パークホームズ西小山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ西小山についての情報を希望しています。
西小山駅徒歩1分の場所にパークホームズがたつようです。
急行は止まりませんが、各駅でも目黒までもすぐで便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1922/

所在地：東京都目黒区原町１丁目１２６１番２０（地番）
交通：東急目黒線「西小山」駅　徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩11分
間取：1K～4LDK
面積：30.83㎡～97.57㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57655/
【パークホームズ西小山】１LDKの販売開始と追い風ニュース（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75962/

[402: 匿名さん]

横槍ですいませんが、後から発表になる物件のほうが価格が上がっている状況が続いていますから、基本的には先に買ったもの勝ちの状況です。

[403: 匿名さん]

392だけど、386さんが過去を誤認（直近の他物件を実際より大分高い販売価格であったかのように記載）して現在の異常なインフレマーケットをあたかも正常であるかの勘違いしていたから、真の情報を記載しただけです。
あと、今のインフレは長くは続かないと思いますよ。実需でどうしても購入のタイミング選べない方は仕方ないけど、待てる人は待った方がいい時機かなと。

[404: eマンションさん]

>>403 匿名さん

ここ10年、待っていいことなかったけどな。今賃貸の実需層なら、買える人は買っておいた方がよい。特にここのような立地がよい物件なら、賃貸に住み続けるよりはまし。

[405: マンション検討中さん]

アメリカのインフレ、ウクライナと今が建築費高騰のピークだろう。どちらも来年に落ち着くとすると、マンション価格も緩やかに下がっていくと予想。今年買う人はババを引く覚悟で

[406: 匿名]

>>404 eマンションさん
ここ10年はおっしゃる通り。でもマーケットの潮目は変わりつつあります。

2010年代は各国が低金利政策をとって、足並み揃えてインフレ誘導していた。2010年代末に欧米諸国はインフレ収束を狙って政策金利を上げようとしたけど、コロナ対策で低金利に逆戻り。それに戦争やらが重なって昨今の超インフレが起きたわけだ。

でも今は欧米先進諸国は不況覚悟でインフレ抑制の大幅利上げに踏み切ってる。日本は特殊事情があってまだ低金利で、円安による輸入材の価格高騰も重なって急速にインフレが起きてるけど、これだけインフレが起きたらいずれ金利を上げて対処するしかない。日銀総裁も変わるしね。そうなったら為替相場も戻るだろうし、不動産価格にも下げ圧力がかかるんじゃないかな？

いずれにしろ、これ以上過去10年と同じことは起きそうにない。よくよく考えた方がいいよ。

[407: 匿名さん]

常識的に考えれば金利のこれ以上の下げは見込めず逆に緩やかに上昇する可能性もあり、所得が上がらない限りこれ以上のマンション価格の上昇についていける層は激減すると予想する。
これまでのマンション価格の上昇は、所得が上がらなくとも金利低下による金融機関からの借入額の増加が購買力の増強となって下支えされていたが、今後は所得そのものの上昇がなければ購入者がついてこれない。
デべは供給数を絞ることでマンション価格の高値追求を図ってきたが、この先の値上げは需要を著しく減らすこととなり難しいのではないかと思う。
唯一値上げ可能性があるとすれば円安で実質的な買値が下がる海外勢が参入することだがどうなるのかな。

[408: マンコミュファンさん]

>>406 匿名さん
希望的観測で草草

米国の1年後から10年後の期待インフレ率を知ってるか？
インフレの原因は、供給制約だけではないぞ。
グローバリズムの後退、製品の内製化、
過剰貯蓄による労働力不足。

見解が浅いな草

[409: 名無しさん]

>>408 マンコミュファンさん

すまん、いずれも金利上昇圧力に繋がるんだが…笑

[410: eマンションさん]

>>409 名無しさん
需要鈍化だけで片付くとも？

[411: 名無し]

>>409 名無しさん
70年代のインフレは？需要調整だけでおさまりましたか？

[412: 匿名さん]

>>408 マンコミュファンさん

インフレの原因が供給制約だけだなんてそもそも誰も書いてないでしょ？

[413: 匿名さん]

期待インフレ率が高いから利上げしてインフレ抑制しようとしてるわけだけど、それでもインフレ率が下がらないなら、FRBをはじめ、欧米各国の当局は間抜けだって話になる。果たしてどうだろうね。

[414: 名無し]

>>413 匿名さん
もう既に昨年の時点で、彼らは失敗していると定義しても良いのでは？

一時的なインフレと読み間違えたことを
パウエルは、ほぼ認めている

つまりすでに、「間抜け」だ

[415: eマンションさん]

