パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
そういう不動産屋さんが囃し立てる学校に贔屓する柔軟性が文京区にあるとは思いませんでしたね。もうだいぶ前から3S1Kなんて過去の話かと思っていたので、幼稚園とか小学校受験する人が身近に多かったせいかそういうことは全く考えたことがありませんです。

[62: 匿名さん]

幼稚園は豊明だと思いますよ、この辺に住む人なら。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
最近は幼稚園は分散化傾向にあるよ。
伝統的な大和郷幼稚園もなんやかんや言っても人気だし、茗荷谷のさくらインターナショナルなんかも増えてる。

[64: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
駒込駅からだと私立小学校ってどこも微妙に遠くなるから、本駒込の住人は中学受験が王道。
文京区内でもちょっと違う。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
確かにそっちは最近新勢力が増えてきましたね。
うちの子はもう成人しているのでちょっと情報が古かったかもしれません
暁星とか白百合の制服は後楽園近辺で割と目にしますけど、南北線が通っているのが大きいかもしれませんね。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
駒込駅寄りの本駒込からだと南北線使うよりもバス利用の方がもっと便利なので茗荷谷近辺が増えてる

[67: マンション検討中さん]

こちら、坪単価どれくらい想定でしょうか。
3ldkで9000万くらいなら、検討内なのですが、、

[68: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
低層階の北向きなら大丈夫じゃない？
全く陽の光は期待できないけど。

[69: 通りがかりさん]

昭和小学校の学区域の三井不動産なら　3LDKなら
１億５０００万近くになるのでは。

[70: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
今日び大塚ですら買えませんよその価格では…
オプレジの狭小3LDKの半地下なら買えるとは思いますが

[71: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
3LDKで9000万は今の時代は夢のような金額ですね。

[72: 周辺住民さん]

2015年くらいまでは1億円未満に抑える価格設定が多かったですが、1億円を超えた瞬間にたがが外れたように高騰しましたよね。

[73: マンション検討中さん]

65平米の3LDKに期待したい

[74: 匿名さん]

共用施設に防音ルームとかあるんだけど、珍しくないか？
こういう集合住宅では音のクレームがつきものの楽器の練習ができるのは嬉しい

[75: マンション検討中さん]

こちらの物件の4LDKを購入検討しているのですが、1億5000万越えて来ますでしょうか…？

[76: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん
86平米は1.5は超えてくると思いますが、1.7は越えないと思います。

[77: 周辺住民さん]

同じ三井不ということで、本郷三丁目の値付けが参考になるかもしれません。
https://www.31sumai.com/mfr/X1925/juko.html?saletime=1&reception=0...

[78: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん
4LDKは低層階のようなので、丁度1.5億円程度ではないかと思います。

[79: マンション検討中さん]

75です。
皆様ありがとうございます！
やはり1.5くらいですよね…
立地、間取りは希望にドンピシャなので、少し背伸びしてでも購入するかどうか…というところです。
早く詳細情報欲しいですね。

[80: マンション検討中さん]

スムラボ クリスティーヌのレビューによればもう少し安いかもね。

[81: マンション検討中さん]

使いやすい間取りと　そうでない間取りとありますね。
３LDKの良い間取りの部屋は抽選で　なかなか厳しいでしょうね。チャレンジするしかないのですが。

[82: 匿名さん]

今後狙うなら三井の西小山、東中野、文京本駒込　ですね。
どれも力の入っている物件です。あとは価格次第でしょうか。
野村はイニシャルランニング共に高すぎる割に物が良くないのでパス。
住友は最近安いですが地味過ぎるのでパス。
タワマンに各階ゴミ置き場すら設けない三菱は論外です。

[83: 検討板ユーザーさん]

立地面では　ここがいいね。山手線の内側だし。

[84: 周辺住民さん]

> 山手線の内側だし。
山手線の内側に住んでいると、山手線じゃ物足りなくなります。

[85: 匿名さん]

内側を名乗るなら、
まずは線路北はさけなくっちゃ。

[86: 評判気になるさん]

線路北とは？

[87: 周辺住民さん]

>>86 評判気になるさん
中央線の北側だと思います。この手の話題に必ず沸いてきますので、相手にしない方がよいです。

[88: 匿名さん]

線路北を唱える＊＊がまた沸いていますね。。 無視したほうがいいですよ。

[89: 周辺住民さん]

>>88 匿名さん
私は「中央線北側」の人が言いたいことは理解ができるのですが、JR線を基準としているところが、的が外れているなーと感じます。私の中ではJR線は中長距離に移動するための鉄道、地下鉄は都市内の移動するための鉄道です。

[90: 匿名さん]

>>89 周辺住民さん
北側連呼さんは中央線の南北でアドレスの価値が全く違うって事を言いたいのでは？

[91: 周辺住民さん]

>>90 匿名さん
そうでしょうね。でも、なんか雑な感じがするのですよ。北側でも市ヶ谷〇〇町や神楽坂は価値が高いと思いますし、利便性なら港区の南の方よりも後楽園駅付近の方が上でしょうし。そもそも、これくらいの揺らぎは存在するはずですが、それを無視してあれこれ言ってくるのが見苦しいですね。

