ジオ阿倍野松崎町グランフィールってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/tennoji/matsuzakicho/

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社： 株式会社合田工務店
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
ジオ阿倍野松崎町グランフィールについて語りましょう。

所在地 大阪府大阪市阿倍野区松崎町3丁目80番2他(地番)
交通 Osaka Metro御堂筋線「天王寺」駅 徒歩6分
Osaka Metro谷町線「阿倍野」駅 徒歩6分
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅 徒歩6分
総戸数 64戸（うち非分譲住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上15階建

販売開始予定 2022年11月中旬

間取り:2LDK～4LDK
面積:53.21平米～105.94平米

【物件概要を追記しました。2022/07/21 管理担当】

[81: eマンションさん]

>>77 マンション検討中さん
76ですが、ありがとうございます。
高いですね～
これだと3LDKは狭い部屋でも6000超える感じですね～

[82: マンコミュファンさん]

これ人気でるんちゃうか…
もう非分譲6戸以外も近隣住民に声かけてて内々に決まってそう。
いや知らんけどw

[83: マンション検討中さん]

どう考えても逆だろw
強気の値付け失敗で中々完売しないパターンきそう。
営業さん、思ったより感触悪くて焦ってるのかな？w

[84: マンコミュファンさん]

>>83 マンション検討中さん
いや営業ちゃうで。最近の感覚ならこれくらいの値段高い訳ではないと思うよ。今どこでも高いよ

[85: 匿名さん]

天王寺駅徒歩圏でいま販売中の新築マンション比べてみると、


タワーでないからか、価格的にはいい感じだが、価格だけではないので、総合的には
さて。（なんて暢気にしてたら、終わってるかな）

[86: マンション掲示板さん]

他も高いがここも高い。
ってかこの坪単価なら、タワーもいけるな～

[87: 匿名さん]

あっこのタワー？

残念！

[88: マンション検討中さん]

エレベーターは2基？

[89: 口コミ知りたいさん]

あべの筋の関西スーパー向かいの角地はマンション用地でしょうか？

[90: マンコミュファンさん]

>>63 eマンションさん
そちらも気になりますね。

[91: マンション検討中さん]

価格に大差無いならスミフの方がいいかな～

[92: 匿名さん]

ふつうに考えれば、あると思いますけどね

[93: 匿名さん]

あびこ筋や阿倍野筋のような大きな通りに面したマンションより、
住むには、一歩松崎町の中に入った分閑静でいいように思います。

もちろん、建物のデザインや設備、そして価格など、その他に色々考えるポイントがあり、どれを重視するかで人それぞれの選択になりますが。

[94: eマンションさん]

>>77 マンション検討中さん

情報提供ありがとうございます。
仕様やプラン次第ですが、思ってたより控えめな価格です。

[95: 販売関係者さん]

同じ感想です。

今の不動産相場はすごいですからね。その割には...

[96: マンション掲示板さん]

お二人購入決定！
残り56戸！

[97: マンション掲示板さん]

>>96 マンション掲示板さん
えっ！どうやってわかるんですか？

[98: マンション検討中さん]

しばらく案内会中止らしいが、何かあったんか？

[99: 匿名さん]

まさか、設計変更？

[100: 口コミ知りたいさん]

>>98 マンション検討中さん
1週間やしコロナ出たんちゃうか？

[101: 匿名さん]

間取りが示されている北側の3LDK角は、全室窓だしWTCも魅力的ですね。
北向きということと高層の市営アパートが少し気になる分、多少お得な価格なのでしょうか。

[102: 検討板ユーザーさん]

>>100 口コミ知りたいさん
1週間って何処に書いてんの？

[103: マンション検討中さん]

>>102 検討板ユーザーさん
横ですが、公式HPに書いてますよ

[104: 通りがかりさん]

教育環境は良いですよね。

[105: 匿名さん]

日本1のハルカスができて、
松崎町の相場も劇的に上がりましたね。
成城石井がここに集中出店するのはさすが、だと思います。

[106: 評判気になるさん]

担当さんに聞いたら、スタッフ内でコロナ陽性者が出たとのこと。まだまだ安心できないご時世ですね。お大事に！

[107: 匿名さん]

ここの非分譲って地権者のやつなんかな？

[108: 検討板ユーザーさん]

等価交換でしょうね

[109: 匿名さん]