将来をさもわかったように断言する奴ほど、信用ならん奴はいない。別に買った時より値下がりしたっていいじゃないか。一次取得者は、出来るだけ早く、よい立地のマンションを買うことが吉。いつ下がるかわからないマーケットに対して、うさんくらい奴らのこと信じて、賃貸暮らしを続けるのか？未来は誰にもわからないからこそ、買える範囲(とれるリスク範囲)で、住まいを確保しておくことが、インフレヘッジになる。値下がりしたら住み続ければよい。

[416: eマンションさん]

家賃高騰した米国では、まともな職業についてる人でもホームレスになっている。(モーニングサテライトでパックンが言ってたぞ。)

[417: 匿名さん]

実需で買うタイミングを選べないなら確かに仕方ないと思う（最初からそう書いてます）けど、現在の市況について何も考えずに、早く買え買えって煽る方も相当胡散臭い。そんなにも他人の発言を封じようとするのはなぜ？
それにFRBが利上げに踏み切ったのは昨年末でしょ？なんで昨年の段階で失敗してるってことになるの？

[418: 通りがかりさん]

>>417 匿名さん
世話が焼けるわ。

パウエルFRB議長３度目の間違い
と検索してみろ

[419: マンコミュファンさん]

相場を読むデイトレーダーと読まない積立投資家が話が噛み合わないのと同じ。マンション寿命の50年単位で見ればインフレの確率が高いんだから、とっとと買ってローンを走らせた方がリスクは小さい。まあ、相場を読める(と思ってる)一部の人は、自分を信じて底値を待てばよい。

[420: 名無しさん]

>>418 通りがかりさん

自分の言葉で説明してよ。パウエルを支持する記事だってゴマンとある。引用合戦なんてつまんないから、ここで議論しようよ。

[421: マンション検討中さん]

>>417 匿名さん

検討板なんだから、マンションは買うことが前提。その上で、このマンションは立地、価格、その他条件から買うに値するかどうか、或いは他のマンションの方がよい、などを論じるべき。そもそも、今はマンションを買うな、待てというのは前提が間違っている。

[422: 匿名さん]

>>420 名無しさん
？？？？？

[423: マンション検討中さん]

１次取得であれば中古でも何でもさっさと買ったほうが良い。西小山の中古マンションがここに引きずられて値上がりするのは間違いない。

[424: マンション検討中さん]

この立地なら間違い。まして、三井のマンション。買いたいと思い買えるなら、躊躇する理由はない。

[425: 評判気になるさん]

とにかく買えばいいんだよ

[426: 匿名さん]

西小山でここ超える物件は出てこないよ。その意味でのプレミア考えても割安な感じする。損することはなさそう。

[427: マンション検討中さん]

買っちゃいなよ

[428: マンション検討中さん]

近隣居住者優先枠で申し込みする人いるかな？

[429: 匿名さん]

では、皆さんはローンは変動ですか、固定金利短期ですか？

それとも長期固定の住宅ローンですか？

[430: マンション検討中さん]

>>405 マンション検討中さん

なら、ご自身で家賃を払い続けながらマンション価格(もちろん人気沿線の都内の物件)が下がるまで待ってくださいね

[431: 匿名さん]

>>429 匿名さん
一般的な割合を言えば、多くが変動。過去を見返すと結局それが正解ではあったね。

[432: 検討板ユーザーさん]

dの間取りすごくいいですよね。

[433: 検討板ユーザーさん]

>>432 検討板ユーザーさん

同感です、3LDKならDの間取りがずば抜けてますし、マンション内の住戸位置もベストなのかと。ただ諸費用やオプション入れれば1.6億は必要でしょうから、西小山でこのグロスは悩みますね。

[434: マンコミュファンさん]

>>433 検討板ユーザーさん
さらに階毎でどれだけ価格が変わってくるのか気になります。駅前でコーナーサッシの全面窓のリビングなので、低層階は人目が気になると思います。
Dタイプはこの物件一番売りの間取りだと思いますし、高層階はかなりの高倍率になりそうですね。

[435: マンション検討中さん]

ほらもう事前案内会がめちゃ込みだと案内が出ちゃったよ　
倍率高そうだな

[436: 匿名さん]

>>429 匿名さん
その議論は別のスレで。

[437: 通りがかりさん]

資産持ってる人じゃなかったら超パワーカップルでも無理。それで西小山だからね。将来はわからないが冷静に考えて無理して買う物件じゃないな。

[438: マンション検討中さん]

>>437 通りがかりさん
資産ないパワーカップルは、中古築20年で駅10分をどうぞ。

[439: 匿名さん]

昨今の沿線の高騰ぶりを考えると全然高くない。瞬間蒸発なのでは？

[440: 匿名さん]

ここは共有施設は何も無いの？

[441: マンコミュファンさん]

直床ですか？

[442: 匿名さん]

>>441 マンコミュファンさん
二重

[443: 検討板ユーザーさん]

