ユニハイム エクシア宝塚駅前プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

ユニハイム エクシア宝塚駅前プロジェクトについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.yueg.co.jp/mansion/takarazuka/

所在地：兵庫県宝塚市栄町2丁目197-1他4筆（地番）
交通：阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅徒歩3分、JR福知山線「宝塚」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.13平米～90.04平米
売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

地図を見た感じだと、JRにも阪急にもどっちの駅にも行きやすそうな場所ですね。
買い物はソリオで済ませられるので、
普段の生活は全然困ることはないんじゃないかと思います。
大通り沿いのマンションなので、音の面が気になると言えば気になるかな…

[2: 匿名さん]

土地の形状からすると西向きとなりそうなのが気になりますね。
グーグルマップだとマンション西側は駐車場がある様子でしたが、これもその内建て替わる可能性がありそうですし。
そうなると日当たり等が気になってくるのかなと思います。
日中家におらず、駅からの距離重視という方だと良いのかな。駅徒歩3～4分は魅力ですよね。

[3: 匿名さん]

全戸西向きになってしまいますかね？
最寄り駅が近くて便利なのですが、川沿い物件というのが一番気になります。
虫が多かったり、川の臭いなどは大丈夫でしょうか？

[4: 匿名さん]

においに関しては現地に行って要確認ですね。
雨の次の日などは川のにおいが出るところはしやすいってきいたことがあるので
そういう時にちょっと立ち寄ってみてもいいかも。
地上で大丈夫だったら、上の方でも大丈夫なんじゃないかなぁ。

[5: 匿名さん]

数年前近くに住んでました。阪急とJRから近いのはかなり便利だと思います。
デメリットをあげると、スーパーの少なさ。車があれば不便はないかと思いますが、スーパーに関しては、JRの駅構内の少しお高いスーパーか、阪急百貨店内のスーパーか、JR宝塚駅北側のまねき屋くらいですね。
まねき屋は、昔ながらのスーパーで大きくはありません。値段や質も賛否両論かな。グーグルの口コミなども参考にしてみてください。
私は車がありましたので車で少し離れた関スーを利用したりしていました。
少しでも参考になれば…

[6: 匿名さん]

>>5　匿名さん
近隣の情報ありがとうございます。
周辺にスーパーが少ないとなると自宅で料理をされる方にとっては少し不便かもしれません。
ネットスーパーなどもありますが、コロナの状況で利用者が増えていて配送締め切りが早かったりして、
利用困難な場合があるそうです。
買い物は自家用車か自転車かどちらかになりそうですね。

[7: 匿名さん]

ネットスーパーは欠品とかもあるんですよね。
宛にしてたものが来なかったりとか。
なにかうまく工夫ができればいいのだけどなぁ。
とりあえずはまねき屋を利用しつつっていうところに落ち着きそうです。

[8: 匿名さん]

駅が近いのは何より。
買い物もソリオ宝塚・宝塚阪急、エキマルシェ宝塚、宝塚花のみち商店会あたりで何とかなるのでは？高めのお店でも、時間帯とかによって値引きもあるのでは？
その他、加工品とか安いものを買うときに自転車や車で週末にまとめ買いとか、ネットスーパーで配達してもらったりで良いのでは？お隣りの駅にはスーパーなどもあるようですから。

[9: 職人さん]

44ｍ2の1LDKでいくらくらいでしょうか。

[10: 口コミ知りたいさん]

内覧行かれた方いますか？
70m2での価格どのくらいでしょうか！？

[11: マンション検討中さん]

70半ば～80半ばの間取りってないんかな。パチンコ屋の横で土地は狭そう。

[12: 匿名さん]

1LDK～3LDKで44.13㎡～90.04㎡ですし、少なくともAタイプからFタイプまでだとしても6タイプはあるわけですから、2LDK～3LDKあたりが70㎡～80㎡であるプランもありそうに思いますが、どうでしょう。
オーダーセレクト、セレクトシステムがありますから、好みの間取りにつくりあげていくことができそうです。動線といっても人それぞれに動きやすさがあるでしょうから、いいサービスだと思います。

[13: マンション検討中さん]

>>10 口コミ知りたいさん
内覧行ってきました。
68m2で5400～5800台です

[14: マンション検討中さん]

70平米台は間取り展開なしです。

[15: マンション掲示板さん]

10さんではありませんが、13,14さん、ありがとうございます！
80平米～はどれくらいのお値段でしたか？6,000万を超えてしまう感じでしょうか。
しかし駅近とはいえ宝塚で結構強気なお値段ですね…

[16: マンション検討中さん]

