シーンズ天王寺フロントマークス（仮称 天王寺駅近プロジェクト）ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シーンズ天王寺フロントマークス（仮称　天王寺駅近プロジェクト）についての情報を希望しています。
天王寺区の新築マンションです。
小さめのマンションですが、共有施設があまりないので管理費等も高額にならずにいいかな、と検討しています。
同じように検討しているかたいらっしゃったらお話したいです！
公式URL：https://ogud.co.jp/scenes/tennoji20/

所在地：大阪府大阪市天王寺区大道1丁目12番14（地番）
交通：Osaka Metro御堂筋線・谷町線「天王寺」駅徒歩5分
JR大阪環状線・関西本線・阪和線「天王寺」駅徒歩6分
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩8分
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅徒歩9分
阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅徒歩9分
間取：2LDK、2LDK+S、3LDK
面積：61.74㎡、67.75㎡
売主：大阪ガス都市開発株式会社
施工会社：株式会社　松本組
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【本文とタイトルを正式物件名称に変更しました。2022.10.3　管理担当】

[18: 匿名さん]

マンションの駐車場は、足りないくらいがちょうどいいって言いますよね。
空きが出ていると管理費収入が減ってしまう。
近隣に貸し出すと、それって管理費収入じゃなくて営業利益になってしまうから
確定申告が必要になってくると聞いたことがあります。
帳簿が面倒になるし、空きが出るくらいならば
出ないように微妙に足りないくらいの方がいいんじゃないかなぁ。

[19: 匿名さん]

なかなかマンションの駐車場も難しいですね(;^_^A

でもまぁ、ここの場合は敷地内に3台分しかないし、しかも平面タイプなので
長い目で見たらこれはいいのかもしれません。
機械式だといずれは機構全取り換えということになるし。

[20: 匿名さん]

天王寺だったら車がなくても普段の生活だけだったら全然困らないですから、
3台分でいいんじゃあないでしょうか。余らせるよりは、足りないくらいの方が管理費的にはよさそう。
停めたいのに停められなかった場合は、近隣で探さないといけないから大変そうだけど。
でもそういう方もあまり多くはないのでは？

[21: 匿名さん]

こちらのマンション購入検討してます。
西向きなのと、管理費が高いのが気になってます。

[22: 検討中さん]

>>21 匿名さん
昨今の人手不足に資材の高騰や外貨と日本円の力関係等々、この時代に管理費低い方が逆に心配になりません？管理費が高いって言ってもまぁ平均額の範囲ですし…ただ西向きって実際どうなのか、この点が同じく気になってて迷ってます。

[23: 名無しさん]

>>21 匿名さん

今南東角部屋に住んでますが午後から日が当たらなくなるので西向きが良いです。

[24: 職人さん]

西向きは冬は暖かくていいです。
西向きは嫌われがちですが、午後も部屋が明るいのはいいですよ。

[25: マンション検討中さん]

西向きは嫌われるよ。

[26: デベにお勤めさん]

管理費単価＠289/㎡
供用部が充実してる大規模タワマンよりも管理費高めなのは
総戸数２０戸なので仕方がない（未収リスクが大きいのも仕方がない

ZEHーMなのは居住性も良いし
税制、金利の優遇で資産性も良い

後は設備仕様のLow-eガラスがちゃんと西向き用になってれば良いかな

[27: 評判気になるさん]

総戸数20はかなり危険です。
修繕積立金は10年後予想よりかなり上がると思います。
あとマンションあるあるですが1人2人と未払いがあると分母が20なので大変な事になる可能性があります。
せめて戸数60あればいいんですが。

[28: 匿名さん]

そうは言ってもこの辺の分譲中のマンションは50戸以下の物件だらけじゃないですか？

[29: 通りがかりさん]

少数の方がエレベーター被ったりないからめっちゃ楽。上がりだす積立金気になるなら10年くらいで売ればいいし。

[30: マンション検討中さん]

西向きなのと、管理費が高いのが気になってます。

[31: マンション検討中さん]

世帯数少なくて未収リスクがあることはどうしようもないことなので正直この管理費を気にしないって資金力がある人だけに購入してほしいw
現時点で気になるってことはこれから先の管理費の上昇なんて絶対しんどいでしょう。それで未払いなんてことになったら全体にとって迷惑な話だし、それなら最初から管理費が安いところに行ってほしい。

[32: 検討板ユーザーさん]

>>27 評判気になるさん
間違いないです。最低基準ギリの15F建て4世帯の60は最低ライン、じゃないとリセールも無理でしょう、賃貸に出すなら問題ないと思います。
修繕費はもちろん20年後かなりの額になるでしょう。
また管理組合は住民で理事長選出しますが変な人が理事長になった際、多数決もありますが怖いですよ
2Fの方がなったらエレベーターのメンテなしとか、車乗らない方だったら駐車場のメンテなしとか、それも20年後とかの話ですけどね。

[33: マンション検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
それは絶対に無理。現状支払い出来る収入あるが10年20年後は不明。なので世帯数少ないのは非常に怖い。
資金力ある人はタワマンに行く率が高いですし。

