パークナード中之島公園ロジュマンってどうですか？

[匿名はん]

パークナード中之島公園ロジュマン、密かにモデルルームがオープンしてるようですが
価格帯など気になるところです。
同じく購入検討されている方、情報交換宜しくお願いします。


物件データ：
所在地：大阪府大阪市北区天神橋1-13-1
交通：大阪市営谷町線 「南森町」駅 徒歩6分
　　　　大阪市営堺筋線 「南森町」駅 徒歩6分
　　　　東西線 「大阪天満宮」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：63.4平米-124.14平米

[103: 匿名さん]

近くにここと同じ設計事務所が設計した建物があるけど、こっちの色のほうが好きです。

[104: 契約済みさん]

先週の西向かいからの画像です。半分位の高さまできましたね。

[105: 検討中さん]

ここって杭は深いし(地盤が軟弱)、免震構造でもないし、建物も細長いので
かなり心配なのですが、大丈夫なんでしょうか？

具体的な耐震の対策って何かされてるんですかね？ＨＰ見てもあまり書いてないし…

高層マンションなので、気になります。

また、共用施設がほとんどないし、構造も至って普通だと思うのですが、管理費高くないですか？
戸数が少ないから？

立地も言うほどいいように思えず、検討から外そうと考えてます。
これらの疑問にどなたか反論して欲しいんですが。。

値下げの話もこっちからしてないのに、えげつない下げ額でビックリでしたし…

低層階は結構売れてるようでしたが、値が上がる中層階以上は苦戦してるんでしょうか。。

[106: ご近所さん]

>>105
匿名掲示板の性かもしれませんが、
具体的な値引き幅の報告・相談等であればともかく
これまでに納得の上で定価で契約されている方も多数いらっしゃることを、少し
考えられた上でカキコミされた方がいいんじゃありませんか？

低層階が売れていることをご存知なのに中層階以上の売れ行きをご存知ないのも不思議です。
検討から外されるんなら、疑問は疑問のままでよろしいのでは？

[107: 匿名さん]

定価販売が「多数」ってことはないでしょうね
もしそうなら、大幅値引きする必要ないですもの

[108: 検討中さん]

105です。

気に障ったようでしたら謝ります。

ただ皆さんは、ここをどのように納得して買われたのかを参考にしたいのです。

特に耐震、管理費、立地について、私はどうしても気になる点で、素直な感想を書きました。

値引き額の提案については、ここで具体的に書くと営業さんに特定されてしまいそうですから、
具体的には書けませんが、5本以上とだけ述べさせて頂きます。多分元々の設定を定価より高めに
されているかもしれません(低層の売れ行きを見て中層を高めに設定した？)。
実際の定価で買われた方と差ほど大きな差は無いと思います。

私はここ1～2ヶ月以内に実際にＭＲに足を運び真剣に検討しております。

値引きは魅力ですが、上記にも述べているような点が気になって、検討外にしようかと傾いている次第です。

中規模マンションを探している私は、ここの内装の良さや、天井高等気に入ってる面も当然ございます。

なので、実際に買われ方、買う方向に傾いている方の意見も聞きたいのです。

[109: 検討中さん]

追記です。

誤解を招くといけないので、値下げの額を提案頂いただけで、
その額分確実に値下げされるかは確定していません。

事業主さんに提案頂けるとのこと。ただこちらから値下げしてくれとは言ってないので、
ある程度見込みは高いと思っています。

[110: 匿名はん]

こちらを検討している者ですが、
立地に関しては、良くも悪くもないと感じてます。
最近のタワマンはファミリー志向が入った感じを受けますが、
こちらはあまりそのような感じを受けないで、気に入ってます。
共有設備に関しては、当方は将来の事を考えると、不要なので気にしていません。
耐震はちょっと気になるので専門家の意見が欲しいです。
内装はよいのではと思っています

[111: 契約済みさん]

