パークホームズ西小山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ西小山についての情報を希望しています。
西小山駅徒歩1分の場所にパークホームズがたつようです。
急行は止まりませんが、各駅でも目黒までもすぐで便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1922/

所在地：東京都目黒区原町１丁目１２６１番２０（地番）
交通：東急目黒線「西小山」駅　徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩11分
間取：1K～4LDK
面積：30.83㎡～97.57㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57655/
【パークホームズ西小山】１LDKの販売開始と追い風ニュース（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75962/

[121: 名無しさん]

俺の肌感だけど今って各大手デベ粗利5割以上取れてると思う。公共事業はそんな儲けたらよろしくないので粗利３割くらいで出てくるのだろう。即ち坪400くらい。

[122: マンション検討中さん]

坪600なんて絶対に行かないから、ここで坪600以上宣言してる人は近所の人ではないはず、10年前からのまちづくり協議会とか出たことないでしょ。近所の人ならここに至る経緯、不燃公社、URの人たちの努力そういうのを知っていれば600なんて数字は出てこない。なぜ近隣優先枠があるのか考えればわかるはず。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>121 名無しさん

肌感覚がズレ過ぎててお話になりませんね。。
マンション販売はそんなに利益率高くありません。
高くても20%程度です。
販売価格が高くなっているのは土地価格と建築費の高騰も起因しているので、利益率が良くなっている訳ではないです。
事業のことがまるで分かっていないようで驚きです。
世の中そんな甘い仕事はありませんよ。

[124: 匿名さん]

>>123 検討板ユーザーさん
財閥とか大手はそんな甘い仕事沢山持ってこれるから社員の給与高いんだよ笑
もっと世の中勉強してくださいね笑笑

[125: 検討板ユーザーさん]

>>123 検討板ユーザーさん

なぜ断言できるのか。
土地仕入れた時が仮に15%の営業利益で買ったとして、売値を30%あげられたら利益爆増ですよね。
今仕入れたら厳しいかもしれないけど、再開発や土地購入まで調整期間あった物件は粗利で言うと50%もありえますよ全然。

[126: マンション検討中さん]

>>125 検討板ユーザーさん

まったくないない（笑）

[127: 名無しさん]

やはり坪500くらいですかね、、

[128: 匿名さん]

>>124 匿名さん
財閥とか大手の利益率を支えているのはすでに所有している不動産から得られる賃貸収入なんだがもしかしてこんな常識もご存じない？普通に決算書見ればわかると思うがその賃貸事業含めた利益率も20パーあればいい方。分譲主体の不動産会社の収益は10パー以下がほとんど

[129: 匿名さん]

財閥系不動産会社は典型的なストックビジネス。分譲マンションとかPL的にはお遊びでやってるだけなんですよ。

[130: マンション掲示板さん]

>>122 マンション検討中さん
頭の中お花畑で草。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでしょう。そのコストを一般販売住戸に乗せてくるのは自明の理。どれだけ頭が悪ければ坪600はいかないと確信できるのかな？この人は価格が発表になったら激しくネガるんでしょうね。

[131: 122]

130さん頑張ってますね
近隣優先枠が本当に３つだけだと思ってます？
なんの為に不燃が入って再開発やったかわかってないでしょ
まあもうすぐわかりますよ
ただコロナの関係もあって少しスケジュールが後ろに延びます
新宿ショールームでお会いしましょう

[132: eマンションさん]

>>121 名無しさん
粗利50パーってどんな事業だよ笑

[133: 匿名さん]

>>132 eマンションさん
マンション分譲事業だよ。ＰＴＫ見てみろよ。商品力劣る住戸を一番商品力高い住戸より２０パー高値で売り付けてるだろ。実質３０パー位利幅取れてるんだよ。原価は着工前にFIXしてるんだから丸々利益だよ。もっと俯瞰してみろよ。原価厨が。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
原価は着工前にFIXしてるは間違いですな。施工会社への支払いは着工時点では見積りに過ぎず、多くの場合施工中に追加コストが発生して膨らむので着工前にFIXすることは無いです。