>>108 検討板ユーザーさん
やっぱりそうですよね～
結構大き目のマイナスポイントですね。

[110: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
何かデメリットがあるのですか？

[111: マンション検討中さん]

>>110 マンション検討中さん
分譲マンションは買ったら終わり
では無いって事

[112: 匿名さん]

松崎町に久々の中規模マンション。
閑静な住宅地にして、ハルカスもすぐ。貴重な立地。

[113: ななしさん]

>>111 マンション検討中さん
どなたか噛み砕いて教えていただけないですか。無知ですみません。

[114: マンション検討中さん]

ここで1から10まで説明するととんでもない長文になるので、先ずはマンションの管理組合について調べられたらどうでしょう？
それにしても6戸って絶妙に嫌な数ですね～

[115: 匿名さん]

>>113 ななしさん
自分で少しは調べたら？
うちは優しいからヒントだけだしといてやるよ。
「分譲マンション 非分譲」

[116: 匿名さん]

すぐ売却する人もいるかもね

[117: 匿名さん]

相場の上昇が続けば、可能性は低くない。
しかし、これまでと同じ傾向が今後も続くかどうかは
誰も分からないこと。

[118: eマンションさん]

>>116 匿名さん
そうであればまだいいですね。
ただ、同族が複数戸持ってる場合は最悪。

[119: 匿名さん]

相場の上昇が続いている間は、
もっと上がるだろうと思うので、
すぐには売却しないだろう、という見方もできる。

[120: 匿名さん]

学区の良い良好な住宅地の松崎町のなかでも、ここはなかなか落ち着いた感じのいい立地ですね。
（高層の市営アパートが北側少し気になりますが）

[121: マンション検討中さん]

100平米、1億3千万って堀江の新築タワマン南東40階角部屋買える
梅田一駅中之島再開発エリア新駅近くの新築タワマン30階角部屋も買える
いくら最上階とはいえ15階建て板状マンションでリセール考えたらこの価格は高すぎですね
永住前提だとしても相続の時の事を考えたらタワマン上層階の方が節税効果あるし
気になってたけど本物件はスルーします
お疲れさまでした

[122: ななしさん]

>>115 匿名さん
調べました、ヒントありがとうございました。

[123: マンション掲示板さん]

>>121 マンション検討中さん
最近ジオは苦戦してる物件増えていますね～
他も見て来ましたが、ここと似たように狭い割に高すぎるって感じで竣工後も売れ残り

[124: 通りがかりさん]

誰も横がKYKの本社があると気づいていない件。

[125: 匿名さん]

大阪有数の繁華街なのに、古くからの落ち着いた住宅地（蔵のあるようなお屋敷が消え去ってしまうのは時代の流れとはいえ寂しい限りだが）。

[126: マンション検討中さん]

ここに限らずだが、土地の仕入れ力弱いな～

[127: 匿名さん]

ハルカスの展望室から大阪観るのは飽きない。
近鉄はハルカスで株を上げたね。
阪急もアウェーで頑張ったんじゃないの。

[128: 匿名さん]

今やハルカスが代表格の繁華街・あべの天王寺駅界隈ですが、
学区などは知らない方も多いかも。松崎町は古くからのいい住宅地ですね。

[129: マンション検討中さん]

何回同じ様な内容書き込むねんw

[130: 匿名さん]

東側の眺望が良さそう

[131: 匿名さん]

４LDKはいまや希少性ありだが、価格が...。

[132: マンション検討中さん]

ここってファミリー向けっぽいけど、全体的に狭過ぎますよね

[133: 匿名さん]

１LDKないから、確かにファミリー向けなんでしょう。
少しでも価格抑えようとして、狭くなったんでしょうか。

[134: 評判気になるさん]

80平米台が1戸しかないのは残念です。価格は1億。
3LDKの選択肢はE(70,74)/D(64.57)/F(68.15)/A(65.5)
13階 7,500/6,500/7,500(Fは13階のみ)/(Aは無し)
8階 7,100/6,300/(Fは無し)/6,300
東北角のAタイプは公団とお見合いになるのでお値段控えめ。抜けを狙うならE,D,Cの6F以上。
とても静かな環境、天王寺徒歩圏、スーパーも多い、学区もいい。個人的にはもう少し広ければとの思いがあり悩みますね。

[135: 匿名さん]

貴重な情報感謝！

[136: マンション検討中さん]

狭いし、高い。
更に地権者の割合も多い。
これは私も見送りかな～
リスクが大き過ぎる。

[137: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
目の前の15階建ての市営住宅がかなり大きいので、眺望が望めるかは部屋の位置によりそうです。