105・108さん、
他の物件の管理内容・管理費と、比べられて高いと思われましたか？
私は妥当なところじゃないかなって思っています。

立地は、客観的にはそこそこでしょうかね。
個人的にはとても気に入っている界隈です。だから決めました。

ただ、耐震については同様に、詳しい方の意見を是非聞きたいです。
たしかに、川から近いし地盤は軟弱だと思います。
性能評価表には、耐震等級１とあります。それだけです。

[112: 匿名はん]

等級1でもいいと思いますが、あとは地盤でしょうね

[113: 匿名さん]

私も管理費は数年分の表を見せてもらったけど特に高いとは思いません。ザ･北浜とかの管理費と比べればもちろん安いですけど。買ってもらいやすくするために、最初の管理費を安くしているマンションもあるので、それに比べれば高いかも？立地は電車で移動することを考えず、徒歩通勤や自転車での移動を主とするならば、便利では？うちは買い物はそこそこ便利なほうがいいけど、賑やかすぎるのもイヤなので気に入ってます。

[114: 匿名さん]

地盤が軟弱で「杭が短いと心配」ならわかるのですが、
何故「杭が長くて心配」なんでしょうか　…馬鹿ですみません
私もここを検討中です。
The KITAHA　と比較の上、物件自体の規模でこちらに傾きました。
上にも書いておられますが管理費は、こちらは安いですよ。
交通便も、駅直結ではないですが、いろんな線を選択できて
考え方次第では逆に便利だと思います。環境もいいですね。

[115: 匿名さん]

杭が深い＝支持層が地表から遠い、なので、地盤が弱いということになるそうです。
地震の横揺れの方が不安がある様ですね。免震構造は、その揺れ方に賛否ありそうです。
いずれにしても、地震が起こらないに越したことはないですが
結局、有事にどんな構造がどれだけの被害を被るか、は、起こってみないと判らない
というか…こう言ってしまえば元も子もないでしょうか。

以下↓は、質問板で見つけた「近年建築のマンション全般」について、のカキコミのコピペです

■建物強度
は、戸建ての最高水準のものには劣りますが
平均が高いので、地震で修繕は発生するにしても
倒壊で命を落とすことはまずない。

■地盤
マンションの場合、深い杭を支持層まで打つので
地盤はあまり問題にはならないが、やはり、地盤が悪いとその他施設、
駐車場や共用施設は、地震の際不同沈下や液状化で何らかの被害を
受ける可能性がある。

[116: 匿名さん]

115です
追加ですが、立地は素晴らしいと思いますよ。
以前このすぐ近くに住んでいましたが、大阪市内ではもう１度住みたいと思っている唯一の場所です。
私が住んでいた当時と比較すると、スーパーも２軒（コーヨーとライフ）出来ているので、より便利になったいると思います。

[117: 匿名はん]

私は立地は、中途半端だと思いますね。
中之島でもなく、南森町でもなく。
スーパーも然程近いとは思わないので。

コンビニが横なのはいいと思いますが。

[118: 匿名さん]

立地は、少なくとも今分譲中の北区の新築マンションの中では、ここは最強だと思いますね。
移動に電車を使うには、どの駅へも500ｍはありますが、
スーパーだけに拘らなくても、天神橋商店街がすぐですし。

ところで、近所をご存知の方に質問ですが、
ＵＦＪ銀行横の小規模な２箇所、以外にパーキングは近くにありますか？

[119: 匿名はん]

立地は中之島の方が断然いいでしょ。
ここは中途半端。中之島を売りにしてるが、
中之島ではない。

パークナード天神橋ロジュマンだろ！

[120: 匿名さん]

119さんはここを検討中の方ですか？　何故すこし喧嘩腰なんでしょうか。
この物件が売りにしている？のは「中之島」ではなく中之島西端の「中之島公園」ですよね。
たしかにパークナード天神橋ロジュマンという名前でもよいと思います。
天神橋は中之島公園の上に架っているんですから、どちらでも同じですね。

でも、中之島公園も中之島も“中州”ですから
私には、マンションの立地としての価値は見出せません。
117さんや119さんはどうして中之島を高く評価されるのでしょうか。
中之島公会堂付近の雰囲気などは、私も大好きですが、
「中之島が好き」と「中之島に住みたい」は違いますから。