[135: デベにお勤めさん]

>>133 匿名さん
大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。
楽して稼いでいると勘違いされているようだが、開発１つまとめるのにどれだけ労力かかるか全くわかっていないだろ。
自分で事業やってみれば？50％なんてあり得ないと瞬時にわかると思うけど。

[136: 匿名さん]

上げた拳を下げられない人がいるみたいだけど、マンション分譲の利益率が高くないことなんて、不動産業界では常識だけどな（笑）

リーマンショックの時になんであんなに不動産会社が潰れたと思ってる？
数パーセントの下落でも原価割れする(即ちローンが返せなくなる)から土地が塩漬けになって資金繰りが逼迫し、黒字倒産した。

利益率50％だったら、世の中みんなマンション分譲やるわ（爆笑）

[137: 口コミ知りたいさん]

>>135 デベにお勤めさん

大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。

これ知ったかぶりですな。
近隣対策費なんてたかが知れてるし、金利だって事前に見積もっている。追加工事費も多少はあるけど、大枠は着工時から変わらない。

しかも誰も全事業高い利益率なんて言っていない。事業によっては異様な利益率なのが現状ですよ。

[138: 匿名さん]

西小山ってどこに出るのも結構時間掛かる。

[139: 名無しさん]

>>137 口コミ知りたいさん

マンション開発の原価構造も知らないくせに、よくそんなことが言えるな。
事業によってはって、そりゃ10年前とかに仕入れた案件であれば表面上の利益率は高くて当たり前だろ。
全然本質がわかってないね…
仕事したことある？

[140: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん

スーゼネ勤務経験無しの雑魚かな？追加あってもVEだのなんだのでトータルでトントンにしないと駄目なんだよ。清水の社長もそこは認めてる。

[141: 名無しさん]

"粗利50％男"がTwitterトレンド入りしててワロタww
どうせ世間知らずの引きこもりニートちゃんだろww

[142: マンション検討中さん]

一人だけ変な人がいるよね
まあ気にせずワクワクしながら価格発表を待ちましょう

[143: 匿名さん]

もし、不燃公社案件ということで相場より割安で出たら、相当な高倍率になるかもです。
西小山の駅改札のすぐ横の物件だし、西小山は便利なところなので。
でも、広い住戸は億超えでしょうかね。パークホームズなのに…

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん
不燃公社の戸越公園もそれなりの値段なので期待しない方が良いかと

[145: マンション検討中さん]

原価とかどうでもいいだろ。原価の範囲も人それぞれ定義違いそうだしな…
今の価格で都内のマンション買える人って素直に羨ましい。

[146: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん

三井にとってここはあくまでも「共同事業参画物件」です。
主役は目黒区と不燃公社。普通のマンションの販売と同じだと思ってはいけません。

[147: 匿名さん]

>>145 マンション検討中さん
どうでもよくないよ。本来価値から外れるほど投資リスクは増す。バブル崩壊が良い手本じゃん。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>143 匿名さん

小石川だってパークホームズだったじゃない。

[149: 口コミ知りたいさん]

2LDK氏の記事が出てますね。坪520程度の予想とのこと。

[150: マンション検討中さん]

2LDK氏の記事読んでみました。まあ600なんて超えるわけありませんよね。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでその分一般販売に上乗せするのが自明の理とか言っちゃう人がいてビックリ通り越して呆れてしまいます。そんなことしたら地権者怒りますよ。こういう掲示板だと利益率の人もそうですが話半分でいないとダメですね。こんな掲示板でも見に来てくれる人の為に確定情報としてファミマは戻って来ます。地元民は知っていますよね。

[151: マンション検討中さん]

>>149 口コミ知りたいさん
そんな感じですかね。
好条件の80m2超えのファミリータイプには地権者住戸や優先住戸の優遇分を乗せて坪600スタート、その他ファミリータイプが550-600前半、2LDK以下が450-500台前半。こんな感じでメリハリのついた価格設定を予想します。

