ローレルタワー梅田

[匿名はん]

またまた出ました都心・梅田物件！　梅田とはいっても中崎町ですが。。

立地は商業地なので、真のホテルライク名都会生活をしたい、
と思われる方には良いですね。

売主ＨＰはこちら：　http://www.umeda250.com/

所在地：大阪府大阪市北区万歳町1-1(地番)
交通：地下鉄御堂筋線｢梅田｣駅徒歩9分
　　　　地下鉄谷町線｢中崎町｣駅徒歩1分
　　　　阪急神戸線｢梅田｣駅徒歩7分

[601: 匿名さん]

1億1千万ねぇ。
確か樋之口町の住友の新築タワマンの40階位が6千万半ばだったと思うから、住友のタワー買って
上の人みたいにセカンドで中古の3.4千万買えば安上がりだね。

[603: 匿名はん]

それは代表して一戸だけ掲載してたのでしょうね

[604: 匿名はん]

あと三戸まったく売れないんですかね もう数ヵ月そのままですが 販売事務所ではよくお客さんとの商談風景見かけますけど やっぱり割高なんでしょうか？住友天満タワーは70こ売れたみたいなのに…

[605: 匿名はん]

601さんが書いてるように天満のタワーと比べたら割高だよ。
後はいつまで売主が中途半端な値下げをやめて大きく下げるか、アウトレット専門の不動産会社に売って完売させるしかないんじゃないの。
ここまでくると販社の責任じゃないね。

[606: 匿名はん]

天満は70戸売れたって事は30戸は残ったって事？

[607: 匿名はん]

そのようですね 対外的には完売したことになってるかもしれないけど…

やっと全体の１割強の成約戸数なのでこの先がどうなるかですね 大阪全域の居住者を訴求ターゲットにできる立地じゃないだけに今後の販売力に乞うご期待!

[608: 匿名さん]

天満、厳しいですね。
間取りによっては不人気もあると聞きますから、
どうなるやら。

[609: 匿名はん]

その話題は天満のスレでやれよ！

単なる妬みに聞こえるよ。

[610: 匿名はん]

妬みというか天満とこのマンションじゃ立地ポテンシャルがちがうと言う意味では関係なくもないのでは？ 天満よりも割高と言う話しが出たから書いたまででずっとこの話続けるわけじゃないし。梅田や天満からのアクセス考えたらこのマンションが一番かと思ってます。ただ共用グレードと間取りが今ひとつですかね。

[611: 物件比較中さん]

609さん。
そんな事書く方がひがみに思える
こことシティタワー大阪天満を比較している人がどれだけいるかはわからないが、
比較している人としては気になる話だろう
それに、シティタワー大阪天満のスレでネガティブ（1期は完売してなくて成約率7割）な書き込みすると、
なぜか、叩かれる傾向があって、ちゃんとした意見すら聞けない。
ここのスレはまともに色々教えてくれるから、比較するしている人にとっては書き込みやすいのかもね

俺的にも梅田を中心に考えると立地や
将来性(もしものときの転売するときの下落率)を考えるとこっちかな思う。

ただ、610さんの言われるように価格と共用グレードが悩み。
既に買われた人には申し訳ないが、今の価格からもう少し下がると検討したい物件なんだよね

[612: 物件比較中さん]

資産価値でもここをこの10年以内で売却できる(完遂)位の頭金を入れてないと
難しくない?
10年以上なると資産価値もどうだろう。前のビル(浪速)や横の大きな駐車場(大倉建設)、
後ろの道路横の空き地(細長い駐車場)がどうなっているかは不明だし。
今買った人はこれからの建設計画が今は無いという前提で買ってるだろうけど。
まぁ、市内どこでも同じだろうけど。

ただ、言えるのは順調に完売し、初期で住めなかった人が多いマンションは
相対的に資産価値は高い。反対に延々と販売中の物件は相対的に資産価値が
低い傾向がある。

[613: 匿名はん]

まあ梅田近いし 周辺は逆に開発されたほうが資産価値は上がるでしょう

[615: 匿名はん]