[138: 名無しさん]

>>136 マンション検討中さん
すみません、詳しく知らないのですが、地権者が多いとリスクが大きくなるのですか？

[139: 評判気になるさん]

地権者が多いとはいえ64戸中６戸で、戸数比で9.4%。占有面積割の議決権もほぼ変わらないので、総会での決め事はリスクは少ないと思われます。ただ管理組合の理事、特に理事長に入ってしまうと、とても良い方向、とても悪い方向、どちらに転ぶかわからない不安さはありますね。ただこれは地権者に限らずなので（笑）。
地元の方なので地域を良くしていこうという取り組み、地域の揉め事に対しては調整力を発揮していただけますね。

[140: マンション掲示板さん]

>>139 評判気になるさん
戸数比はあまり関係ないですよ。
実際重要なのは理事会メンバーの数に対して、地権者がどの位占めるかの方が重要。
どこのマンションもそうですが、入居者の大多数は管理組合なんてやりたくないし、興味無いので管理組合の決定であればよくわからんが賛成ってのが多いですからね～

[141: 匿名さん]

地権者云々は関係ないようにも思います。
地権者でない組合理事長が犯罪行為をはたらいた事件は珍しくもないし、
まじめで熱心な地権者もいるかもしれませんし。地権者か否かよりも、
最低限度の関心を組合員がどれくらい持っているか、が肝心だと思います。
おかしな人が理事長に手を挙げて好き放題やられたら目も当てられませんよ。

[142: 評判気になるさん]

>>140 マンション掲示板さん
おっしゃる通り。
理事会に声の大きい地権者が固まると状況によってはしんどい場合がありますね。おそらく一期理事会には入ってくるでしょう。ここを購入する方は是非一期理事会には立候補していただきたいですね（自分も現住マンションでは立候補しました）。
ここは地権者の議決権は少ないですが、地権者の占有面積が25%超占めるような物件だと、修繕積立金などの重要な議案が通らない、値上げができない最悪な状況に陥るのは怖いところです。

[143: 匿名さん]

そりゃ、眺望が良くて広くて安くて...、がいいに決まってますが。
10年前とか、過去にタイムスリップできたらいいんだけどね。

[144: マンコミュファンさん]

>>141 匿名さん
もちろんその可能性もゼロでは無いですね。
ただ、地権者ってのはどうしても、自分が土地を手放したからこのマンションが出来たと謎の上から目線になりがちです。
人間心理なので仕方無いかもしれませんが。
組合員が最低限の関心を持つべきといった点は非常に共感します。大きな額の負債(同時に資産とも言えますが)に対して無関心な人多すぎですよね～

[145: マンション掲示板さん]

>>142 評判気になるさん
そうなんですね！
やはり経験されている方は無視出来ない点ですね～
加えて、ファミリー向けっぽいので、管理に興味無い(時間割く余裕ない)ところが多そうなのも上記懸念点を助長しそうで怖い点かと。

[146: 匿名さん]

>>144 マンコミュファンさん

謎の上から目線

うーん、絶妙の表現ですね。地権者に限らず、ここいらのコメントなどでもあちこちで見られますよね。

[147: 評判気になるさん]

>>145 マンション掲示板さん
おっしゃる通り、管理組合理事会に「時間を割く余裕がない」という方が多いのは事実で、立候補される方はほぼいないのでどこも持ち回りですね。特に理事長を決めるのは揉めます。規模の大きなマンションほど揉め事が多いですから。特に管理費払わないのが一番厄介で、うちは住民さんの紹介で顧問弁護士を雇いました。弁護士の威力はすごく、延滞すれば即弁護士名で内容証明を送るので管理費など支払わない方は皆無です。ただそういう方々からは大不評ですが（笑）。
戸数が少ないと弁護士雇う費用もままならないので、そこも難しいところです。

[148: 匿名さん]

立地がいいのは良く分かったんだけど、
広さと価格だよね。
この先相場がどうなるかは誰も分からないこと。
さて。

[149: 買い替え検討中さん]

入居時期は2024年3月なんですね。

[150: eマンションさん]

狭さをなんとか吊り戸棚的な収納増やしてカバーできないものか…

[151: 匿名さん]

ここの立地の良さには本当に魅了されますが、
やはり大規模タワーにも魅かれ、

価格面も含め、絞り込みが難しい。

[152: マンション検討中さん]