[152: マンション検討中さん]

たかだか9階建てなんでそこまで上下で差が出ないでしょ、最上階の4LDK がプレミアムなだけかな

[153: 評判気になるさん]

>>149 口コミ知りたいさん
保育園不足みたいな感じ。。

[154: マンション検討中さん]

90㎡超えは坪600以上でいいですが、80㎡超えは坪520以下、70㎡超えは坪500以下、70㎡未満は坪450以下だといいなー(願望)

[155: 名無しさん]

>>151 さん

北西側は音が気になる可能性があるので多少単価下がる可能性もありますが、南東側の2LDKの単価を3LDKより下げる理由はないと思います。

[156: 名無しさん]

Cタイプの間取りがイマイチですね。Dはグロス的に買えないと思うのでEやRの間取り次第で検討するかどうかですね、、

[157: 音無]

>>155 名無しさん
北西側の音とは何ですか？

[158: 通りがかりさん]

>>157 音無さん
クラフトビレッジがある側です。「パークホームズ西小山　北西」でTwitterで検索すると呟かれてる方がいます。

[159: 音無]

>>158 通りがかりさん
なるほど。有難うございます！

[160: マンション検討中さん]

クラフトビレッジって北東ですよね？そことは別？

[161: マンション検討中さん]

クラフトビレッジ微妙なんだよなぁ一悶着あったしプレハブ感が…
ムサコはタワマン化して微妙に思う人も多そうだけどスタバもくるし店の豊富さ暮らしやすさは圧倒的にムサコの方が良さそう

[162: マンション検討中さん]

クラフトビレッジの飲み客の騒音、嬌声が大きいと聞いたのですが北向きの部屋はうるさそうですね

[163: マンション検討中さん]

騒がしいほど賑わってるんですかね…

[164: 通りがかりさん]

駅近はもちろん良いけど、
その他は中途半端なイメージ
高さといい、デザインも黒っぽく地味
これで西小山でランドマークになるんか

[165: マンション検討中さん]

西小山は何もないからランドマークになりうる。
西小山のアド街みて何もないこと再認識した。駅前の業務スーパーらへんはかなりイマイチだけど、武蔵小山より小綺麗な人は多い。たぶん洗足が近いから。

[166: 匿名さん]

坪500は安い。買いだな。

[167: 匿名さん]

スカイが高すぎて買えなかったから、ここにするかな。

[168: 検討板ユーザーさん]

>>165 マンション検討中さん

ここはデザインも良いですしね。

[169: eマンションさん]

坪550でしたね
予想通りです

[170: マンション検討中さん]

価格出た？

[171: 匿名さん]

乾式壁なのが残念。でも外壁はALCじゃなくてＲＣなのはタワマンと違って良いね。

[172: 匿名さん]

ここが坪550は高いな。坪450だったら買いだね。

[173: 評判気になるさん]

>>169 eマンションさん

価格どこかに出ました？

[174: 通りがかりさん]

>>173 評判気になるさん

出てないよ。適当。550なんてありえない。

[175: 匿名さん]

武蔵小山のタワマンが高く成りすぎたから、西小山を検討してますので坪450だったら良いな。

[176: マンコミュファンさん]

まだ価格出てないんですね。

[177: マンション検討中さん]

夏季休業もあけたし、そろそろ物件エントリーした人に案内きそうですね。予定価格気になります。

[178: 匿名さん]

都心のマンションが高く成りすぎたからここは坪450で安く感じるね。

[179: マンション検討中さん]

坪450やら550だとかほざいている情弱は価格が発表になったらネガの急先鋒になるんだろうね。

[180: 匿名さん]

坪500なら祭りになる。坪550でも抽選になるのでは。地権者多くて分譲少ないしね。

[181: マンション検討中さん]