この物件自体は、中之島に建つわけではありませんが、
川の傍なので、先の方も書いておられますが、私も、やはり地盤が心配です。
他の点では概ね気に入っている物件なので、検討中です。

[121: 匿名さん]

↑間違えました。中之島西端ではなくて東端でした。

[122: 匿名さん]

地盤へのご心配の件ですが、もっと川沿いに建つセレッソコート中之島公園
は別に何の心配もない佇まいですし、全く心配ないと思っています。
ご安心下さい。

[123: 匿名さん]

No.122 です。ついでですが、セレッソコート中之島公園と
もっと高層のジーニスも全く、問題ありませんね。地震国
の我が国で地盤、地盤と言ってたら、どこにも住めないですよ。

[124: 匿名さん]

確かに地盤を気にしだしたら、検討出来るマンションがめちゃ限定される

[125: 匿名さん]

仰る通りセレッソコートもジーニスもしっかりとした建物です。
然しながら、両方とも阪神大震災の際にはまだ無かったですし、
大規模な震災に対しての不安というのは、未知数ですよね。

たしかにあまりにも気にし過ぎていてはなかなかどこにも決められませんが…。

[126: 匿名はん]

地盤というより建物の耐震面が不安では…

地盤は高台以外どこも同似たようなもんでしょ。

[127: 匿名さん]

とはいえ、大阪市内で海・川の真横(堤防沿い)とか、川の中(中洲)は、論外かな
そんなとこに「買って住む」なんて、ヴァカげている
検討してる人がいるなら、人生設計をもっと真面目に考えた方がいい

そんな場所でマンション・戸建をやってるデベロッパーを並べてみると、
イメージ戦略とゴリゴリ営業で有名な会社ばかりですな
それはもう見事なほどのラインナップ

[128: 匿名さん]

No.127さんの考えでは、川の真横ではないこちらを買って住むのはＯＫですね？
地盤は、支持層が深すぎるとは思いますが、埋め立てとかではないので大丈夫でしょう。

構造については、耐震偽装以後に建ったマンションはある程度は信用して良いと思っています。
こちらは免震ではありませんが、
免震は耐震に比べて躯体自体の強度は劣るとも言われていますし、
揺れが軽減されても、建物自体に不具合が出るおそれがあるのでは、その方が不安です。
現に、長周期地震動の影響で、
免震構造の六本木ヒルズも震度3程度でエレベーターのワイヤが一本切れたそうですし。

もしもの際に、とにかく倒壊しないで建っていてくれればよしとしますか…。

それよりも、高層階からの非難の際の、階段の距離を思うと萎えますｗ

[129: 匿名さん]

で、上の人たちは契約されたんですか？　今現在でどの位売れてるんですかね。

[130: 匿名はん]

俺が聞いた話だと、低層、中層はまずまずと聞いているが、
タワーには珍しく高層は苦戦と聞いている。
まあ、あの価格差はちょっとありすぎだから、
高層検討者は、契約するにしても悩むだろうね
でも、高層は完成後でも売れるだろうから、
後はデベの動き次第だろうね
早めに完売したいなら、
そのうち動きあるかも。

[131: サラリーマンさん]

賃貸の利回りってどれくらい？

[132: 匿名さん]

高層検討者にとっては
まだ設計変更もセレクトの期限も猶予があるから、
のんびり検討中なのかもしれませんね。
でも、どこも最近は、高層階は苦戦している様です。
25階26階は仕様もいろいろ特別で、良さそうですけどね。

[133: 匿名さん]

低＆中層階は、まだどの位空いているのでしょうか。
昨日前の道を通りかかって、いいなと思って見ていました。
南側の銀行や、東隣（昨日は見られなかったので今ストリートビューで確認しました）は
現在は低い建物のようですが、建て替え等の噂はないですか？

[134: 契約済みさん]