もうちょい駅やキューズモールに近ければ良いんだけどな～

[153: 匿名さん]

一大商業ゾーン×学区もいいレジデンスエリア
ということで、1に立地2にも立地という条件はクリアなんだが。

今はどこも高額。ローンを組むことになる完成入居時に金利はどうなってるのか？

[154: 匿名さん]

場所は良いですが、とにかく狭い。他のジオと比べても最も狭いのではないでしょうか。好立地なので狭い割に高値ですし、向かいの市営住宅が一部被るのも難点。管理組合の他に自治会も必須と伺いました。

[155: 匿名さん]

皆さん言うように立地はかなり理想的。
問題は建物とか価格とかで。

北側は確かに被りますね。
その分、価格的にはいいかもしれません。
間取り図見られますが、WTCは工夫した点かと。

[156: 通りがかりさん]

2LDKはクローゼットが小さすぎますね。

[157: マンション検討中さん]

明らかに勘違い価格で興味無くした人多そうですね。

[158: 匿名さん]

販売開始予定来月か。うーん。

[159: 匿名さん]

あびこ筋に面した住友のマンション計画はいつごろ発表なんでしょうね

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん
スギ薬局の斜め前ですよね？
あちらの情報が出ない限り、ここには決められない。

[161: マンション検討中さん]

KDBにもまだのってないので、今申請とかの段階かな？
ハウスぐらいならここと値段変わらんかも。

[162: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
両方気になります。

[163: 匿名さん]

立地はどちらの方がいいでしょうか？

[164: 匿名さん]

大きな通りに面しているよりも、少し松崎町に入ったほうが閑静でいいような気がします。
ただ、あちらはオアシスとかスギドラッグやしまむらのすぐ前ですから、大変便利で、生活しやすい。

[165: 松崎町]

案内会で全ての間取りをもらいましたが、収納が少なすぎると感じました。
シューズインクローゼットがある間取りは少なく、B、Cタイプ(どちらも2LDK)と最上階のGタイプのみありますが、BとCは各洋室のクローゼットが激狭。布団の収納は絶望的です。
B、C、G以外の間取りでスーツケースやゴルフバッグなどを置く場合は洋室のクローゼットしかありません。
ベビーカーやペットカートは、玄関前の廊下しか…
どの間取りを見ても、家族分の布団や衣類をどう収納するか考えただけで眉間に皺がよります。
自分は現在単身ですが、たった1人分でさえ、羽毛布団や毛布は嵩張るので。
十分な収納を確保するためには洋室を納戸として使うか、各洋室に大きめの収納家具を置くしかなさそうです。
また、独立した洋室が少なく、Cタイプは2LDKで洋室2つはリビング直結、Dタイプは3LDKで洋室2つはリビング直結、1つだけ独立です。
Dタイプの洋室の収納は他タイプよりマシに見えます。
南側のEタイプは洋室の1つがL字で使いにくそうです。シューズインクローゼットもウォークインクローゼットもありません。
Fタイプは納戸がありますが3LDKのうち洋室2つはリビング直結、クローゼット激狭。残る洋室1つは柱とミニクローゼットのせいでガタガタと階段型。
最上階のHタイプ(87㎡、1億円)はシューズインクローゼットや納戸は無いものの洋室のクローゼットは他タイプよりマシに見えます。ただ、1番広い洋室7畳が隣のGタイプに面しており、窓は共用廊下側です。両家が隣接する部屋の窓を開けていると大きな話し声などは聞こえそうです。
そこそこ収納があり、全洋室が独立しているのは最上階のGタイプ(106㎡、1億3000万円)のみです。納戸もあります。ただし1番広い8畳の洋室は隣室Hタイプに面しており、角部屋ではありません。もったいない。

デメリットばかり書き連ねてしまいましたが、廊下などに小さな物入れやユーリティリティスペースが設けてあり、掃除道具や消耗品の収納として便利そうでした。
また立地は申し分ないと思います。徒歩約10分でなんでもあります。キューズモールのスーパーだと広いし人も多く少しの買い物でも時間がかかりますが、あびこ筋の阪急オアシスなら徒歩5分くらいで、スギ薬局としまむらもあります。
夜間に車の音や人の騒ぐ声に悩まされることはほとんどありません。環境音で唯一気になる音は消防署から救急車などが出動するときのサイレンです。

[166: 検討板ユーザーさん]

ここは一部屋納戸使用か羽毛布団などはクリーニング店の半年預かりサービス使うとか前提やろうなー。

[167: 評判気になるさん]

>>165 松崎町さん
情報ありがとうございます。
やはり狭い分のしわ寄せがありますね。
ファミリー向けで収納が少ないのは致命的ですね～

[168: 匿名さん]

今の沸騰したような相場から見れば、比較的抑え気味の価格なんでしょうが。
その分は狭くしてるわけで...

