パークホームズ西小山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ西小山についての情報を希望しています。
西小山駅徒歩1分の場所にパークホームズがたつようです。
急行は止まりませんが、各駅でも目黒までもすぐで便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1922/

所在地：東京都目黒区原町１丁目１２６１番２０（地番）
交通：東急目黒線「西小山」駅　徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩11分
間取：1K～4LDK
面積：30.83㎡～97.57㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57655/
【パークホームズ西小山】１LDKの販売開始と追い風ニュース（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75962/

[151: マンション検討中さん]

>>149 口コミ知りたいさん
そんな感じですかね。
好条件の80m2超えのファミリータイプには地権者住戸や優先住戸の優遇分を乗せて坪600スタート、その他ファミリータイプが550-600前半、2LDK以下が450-500台前半。こんな感じでメリハリのついた価格設定を予想します。

[152: マンション検討中さん]

たかだか9階建てなんでそこまで上下で差が出ないでしょ、最上階の4LDK がプレミアムなだけかな

[153: 評判気になるさん]

>>149 口コミ知りたいさん
保育園不足みたいな感じ。。

[154: マンション検討中さん]

90㎡超えは坪600以上でいいですが、80㎡超えは坪520以下、70㎡超えは坪500以下、70㎡未満は坪450以下だといいなー(願望)

[155: 名無しさん]

>>151 さん

北西側は音が気になる可能性があるので多少単価下がる可能性もありますが、南東側の2LDKの単価を3LDKより下げる理由はないと思います。

[156: 名無しさん]

Cタイプの間取りがイマイチですね。Dはグロス的に買えないと思うのでEやRの間取り次第で検討するかどうかですね、、

[157: 音無]

>>155 名無しさん
北西側の音とは何ですか？

[158: 通りがかりさん]

>>157 音無さん
クラフトビレッジがある側です。「パークホームズ西小山　北西」でTwitterで検索すると呟かれてる方がいます。

[159: 音無]

>>158 通りがかりさん
なるほど。有難うございます！

[160: マンション検討中さん]

クラフトビレッジって北東ですよね？そことは別？

[161: マンション検討中さん]

クラフトビレッジ微妙なんだよなぁ一悶着あったしプレハブ感が…
ムサコはタワマン化して微妙に思う人も多そうだけどスタバもくるし店の豊富さ暮らしやすさは圧倒的にムサコの方が良さそう

[162: マンション検討中さん]

クラフトビレッジの飲み客の騒音、嬌声が大きいと聞いたのですが北向きの部屋はうるさそうですね

[163: マンション検討中さん]

騒がしいほど賑わってるんですかね…

[164: 通りがかりさん]

駅近はもちろん良いけど、
その他は中途半端なイメージ
高さといい、デザインも黒っぽく地味
これで西小山でランドマークになるんか

[165: マンション検討中さん]

西小山は何もないからランドマークになりうる。
西小山のアド街みて何もないこと再認識した。駅前の業務スーパーらへんはかなりイマイチだけど、武蔵小山より小綺麗な人は多い。たぶん洗足が近いから。

[166: 匿名さん]

坪500は安い。買いだな。

[167: 匿名さん]

スカイが高すぎて買えなかったから、ここにするかな。

[168: 検討板ユーザーさん]

>>165 マンション検討中さん

ここはデザインも良いですしね。

[169: eマンションさん]

坪550でしたね
予想通りです

[170: マンション検討中さん]

価格出た？

[171: 匿名さん]

乾式壁なのが残念。でも外壁はALCじゃなくてＲＣなのはタワマンと違って良いね。

[172: 匿名さん]

ここが坪550は高いな。坪450だったら買いだね。

[173: 評判気になるさん]

>>169 eマンションさん

価格どこかに出ました？

[174: 通りがかりさん]

>>173 評判気になるさん

出てないよ。適当。550なんてありえない。

[175: 匿名さん]

武蔵小山のタワマンが高く成りすぎたから、西小山を検討してますので坪450だったら良いな。

[176: マンコミュファンさん]

まだ価格出てないんですね。

[177: マンション検討中さん]

夏季休業もあけたし、そろそろ物件エントリーした人に案内きそうですね。予定価格気になります。

[178: 匿名さん]

