パークホームズ西小山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ西小山についての情報を希望しています。
西小山駅徒歩1分の場所にパークホームズがたつようです。
急行は止まりませんが、各駅でも目黒までもすぐで便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1922/

所在地：東京都目黒区原町１丁目１２６１番２０（地番）
交通：東急目黒線「西小山」駅　徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩11分
間取：1K～4LDK
面積：30.83㎡～97.57㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57655/
【パークホームズ西小山】１LDKの販売開始と追い風ニュース（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75962/

[101: マンション検討中さん]

坪500から550くらいと予想

[102: 評判気になるさん]

>>101 マンション検討中さん

お盆明けには発表かな？

[103: eマンションさん]

１番安い部屋で坪450くらいからかな

[104: マンコミュファンさん]

>>103 eマンションさん

Dタイプ1.2億なら買いたいな。

[105: マンション検討中さん]

>>104 マンコミュファンさん
シティタワー武蔵小山、実質不動前の目黒MARCが坪670~700なので西小山不燃公社物件といえど流石に坪400台はありえないと思う。ユニットによってかなり差がありそうですが、Dタイプは比較的高額帯、低層で1.5程度（坪610）、高層で1.5後半～1.6（~坪650）というのが現実的かと思いますがいかがでしょう？

[106: 購入経験者さん]

>>105 マンション検討中さん
じゃ誰も買わないよ

[107: マンション掲示板さん]

>>106 購入経験者さん
デベとしても貴方のような貧民は対象外でしょう。お互いの利害が一致したようなのでご退場くださいね。

[108: 購入経験者さん]

エリアを熟知していますが本当に庶民的な場所ですよ。急行が止まる止まらないというだけでなくお隣の武蔵小山とは比較対象にはなりませんしマンション一棟で街並みが変わる訳でもありませんので、正直過度の販促もどうかと思います。バブルに近い今の不動産高騰期に便乗した値付けはさすがにしないとは思いますが、有名どころのデベさんなのでどうでしょうかね。。。

[109: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山　先着順
7F 2LDK 55.87m2 9400万円　坪555万円
割高と言われる　すみふ、タワマン、武蔵小山でも低層なら、この程度。
板マン、西小山では　坪５００万円を超えることは無い。

[110: マンション掲示板さん]

平均で坪500くらいでしょうね。550になると武蔵小山が検討できるので売れないでしょう。

[111: 匿名さん]

下値は、プラウド新丸子　平均坪単価４０２万円がベンチマークかな。

＋都内と川崎
＋目黒線各停で１２分
ー不燃公社案件
ー占有面積が広め
△規模　新丸子は１４階、９７戸
△駅力　武蔵小山、武蔵小杉の隣駅
△駅近　新丸子は駅２分

[112: 匿名さん]

ほかのマンションでもそうですが、価格発表間近の時期になると、いろいろな価格帯を予想する書込みが増えます。
ただ、高価格で出てくるのが当然であるかのような書込みや、低価格を期待する人に嫌がらせをするような書込みは、検討者を装った業者によるステマの可能性があり、要注意かと思います。
常識的には、西小山は武蔵小山よりも低価格になるはずです。
西小山は便利でいいところですが、急行停車駅で巨大アーケード街のある武蔵小山には及ばないと思います。

[113: 通りがかりさん]

>>111 匿名さん

神奈川県の物件をベンチマークは草

[114: 匿名さん]

ここまでの書き込みで、誰一人として武蔵小山より高い価格なんか予想してないでしょ？

[115: 匿名さん]

低層だけど板マンではないし、仕様を考えてもタワマンより大きく劣る訳でもない。
もちろん武蔵小山より安くなるのは当たり前だが、@500内外の可能性は充分ある。
庶民が買えるかどうか微妙なラインだから安値を期待したいんだろうが、今の市場はそこまで甘くない。

[116: 検討板ユーザーさん]

色々理屈こねてなんとか安くあってくれと願う書き込み多くて笑えます

[117: マンション検討中さん]

