ザ・パークハウス南麻布

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-minamiazabu/


所在地：東京都港区南麻布５丁目77-6
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅（3番出口）徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.84m2～93.00m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。
【物件概要を追記しました。2022/07/11 管理担当】

[1: マンション検討中さん]

1LDKから3LDKまで幅広く。
広尾から駅徒歩2分。

[2: 匿名さん]

借地権（50年後に更地返還）で駐車場は2台分のみ
ご老人向けシルバーマンション？

[3: Foreigner]

一番大きな部屋は100平米以下か。立地は良いんですけどちょっと狭いなぁ…坪単価が気になりますね。

[4: 匿名さん]

幹線道路沿いは、ちょっとね。更地まで50年だと、実質住めるのは48年くらいだし。

[5: 匿名さん]

低層階は広尾学園向き、高層階は都心向き。面白い構造ですね。
地主さんの改築に配慮したのでしょうか。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10070205

いずれにせよ太鼓の音は覚悟しないといけませんね。

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん

こちらの地主さんは、どちらですか？？？

[7: 匿名さん]

ハッキリ書いてあるじゃん

[8: マンション掲示板さん]

>>6 マンション検討中さん
普通に考えればお隣の宗教団体。以前はその施設だったし

[9: 坪単価比較中さん]

50年はさすがに。。。

[10: 匿名さん]

>>9 坪単価比較中さん
その分、リーズナブルな単価になるのかな？

[11: マンション掲示板さん]

定借50年は流石にキツイ。。。

[12: 匿名さん]

定借５０年、リセールをするにも厳しいかもしれませんね。
間取自体は、キューブ型で使いやすい感じですし、
駅前物件と考えると魅力はあるのですが
それだけでは検討するにはちょっと難しいかも。

[13: マンション検討中さん]

原宿のパークコートと同じ運命を辿りそう

[14: 匿名さん]

現地を歩いてみる必要はありそう。グーグルマップで調べただけですが、教会やお寺がすごく多い地域です。

あと、気になるのは定借50年のこと。
定借なのは、何か理由があるんでしょうか。

間取りはいいので、50年しっかり住むならOKなのかも…

[15: 購入検討者]

>>13 マンション検討中さん
大通り沿いのため土地の固定資産税が高く、そのため地代もかなり高くなると思われるので、その可能性は高いでしょうね。

[一部修正しました。管理担当]

[16: 評判気になるさん]

>>13 マンション検討中さん
どういう運命ですか？　地代が高いということ？？

[17: 匿名さん]

>>16 評判気になるさん

その辺の資産価値が～って言ってるレベルのマンクラでは手を出しにくいってこと。

[18: 評判気になるさん]

>>17 匿名さん
そういう意味ですね。
過去の都心の定借案件は、まさにそんな評価をしてくれるので、結果的に割安だったイメージ。

[19: マンション検討中さん]

管理費＋修繕積立金＋地代で毎月２０万円くらいかかるのかな？
機械式駐車場がないから少しはマシだろうけど。

[20: マンション検討中さん]

あと建物解体積立金みたいなのもあるな。
結果的に定借物件は割高なんだよな。
目先のキャッシュフローをとるか総額で損得考えるか。

[21: 匿名さん]

19さん、そうなんですか？定借って、月々の費用も安めなのかと思っていました。まだ具体的な金額がHPの方には記載されていないですが。20万円は痛いなと思います。

教会やお寺がすごく多い地域、これは気になる人は気になるって感じでしょうか。おっしゃる通り、歩いてみるのが一番ではありますね。

ここの1LDKの間取り良いなと思いました。落ち着いて暮らせそうな間取りだと思います。ただ、両隣がファミリーになるのかな。

[22: ご近所さん]

>>21 匿名さん
私も月20万、、、？　聞いてびっくり！みたいな感覚でした。たっかいんですね、、、

[23: ご近所さん]

広尾に住んでみたい、という漠然とした思いはあったけれど、実際広尾にすむメリットって何でしょうかねぇ。

[24: 匿名さん]

>>23 ご近所さん

メリットは知り合いに自慢話ができることと交通利便性に尽きる。
住み心地は最悪なケースが多い。
特に幹線道路に面した物件は騒音が酷く空気も汚い。

[25: 通りがかりさん]

広尾であっても、外苑西通りや明治通り沿いのマンションって資産価値が低いところが多いですよね。
メトロや買い物などの日常を視野に入れたらフラットアプローチの方がしんどくないと思いますが、やはり高台エリアが人気なんですかね。

[26: 匿名さん]

支払いの割安感が定借マンションの利点なので分譲と変わりないならあまりメリットはないと思いますがどうなるんでしょう？
実際にエントリーされた方は凡その価格をご存知かと思いますが本当に20万円/月になりそうですか？

[27: 匿名さん]

なりません

[28: 買い替え検討中さん]