都心のマンションが高く成りすぎたからここは坪450で安く感じるね。

[179: マンション検討中さん]

坪450やら550だとかほざいている情弱は価格が発表になったらネガの急先鋒になるんだろうね。

[180: 匿名さん]

坪500なら祭りになる。坪550でも抽選になるのでは。地権者多くて分譲少ないしね。

[181: マンション検討中さん]

不燃公社を念仏のように唱えている方々には申し訳ないですが坪600あたりが妥当でしょう。地権者＆優先住戸に優遇したコストは一般供給住戸に乗ってきますから。
残念でした。と、今から言っておきましょうか。

[182: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん

てことは600超え？

[183: 口コミ知りたいさん]

>>181 マンション検討中さん

再開発の仕組み全く分かってないようですね

[184: 匿名さん]

田都の用賀が坪500強なんだからここもそれくらいでしょ。不燃マジックもあるし。
十条タワー坪470に対してパークはーうす十条坪350だったんだよ

[185: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
必然でしょうね。

[187: 管理担当]

[NO.186と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[188: eマンションさん]

価格はいつ発表予定ですか？

[189: 匿名さん]

>>184 匿名さん
ランドマークタワーと普通板マンとの比較は不適切

[190: マンション検討中さん]

>>189 匿名さん

ここは少し仕様の良い普通の板マンですね。利便性は文句ないですが。
ただ最近はコストカットマンションが多くほとんどが購入希望者の要求水準を満たせていないか、さもなくば不当に高いから、ちょっとまともなものが出てくると一気に注目が集まってしまう。
そういうことでしょう。

[191: 匿名さん]

>>184 匿名さん
パークハウス十条は直床ディスポなしで、仕様が低かったですよね。

[192: 匿名さん]

だから、ここ板状じゃなかろうて。
低層って全部板状だと思ってるの？
これだから無知なタワマン厨は…
縦型団地にお帰りください。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん

低層と板状って何が違うんですか？

[194: 匿名さん]

ＡＬＣとペラボード組み合わせてコーキングで隙間埋めるタワマンなんて住みたくないよ。
本当に現代の長屋だよタワーマンは。

[195: マンション掲示板さん]

>>193 匿名さん

意味もわからず使ってたのかよ（笑）
それくらい自分で調べて欲しいですが、一般的には横に広い板のような形状で、片側がバルコニー、片側が外廊下になっているマンションのことを指すと思いますけど。
この物件が当てはまるか、よーく考えてください。

[196: マンション検討中さん]

早く価格を出してください、気になって眠れません

[197: マンション検討中さん]

今日、本物件のメルマガVol.3が届いたけど、既出の間取り情報だった。。つまんね。

[198: 通りがかりさん]

>>197 マンション検討中さん

いつまで引っ張るんでしょうね…

[199: 検討板ユーザーさん]

39m2の1LDKの間取りカンペキだな

きっと6000万前半くらいかな

[200: 通りがかりさん]

>>199 検討板ユーザーさん
PTK高層階と変わらんな。PTKの方が賃料取れそう。

[201: 匿名さん]

坪560と予想。どう？

[202: マンション検討中さん]

3980万のパンダ部屋はある？

[203: 評判気になるさん]

>>198 通りがかりさん

9月下旬にオンライン説明会ですよ

[204: 匿名さん]

＠560はいかないと思うけどなあ。
近隣枠あるわけだし、その上パンダ部屋はどうだろうね。
三井だから分からないけど、仮にあっても3980じゃなくて6980かな。

>>200
デベは、ここは完全に実需向けの価格設定で来るでしょう。
城南住宅地の東急沿線駅前だし、PTKみたいにおひとり様に複数戸購入してもらわないと数が捌けないタイプの物件でもないからね。

[205: マンション検討中さん]

一番狭い30平米で3980万ありませんか？
もしかして3998万！
一番低い二階でいいです
抽選になったら福引きのガラガラみたいの回すんですか？

[206: マンコミュファンさん]

西小山って戸越公園みたいなレベル感と雰囲気？現地の評価はどうなんだ

[207: 匿名さん]

先週、現地行ってきた。想像以上に庶民の街だった。
駅前に小さな広場があったけど、特に栄えているという感じではなく、昔ながらの小さなお店が道に沿って並んでいた。１、２分も歩けばすぐ低層のアパートや戸建て。
駅１分ではあるけれど、武蔵小山徒歩11分というイメージ。
なんと言うか味わい深い街ではありました。確かに完全に実需向けだね。