東南側の喫茶店のある5階建ては結構新しいので、当分建て替えは
ないでしょう。また、その北側にある信州ハムさんは、商品の仕分け
場になっており、建て替えはないと思います。向かいの南側の銀行さんは
このご時勢で建て替えどころではないでしょう。契約前に、この点は
一応、話して納得の上、契約しております。将来のことは分かりません
が、仮に建て替えがあっても、周りの道路幅等を考えて心配はいらないと
思います。オフィスビルの中に建つわけでもないし、取り敢えず、住宅地です。
低＆中層階の売れ行きは不明ですが、10階以下は完売と聞いております。

[135: 匿名さん]

周辺の立て替えですが、今計画が出てなければわからないと思いますよ

[136: 物件比較中さん]

大規模タワー物件をターゲットにして検討してきましたが、
売れ残りでは選択の幅が狭いのと、
現在建築中の物件にはもうひとつ魅力を感じず
こちら規模の物件にまで目を向けて考えた方がいいのかと思い始めています。
こちらに決められた方に聞きたいのですが、決定要点は何でしたか？

[137: 契約済みさん]

これは本当に個人の好みだと思いますが、
私は大規模タワー物件が好きではないということがまずあります。
こちらの物件は私の理想に近い規模で、
そのうえ外観が好みであり、立地も理想どおりなので決めました。
内装も上品で一定レベル以上だと思いますし、
検討の価値ありだと思いますよ。

[138: 物件比較中さん]

ありがとうございます。

ではお尋ねいたしますが、
　
構造が免震・制震ではなく、いまどき耐震っていうのは

購入決定の際に、不安はありませんでしたか？

[139: 物件比較中さん(136です)]

>138
免震は長周期地震動の被害には対応できないそうですし、耐震よりも躯体自体の強度が劣るそうです。
まぁ、いずれの構造でも地震は不安ですしね。　倒壊するわけでさえなければ、そこは心配しません。

>137　ありがとうございます。確かに立地は魅力ありますね。
駅からは少し距離がありますが、毎日利用されますか？

[140: 137です]

駅は毎日利用します。
確かにすごく近いというわけではないですが、
各線使えて便利だと思います。
もう少し近ければ、もちろん言うことなしですが。
どこかは妥協しないと買えませんからね…。
健康の為にも少し歩きます（笑）

[141: 匿名さん]

価格で考えたら、ここは無いな。。
今時、この価格で、食器洗い乾燥機がオプションなんて・・・
それなりの値下げ交渉はできそうな空気でしたけど。

設備的には、コンシェルジュや、
ゲストルームすら無いのは、厳しいよ。

川沿いのいい眺望も望むのは難しそうだし、
立地は中途半端かと思いますね。

[142: 契約済みさん]

これまで超タワー物件で検討されていたということですから、
共用設備の充実に拘られるかもしれませんね。
私は、コンシェルジュやゲストルームなどの設備はまったく不要だと思っているので、
逆にそういう余計な設備管理が必要ないというのも、気に入っている点のひとつです。

決めたのは、まず立地。　
そして間取りやデザインの融通性や、角部屋であること。
内装の趣味も程よく好みだったからです。
137さんとほぼ同じですね。

個人的には外を「見ること」よりも外から「見られない」ことの方を重視しますので、
すぐ飽きるというか見慣れるはずの羨望を、これといって特に望んでいません。
でも川沿いは見えるようですよ。べつに見えなくてもいいですけどｗ

[143: 136]

>140
試しに昼間ちょっと周辺を散策してきました。
南森町駅は思ったより近かったです。コーヨーがあるのもいいですね。商店街を通ることもできますし、
他駅利用で川沿いを行く（健康の為に…はこちらの方が良いかもですね！）のも良さそうです。
次回は他の駅も試してみます。

>141
確かにかなり強気価格ですよね。
食洗機は、うちは要りますが、使わないお宅にとってはありがた迷惑な存在ですから
オプションで、というのはある意味親切かもしれませんね。

>142
立地、良いですね。　今日あらためて歩いてみて、ほんとに気持ちのよい土地だと思いました。
私も、コンシェルジュやゲストルームは要らないんですが、
羨望については少々期待しています。

皆さんありがとうございました。　前向きに検討します！

[144: 契約済みさん]