>>438 マンション検討中さん
そういえば、オペンホウセ？の選択肢があったな。20年後に建て替えることになりそうだが。

[444: 匿名さん]

経験的には共用施設が豊富なマンションほど民度低い傾向あるから無い方が良いかな。

[445: 名無しさん]

>>444 匿名さん
あなたの民度は高い？

[446: マンション検討中さん]

すごい勢いで事前案内会の予約が埋まってきてますね。結構人気あるんですね。

[447: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん
週４日、１日３回で、１回当たり何組か分からないんだから
どれほど申込があるか不明。
申込枠を追加しましたなんて後で言って来て、煽るところもあるし。

[448: ご近所さん]

とりあえず埋まるよね
事前にキャンセル出ることが多いけど

[449: 匿名さん]

全戸即日完売するんじゃない？超駅近なのに坪単価も手頃だし、売れない理由がないよ。

[450: 匿名さん]

買い煽り乙。
世帯年収3,000万ワイでもここは流石に高すぎると思うけどねぇ、、、撤退です。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
世帯3000の実需一次取得だと厳しいかもしれんな

[452: 匿名さん]

近隣からの買い替えなら余裕でしょう。

[453: 匿名さん]

>>451 匿名さん
本当に世帯3000なら一次取得でも余裕で買えるでしょ。子供が5人とか、余裕資産0とかなら知らんけど。

[454: マンション検討中さん]

武蔵小山が売れ残ってるのに大して値段も変わらないここを買う理由が見つからないが。

[455: 口コミ知りたいさん]

>>454 マンション検討中さん
ごもっとも。急行が止まらないなら坪単価もう少し下げて欲しいです

[456: 名無しさん]

>>454 マンション検討中さん
非タワマン派をターゲットにしてるからでは。

[457: 匿名さん]

武蔵小山より西小山の方が落ち着いていて住みやすい。武蔵小山が六本木なら西小山は広尾みたいなもの。

[458: マンション検討中さん]

現地にあるチラシ置場もう空っぽになってしまっている。補充されないのかな、もうパンフレットももらえないのかも。戸越公園タワーは先着順になってしまったがここはチラシ１枚すらプレミアム。もう本気の人しかいないもんな、倍率はどんなもんだろう

[459: 匿名さん]

>458
業者の方ですか？
ここに飛びつく人の懐事情が知りたい。

[460: 検討板ユーザーさん]

2年後の坪単価を推計します。
武蔵小山の次の再開発街区は、坪800～900万円、その時の目黒で900から1000、白金台～麻布十番～六本木1100～1800万円台、自由が丘1100万円、武蔵小杉700万円。
インフレーションは、長引くはずです。
さて、西小山は？

[461: 匿名さん]

>>460 検討板ユーザーさん
素人がそういう予想をしだす事が、「炭坑のカナリア」と言われてるよね

[462: 検討板ユーザーさん]

>>461 匿名さん

靴磨きの少年とも言いますね。相場的にはそろそろ頭打ちかな。

[463: 検討板ユーザーさん]

>>462 と461ね。検討板ユーザーさん
経験の浅いプロみたいですね。若いんでしょうね。

今回、予想される景気悪化こ、深さと、長さについて、
考えたことありますか？

2年前のコロナの際も、景気悪化はしてますよね。
景気悪化したタイミングと、
景気悪化する前とした後2ヶ月がのインフレ率と、
その時の金利と、マネタリーベース考えたことありますか？

浅すぎて笑ってしまいました草草

景気悪化は深くとも、時間は短く、不動産は遅れる指数のため、

不動産には価格反映されないと読みます。
なぜなら、また世界の中央銀行は、
緩和出来る状態に戻ってくるからです。

浅い見解で、市場を惑わすなと言いたい。

[464: 通りがかりさん]

>>463 検討板ユーザーさん

なにいってんだお前ww

[465: eマンションさん]

>>463 検討板ユーザーさん
私も不動産相場頭打ちまだと判断してます。

[466: 検討板ユーザーさん]

今や城南といえば武蔵小山みたいな感じになってて、西小山はその隣駅かぁ、みたいな。虎の威を借る狐じゃないけど、武蔵小山のおかげでここまで注目されてるところはあるわな。

[467: 匿名さん]

>>466 検討板ユーザーさん
地縁の無い検討者ですが、武蔵小山はあまり気にしてない。
目黒線駅前物件という肩書きが大事

[468: 匿名さん]

ここは人気がある物件ですね。抽選倍率が高く買えないよ。

[469: 匿名さん]

世帯3,000マンです。
子供1人、貯蓄6,000マンですが今回は皆さまにお譲りいたします。皆様のご縁をお祈りしております。

[470: 口コミ知りたいさん]

>>469 匿名さん
ありがとうございます！感謝いたします！

[471: マンコミュファンさん]

>>469 匿名さん

優しい。

[472: 通りがかりさん]