[34: 口コミ知りたいさん]

>>32 >>33 マンション検討中さん
そう考えるのであればここではなく他のマンションやタワマンを選べばよいのでないでしょうか？
・世帯数の少なさと管理費の価格が気掛かり・現時点で確定情報として出ている上昇していく修繕費を支払う能力、つまり将来の収入の増加が例外的状況を除き不透明である、または病気や事故時のケアができない、という場合ここは選択肢としてマッチしていないように見受けられます。
また、前述の点は動かしようがない課題であるためここで議論をしても変化はできない事実です。そのため前述の点が気になっているという方が考えるべきは、この不動の課題について自分は許容できるのか？という自問自答、そして他の物件を検討する、の２点ではないでしょうか？

[35: 匿名さん]

>>34 口コミ知りたいさん
私もそう思います。そもそも小規模マンションを購入される方は中規模や大規模マンションが好みでなく敢えて避ける考えの方もけっこういらっしゃると思います。
デメリットとして管理費等の上昇度合いが高い傾向にあることなど分かっていると思います。

[36: マンコミュファンさん]

>>35 匿名さん
おっしゃる通りですが将来の修繕費等を分からず購入してしまい将来こんなことになるとは分からなかったと苦労してしまう方がいるのも事実です
あなたの様な理解されてる方は購入しても問題ないです。

[37: マンコミュファンさん]

西向きガラス張りなら絶対やめた方がいい
現在住んでますがカーテン閉めてても今でもめちゃ暑い。夏はエアコンつけててもやばいです。

[38: 購入経験者さん]

ZEH-Mですよ。使っているガラスの性能半端ないですよ。真夏でも直射日光の存在忘れるでしょうね

[39: マンション検討中さん]

>>37 マンコミュファンさん

強力な西向きベランダ側で体感済みです。
10月以降はよしずなくても無敵です。


7月から8月はよしずさえあれば、涼しいです。

よしずない場合、夏場は窓を触ると熱いですが、白いバーチカルブランドでリビングも洋室も夏場の暑さを防いでいます。

ロウイー複層ガラスの性能には納得です。

[40: 匿名さん]

>>ロウイー複層ガラス
このマンションは大丈夫そうなんですね。だったら安心です。

YKKAPのホームページ読みました。
https://www.ykkap.co.jp/consumer/products/window/glass_lowe_thermal

遮熱だけでなく冬は断熱性能もありそう。UVカットもできるならすごくいいですね。夏は冷房効率よさそうです。やはり2層ガラスっていいって聞きますが、お金をかけるべきところはかけるものだと実感します。

[41: マンコミュファンさん]

こちらの様な超小規模マンションの場合、20年後リセールは問題ないのでしょうか？
上記にありましたが修繕積立金が高いからとリセール時の内見者が懸念される事って多いのでしょうか？

[42: 匿名さん]

プライバシー性が高いワンフロア２戸のみで角部屋率も１００％
角部屋は住みやすいし、換気率も高くなるので好まれる方が多いと思います。
設備に関しても色々考えられていて、キッチンの設備でいうとユーティリティシンク
収納に関しても考えられて設計されているのかなというのがうかがえました。

[43: マンション掲示板さん]

>>41 マンコミュファンさん
20年後修繕積立金が高くなっているなんてそんなことは日本の全てのマンションで同じなわけで…何故この物件だけ懸念されると思ったのか…

[44: マンション比較中さん]

ここを買える人ならば管理費・修繕費が4-5万円になってもあまり気にしないと思うけどね。5万円超えてきたら考えるけど・・・

[45: マンション検討中さん]

マンション探し初心者です。
天王寺付近でマンションを探していて、駅から近いし、部屋も理想に近いので、ここがいいなぁ思ってるのですが、見学に行く勇気がありません。
やはり見学に行くと押し売りされたりするのでしょうか？そこが不安で踏ん切りがつかないのですが、見学した際の営業さんの雰囲気と教えていただきたいです。

[46: 匿名さん]

>>45 マンション検討中さん
いくつかのマンションを見ましたけど、ここの営業さんは良い方だと思います。ゴリゴリでもないし高圧的でもないです。
もちろん営業さんですからある程度の推しはあるにせよ紳士的な方だと思いますよ。

[47: 匿名さん]

修繕積立金の話題があがっていますが
月額7,400、8,100円くらいは他と比べてもあまり高く無いとは感じました。
戸建ての場合でも修繕は絶対に必要ですし、必要経費ですよね。
それよりは、総戸数が２０戸ほどなので空き家が出てしまった場合の不安のほうが大きいかな。

[48: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
少し安心しました。素敵なマンションだと思うので早めに見学に伺うようにします。

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん
詳しくないので教えていただきたいのですが、空き家にすると管理費などは払わなくてよいのですか？

[50: 買い替え検討中さん]