[92: マンション検討中さん]

>>91 周辺住民さん

そうそう。中央線北側にも不動産価値や利便性の高いエリアなんていくらでもあるのに、「線路北」という非常に雑で差別的な一言で結論付けようとする、頭の弱い人が出現するから、そんな輩は無視したほうがいい。弱い犬ほどギャンギャン吠えるんだよ。

[93: 検討板ユーザーさん]

山手線の内側だから価値があると思っているが、中央線の北側などは考えてもいなくて、２つを比べる方がおかしいよ。

[94: 周辺住民さん]

ほら現れた笑

[95: マンション検討中さん]

こちらってペット可でしょうか？

[96: 周辺住民さん]

>>95 マンション検討中さん
犬や猫など小型ならたぶん可能。というより、新築の分譲でペット禁止って、ほぼありませんよ。ただし、建物内では腕に抱えるなどするルールがあります。

[97: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん

ペット飼育細則で爬虫類を禁止しているマンションは多いです。犬も体長60センチ以下など大きさ制限があったり、何匹までという頭数制限、観賞用の魚類を飼うときは水槽の容量などが定められることもあります。犬嫌いの住民もゼロではないと思いますので、エレベーターなどの共用部では抱えなければいけない物件が多いです。

[98: 名無しさん]

>>82 匿名さん
タワーだから東中野が１番高そうだね

[99: マンション検討中さん]

まさかの屋外駐車場ぽいけど、屋根なしだったら残念だなー

[100: マンション検討中さん]

現地見てきたけど、駅からはフラットで立派なマンションも建っていて　気分いい安心な道でした。

[101: マンコミュファンさん]

>>96 >>97　さん
ありがとうございました。どこを見ても書いていなくて、大丈夫か不安だったので…これで安心して検討できます。

[102: 匿名さん]

硝子窓文庫とか面白い共用施設だね。最近は電子書籍が流行っているけれど、こういうキュレーターみたいなのがおすすめの本を定期的に入れ替えてくれるというのは面白い。最近は書店が減って、個性的な書棚を見る機会も減った。ビブリオフィリアの強い人には嬉しい企画だと思う。

[103: 地上げ屋さん]

しかし高いね。数年土地寝かしてたのだから建築費と土地代入れて原価坪300万くらいよ。儲かるね～

[104: eマンションさん]

>>103 地上げ屋さん

まだ価格公表前では？

[105: 検討板ユーザーさん]

>>104 eマンションさん
売りで坪500万は軽く超えますね
仕事柄、いろんなデベに土地卸してるので原価や売値もわかります。
ただ、中央区とかで新築タワーが坪500前後なので、高すぎるなぁという感想です。
ただ、家の近くなので気になって書き込みしました

[106: 匿名さん]

屋上デッキもすばらしいですね。低層階に住んでいる人も眺望を楽しむことができる。
近隣の賃貸マンションにはない設備ですね。

[107: マンション検討中さん]

勝どきより本駒込の方がそもそも街としての評価が上なのでタワーと非タワーで同等の価格でも違和感それほどないけどな

[108: eマンションさん]

私は中古で7年前に買いましたが、新築はいつでも羨ましく思いますね。利益乗ってるのは事業なのでしょうがないですが、坪200万も抜いてんのはやばいですね

[109: 匿名さん]

>>108 eマンションさん
見てきたような事を書いていますが、あなたがここの土地を買って、赤字覚悟で安くマンションを建てるような人ではないように思えるのです。

仮に原価にほぼ近い良心価格で売ったら、買うのは実需の人よりプロの転売屋ばかりになるのではないですかね。しかも転売価格で売れたら値付けが間違っていたと担当者は叱責されるわけですが...。ものの値段を高いとか安いとか消費者目線で言うのは勝手なんですが、売る人の事情もわからないといい物件を安く買えませんよ。高い高いばかり言っているとベストバリューも高く感じちゃいます。稼いだお金が全部大家に搾取される賃貸がお似合いだと思いますよ、そう言う人は。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
新築に安い物件ってあります？
自分の融資枠考えたら一棟レジやアパート買って手残りCFで月100万ある方が良いと思いますが。
自宅ってお金は生み出さないので。

[111: マンション検討中さん]

すみません、ご存知の方、教えてください。
ここは以前何があった土地ですか。
あと、土地勘がなくて、今一つハザードマップと液状化マップを見ても、ここの位置に確信が持てないのですが、地盤に懸念材料はありますか。
質問ばかりで申し訳ありません。

[112: 周辺住民さん]

>>111 マンション検討中さん
かなり長い間空地だったようです。航空写真を見るとかつてはオフィスビルとその駐車場といった感じでした。
地盤に懸念材料はありません。ここと同じく高台で50cm以下の浸水が予想される地域がありますが、下水の処理能力が追い付かないためなので、さほど気にしなくてよいと思います。

[113: 匿名さん]