単なる願望を理路整然とした論理と思い込んでいる書き込みが多くて草
坪500とか言ってる連中は価格が発表となった瞬間にネガに転身かな。

[118: 名無しさん]

ま。武蔵小山より格下なわけだから安値を期待する気持ちもわからんではないが、相場感の無い奴らが多すぎるな。

[119: 名無しさん]

素人ですが単刀直入で質問させてください、
なぜ不燃公社の案件に関わると安くなるでしょうか、不燃公社案件はなんでしょうか
わかる方、教えてください！

[120: マンション検討中さん]

駅前の古い木密住戸の解消、災害に強いまちづくりのために不燃公社が参入しているのでこの物件で大儲けというのではない。
驚くべき安さになると思いますよ、ただ近所の人しか当たらないかも？46号線の道路拡張で追い出される人とか当たりそう。目黒区としても元の住民を遠くへ追い出すのは快しとは思ってないはず。

[121: 名無しさん]

俺の肌感だけど今って各大手デベ粗利5割以上取れてると思う。公共事業はそんな儲けたらよろしくないので粗利３割くらいで出てくるのだろう。即ち坪400くらい。

[122: マンション検討中さん]

坪600なんて絶対に行かないから、ここで坪600以上宣言してる人は近所の人ではないはず、10年前からのまちづくり協議会とか出たことないでしょ。近所の人ならここに至る経緯、不燃公社、URの人たちの努力そういうのを知っていれば600なんて数字は出てこない。なぜ近隣優先枠があるのか考えればわかるはず。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>121 名無しさん

肌感覚がズレ過ぎててお話になりませんね。。
マンション販売はそんなに利益率高くありません。
高くても20%程度です。
販売価格が高くなっているのは土地価格と建築費の高騰も起因しているので、利益率が良くなっている訳ではないです。
事業のことがまるで分かっていないようで驚きです。
世の中そんな甘い仕事はありませんよ。

[124: 匿名さん]

>>123 検討板ユーザーさん
財閥とか大手はそんな甘い仕事沢山持ってこれるから社員の給与高いんだよ笑
もっと世の中勉強してくださいね笑笑

[125: 検討板ユーザーさん]

>>123 検討板ユーザーさん

なぜ断言できるのか。
土地仕入れた時が仮に15%の営業利益で買ったとして、売値を30%あげられたら利益爆増ですよね。
今仕入れたら厳しいかもしれないけど、再開発や土地購入まで調整期間あった物件は粗利で言うと50%もありえますよ全然。

[126: マンション検討中さん]

>>125 検討板ユーザーさん

まったくないない（笑）

[127: 名無しさん]

やはり坪500くらいですかね、、

[128: 匿名さん]

>>124 匿名さん
財閥とか大手の利益率を支えているのはすでに所有している不動産から得られる賃貸収入なんだがもしかしてこんな常識もご存じない？普通に決算書見ればわかると思うがその賃貸事業含めた利益率も20パーあればいい方。分譲主体の不動産会社の収益は10パー以下がほとんど

[129: 匿名さん]

財閥系不動産会社は典型的なストックビジネス。分譲マンションとかPL的にはお遊びでやってるだけなんですよ。

[130: マンション掲示板さん]

>>122 マンション検討中さん
頭の中お花畑で草。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでしょう。そのコストを一般販売住戸に乗せてくるのは自明の理。どれだけ頭が悪ければ坪600はいかないと確信できるのかな？この人は価格が発表になったら激しくネガるんでしょうね。

[131: 122]

130さん頑張ってますね
近隣優先枠が本当に３つだけだと思ってます？
なんの為に不燃が入って再開発やったかわかってないでしょ
まあもうすぐわかりますよ
ただコロナの関係もあって少しスケジュールが後ろに延びます
新宿ショールームでお会いしましょう

[132: eマンションさん]

>>121 名無しさん
粗利50パーってどんな事業だよ笑

[133: 匿名さん]