[208: マンション検討中さん]

のんびりムードの街ですね、年寄り多いし老後をここで静かに暮らすのが理想かも。
遠くの人が何としてでも西小山で暮らすんだというよりは前から住んでいる近隣住民が住み替えで買うのかな

[209: マンション検討中さん]

小さい商店街があるだけの場所ですよ。武蔵小山まで自転車ならすぐですが。

[210: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん
たぶんそんな感じだと思う。大規模な再開発ではないので地元か沿線の人が買うんだろうね。

あと、周辺は住宅密集地で道幅は狭かったね。このマンションと駅の建物４階建て? との距離も10mもなかったと思う。

[211: マンション掲示板さん]

>>203 評判気になるさん
流石にオンライン説明会はもっと早いのでは？

[212: マンション検討中さん]

>>207 匿名さん

戸越公園もそんな印象だったので、ゆっても@480くらいかなと予想してましたが、遥か上をいかれて消沈してます。ここも同じようなもんだと、期待せずに待ってます。

[213: 匿名さん]

地元民です。戸越公園と比較してみました。

（１）共通点
東急沿線城南地区の庶民的な住宅街っていう基本条件は似てる。
急行が停車しないのも同じ。
どっちも駅前に小さな商店街があって、個人経営の小さなお店が多い。
学区は、どっちも特にレベルが高いというわけではない。

（２）西小山の方が優位
駅の乗降客数は西小山の方が２倍以上多い。
駅ビルや駅前広場も西小山の方が整備が進んでる。
駅前のスーパー、百均なんかも西小山の方が利便性が高い。
食べログで検索すると、駅300m圏の飲食店数も西小山の方が倍くらい多い（地元民だけど、ちょっと意外）。
東急目黒線は南北線と都営三田線に乗り入れてて都心方面に直通してるけど、大井町線は大井町で必ず乗り換えなきゃいけない。横浜方面へのアクセスも目黒線の方が利便性高くて、新たに相鉄線との乗り入れすると新横浜にも直通するようになる。

（３）戸越公園の方が優位
近くに大きい公園がある。（西小山にも小さい公園は複数あるけど、大きい公園はお隣の武蔵小山（林試の森）に行かないとない。）
複数路線を使える。（西小山はほぼ目黒線オンリーだけど、戸越公園なら都営浅草線は徒歩圏だし、大井町（京浜東北線）も歩けないことはない。）
個人経営店では、八百屋や魚屋なんかは戸越公園の方がいいお店があると思う。

とりあえず思いついたのはこんな感じです。

[214: 匿名]

確か今年の春ぐらいだったと思いますが、テレ東のアド街でニシコの紹介してましたね。ムサコの隣で目立たないけど、個性のある店も多いとか。

[215: マンション検討中さん]

通勤時間帯の目黒方面は混雑していそうですが実際どうでしょ？

[216: 匿名さん]

ここは自分で住んでも良い、貸しても良い、安ければ買いですね。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
安ければね

[218: マンション掲示板さん]

>>215 マンション検討中さん
武蔵小山から乗るのはコロナ前は一本見送らないといけないことも多々あった。西小山からなら大丈夫かな。

[219: 検討板ユーザーさん]

>>215 さん

>>215 マンション検討中さん
武蔵小山から乗るのはコロナ前は一本見送らないといけないことも多々あった。西小山からなら大丈夫かな。

[220: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん

目黒線　不動前→目黒　混雑率
２０１９年度　１７８％
２０２０年度　１２６％
２０２１年度　１００％
２０２２年度　６両編成→８両化
２０２３年３月　相鉄東急直通線　開通

コロナで減少した利用客の戻り具合、８両化による輸送力増強、相鉄からの利用客増加など予想は難しい。
相鉄東急直通線の利用客は当初計画の３割減の見通しとの事だから、最悪でもコロナ前よりは緩和されるかな？

[221: 口コミ知りたいさん]

土地の形状がいびつだなぁ

[222: マンション検討中さん]

11月販売開始だから価格発表は9月だね
有名小学校のお受験みたいに早く願書出すと当たりやすいんかね

[223: 匿名さん]

