだと思いますよ。
需要には困らないのではないでしょうか？
それより今の3期の値段より後発のマンションの値段が高いなら今ここが高く感じたとしても必然的にここに流れてくるのは間違いないのではないでしょうか？

[1836: マンション掲示板さん]

>>1835 マンション検討中さん

うーん違うよ。
富裕層は所有権のタワマン買うよ。
手が出ないから、先のことを考えないで借地タワマンを見てくれで買う。
駅、微妙に遠いし、周り寂しい。
発展した頃には明け渡し。
悪いことは言わない、無理しても所有権タワマンがいいよ。

[1837: eマンションさん]

>>1836 マンション掲示板さん
富裕層は所有権だから買うんではなく、
値上がりしそうなマンションを買います。

値上がりしそうなら定借も所有権もどちらも買います
値上がり率何%かが重要と思いますよ

[1838: 検討板ユーザーさん]

>>1836 マンション掲示板さん
それは違う気がしますね。
富裕層は利便性で買います。
新築で高級感があり街のランドマークとなるようなものなら所有権とか定借とか関係なく買う気がします。
実際自分が某テレビ局に頻繁に仕事があるとして、近隣にある築古の所有権タワーかここかなら間違いなくここを選びますね。
お財布が潤沢ならですが、

[1839: 匿名さん]

>>1835 マンション検討中さん

所有権なら平均単価600万前後するでしょう。
いつの時代も今は高いです。ここ10年間は振り返れば安かったな。じゃないでしょうか？

[1840: マンコミュファンさん]

>>1837 eマンションさん
その通りですね。
頭の弱い人は、定借と聞いてそこで思考停止してしまうのでしょうね。
定借がいい悪いということではなく物件をよく評価することが重要なのに、無理しても所有権がいいだなんて愚行の極みです。

[1841: 中之島いいやろっ]

定借は売り主に圧倒的に有利な物件。７０年後に物件価値維持できていたら、リセールして２度目のもうけ。ボロくなってれば解体費持ち主負担で、更地後に新築マンション建ててまた儲ける。その対極にあるのが定借物件購入者ってこと。おわかりかな。

[1842: 中之島いいやろっ]

７０年後に物件土地の値段が上昇必死の場所のみ定借となるのだよ。
中之島みたいな将来性有望な超都心は土地の上昇必死。
定借購入者はその恩恵を供述できない。おわかりかね。

[1843: 中之島いいやろっ]

ここのアドレスは北区中之島ではなくて福島区福島。アドレス格落ちなんだよな。
新設中之島小中一貫校の校区外だし。

[1844: 口コミ知りたいさん]

>>1843 中之島いいやろっさん
確かにそれはあります。
福島区福島と北区中之島の違いはめちゃくちゃ大きい、、

[1845: 匿名さん]

なぜか必死に定借やアドレスのデメリット解説してますがその様な事は各々が調べて納得して買っていると思いますよ。
今のマンション市況は高いと感じても時が経てば安かったみたいな流れがずっと続いており、仕入れる土地、原材料費、人件費の高騰は今後も続くと言われています。現にここの1期から2期で500万～4000万値上げして3期も少し値上げしているわけで、1期（坪300万台）で買えた人はかなりの含み益が出ています。
東京都心のパークコート青山やリビオシティー文京小石川なども定借ですが粛々と売れてます。
ちなみに中小一貫校はたしか全市募集で市内どこからでも受験OKのはずですよ。

[1846: マンション検討中さん]

>>1845 匿名さん
小中一貫校は全市募集だけど校区内優先で、
2025年度入学は校区内で満席です。
校区外にも優先順位があって、ここの学区からじゃ無理

[1847: 通りがかりさん]

>>1846 マンション検討中さん

そうなんですね。
親が車で送り迎えしてるって話し聞きましたが、人気なんですね。

[1848: 口コミ知りたいさん]