>>47 匿名さん
空き家とは？
住んでなくても所有者が管理費、修繕積立金は払う
不動産屋の売却したら、不動産屋が払う
仲介通して新しいオーナーに売却したら新しいオーナーが払う
売れてない住戸はここのデべが売れるまで払う
誰かが必ず払う事になる
ここは戸数が少ないので15，２０年後の一時金と修繕積立金は上がるでしょうね
20年後の再度徴収の一時金は100万弱、修繕積立金は2万にはなる
で、問題なのは一時金や修繕積立金が高くて払えなくなる人が出てくる事。

[51: 買い替え検討中さん]

初めてマンション購入者は大規模修繕工事後の高額な一時金を知っておきましょう

[52: 匿名さん]

再度徴収の一時金というものがあるのですか。それって購入時にはわからないものなのでしょうか？あらかじめ知っていれば貯蓄とかできると思うのですが。それ無含めての修繕積立金とかだったら多少負担が多くても後々の負担にならずに済むとも思いますし。修繕積立金（月額）はたしかに他物件と比較すると低い金額に思えますが、管理費（月額）17,800円・19,600円はちょっと高い気もします。内訳はどういう内容なのでしょう？

[53: 買い替え検討中さん]

大体15年から20年で修繕金の一時金みたいなのが発生します。
50万から100万位です。払えない人も北区、中央区ではそんなにいませんがいたら理事会で一時金どうするのか決める事になります、なしになると費用がないので修繕できなくなりボロボロになって資産価値が下がり売れなくなります。
リセール時にも積立状況とか全て見られますから、小規模は怖いです。

[54: 通りがかりさん]

なんでそんな金の心配してるのに家なんて買おうとしてるの？100万200万がパッと出せないなんて明らかに身の丈に合ってないと思うし家なんて無理して買うものじゃないでしょ

[55: 口コミ知りたいさん]

>>54 通りがかりさん
あなたのような20年後も今の収入があると思ってローンで購入する人が破綻する
ここくらいの一般サラリーマンでも購入しやすい価格のマンション購入者が1番考えて購入しないといけない。
修繕費も20世帯は倍以上になるしその時リセール出したら検討者は維持費の高さで買わない人もいる。
だから大規模の方がリセールはいいと言われてる。

[56: 通りがかりさん]

>>55 口コミ知りたいさん
収入で考えるのがまず意味がわからない。必ず老いてく体を考えたら収入とは別に資産は分散して構築しとくものでしょ。人はいつか必ず働けなくなるんだから収入がなくても不自由なく生きていけるようにしておくのは当然のことで、大前提それができないならそもそもこんな買い物してる場合じゃないでしょって話。
こんなわかりきったことすら予め構築できない人間が一時金や何だ突発的なことに対する準備ができるわけないでしょ

[57: 匿名さん]

利用できる駅が複数あり、便利な立地ではあるのですが
総戸数が20戸とかなり小規模ですね。
立地から考えたら、物件価格としては高すぎるとは思いませんが
空き物件が少しでも出てきたら・・と思うと購入は躊躇いますね。

[58: 口コミ知りたいさん]

>>56 通りがかりさん
あなたはここの検討者？
こんな20戸の物件買う時点で老後の準備は失敗だよ

[59: 口コミ知りたいさん]

>>57 匿名さん
そうですよね
無知な素人が物件だけ見て購入して後で後悔しそう

[60: 匿名さん]

お金の話はなかなか厳しいものがあるなとは思いましたが、現実的な話なので無視はできないかなと感じます。購入年齢とかローン回数によっては定年後も支払いが続く場合もあるので、そのあたりの計画はしっかり立てておかないといけないですね。
それでも予定外の病気とか転職とか子育ての費用とか親のためとかいろいろな出費もあるので、マンション購入資金は無理のない程度で考えたほうがいいのかなと感じます。月々7万円からと言われると賃貸より良さそうに思えるけれど、維持費等々、支払い年数等々考慮しないとですね。

[61: 匿名さん]

マンションで空き物件ができたとしても、
その物件には所有権者がいるのですから、その人が管理費や修繕積立金を買うことになる、ということだけじゃないんでしょうか。
賃貸とは違いますからね…。
後は、物件価格以外の部分の固定費に関しても
きちんと無理なく払えるかというのは大切な要素ですね。

[62: 匿名]

3LDK完売してますね。2LDKも残り少ないみたいだし竣工までにほぼ完売っぽいかな。
ここは総戸数少なめだけど場所が良いし管理費とか修繕積立が多少上がっても問題ない人からしたらすごく魅力的な物価ですよね。

[63: 匿名]

>>62 匿名さん
誤字でした。×物価　○物件

[64: マンション検討中さん]

駅からの距離もギリ魅力だし間取りも設備も魅力です。はっぱり規模が気になりますね。上層階、天王寺公園までの眺望はどうなのでしょう。厳しいかな？規模が小さいとマンションコミュニティの投稿も少な目ですね。悩みます。。。

[65: マンション検討中さん]

あと2邸らしいです。

[66: マンション検討中さん]

完売してますね！

[67: 匿名さん]

小規模とはいえ同時期に周辺に多数競合があった中で竣工前完売はお見事でしたね