駅がしょぼすぎるしマイナーな感じは否めない。戸越よりも高いだろうから、＠550目指しだろうな。。。

[224: マンション検討中さん]

ミドルタワーマンションより高いですかね？

[225: マンコミュファンさん]

プロですが、さまざまな情報収集した上で、

現状では坪530万円の予想をします。

皆さんの発想にはない、「インフレ」を
考慮するべきです。

[226: 通りがかりさん]

>>225 マンコミュファンさん
何のプロですか？不動産のプロではないことは明確ですが。
坪530で収まるわけがないでしょう。素人でも分かりますが？

[227: 匿名さん]

ここはマイナーエリア、坪450でないと買えないな。

[228: 口コミ知りたいさん]

公開間取りが増えましたが、70平米前後の3LDKはどれも微妙ですね、、タワマンみたいな間取りばかりで残念
80平米超えの部屋は予算的にキツそうなので撤退かな…

[229: 通りがかりさん]

>>228 口コミ知りたいさん

田の字でも希望してたの？　奇特な人だね。
無駄スペース少なくてワイドスパンで良い間取りばかりだと思うけどね。

[230: マンコミュファンさん]

オールリビングインよりは田の字のほうがマシだよな

[231: マンション検討中さん]

3LDKはDタイプ以外使いづらそうな間取りばっかりでガッカリ
内廊下にするならもっとスパン取れてないと…

[232: マンション検討中さん]

二階と最上階の部屋でどれくらい坪単価に違いがあるかわかりませんが平均すると500弱
二階とかなら450で買えるそうですよ
買えるそうですよって　なんだよどこ情報だよ　という質問は勘弁ね

[233: 匿名さん]

>>231 マンション検討中さん

たしかに。今の間取りでは500以上では売れない。

[234: 匿名さん]

>>227 匿名さん
目黒線だし、戸越公園よりは高くなるでしょう。坪550ぐらいかな。

[235: 匿名さん]

カップボード無いの三井にしては珍しい。相当安くなりそうやね。

[236: 検討板ユーザーさん]

タワーの戸越公園より高くてこの間取りだと客が来ない

[237: 販売関係者さん]

柱は外に出てるし収納はあるし割といい間取りだと思う
でも西小山に一億円は出したくない
地元の老人の住み替え需要を狙っているのかな
だとしたら価格は下がらないだろうね
小金持ちの老人は多いし、またその子供連中が相続対策で実家の戸建てを売ってマンションにしたほうがいいとか焚き付けそう

[238: 匿名さん]

西小山は、再開発のすすむ武蔵小山と、高級住宅街の碑文谷・洗足の中間にある街なので戸越公園よりは高い気がします。

[239: 匿名さん]

戸越公園は下町、西小山は高級住宅街、普通に考えたら西小山の方が高いですよ。

[240: マンコミュファンさん]

ついにオンラインプロジェクト案内会が始まりますね。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
高級エリアではないな。

しかし、需要はあるけど、供給のないエリアで、
需給バランスがゴンいいエリアのため、
坪500なら、販売戸数少ないので、
即完するど。

[242: マンション検討中さん]

9月17日に発表、待ち遠しい

[243: マンション検討中さん]

2階　3LDK 70平米　1億円
真上の8階　3LDK 1億1000万
こんな感じか
西小山に1億も出すのかよ

[244: 評判気になるさん]

>>243 マンション検討中さん

1億じゃ都心にマンションも買えない時代になりましたね。。

[245: 匿名さん]

オンラインプロジェクト説明会
9/17-19
予定販売価格　初公開！　だそうです。

[246: マンコミュファンさん]

>>244 評判気になるさん

ここは都心じゃないよ

[247: 通りがかりさん]

>>243 マンション検討中さん
そんな安くないと思うぞ。

[248: 通りがかりさん]

>>243 マンション検討中さん

そんな安いわけないだろw貧乏人は郊外いっとけ

[249: 検討板ユーザーさん]

Kタイプは良いですね

[250: 通りがかりさん]

>>241 匿名さん

完成時のインフレ反映と、供給のないエリア
を加味し、坪580万円平均なら売れ残らないでしょう。

住友なら坪630万スタートでしょう。
委員会終了後かもしれませんが。