不燃公社を念仏のように唱えている方々には申し訳ないですが坪600あたりが妥当でしょう。地権者＆優先住戸に優遇したコストは一般供給住戸に乗ってきますから。
残念でした。と、今から言っておきましょうか。

[182: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん

てことは600超え？

[183: 口コミ知りたいさん]

>>181 マンション検討中さん

再開発の仕組み全く分かってないようですね

[184: 匿名さん]

田都の用賀が坪500強なんだからここもそれくらいでしょ。不燃マジックもあるし。
十条タワー坪470に対してパークはーうす十条坪350だったんだよ

[185: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
必然でしょうね。

[187: 管理担当]

[NO.186と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[188: eマンションさん]

価格はいつ発表予定ですか？

[189: 匿名さん]

>>184 匿名さん
ランドマークタワーと普通板マンとの比較は不適切

[190: マンション検討中さん]

>>189 匿名さん

ここは少し仕様の良い普通の板マンですね。利便性は文句ないですが。
ただ最近はコストカットマンションが多くほとんどが購入希望者の要求水準を満たせていないか、さもなくば不当に高いから、ちょっとまともなものが出てくると一気に注目が集まってしまう。
そういうことでしょう。

[191: 匿名さん]

>>184 匿名さん
パークハウス十条は直床ディスポなしで、仕様が低かったですよね。

[192: 匿名さん]

だから、ここ板状じゃなかろうて。
低層って全部板状だと思ってるの？
これだから無知なタワマン厨は…
縦型団地にお帰りください。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん

低層と板状って何が違うんですか？

[194: 匿名さん]

ＡＬＣとペラボード組み合わせてコーキングで隙間埋めるタワマンなんて住みたくないよ。
本当に現代の長屋だよタワーマンは。

[195: マンション掲示板さん]

>>193 匿名さん

意味もわからず使ってたのかよ（笑）
それくらい自分で調べて欲しいですが、一般的には横に広い板のような形状で、片側がバルコニー、片側が外廊下になっているマンションのことを指すと思いますけど。
この物件が当てはまるか、よーく考えてください。

[196: マンション検討中さん]

早く価格を出してください、気になって眠れません

[197: マンション検討中さん]

今日、本物件のメルマガVol.3が届いたけど、既出の間取り情報だった。。つまんね。

[198: 通りがかりさん]

>>197 マンション検討中さん

いつまで引っ張るんでしょうね…

[199: 検討板ユーザーさん]

39m2の1LDKの間取りカンペキだな

きっと6000万前半くらいかな

[200: 通りがかりさん]

>>199 検討板ユーザーさん
PTK高層階と変わらんな。PTKの方が賃料取れそう。

[201: 匿名さん]

坪560と予想。どう？

[202: マンション検討中さん]

3980万のパンダ部屋はある？

[203: 評判気になるさん]

>>198 通りがかりさん

9月下旬にオンライン説明会ですよ

[204: 匿名さん]

＠560はいかないと思うけどなあ。
近隣枠あるわけだし、その上パンダ部屋はどうだろうね。
三井だから分からないけど、仮にあっても3980じゃなくて6980かな。

>>200
デベは、ここは完全に実需向けの価格設定で来るでしょう。
城南住宅地の東急沿線駅前だし、PTKみたいにおひとり様に複数戸購入してもらわないと数が捌けないタイプの物件でもないからね。

[205: マンション検討中さん]

一番狭い30平米で3980万ありませんか？
もしかして3998万！
一番低い二階でいいです
抽選になったら福引きのガラガラみたいの回すんですか？

[206: マンコミュファンさん]

西小山って戸越公園みたいなレベル感と雰囲気？現地の評価はどうなんだ

[207: 匿名さん]

先週、現地行ってきた。想像以上に庶民の街だった。
駅前に小さな広場があったけど、特に栄えているという感じではなく、昔ながらの小さなお店が道に沿って並んでいた。１、２分も歩けばすぐ低層のアパートや戸建て。
駅１分ではあるけれど、武蔵小山徒歩11分というイメージ。
なんと言うか味わい深い街ではありました。確かに完全に実需向けだね。