>>1846 マンション検討中さん
そもそも、校区気にする人は一部でしょ
何%くらい校区気にしてるの？

私はどうでもいいですね。マンションが
値上がりしてることがわかれば、それでいいです

[1849: 中之島いいやろっ]

校区の良い場所はそれだけで値上がり率が違うんですよ。知らないのね。

[1850: 中之島いいやろっ]

特に中之島小中一貫校は人気爆発中。昨年は校区内で定員埋まらず、一部の学年で校区外から抽選で入学を受け入れたが、小学校１年生は２０倍以上、中学校１年生でも１０倍以上の抽選となった。今年度は校区内で満席。校区外から通学希望は受け付けず。
一方校区内の希望者は全員通学許可されている。
校区内居住の恩恵は大きいのよ。
だからマンション価値もその分上乗せとなるのよ。
しかしここのマンションは校区外、残念。

[1851: 匿名さん]

>>1832 匿名さん
これは売り急いでるとかですか？

[1852: 名無しさん]

>>1845 匿名さん
それは周りの北区、中央区の新築タワマンが値上げして販売してるからここも便乗してるだけ。
中華圏の富裕層は高層が好きだから中層階以上に限られるが一期購入者が引き渡しと同時に転売したら2000万位の利益は出る。定借だから5～10年経つころは不明。
現在本町と梅田のマンション転売したが両方ともかなりの利益出たが購入者は日本人ではないがそんな事どうでもいい

[1853: 匿名さん]

堂島や梅田、グラングリーン大阪含めて周辺マンションの高騰につられて引き上げられるのは相場形成の上では当然の流れでここだけ取り残されることもなく上がっていくと思いますが、ここは定借と言うデメリットより新駅と再開発の恩恵の方が大きいと思いますが。京阪の延伸もカジノの完成に合わせて造りそうですし。

[1854: 購入経験者さん]

>>1853 匿名さん
中之島5丁目のタワーも大きいほうは定借っぽいですし、中之島エリアに絞れば定借はそんなにマイナスにはならなそうですよね。5丁目の小さいほうは所有権でも坪1000万近くなるんでしょうし、クレヴィアタワーとN４は築年数が懸念されていきますし。ザ・パークハウス中之島は角部屋中心に価格の上昇がすごいですね。このへんを考えると新築でこのクオリティのタワーを坪400～500万前後で買えるここは、間違いなく安く、将来に渡っても十分周りと勝負できる良いマンションだと思います。

[1855: マンション比較中さん]

>>1854 購入経験者さん
5丁目のメガタワーが意外と安く出てきたらここは厳しいね。

[1856: eマンションさん]

>>1855 マンション比較中さん
どういう仮定なのかわからない。
意外と安く出てきたらってことなら、
日本のどこでも厳しいでしょ

[1857: マンション掲示板さん]

>>1856 eマンションさん

値上がりがほしいならグラングリーンを買えばいいじゃない

[1858: 匿名さん]

>>1857 マンション掲示板さん
よく分かってないのかな？
GGOはノースは大抽選会で完売。サウスは販売時期未定で大抽選会必至。

[1859: 通りがかりさん]

サウスを買えるなら買いにいけばいい。中央区でも所有権のマンションは山ほどある。自分が気に入ったとこ買えばいい。どっちが良い悪いを言い合うのなんか意味あるの？

[1860: マンション検討中さん]

>>1855 マンション比較中さん
定借だったらいくら大型の注目タワーだとしても、600前後ですかね？
そしたらここよりそっちを買う人が多そう。

[1861: 匿名さん]

どっちが良い悪いなんて話ししてないでしょ？
値上がりがほしいならグラングリーン買えばいいって言ってるから
めちゃくちゃ高いしまだ販売してないうえに販売開始になったら大抽選会で買えるわけないでしょ？って意味です。

[1862: 匿名さん]

>>1860 マンション検討中さん
今は定借で600前後という目線やったら、5年後は坪1000万になるでしょう

[1863: マンション掲示板さん]