今日でも販売センターに聞けば。ただ12月広告の部屋でまだ残ってるって価格や間取りに問題あるんじゃない。
しかし後数ヶ月で一年になっちゃうからとうとう中古物件だねぇ

[616: 匿名はん]

タワーマンションどこもみんな残っててなかなか決断しにくいですよね

[617: 匿名さん]

このマンション、図面を見ると真北が西に振れていますよね？
最近売りに出てる最上階のチラシでは、西に振れていないし、マンションの下で方位磁石で測ったら
マンションの北は真北、南は真南に向いていました。
どちらが正しいんでしょうか？

[618: 匿名はん]

ここはあと2戸だけど ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽタワー梅田ﾛｰﾚﾙは四千万超は壊滅的に売れてないみたいな内輪話聞きました。
値下げでここらへん一体の相場はどうなっていくのでしょうか？

[619: 匿名はん]

完成一年を目前に完売しました。

[620: 匿名はん]

中古も大量に出てるけどね。

[621: 匿名さん]

良かったねぇ。じゃ、ここも閉鎖かぁ。
感慨深いね、でどれ位安くなったんだろうね。

[622: 匿名さん]

最後のほうは30％引きぐらいだったみたいですよ。

[623: 匿名はん]

30%かぁ。7000万が約5000万、5000万が約3500万かぁ。最後に買った人ラッキーだね

[624: 匿名さん]

これってほんとーなんですか・・・。
そんなに値引きするなら1年も売れてない！
なんてことにはならないんじゃないですかね？

なんか嘘くさい気がしますけど～

[625: 匿名さん]

値引きの話、本当ですか？確か高層階の南西角、売れ残ってましたよね？
７０００万が５０００万ですか～（涙）ちょっと信じられない値引率ですよね。

[626: 匿名はん]

早く中津のローレルタワーに注力したいんでしょうね、近鉄も。まぁ、ある雑誌にアウトレット物件で載っていましたが、今回の値引き額は知りませんが売り切るには30%が妥当でしょうね。

[627: 住まいに詳しい人]

３０％も引くわけないでしょう・・・
しかし実際は一割+α程度の値引きはあったようです。

[628: 匿名はん]

分かんないよぅ。真実は藪の中かもね。

[629: 匿名はん]

キャンセルになったみたいでまたホームページあがってますね。三割引きしてたんならすぐ売れるはずですよね やはりそこまでは引いてないみたい…

いい加減なこと言う人がいるものですね。

[630: 匿名さん]

キャンセル物件、値段も乗ってましたね。元は幾らだったんでしょう。あそこから交渉次第でまだ引くのかしら。

[631: 匿名はん]

やはり完売にはこの物件は一筋縄ではいかないですよね。

[632: 匿名はん]

631さん このマンション立地はよいと思うのですが何で人気ないんでしょうか？

[633: マンション投資家さん]

立地良くないよ。
盛り場に近くて治安が良くない。特に女性は安心できない。
よって、投資としても借主を選んでしまう。

ここもそうだが中津の方も新御堂筋ま横という大阪市内有数の立地の悪さ。
しかも「近鉄タワー」の仕様の低さ・安っぽさは近頃益々際立っている。

[634: 匿名はん]

32階とはいえ、角部屋ではなく真ん中の73平米で5472万だからな。
結構高い。立地は悪いけど、梅田までは歩いていける距離だから、流石に値は張るね。

[635: 入居済み住民さん]

女性ですが、安心できないってことはないですよ。
この辺りは専門学校が多いせいか、夜でもごく普通の若者がたくさん歩いてて若者向けのお店が明るいし、交番が近くて巡回しているお巡りさんによく会うし。

前に閑静な住宅街に住んでましたが、逆に静か過ぎて夜、歩くのは怖かったです。
ここに来て、夜、公園はライトアップされてるし、開いてるお店も多いし、ちょっと出かけようかって気になります。

[636: 匿名さん]

巡回してるおまわりさんによく会うということが、この立地を物語っております。
それと、盛り場の夜って深い時間ですよ。
ライトアップされる公園に深夜たむろする酒に酔った若者たち。
警察24時に出てきそうな光景ですね。

[637: 匿名はん]

冷静に考えたら636の言う通りだ。

[638: ご近所さん]