>>15 マンション掲示板さん
85m2で2部屋あり、そのうちの1部屋は8000万はいかないと言われました。

90m2は9部屋で8600万～8800万台とのことです
正式価格は月末発表らしいです。

ただ、私も同じくかなり強気な感じがしてます。
南口のタワマンと単価が同じでした。

[17: マンション検討中さん]

駐車場が機械式込みで16台となっています。総戸数60に対してかなり少ない気がします。敷地面積が狭いのが理由かもしれません。購入される方は他所で駐車場を探すのでしょうか…

[18: マンション掲示板さん]

>>17 マンション検討中さん
宝塚は戸数の50%は駐車場確保することが義務付けられているので、30台分は確保するらしいです。
なので、残り14台分は、周りの月極を押さえにかかるらしいです。
ただ、残りの半分はどうなのかは聞いていませんが…どうなるんでしょうか…あの辺なかなかあきないですし…

[19: マンション掲示板さん]

>>16 マンション検討中さん
15です。お返事ありがとうございます。
いやいやいや…これはやり過ぎ。正直宝塚だと、この半額とは言わないまでも７割くらいの価格が適正ですよね…。駅近というだけで、宝塚駅って生活が至極便利なわけでもないですし。個人的にはファミリーランド跡地にもっと魅力的なテナントを誘致していればもう少し街自体の価値向上に繋がっていたと思います。
脱線しましたが、この値段なら私は撤退します。

[20: 匿名さん]

>>18 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
坪単価300万近いマンションで、自敷地内に駐車場が無いというのも何というか…ですね。

[21: 検討板ユーザーさん]

>>9 職人さん
3600万円台です。

[22: マンション検討中さん]

こちら、ディスポーザーがなく、24時間ゴミ捨てができると言っていました。
民間業者が毎日ごみ収集に来るらしいです。

民間のごみ収集っていくらぐらいなんですかね？
管理費が上がって、ランニングコストが上がるなら辛い…それか、サービス終了とか…

[23: 匿名さん]

>>19 マンション掲示板さん

7割って、、
さすがにそこまで安いマンションは最近ないですよ。買える方が買われるのだと思います！

[24: マンション掲示板さん]

>>23 匿名さん

いや、この時代ででも７割だと思いますね。10年前だと半額では。
90平米が8600万だとして6020万。こんなもんでしょう。
8600万なら神戸線物件にしますね。

[25: 通りがかりさん]

そこまで避難しなくても笑
買える方が買われたら良いとおもいます(^^;

[26: 匿名さん]

>>こちら、ディスポーザーがなく、24時間ゴミ捨てができると言っていました。
>>民間業者が毎日ごみ収集に来るらしいです。

ディスポーザーがついているほうが良いかなと思っていましたが
２４時間いつでもゴミを捨てられるのであれば
別にディスポーザーに拘らなくても良いかもしれませんね。
メンテナンス料も不要ですし。
ただ、民間業者が毎日となると、それはそれで結構費用は必要かも。

[27: eマンションさん]

>>26 匿名さん
コメントありがとうございます。
民間業者が毎日くることによる費用が気になるんですよね…
イニシャルコストはディスポーザーのがかかっても、ランニングコストがどっちが安いのかなって？

[28: 匿名さん]

民間業者、サービスを利用したことがないので、コストもわからないですし、便利さもわかりにくいです。
ただ、ディスポーザーも使いにくいという人がいることも知っているので、どちらもメリットデメリットあるのかと。

ディスポーザーはパイプ洗浄剤を使うと、菌が死んでしまうとか？
原理がよくわかっていないものの、気になる時に捨てられる24時間ゴミ捨ては楽そうでした。

コストがかかりすぎると、途中でやめになったりするんでしょうか。

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん
コストが気になりますよね。
ここの営業に聞いたところ、『そんなにかからないですよ。』と、明確な答えが返ってこなかったので気になってます。
修繕積立金も85m2で6800円／月で確認したら『3年後には3万ぐらいです。』って、サラリと言われてました。

なんか、思った以上にランニングコストがかかりそうな気がしてます(^_^;)

[30: 匿名さん]

3年後には3万ぐらい、そんなに上がってしまうものなんですか？修繕積立金て。予想外です。事前に知っておけばそれほどショックでもないのかな？でも大幅な値上げだなと思います。

ゴミの問題は悩ましいですね。ディスポーザーがパイプ洗浄剤を使うと菌が死んでしまう？というのもびっくりしましたが、24時間ゴミ捨て可だと業者さんの費用がかかるということも意識してませんでしたので、すごく気になりました。

[31: マンション検討中さん]

ここっていつ価格決まるんですかね？
当初は10月末と聞いていたのですが…

[32: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
何かの間違いでは？
当方の確認では３年ごとか５年ごとの見直し決まっていないけれども６年後でも85m2だと11000円計画(予定)でしたよ。
管理費は確かに高めでしたが。