>>1861 匿名さん
何が言いたいのかよく分からない。

めちゃくちゃ高いし　販売してない
販売開始になれば　大抽選会で買えない

販売してないけど高く、販売開始しても買えない

このマンションは何なの？
なぞなぞ？？

[1864: 名無しさん]

>>1862 匿名さん
そうなるとここはやっぱりかなり安いですね。今回販売住戸は倍率どんな感じですか？

[1865: 匿名さん]

>>1863 マンション掲示板さん

サウスはまだ販売してないでしょ？
販売予想価格は1000万～1500万と言われてるの分からない？

[1866: マンション検討中さん]

>>1865 匿名さん
初めから、サウスは1000万～1500万と
言われてるって言えばよかったね。

なぞなぞの答えを見て、同じ意味には見えないけどw

[1867: 匿名さん]

最初は1857～1859の流れです。
それから1861です。
サウスが抜けて分かりづらくて申し訳ありません。

[1868: 口コミ知りたいさん]

永住なら定借も所有権関係ない
売却する時に需要に差が出て価格が下がるのは間違いない。転売目的ならすぐ売れば利益出るいい物件
これから販売する北区や中央区の物件がかなり高く販売するからそこが施工完了までに売却する予定

[1869: マンション掲示板さん]

>>1868 口コミ知りたいさん
価値が下がるというより、初めから安いので、結局は値段なりに価格が上下するだけと思っています。

所有権が上がり、定借が下がるという考え方は、少し物事を計る単位が違う気がします

[1870: マンコミュファンさん]

>>1860 マンション検討中さん
順番が逆ですよ。販売時期の区別すら出来ないとは…
5丁目定借タワーはここのリセールや周辺相場をみて決めるのですよ。
ここよりもかなり高いが新築、駅近、大規模ということで5丁目を選ぶ人もいるでしょう。
それに引っ張られてここも上がっていくのが一番可能性が高い。

[1871: 通りがかりさん]

いよいよ明日3期の抽選会ですね。

[1872: 検討板ユーザーさん]

>>1871 通りがかりさん
3期の角部屋は今いくらなの？
高くなっても抽選ですか？

[1873: マンコミュファンさん]

>>1872 検討板ユーザーさん
抽選の角部屋もあるみたいですね、、
スムラボですごろくさんの記事出てますのでご覧ください！

[1874: 匿名さん]

中部屋でも高層階などでは3～4倍前後の部屋もあるようです。

[1875: マンション検討中さん]

>>1873 マンコミュファンさん
見ました。ありがとうございます

[1876: 検討板ユーザーさん]

>>1874 匿名さん
最終はどこまで上がるんでしょうか
まだ抽選ってすごいですね

[1877: 匿名さん]

>>1876 検討板ユーザーさん
希望住戸の重なりをバラけさすために追加の供給もしたようですが、それでも抽選住戸多数のようです。

[1878: マンション掲示板さん]

抽選会参加してきました。
抽選になる部屋は売り出しの過半数以上です。
倍率は最大15倍、高層階角部屋でした。
その他も５～10倍の部屋はザラにありました。

次回は大幅値上げの予定らしいです。
まあ、残り戸数はわずかだからそれは強気でいってもいいと思いますね！
とにかく購入できてよかったです

[1879: マンション検討中さん]

今、全体のどれくらい売れたんでしょうね。

[1880: マンション検討中さん]

当選された方おめでとう御座います。

[1881: 匿名さん]

当選された方おめでとうございます。
抽選多数の事、中之島再開発ツインタワマン発表の影響が大きいですね。
私が買った2期はひっそり粛々と契約していた気がします。
1878さんが言うように次回から大幅値上げならツインタワマンの価格を
見越した価格設定にしますね。
迷わず1期で買った方は有望株のIPOと一緒で買った瞬間含み益ですね。
残り50～60戸位ですか？下層階しかないですね。ゆっくり販売ですね。

[1882: マンション検討中さん]

残り38戸！