結婚を機に購入しました。（彼がですがｗ）
北浜タワーと迷いましたが、あちらはキャンセル後のものしかなく
自由設計できるのでこちらに決めましたし、
なにより場所がいい！

共有スペースは、必要ないように感じます。
ご近所付き合いしたくないし、ゲストルームを使わずとも
近くには帝国ホテルもございますし。

No.119さんは“中之島”ではなく天神橋ロジュマンとおっしゃいますが
最寄り駅等考えますと、“中之島”と名乗るのは的確かと思いますが。
住所に中之島と入る場所は、最寄り駅が福島のものが多いですし・・・。
私は、立地や住所を得にこだわりますので（生まれも育ちも北摂です）
ここは買いですね。
母校の追手門学院小学校も近いので、子供を通わせたいです。

[145: 匿名さん]

子供嫌いではないですが、現在住んでいるファミリー層中心のマンションの
騒音その他の問題には閉口していて、そのため引越しを検討中です。
当方が神経質すぎるというわけでも多くを望むわけでもなく、ただ
お互いによけいなことで近隣に干渉し合わないで済む適度な環境だけを希望しています。

その点ここは、物件の立地や規模から、
そこそこ熟年のご夫婦や単身で住まわれる方が多いかのかと
勝手に想像して注目していました。

それで上記の小学校という単語に過剰反応していますｗ　新婚さんのご家庭というのは盲点でした。

[146: 契約済みさん]

率直に言いますと、私は子供が苦手です。
でも、まったく子供のいないマンションなどあるはずもなく、
それなりに折り合っていければいいのかなぁ～と思っています。
確かに立地や規模から言って、ここは子供の少ないマンションではないかと
希望的観測を抱いていはいますが…。
でも学区はいいですよね。

[147: 匿名はん]

子供は少ないじゃないかな。
いないって事はないけど(笑)
子供は親のしつけ次第だよ

[148: 144です]

＞＞立地や規模から言って、ここは子供の少ないマンションではないかと
希望的観測を抱いていはいますが…。

とは、どういう面ででしょうか。
お聞かせくださいますか？

[149: 周辺住民さん]

横から失礼します。　立地についてです。

西天満小学校は１学年が１クラス程度の規模です。
堀川小学校だともう少し児童数は多いですがそれでも、随分と少ないです。
というのはつまり、ファミリータイプのマンションが南森町界隈には比較的少ないせいもあって
町内の子供の総数自体がきっと少ないです。

例えば、近所の店で食事や飲みに行った際に顔を合わせる近隣の人たちを見る限りでは、
親子、夫婦、単身、の家族構成に関わらず　
生活の軸を、世帯主のお商売やビジネス中心に置かれている方たちが多く住まわれているという印象です。

[150: 146です]

根拠もなくなんとな～くです（笑）
子供がいても、もちろんいいと思いますよ。
私が個人的に苦手なだけで。
排他的になるつもりもなく、
みんな幸せに暮らせればいいですよね！
理想論ではなく本当にそう思います。
あまり神経質になりすぎず、
それなりにマナーを守ってゆるく過ごしたいです。

[151: 物件比較中さん]

初めて投稿します。
南森町近辺で仕事をしておりよく車で近辺も通ります。
ここの立地はとてもいいし建物の雰囲気もいいなあと思っていますが
ここの値段はかなり強気ですね…検討したいと思ってるのですが値段は
3期分譲のタイミングで変わったりするのでしょうか？
素人の質問ですいません。

[152: 契約済みさん]

たしかに高層階になればなるほど高いですね。
私はカラーセレクトやプランに間に合うタイミングで早々に思いきりました。

期分けの内容はよくわかりませんが（冬からずっと「３期事前案内中」のままですね）
４月半ば（105-108さん辺り）に検討されていた方のカキコミに
値引きの話があったので、どうやら個々に価格交渉には応じられているようです。

カキコミを読んだときは、ちょっと契約を早まりすぎた！？と 思いましたが、
強気価格に納得の上で契約したので、今はただただ完成がたのしみです。