梅田は繁華街、今更分かり切ったこと書くなよ、趣味わりーな。

[639: 匿名さん]

風俗や怪しい建物もあるし、JRも真横を走る。騒がしそうで、快適な住環境とは程遠いな。

[640: 匿名さん]

＞ライトアップされる公園に深夜たむろする酒に酔った若者たち。

夜の１２時、１時位までなら、遊びに行った帰りに、散歩しに公園に行くことも多いんだけど、そんな柄の悪そうな子らってあんまり見たこと無いなあ。６３６さんは、実際に見て行ってるの？サッカーしてる子らは多いよね。上から見てると、休日前なら、明け方までやってる。

この間は、若い女性ばかりのサッカーチームがユニフォームを着て、真剣にサッカーしてました。他は演劇の練習してたり。夜行っても結構面白い。若者パワーを感じます。

[641: マンション投資家さん]

マンションで１００点満点ってのはないと思っておかねばなりません。どのマンションも一長一短です。
・・・もちろん一戸建てもそうですが。
共有部分など表面的に豪華に見えても、専有部分については標準以下だったりします。
便利さをとるか静かさをとるか・・・個々人の好みに合わせればよいかと思います。
繁華街に近いところが好きな人もいらっしゃると思います・・それはそれでよいと思いますよ。

[642: 匿名はん]

夜の扇町公園は一見サッカーしてる人や踊ってる若者で普通のように見えるけど緑が多い分分かりにくが水道局前に浮浪者の建物があったり、浮浪者が色々難癖（ただ友達と話をして座っているだけで）をつけてきたり、浮浪者同士がケンカしたりで治安は良くないよ。
また繁華街に住む人、住みたがる人は水商売の人が相対的に多いので何かとトラブルになる事は多いね。うちもよくゴミ出しや夜の騒音でトラブってるよ。
後、隣りの風俗が出ていったビルの一階にあったイタメシ屋もどきも閉店したね。

[643: 匿名はん]

ここに一年住んでて全くいやなことひとつなく便利で快適ですよ。扇町公園で浮浪者にからまれるのは毎日朝夜通りますがいまだありませんよ。稀なケースで治安を語ったらどこでもいっしょでは？

[644: 入居済み住民さん]

ここに越してきて一年近くになりますが、治安が悪いと感じたことは一度もありません。
梅田から徒歩10分以内、とにかく便利でとても満足です。スーパー（ナベル）もすぐ近くにあります。
近くの扇町公園や斉美公園は犬の散歩の人たちや子供たちで毎日賑わってます。旧斉美小学校では豊崎宮の夏祭りに向けてたくさんの子供たちが毎日夜遅くまで練習に励んでます。女性や子供たちが安心できないということはないと思います。このあたりは都会にありながら地域活動が活発なようです。
マンションの仕様に関して共有部分は無駄な設備がなく、専有部分は標準以上だと思ってます。
ここでの生活は毎日楽しいです。

[645: 入居済み住民さん]

一体なんの恨みがあるのか・・・

転勤に伴い数年で手放すつもりで購入しましたが、住んでみると想像以上に快適です。
治安も問題ないけどな・・・

[646: 匿名はん]

紹介状がないと初診料高いけど先進医療で有名な京大系の北野病院が目の前にあるしスーパーや緑の多い扇町公園もすぐ。6～7分歩けば物価安くて有名な日本一巨大な天六商店街。中崎町駅のほぼ直上。HEPやESTまで歩いて5分。茶屋町まで6～7分で大阪駅も梅田全域もすべて徒歩圏内。治安よくないといっても夜中に天六あたりに多く住んでいる学生の女の子でも自転車で平気で沢山走ってる街です。歩いてすぐの東通りは確かにラブホも風俗店もあるけれど別に何ら害がある訳でもなく多数の飲食店は15年住んでいても開拓しきれないほどお店が多く未だに発見があって食べ歩きにとても楽しいです。小中学校も近く緑も利便も施設も揃っている立地は多分他にないと思っていますしとても満足してますよ。

[647: ご近所さん]