[169: マンション検討中さん]

全然抑え気味では無いですよ。
逆算すればある程度わかりますが、利益のっけすぎ。
もちろん資材高騰などである程度価格上がりますが、便乗値上げで利益増やしてる。
一定の高ライン利益を達成するため、今回みたいに狭いくせに割高に。

[170: 検討中さん]

コロナ禍で急落するかと思ったら、
相場はさらに上がり続けた

こんなに高くなる前にさっさと買っておけばよかったよ

[171: 通りがかりさん]

近隣マンションに住む者です。住んでいるマンションが20年近く経ち、修繕積立費などが今年かなり上がりました。
ここを検討されている方はそういうことをご心配なさらなくても大丈夫かと思いますが、材料費、人件費の高騰を考えると直面しますので避けては通れない問題です。

また個人的に以前幹線道路沿いに住んでいました。ドアを閉めたら聞こえはしませんが、やはり一歩外へ出たときに、静かな住宅地、落ち着いた環境が良いと思います。環境は、お金で買えませんから。

皆さんのおっしゃる通り松崎町は、静かで、また関東方面にいくにも地下鉄、新幹線で４時間未満で行けますのでとても楽です。

このマンションは、皆さんが懸念されます様にかなり狭い専有面積ですね。私は、二畳ほどの小上がりをリビングにつけて過ごしています。布団も圧縮すればかなり保管できますし、衣類、その他使わないものや日常使うものまで組み合わせを考えて、毎日出し入れも簡単です。

子供さんがおられれば物も多いでしょうが、断捨離などして身軽になって住まわれるのも必要かもしれませんね。

生活に必要な買い物、金融機関、病院、またハルカスが近いので、遠出をしなくても各名産の品々が見られたり、梅田には立ち向かえませんが、こじんまりした良い環境だと思います。

通りすがりのものが勝手なことを掲げて失礼致しました。

[172: 匿名さん]

松崎町に住みたい思いが強まりました。

[173: マンション検討中さん]

案内会行ってきました。
数字上も狭いですが、それ以上に狭く感じます。
165さんも指摘されている通り、基本的に収納が少ないため、自分たちで工面する必要があり、表示平米数より、1割以上狭くなる点覚悟しないといけません。
また、Eタイプですが、ここは70平米無いに等しいですね。営業さんも仰っていましたが、5畳の部屋に柱が入り込んでいるため、3畳程度しか実際は使えないです。独立部屋２つあるタイプなのに1つが物置小屋ぐらいにしか使えないのは痛いし、他A,Dより高いのはマイナスポイントでした。

まだ日にちありますが、そんなに要望書出てない様子でした。

[174: 通りがかりさん]

高い気がします
天王寺区はもっと高いか

[175: 匿名さん]

完全に高値圏ですよね。いずれは下がるんだが。いつかは分からないし。

金利はまだ上がらないし、物価のみならず賃金まで上がりだしたら、
はっきりしたインフレ進行。

相場を読もうとしても無駄ですから、後は気持ちのままに。

[176: マンション検討中さん]

世界的に見ると金融引締に向かい、不動産価格落ちてきてますからね～

[177: マンション検討中さん]

ゲストサロンでコンセプトルーム見てきましたが、価格の割に設備はチープ。グレードは低く、最低限な印象。ジオブランドだけに期待しましたが…イマイチ。あーあ。

[178: 口コミ知りたいさん]

>>177 マンション検討中さん
具体的に何がチープでグレード低いってどうやってわかるの？判断ポイント教えてください

[179: マンション検討中さん]

私は設備普通って感じでした。
と言ってもどこもそうですが、これぐらいの価格帯の標準設備はそんなに大したこと無いですよ。
１億超えとかならもうちょっと良い設備かもしれませんが。

[180: 通りがかりさん]

各住戸前にトランクルームなど、創意工夫があれば、住みやすい間取りに加点が入ると思うのですが、そういう設計にはならなかったのですね。