[33: 口コミ知りたいさん]

>>32 マンション検討中さん
そうなんですか。
私は営業マンに聞いて、口頭でそう答えられました。
また、変わったんですかね？

[34: 評判気になるさん]

>>33 口コミ知りたいさん

そこまでこちらが聞いた内容と違うとちょっと大丈夫かなと思ってしまいますね。
イメージとしては15年で４倍ぐらいと聞いたんですが４倍でも３万円しないですもんね。
次回また行く機会があったらぜひ聞いてみていただきたいです。

[35: 通りがかりさん]

ユニハイム、川西能勢口の物件が順調に売れたのでこちらは強気に出たようですね。
24時間ゴミ捨て可は魅力ですが、最近建築のマンション建前は『ゴミは当日朝に』となっていても、実質いつでもゴミ出しOKになってます。
ただ、周辺の月極め駐車場押さえるって...そもそも建て方に無理があるのでは？

[36: 検討板ユーザーさん]

>>34 評判気になるさん
価格がちゃんと提示されるまで、様子見ですね…

[37: 匿名さん]

1LDK～3LDKとはなっていますけど、
プランの紹介には3LDKの例が2つ載っているだけです。
狭めな3LDKと広い3LDKと。
同じ3LDKでも希望に応じて選べるのはいいなと思います。
30平米程度の広さの違いはあるけれども、
基本的には田の字という感じなので、
各部屋の広さの違いが大きな違いになるのかなという感じ。
実際の部屋を見たらかなりの違いはあるのだろうけど。

[38: マンション掲示板さん]

我が家には、今やディスポーザーは、ウォシュレットと同じくらい必需品です。

[39: 口コミ知りたいさん]

近くにまた新築同じ時期にできるそーですね

広い部屋のみこようなのでここに書かれてるより、高くなるのかなー
本当最近、高過ぎますよね

[40: マンション検討中さん]

>>39 口コミ知りたいさん
ユニハイム営業の話によると、ユニハイムより安いようですよ。
本当、高すぎますよね。
異常です…

[41: 匿名さん]

24時間ゴミ出しOKは良いと思うのですが毎日回収は大変ですね。
小規模物件にしか住んだことがないのですが60戸もあるようなマンションだと
ゴミが毎日回収しなければならないほど溜まっていくものなんでしょうか。
衛生面もあるので早いうちに回収していく方が良いとは思いますが。
自分はディスポーザーは使ったことがないので現状でも大丈夫ですけど、ないなら検討外というのもよく分かります…。

[42: マンション検討中さん]

ディスポーザーってそんなに重要ですか？
例えばディスポーザーで家族４人で出る生ごみの量を処理できるとも思えないし魚の骨とかも入れられないんですよね？
私は逆にそこは重視してないのですが、そんなによいものでしょうか？シンプルに疑問です

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
今、約100戸のマンション(ディスポーザー無し)に住んでますが、週二回の生ゴミ回収で十分ですよ。
年末年始などはさすがにいっぱいになりますが捨てられないほど溢れる事はないです。
それより有料の大型ゴミの方が方が面倒くさいです。

[44: 匿名さん]

>>41
以前、60戸ほどのファミリー世帯のマンションで２４時間ゴミ出しOKのごみ置き場があるマンションに住んでいましたが、
日常でいるとそれほどゴミが大量にたまるということはありませんでしたよ。
管理人さんが毎日チェックしてくれたりして、ゴミを置き直してくれたりしていました。
ただ、年末年始に関してはかなりゴミがたまっていましたね。年でいうとその時くらいであとは
回収日が週に２－３回でも問題ありませんでしたよ

[45: 匿名さん]

ディスポーザーなしでも、この規模のマンションだったら敷地内のゴミ捨て場がいっぱいになるっていうのは
たしかに大丈夫なんじゃないかなぁと思います。
ディスポーザーあったとしても、全ての生ゴミが流せるわけじゃないですし、
減らせるゴミもそこまで多くないのでは。
いずれにしても、相応のゴミの量ではあるかと。

[46: マンション検討中さん]

土地の仕入れが96000万かと思います
いまの各部屋の販売価格はかなり高い設定になってるかと思っちゃいますよね

[47: マンション検討中さん]

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeDetailsServlet?ID=...

土地の仕入れ価格はこれかと思います

[48: マンション検討中さん]

正式価格が出たということですが、みられたかたいらっしゃいますか。

以前、コメントしてた方とイメージ変わらないですかね？

[49: 通りがかりさん]

部屋ごとの値段は分かりませんが、物件概要から見れますよ。一番高い部屋が8,550万のようです。

[50: 検討板ユーザーさん]

>>49 通りがかりさん
ありがとうございます。確認できました。