ここ面白いね。ネガティブな書き込みが続いたらよく似た内容のフォローな書き込みが続いて。
しかしここの検討者っているのかなぁ。
俺はツレが住んでるからスレが上がった時たまに見るけど。

[648: 匿名さん]

確かに白々しいフォローがわんさか。
笑える。

誰も信じてねえよ。

[649: 匿名はん]

フォローかも知れませんが、内容はとても合っていると思います。
私が検討した時には価格の高～い部屋しかもうなくって諦めましたが、通る度にいいなぁと思います。
茶屋町ではあまりにガチャガチャして繁華街だし、中津ではちょっと周りが暗いし…。なかなかここの絶妙な立地は他にないと思います。
建物や売主などについては勉強していませんが、未だに中古とか狙えばよかったかしらと思いながら見上げてしまいます(笑)

[650: 匿名はん]

649
中古なら3千万台であるでしょう。

[651: 匿名はん]

後、売主や建物も理解せずに買うのは愚の骨頂。

[652: 649]

＞650さん、651さん
マンション購入検討の早い時点(中古がすぐに出ることなど、色々知る前の無知な時)で候補から外してしまったんです。
もう他を契約済みなんですが、通勤で通る度にここも色々調べたらよかったぁーと思っているという次第です(^_^;)
玄関から出て来る方々もたまに見ますが、印象がよいです。
もちろん買うなら売主や建物などしっかり調べますので、その上でここを買うことにしたかは分かりませんけれど、立地は私は素晴らしいと思います。

[653: 匿名はん]

これは失礼。もしまだ未練があるのなら、今の所は解約して新築は5千万オーバーなのでここの中古を検討すべきでしょうね。

[654: 入居済み住民さん]

ネガティブな意見を書かれている人って、実際にこの辺りに住んでる人ではないのでは？
私も住む前は色々不安もありましたが、住んでみるととても住みやすいです。６４６さんの仰るとおり。

小中学校が近いので、朝夕は登下校の子供達、お昼はお母さんと公園で遊ぶ小さな子供達をたくさん見かけるし、都会なのにのどかな感じがします。

夜は公園でサッカーや演劇やダンス、それから漫才の練習をしている若者も見たことあります。
柄の悪い子がふざけてやっている感じではなく、本当に好きで練習してるんだなって感じです。夜中に自転車で走るごく普通の女の子もよく見かけますね。

最近は、小学校と中学校の屋上のプールで、子供達が泳いでるのを、上から眺めてると心が和みます。
あまりに涼しそうなので、上からダイブしたくなることも（笑）
天満に行けば物は安いし、梅田へ行けば何でも揃うし、都会の便利さと、下町の良さと両方味わえる場所って、あまりないのではないかしら。

[655: 匿名さん]

私は長年中崎町や天満に住んでいます。
ここのマンションが建つ前は駐車場でその前は
さくら不動産のモデルルームがありましたね。
北野病院はもともと小学校のところにあり、
扇町公園は大阪プールと呼ばれ、その横は
平屋のバラックの家が密集していました。
この15年くらいですね、今のような感じに
なったのは。
私のイメージは中崎町は在日のイメージで
友達もたくさんいます。
韓国語を習いたいなら民団へって感じでした。
因みに韓国領事館も中崎町にあります。
何かこの界隈のディープな事が知りたければ
どうぞ。

[656: 匿名はん]

647さんや651さんに立地や売主や建物のことなにがわかるというのでしょうかね？
私は入居者ですが不動産業者20年以上やってる一級建築士不動産鑑定士ですが何ら問題なく買いましたよ？部分的な建築素材や表面上の見た目だけではんだんするほうが愚の骨頂ですよ。
まあ確かに今残っている一戸は少し割高感ありますし場所は人各々好みありますけどがね。

[657: 匿名さん]

第一期でここを検討したものの、結局ほかを契約してしまった者です。
北側のバ○ックみたいな?店がなければずいぶん印象ちがったような気も
しないでもないんですが、あそこはなぜ買収できなかったんでしょう？

[658: 物件比較中さん]

656
不動産鑑定士ならここを収益還元法で考えたらどんな感じですか？

[659: 656]