>>132 eマンションさん
マンション分譲事業だよ。ＰＴＫ見てみろよ。商品力劣る住戸を一番商品力高い住戸より２０パー高値で売り付けてるだろ。実質３０パー位利幅取れてるんだよ。原価は着工前にFIXしてるんだから丸々利益だよ。もっと俯瞰してみろよ。原価厨が。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
原価は着工前にFIXしてるは間違いですな。施工会社への支払いは着工時点では見積りに過ぎず、多くの場合施工中に追加コストが発生して膨らむので着工前にFIXすることは無いです。

[135: デベにお勤めさん]

>>133 匿名さん
大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。
楽して稼いでいると勘違いされているようだが、開発１つまとめるのにどれだけ労力かかるか全くわかっていないだろ。
自分で事業やってみれば？50％なんてあり得ないと瞬時にわかると思うけど。

[136: 匿名さん]

上げた拳を下げられない人がいるみたいだけど、マンション分譲の利益率が高くないことなんて、不動産業界では常識だけどな（笑）

リーマンショックの時になんであんなに不動産会社が潰れたと思ってる？
数パーセントの下落でも原価割れする(即ちローンが返せなくなる)から土地が塩漬けになって資金繰りが逼迫し、黒字倒産した。

利益率50％だったら、世の中みんなマンション分譲やるわ（爆笑）

[137: 口コミ知りたいさん]

>>135 デベにお勤めさん

大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。

これ知ったかぶりですな。
近隣対策費なんてたかが知れてるし、金利だって事前に見積もっている。追加工事費も多少はあるけど、大枠は着工時から変わらない。

しかも誰も全事業高い利益率なんて言っていない。事業によっては異様な利益率なのが現状ですよ。

[138: 匿名さん]

西小山ってどこに出るのも結構時間掛かる。

[139: 名無しさん]

>>137 口コミ知りたいさん

マンション開発の原価構造も知らないくせに、よくそんなことが言えるな。
事業によってはって、そりゃ10年前とかに仕入れた案件であれば表面上の利益率は高くて当たり前だろ。
全然本質がわかってないね…
仕事したことある？

[140: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん

スーゼネ勤務経験無しの雑魚かな？追加あってもVEだのなんだのでトータルでトントンにしないと駄目なんだよ。清水の社長もそこは認めてる。

[141: 名無しさん]

"粗利50％男"がTwitterトレンド入りしててワロタww
どうせ世間知らずの引きこもりニートちゃんだろww

[142: マンション検討中さん]

一人だけ変な人がいるよね
まあ気にせずワクワクしながら価格発表を待ちましょう

[143: 匿名さん]

もし、不燃公社案件ということで相場より割安で出たら、相当な高倍率になるかもです。
西小山の駅改札のすぐ横の物件だし、西小山は便利なところなので。
でも、広い住戸は億超えでしょうかね。パークホームズなのに…

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん
不燃公社の戸越公園もそれなりの値段なので期待しない方が良いかと

[145: マンション検討中さん]

原価とかどうでもいいだろ。原価の範囲も人それぞれ定義違いそうだしな…
今の価格で都内のマンション買える人って素直に羨ましい。

[146: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん

三井にとってここはあくまでも「共同事業参画物件」です。
主役は目黒区と不燃公社。普通のマンションの販売と同じだと思ってはいけません。

[147: 匿名さん]

>>145 マンション検討中さん
どうでもよくないよ。本来価値から外れるほど投資リスクは増す。バブル崩壊が良い手本じゃん。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>143 匿名さん

小石川だってパークホームズだったじゃない。

[149: 口コミ知りたいさん]

2LDK氏の記事が出てますね。坪520程度の予想とのこと。

[150: マンション検討中さん]

2LDK氏の記事読んでみました。まあ600なんて超えるわけありませんよね。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでその分一般販売に上乗せするのが自明の理とか言っちゃう人がいてビックリ通り越して呆れてしまいます。そんなことしたら地権者怒りますよ。こういう掲示板だと利益率の人もそうですが話半分でいないとダメですね。こんな掲示板でも見に来てくれる人の為に確定情報としてファミマは戻って来ます。地元民は知っていますよね。