数年前なら港区なのに、黒田バズーカ聞きながら待ってて、ここを検討する時代になっちゃった。

[473: 匿名さん]

>>472 通りがかりさん
まあ、そういう事だろうね。

[474: 匿名さん]

>>472 通りがかりさん
まあ、そういう事だろうね。

[475: 検討板ユーザーさん]

朝の目黒線の目黒行きまでの電車は武蔵小山で人が溢れかえる様にのってきますか？お隣の駅であと三棟もタワーが増えると西小山から乗り、目黒まで行くのは子供の通学は厳しいのでしょうか？

[476: 匿名さん]

ここは人気がある物件だから投資目的でワンルームを買うか。

[477: 匿名さん]

地の利がないので質問させてください。
北側の景色は上階でも悪いのですか？
あとココの物件は外廊下なのですか？

[478: 匿名さん]

>>475 検討板ユーザーさん
これから徐々に8両編成が増えてくるので、だいぶ緩和されるとは思います。あと目黒から先は空きますね。

[479: ご近所さん]

>>475 検討板ユーザーさん
まず大岡山で乗り込む人が多い
大井町線から乗り換える人がいるし
その後さらに武蔵小山で追加される
でも各駅停車ならば多少緩和される
後は時間帯による
7時前ならまだ余裕あり

[480: 検討板ユーザーさん]

478.479様
わかりやすか教えて頂き有難う御座います。
参考にさせていただきます。

[481: マンション検討中さん]

今日も現場のチラシ補充されてなかった。
もう1期申し込みだけで全て埋まってしまうから刷り増しする必要がないのかも。
販売戸数が少なすぎ

[482: 匿名さん]

ここはサラリーマンにも買える人気物件だから抽選倍率が高いね。

[483: 匿名さん]

多分瞬間蒸発しそう。安すぎる。

[484: 匿名さん]

ホント業者多すぎだな。
サラリーマンでも買える（1.5億）
安すぎ（1.5億）やぞ？

しかも西小山で。
35億じゃないんだからさ。

[485: 評判気になるさん]

三井さん絶好調ですね。


・三菱地所
　増収率：マイナス0.7％（四半期の営業収益3054億円）
・三井不動産
　増収率：28.5％（四半期の売上高5767億円）
・住友不動産
　増収率：マイナス2.7％（四半期の売上高2435億円）
・野村不動産ホールディングス
　増収率：36.3％（四半期の売上高1997億円）
・東急不動産ホールディングス
　増収率：17.6％（四半期の売上高2203億円）

[486: 評判気になるさん]

>>484 匿名さん

武蔵小山含めた周辺マンションにポジション持ってる個人も、煽ってるね。

[487: 匿名さん]

この物件は普通のサラリーマンが買ったら首回らなくなるかも。
市況下落しても住み続ける人ならいいかもだけど。

[488: マンコミュファンさん]

プラウド都立大学、坪600なのか。西小山も決して安いとは思えないが、新築比較の中では選ばれやすそうだな。

[489: 匿名さん]

ここが坪600で都心のマンションは坪1000ですか？もう庶民には買えないよ。

[490: 通りがかりさん]

>>489 匿名さん

ついちょっと前に、千鳥ヶ淵のマンションが坪1000と言ってびっくりしてたんですがねー。

[491: 匿名さん]

千鳥ヶ淵は今買うと坪2000ぐらいするんじゃないですか？

[492: マンション検討中さん]

資産形成とか値上がり益狙いではなかなか購入を検討し辛い水準になってしまったのは確かですけれど、現状の利回り3%レベル物件が殆どという状況は、ＱOL考えたときに賃借より購入を選択するギリギリの水準のように思ってます。
ここは仕様レベルは良さそうなので、計算したところ同レベルの賃借より年間支出は100万程度増えますが、まあGOかな・・私的には。

[493: 名無しさん]

ここ買うなら隣駅の武蔵小山駅前タワマン買うわな。普通に考えて。

[494: 匿名さん]

武蔵小山より安いですよ。

[495: 匿名さん]

>>494 匿名さん

もうちょい足して武蔵小山ってことやろて。
急行は止まって欲しいしな。隣駅とは言え知名度や利便性がダンチやわ。

[496: 匿名さん]

世の中にはタワマン嫌いも結構いるよね。

[497: 名無しさん]

>>496 匿名さん

タワマンのほうがマンション価格上がるから儲かる

[498: 匿名さん]

そうだとしても儲かるかどうかだけが住まい選びの基準じゃないよね。

[499: 匿名さん]

ここよりも武蔵小山のタワマンの方が資産価値があってリセールが良さそうですね。

[500: マンション検討中さん]

>>497 名無しさん

タワマン嫌いって愚かに感じる。個人的な感覚です。

[501: 評判気になるさん]

ここは外廊下なのですか？