658さん　収益マンションとしてでなく、自用セカンドとして購入しましたので、現状、賃貸にするつもりはありませんが、収益性で考えれば当然に中古を考えたほうがよいのは一般の周知の事実でご質問されるまでもないでしょう。

[660: 物件比較中さん]

656
ここに住んでいる先生なのでここに即した事例を簡単にシュミレートして
くれると思ったのにあまり理論的な回答かつ文面ではないのでがっかりです。

[661: 匿名はん]

660さん がっかりと言うことでしたら明確に申し上げますがこのマンションは収益マンションとしては不適ということです。

[662: 匿名はん]

新築で収益を重視するならﾀﾞｲﾅｼﾃｨ北浜とかリバー平野あたりで検討ください。しかしそれより明らかに中古のほうが利回りますがね。

[663: 物件比較中さん]

いやいや、別に5000万の部屋なんか興味ないよ。
未入居でいっぱい出ているここの中古を何年か住んで、賃貸に出そうかと
思ってるくらい。ここに一生は無理でしょ。
しかし、都心にあるのに賃貸に出すくらいの収益でも難しいとなると、
一生住み続ける位の決心が無いと難しいのかぁ。
まぁ、賃貸も値崩れしてるしね。

ありがとうございます。

[664: 匿名さん]

ここの南向きの高層階(３０階付近)からの眺望見ましたが、
あまり抜けていないせいか、開放感がありませんでした。
圧迫感があるからかな。おそらく、ザ梅田タワーも３０階
くらいだと微妙じゃないかな。３２階のキャンセル住戸の
眺望も微妙かも。

[665: ビギナーさん]

６６３さん
未入居でいっぱい出ているここの中古とありますが、どこを調べたら具体的な情報が得られますか？

[666: 匿名さん]

北側のお店は
近いうちに立ち退きになって歩道になりと聞きましたけど！

[667: 匿名さん]

北側といえば
中崎町の下町で、おしゃれな雰囲気。
カフェやショップも多く
美容理容、服飾系やアート系の専門学校が多くて若くてエネルギーがある町の雰囲気もいいと思います。

現在、
北ヤードの開発で「学校棟」という高層の建物があるみたいなんですけど
将来的にはそこにこれらの学校が入るんでしょうかね？

[668: 匿名はん]

665
yahoo不動産やhome'sに載ってるよ。
俺も30数階の部屋から眺望見たけどセンタービルなど近くに高層な建物があってなんか息苦しかった感じはしたなぁ。
後、横の自転車屋がなくなったら2号線と都島通りが開通で、うるさくなりそうな感じがしたなぁ。

[669: 匿名さん]

うるさいったって夜中に暴走族が急に増えるわけでもないだろうし
日ごろ環状線の音で免疫できてるからたいてい我慢できるはず。

[670: 匿名さん]

堂山交差点から天六交差点までの都島通りって結構暴走族が多いから、
２号線と回遊できたらうるさくなる可能性はあるわな。
しかし、環状線はホンマにうるさいなぁ。ちょうど曲がる箇所やから
キィキィと。

[671: 匿名さん]

３０数階の西向き眺望見ましたが
夜景は、ヘップの観覧車や阪急インターナショナルなどのライトアップが間近で大迫力。
昼間は、淀川～大阪湾への流れが見晴らせました。

電車の音も高層階まで上がってくるかと思ったら
以外に気になりませんでしたけどね。

[672: 匿名さん]

例えばHOME'Sで、地名検索で、「大阪市北区万歳町」で検索を掛けて中古物件が、
何戸出てくるか確認してみましても、「いっぱい」と言うほどはヒットして来ませんよ。
欲しい間取りや階数となると、小まめにチェックしながら、気長に待つしかないでしょうか。

[673: 匿名はん]

672
待つべきでしょう。なんせ賃貸で出しても借り手が出ない所から売りに出ているはずですから。
ただし、良い部屋はあまりないと思いますがね。

[674: 物件比較中さん]

近鉄のタワマンで、ローレルシリーズって新築では微妙でも、
中古になるとなんか妙に人気が出てる気がするのは俺だけ？

ローレルタワー難波（新築時から即完売だったけど。なんば駅直結！）
ウェリス上本町ローレル（ここも新築で完売、キャンセル殆ど出ず）
ローレルスクエア高槻（高槻なのにこの中古の人気！）
ローレルコート与力町エルグレース（中古売り物件なんて殆ど出ない）