てか前受地代方式で毎月の地代はある程度販売価格に上乗せ（一括払い）してくると思うよ。
後で地代が払えない人が出て来て取りっぱぐれるのを防ぐためにね。
上乗せされたら結局定借じゃないマンションと販売価格はあまり変わらなくなるけど。

[29: 坪単価比較中さん]

早く、月々のトータルコストがどうなるのかを知りたいな、と思います、、、
案内会に行けばわかるもの、ということかと思いますけれど、、、

[30: 匿名さん]

もしかして、月々の費用が20万というのはこのあたりの地域では普通のことなのかなとふと思いました。
たぶん、販売価格が普通のマンションを買う感覚ではなく、定借とは言ってもけた違いの価格なのだろうなと。
そうだとすると、それくらいの予算で買おうと考えられている方にとっての20万はたいしたことがないのだろうなと思うのです。
駅徒歩2分の好立地でもあり、部屋も各プラン広めのようなので、もしかしたらそうなのかなと思いました。

[31: デベにお勤めさん]

>>30 匿名さん
近々説明会に行くでそこで確認してこようと思っております。

[32: 匿名さん]

月の負担が20万なら、坪300くらいが市場価値的には限界じゃないかな。しかも50年の定借だし。

[33: ご近所さん]

地代20万ってありえない。せいぜい2万。表参道の有名な定借物件のイメージだともうけどあれは異常。

[34: 名無しさん]

>>33 ご近所さん

地代だけでなく、管理費、修繕積立金、解体積立金、建物部分の固定資産税も含めた総額でしょう。
外苑西通りに面していて駅徒歩2分という好立地、しかも小規模マンションなので地代だけでも結構高いと思います。

[35: マンション比較中さん]

先日来場してきましたが、地代は2万／月もしませんでしたよ。
小規模ゆえの管理費のインパクトの方が全然大きいです。
600円／㎡近かったかな。

[36: 名無しさん]

地代が月2万円なら、地代の何割かは一時金で前払いになってるのだろう。
定借なのに販売価格はそれほど安くなってないというパターンだな。

[37: マンション検討中さん]

いくら駅近と言えど、この価格帯で駐車場2戸は少なすぎなのではないか

[38: 名無しさん]

>>37 マンション検討中さん

将来的なことを考えると駐車場が平置2台というのはかなり評価できると思う。
機械式駐車場は使い勝手が悪いし貧乏臭く金食い虫の温床である。
最近はマイカーを手放す人が増加して機械式駐車場の維持管理費が問題となっているマンションが多く存在する。
どうしても必要な人は他で月極駐車場を借りればいいだけのこと。

[39: 評判気になるさん]

>>38 名無しさん

確かにそういう意見もあるとは思うが、この価格帯の人はお金持ってるからライフスタイルとして車を持ってる人が多いと思うのだが。

ちなみにほぼ同じ戸数のパークハウス広尾は15台分の駐車場。南麻布の方は売却に多少は支障が出そうな気がする。

[40: 匿名さん]

いいマンションだと思うんだけれども、そしてリーズナブルだとも思うのだけれど、大通り沿いでなんか周辺が物寂しい感じがしちゃいました、、、。
PH広尾を先に見て、そして、商店街を通って、PH南麻布の方にいっちゃったから、差がすごかった。とはいえ、広尾が買えるわけでもなく、、、。マンションって難しい。

[41: eマンションさん]

地所は売り方工夫したなって感じですね。
広尾は手が届かないけど、南麻布なら！って方もいそうだし、そこで上手く需要の分配ができますもんね（実際はそう単純な話でもないんだろうけど）。
駅近ということで投資需要もありそう。

[42: マンション検討中さん]

>>36 名無しさん

渋谷のパークコートタワーは、全額地代前払いだけど安かったですよ。勿論、当時の相場感として。所有権なら、坪1000超えそうな立地だけど、坪800くらいだった。

[43: 名無しさん]

土地の相場の目安は地代40年分。
定借物件で50年分の地代を払っても自分の土地にはならず、さらに解体積立金を負担しなければならないというのは大きなマイナスポイントだな。

[44: 通りがかりさん]

ここをこの価格で買う人、罰ゲームやろ…
定借なんて賃貸と同じ
排気ガスと騒音もヤバいし

[45: 匿名さん]

>>定借
定借のメリットもあると思うんですが、「解体積立金」が痛いですね。。。

2024年3月中旬
一斉引渡日から50年

つまり、2074年。49年後、何しているか。。。
寿命を考えると生きている可能性もあり、このタイミングで出ていかなくてはいけないのは辛い気がします。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
現役のうちは仕事の観点から利便性の高い都心で生活して、老後は実家に戻るケースとかありそう。

[47: 匿名さん]

駅近でいいとこですが、
やや買い物面とかが物足りない印象も若干あります。
アクセス面はとにかくいいのですが。

[48: 匿名さん]

普通に駅は近く便利なとこです。アクセス面で不便はないでしょう。
が、個人的には駐車場の数が気になるところです。
もう少しあっても良いんじゃないかと思いますね。