シエリアタワー中之島ってどうですか？

[シエリアマニア]

人気の大阪市北区エリアで、また新たなタワーマンションの登場です。
定期借地権のマンションとのことで、資産性なども気になるところです。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nakanoshima364/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153843


売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島2丁目3番1外(地番)
交通：京阪電車中之島線「中之島」駅 徒歩5分、JR東西線「新福島」駅 徒歩4分、阪神本線「福島」駅 徒歩5分、JR大阪環状線「福島」駅 徒歩7分、
用途地域：商業地域
地域・地区：市街化区域・防火地域・駐車場整備地区
敷地面積2,972.83㎡
土地権利/借地権種類：定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間
【種類】:建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(地上権)、【借地期間】:引渡日より2095年11月30日まで(解体工事期間含む) ※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※地代保証金は契約期間終了後返却します。※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可(譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要) ※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
建築面積：1,462.23㎡
建築延床面積：49,721.95㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上46階
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
住居専有面積：45.98㎡～168.43㎡
アルコーブ面積：1.76㎡～5.73㎡
バルコニー面積：4.17㎡～20.24㎡
サービスバルコニー面積：2.17㎡～10.59㎡
駐車場166台(機械式164台/平面2台(来客用)) ※月額使用料:未定
自転車置場729台(機械式491台/平面238台) ※月額使用料:未定
バイク置場8台 ※月額使用料:未定
ミニバイク置場73台 ※月額使用料:未定
販売スケジュール：2023年8月上旬予定
管理形態：区分所有者により管理組合を設立し、管理会社との間で管理委託契約を締結。
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工会社：株式会社大林組
管理会社：関電コミュニティ株式会社
事業主：関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3-3-23 中之島ダイビル
【(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟】
建築確認番号第R04建築確認GBRC00019号 (令和4年6月30日付)
竣工時期：2026年2月下旬
入居時期：2026年3月中旬予定

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[1201: eマンションさん]

>>1188 通りがかりさん
1887の者ですが、修繕一時金と解体一時金両方いるんですか？
また、解体費用とかは数十年後値上がりするんでしょうか？
上の人が記入してましたが管理費はいらないんですか？
あと、売却したいのにこちらの都合で出来ないのはリスクありますか？
無知ですいません。今月中に決めて良ければ手付金振り込む予定なので教えてください。

[1202: 口コミ知りたいさん]

中津三菱 500
堂島三井 600
中之島五 650
堂島東建 750 残り
梅北北 900
梅北南 1000

ここになにわ筋線でさらにオン?

[1203: eマンションさん]

久しぶりに寝る前に見にきた
永住目的なら検討が必要な物件。
10年以内にリセールなら30F以上の中高層階以上のみワンチャンある。
ただここが利益出るなら他の所有権物件はもっと上がる
立地も利用の少ない京阪に徒歩5分以上、次の中之島エリアが徒歩3分所有権の三井物件の可能性高い。
中央区本町の商店街近くに三井が建てる。こっちは確定
コメにはあったが定借の為、毎月の諸経費は所有権よりかなり高くなる。
東京の定借の物件も中古も所有権と比べて売れてない。
アンチの事をアホアホ言ってるけど20年住むのは本当にアホだと思う。

[1204: 口コミ知りたいさん]

>>1202 口コミ知りたいさん
定借以外ならねw

[1205: マンション検討中さん]

>ただここが利益出るなら他の所有権物件はもっと上がる

違うのよ。

利益がでる物件は、年々少なくなってるのよ。
利益がでる物件は、抽選がすごすぎするのよ。
利益がでる物件は、グロスがどんどん高くなってるのよ。

つまり、何部屋何十部屋も札を入れることができて、買っても低い利回りを我慢して転売を続けられる余裕のある人や法人じゃないともう無理なのよ。

中津が坪500ででたとして、30%あがるなら坪650だね。誰が買うのよ?ここのCタイプを坪330でかって坪430でうる方が現実的でしょ。早いものがちなのよ。

[1206: 匿名さん]

>>1205 マンション検討中さん

簡潔に書くと、伝わりやすいかもですね
この投稿私には意味不明でした

[1207: 評判気になるさん]

>>1203 eマンションさん
なぜ30階以上のみが上がるのでしょうか？

[1208: マンション所有者さん]