やっぱりなんだかんだで、立地が良い所が多いからかな？
住之江のベイタワーもそうだし、住友と違い、駅前の絶好立地に建ってるのが多い。

[675: 匿名さん]

確かにそれは言える。
立地がいいとこが多い。
住友のタワーは見た目だけで立地が悪すぎるところが多い。

[676: 物件比較中さん]

ココに関しては高掴み感があるから投資用に即金で買った人以外は
売りに出したくてもローン残高や売却損の関係で出せないだろうねぇ。
全てにおいてココは価格以上若しくは同等の価値を未だに見出せない感があるから
駅近に関わらず賃貸に出しても入居がイマイチみたいだし。
第一20万以上の賃貸ならもっと都心を選ぶよなぁ。

ココの10年落ちの中古が一番魅力なんじゃないかと思っててその時にココ買うか、
他の新築買うか検討かなぁ

[677: 匿名さん]

近畿圏の郊外あちこちにあるローレルって売れてないところ山ほどあるよね。
売れてるところがむしろ例外のような。

[678: 匿名はん]

ほんまやなぁ。わざわざローレルの物件の詳細がわかってるって関係者ちゃうか？！

[679: 匿名さん]

ここ以上に都心ってどこになるんですかね？
このご時世で売れ残ってないマンションってあるんですか？

[680: 匿名はん]

しかしここいっぱい賃貸に出てるねぇ。ホームズみたら18部屋も。
場所がいいみたいなのに借り手が少ないのかなぁ。

[681: 匿名さん]

低層階だからでしょうか？

[682: 匿名はん]

それもあるやろうし。賃料が高いんやろうね。折角買って賃料期待してても今で借り手がないと後々苦しいよねぇ。

[683: 匿名さん]

分譲賃貸の場合は意外と低層階の方が家賃が安いので好まれますよ。

空きが多いという事は単に賃貸で住みたいと思う人が少ないだけでは。

[684: 匿名さん]

ホームズ見たけど
8件しか出てませんよ～！

２５０戸中の８戸って多いんですか？

どこの市内のタワーも全然窓ガラスから明かり漏れてなくて
ほんとに住んでる人ってわずかなのかな～って思いますね・・・。

梅田タワーも真っ暗。

[685: 匿名さん]

今日見たらホームズに載ってるのは
3件になってました！

売れてるのか？？？

[687: 匿名はん]

ここもまぁ完売すれば後々はよいマンションじゃないの？ 梅田からの距離近いタワマンだし。

[688: 近所をよく知る人]

完売して店閉めましたね。

[689: 匿名さん]

6日からモデルルーム販売してたのに閉めたのですか？

[691: 賃貸]

賃貸で考えているのですが、隣室の生活音、上階からの足音など、気になることは今までありますか？
しいていうなら、なんでも構いませんので、お気づきの点がありましたら教えていただけますようお願いいたします。

[693: 近隣居住者]

音に関して、、、

右隣室は、大人２人で無音ですね
左隣室は、大人２人子供２人、お互いのバルコニーサッシが開いていてる時に、乳幼児の鳴き声が聞こえる程度
サッシを閉めれば無音です
上階は、ダイニングの椅子を引く音が、微かに聞こえる程度です

ＪＲ環状線は、防音サッシを採用している事もあり、閉めると気にならない程度
これは、階数や方位によって違いがありそうです
最終電車後に、貨物列車が走る事のない！？環状線なので、睡眠を妨害する程ではありません

建物南側のコインパーキングに駐車している車のセキュリティが、たまに鳴り響いています

中層階西側の部屋では、西向かいビル屋上の、ビル空調大型室外機の騒音が、少しあるそうです

[694: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

本物件の完売を確認いたしました。

今後につきましては、以下住民板のスレッドをご利用いただけますようお願いいたします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15138/

本スレッドは、閉鎖を行わせていただきますのでご了承ください。
ブックマークなどされている場合は、大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。