[208: マンション検討中さん]

のんびりムードの街ですね、年寄り多いし老後をここで静かに暮らすのが理想かも。
遠くの人が何としてでも西小山で暮らすんだというよりは前から住んでいる近隣住民が住み替えで買うのかな

[209: マンション検討中さん]

小さい商店街があるだけの場所ですよ。武蔵小山まで自転車ならすぐですが。

[210: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん
たぶんそんな感じだと思う。大規模な再開発ではないので地元か沿線の人が買うんだろうね。

あと、周辺は住宅密集地で道幅は狭かったね。このマンションと駅の建物４階建て? との距離も10mもなかったと思う。

[211: マンション掲示板さん]

>>203 評判気になるさん
流石にオンライン説明会はもっと早いのでは？

[212: マンション検討中さん]

>>207 匿名さん

戸越公園もそんな印象だったので、ゆっても@480くらいかなと予想してましたが、遥か上をいかれて消沈してます。ここも同じようなもんだと、期待せずに待ってます。

[213: 匿名さん]

地元民です。戸越公園と比較してみました。

（１）共通点
東急沿線城南地区の庶民的な住宅街っていう基本条件は似てる。
急行が停車しないのも同じ。
どっちも駅前に小さな商店街があって、個人経営の小さなお店が多い。
学区は、どっちも特にレベルが高いというわけではない。

（２）西小山の方が優位
駅の乗降客数は西小山の方が２倍以上多い。
駅ビルや駅前広場も西小山の方が整備が進んでる。
駅前のスーパー、百均なんかも西小山の方が利便性が高い。
食べログで検索すると、駅300m圏の飲食店数も西小山の方が倍くらい多い（地元民だけど、ちょっと意外）。
東急目黒線は南北線と都営三田線に乗り入れてて都心方面に直通してるけど、大井町線は大井町で必ず乗り換えなきゃいけない。横浜方面へのアクセスも目黒線の方が利便性高くて、新たに相鉄線との乗り入れすると新横浜にも直通するようになる。

（３）戸越公園の方が優位
近くに大きい公園がある。（西小山にも小さい公園は複数あるけど、大きい公園はお隣の武蔵小山（林試の森）に行かないとない。）
複数路線を使える。（西小山はほぼ目黒線オンリーだけど、戸越公園なら都営浅草線は徒歩圏だし、大井町（京浜東北線）も歩けないことはない。）
個人経営店では、八百屋や魚屋なんかは戸越公園の方がいいお店があると思う。

とりあえず思いついたのはこんな感じです。

[214: 匿名]

確か今年の春ぐらいだったと思いますが、テレ東のアド街でニシコの紹介してましたね。ムサコの隣で目立たないけど、個性のある店も多いとか。

[215: マンション検討中さん]

通勤時間帯の目黒方面は混雑していそうですが実際どうでしょ？

[216: 匿名さん]

ここは自分で住んでも良い、貸しても良い、安ければ買いですね。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
安ければね

[218: マンション掲示板さん]

>>215 マンション検討中さん
武蔵小山から乗るのはコロナ前は一本見送らないといけないことも多々あった。西小山からなら大丈夫かな。

[219: 検討板ユーザーさん]

>>215 さん

>>215 マンション検討中さん
武蔵小山から乗るのはコロナ前は一本見送らないといけないことも多々あった。西小山からなら大丈夫かな。

[220: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん

目黒線　不動前→目黒　混雑率
２０１９年度　１７８％
２０２０年度　１２６％
２０２１年度　１００％
２０２２年度　６両編成→８両化
２０２３年３月　相鉄東急直通線　開通

コロナで減少した利用客の戻り具合、８両化による輸送力増強、相鉄からの利用客増加など予想は難しい。
相鉄東急直通線の利用客は当初計画の３割減の見通しとの事だから、最悪でもコロナ前よりは緩和されるかな？