今まで値上がりしてきたマンションも当時は何かしらの懸念点が必ずあり、そのリスクをとった人が結果利益を得てますよね。例えば相場より高かったり、駅遠(グランドメゾン新梅田など)だったり。

今回は定借っていう現時点で受け入れれない方が大半の中で、そこのリスクを取るかどうかが分かれ目なんだと思う。

[1209: 匿名さん]

>>1208 マンション所有者さん

リスクリスク言うけれど、定借はマンションの内在的価値が経年によって低下し、最終的には返却というかたちでゼロ(考えによってはマイナス)になるわけでしょ？

それはtoo much riskですは

[1210: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1211: マンション検討中さん]

>>1208 マンション所有者さん
リスクについて、最後はとれるかどうかの考え方には賛成します。しかしそれは、なるべく的確にリスク評価した後でしょう。
　ほんの５年前まではあたかもリスクフリーの物件も多かった。新築分譲が周辺の築浅中古より安かったり、グロス利回り7%が見込めたり。今の新築分譲は、ガチのリスクが多いです。
　ここはランドマークであるパークハウスタワーの中古と同等価格なのに定借というリスク、これをとれるかどうかというところでしょうか。とはいえパークハウスも、既にかなり値上がり済みというリスクと中之島再開発後にランドマークの地位陥落が見込まれるリスクがありそうです。

[1212: マンション掲示板さん]

価格は確かに定借だと徐々に減って行くのがセオリーですが、それはあくまで「今の相場だと」です。
今後他マンションの平均坪単価が上がっていけば、
このマンションの価格も押し上がるので、値上がりします。

これが今後あり得る「リターン」で、そこが見えてない今買うということが「リスク」なので、そこを取れるかどうかです。

[1213: マンコミュファンさん]

>>1212 マンション掲示板さん

なんでやねん。最終的にZEROになるということは、最後に誰かがババを引くということ。一般論で語るには乏しい。

相場以上に、定借の減価分を相殺できるのかっていう話で、それは販売価格次第。

>"定借だと徐々に減って行くのがセオリーですが"
そんなのセオリーではなくてFactや

上記踏まえた上で、定借なら3割引で販売、これこそがセオリーです。そのあたり、焦点間違えるといつまでも抽象的なリスク取るか取らないかの議論になるよ

[1214: 評判気になるさん]

>>1213 マンコミュファンさん
誰が70年後の話ししてんねんw
5-10年の話しやろ。
中には50年の定借マンションもある中で残存60年での需要も充分あるやろ。

お前ほんま頭悪い、、いや痛いな。

[1215: eマンションさん]

>>1213 マンコミュファンさん
早く出てってください。

[1216: 検討板ユーザーさん]

>>1213 マンコミュファンさん
この方「70年後には価値0になるんだぞ！」って当たり前の事をドヤって言ってますね。
すごくださいし恥ずかしくないんかな。

[1217: eマンションさん]

>>1211 マンション検討中さん
「パークハウスが既に値上がり済み」って決めつけてる時点でこの人投資のセンスないわ。

[1218: マンコミュさん]

>>1213 マンコミュファンさん
私は70年持ってもいいと思って買います。
仮に諸経費込み5600万円だとして、70年間住むなら単純計算
毎月約6.5万円＋3.5万円(管理費等)で住めるから。
賃貸だと倍じゃきかないと思います。

残存期間が短い中古でも結局その時の賃貸相場で住むより安いならババを引くという事にはならないと思います。

※細かいところの批判コメントは不要です。

[1219: 匿名さん]

>>1217 eマンションさん
貴方、ちょっと間違ってますよ。確かに「パークハウスが既に値上がり済み」なら決めつけですが、「かなり値上がり済み」と、かなりを入れてますね。これならFACTにすぎませんね。

[1220: 匿名さん]

70年後や20年後のことすら誰も予測できないし予想するだけ無駄です。
ここが定借にも関わらずこれだけ人気が出ていることを理解できてない人がいることも驚きでした。

あれだけ抽選祭になると言われていたのに定借だから上がるはずがないとか言ってた人は全く分かってない。シエリアタワーなんばと同じと思っていた人は何を考えていたんでしょうね笑
そんな人は不動産投資はやらない方がいいでしょう。向いてないというか知能が足りない。