>>110 匿名さん
>自宅ってお金は生み出さないので。
自分の一挙手一投足全てお金を産まなければいけないとするならば、そのように行動されるのがよろしいかと。地面を買ってアパートでも建ててそこの狭い一室にお住まいになればいい（それでもあなたの住む部屋は家賃がとれないので無駄になります）。もしマンションが高すぎて無価値だというのなら、マンション掲示板で高い高いと連呼するのは時間の無駄かと。天に唾するとはまさしくこのことです。

[114: 通りがかりさん]

111さん
この場所は直近はコインパーキングでしたね
ここと地続きの豊島区駒込一丁目(樹林館マンション)にかけては、かつて縄文か弥生時代の遺跡が発掘されたはずで、太古から人が住んでいた土地柄なので地盤は申し分ないと思われます
ご参考になれば

[115: マンション検討中さん]

111です。
112様、114様、教えてくださってありがとうございます。安心しました。
駒込は、六義園に行く時に降りたことしかないのですが、六義園が好きなもので、このマンション気になっています。

[116: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん

今は、過去10年の間に新築マンションに対する目利き力でお金を生んだ人が、手仕舞いして、いよいよ消費側に回ろうという段階です。
ですから、いまさら新築マンションでお金を生むかどうかなんて議論しても意味ありません。まだ資産形成できていないのであれば潔く他の方法を考えましょう。

[117: 匿名さん]

硝子窓文庫って外から2階吹き抜けのおしゃれな図書室が外からチラリと見えるところがあざといよねえ、通行人から羨望の目が注がれるのは確実。案外こういうのがリセールにつながったりするんだよなあ。

[118: 評判気になるさん]

知っている方教えてください。
ここってランドプラン公開されてますか？エントランスはどの方向になるんでしょうか？
サブエントランスとかはあるんでしょうか？
結構横っていうか縦っていうか長い敷地ですよね？

[119: 周辺住民さん]

>>118 評判気になるさん
https://www.31sumai.com/mfr/X2103/cmnspace.html
の中ほどに1階と2階の平面図があります。エントランスは南西、自転車置き場の入り口として西北と北東からも入れるようです。

[120: eマンションさん]

>>119 周辺住民さん
ありがとうございました。
平面図の見方がよく分からずでしたが、ってことは、エネオス、不忍通りの交差点側にメインエントランス。
反対の住宅地坂になってる辺りかな？に駐輪場側のエントランスって感じかな？

[121: 周辺住民さん]

>>120 eマンションさん
エネオス側がエントランス、エネオスから見て左の奥の方に駐輪場入り口があります。また、エネオスから見て建物の裏手あたりに駐車場らしきがあり、そこから駐輪場に入れます。

[122: 名無しさん]

>>121 周辺住民さん

ご丁寧にありがとう。
そういえばここって駐車場入口はメインエントランスにはないね。ってことは、駐輪場出入口と車入庫出庫口は裏になるのか。
あそこ多分細い道だし一通のような気がするから、車の出入りも楽そうだね。まぁ車なんだから、ぐるっと回って不忍通りに出ればいいわけだしね。
空き地の時から気になって期待して見てたんだけど、車寄せとかは無さそうだね。結構敷地広そうだったのに、戸数多くしたからなのかな。
ここってもうモデルとかあるのかな。

[123: マンコミュファンさん]

>>111 マンション検討中さん

ここはずっと駐車場。
それよりも前は隣のリビオ文京本駒込レジデンスと一緒の敷地で古い地主さんが住んでた
それが相続で分割され、さらにその次の相続の代となって片方はリビオになりこちらは駐車場が続いていた
ここが地盤弱いなら水道橋とかどうなんの？って感じ

[124: マンション掲示板さん]

>>114 通りがかりさん

この土地も予備調査で遺跡が発見され文京区がしばらく現地調査してた

[125: 匿名さん]

ここも屋上テラスがあるんだよね。
リモートワークで疲れた頭を冷やすのにちょうどいい
比較的小規模な物件では周辺の物件にない魅力的な共用部分を整備することで差別化をはかろうとする試みがなされているね。文京区だけのことではないと思うが、嬉しい配慮。

[126: マンション掲示板さん]

小規模なりに共用施設があるだけに管理費は気になるな

[127: 匿名さん]

共用部の本代が高くなりそうで気になります。
イメージでは、洋書が本棚に並んでいて、洋書って高かったはずと思いました。そして、あんまり読む人がいないですよね。。。

バリューブックスのサービスがよくわからなかったのですが、読み終わった本をディスプレイして読みたい人に譲渡するサービスはいいと思います。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
>共用部の本代が高くなりそう

Tune stay kyoto や星のやではライブラリーを提供する一方で古書を販売しているようです
https://www.instagram.com/tune_stay_kyoto_book/

古書店がマンション内にあるような感じでしょうか。

[129: マンション検討中さん]

123さん、111です。
教えてくださってありがとうございます。
地盤は大丈夫なようですね。
また、いわくありの土地でもなさそうで、
安心しました。

[130: マンション検討中さん]

機械式の駐車場の修繕費が高くて、それに、共用部の修繕は駐車場を使ってない人も負担しなければならないのがキツいと友人が言ってました。
何年くらいでそういった費用がかかり始めるんですかね。
このマンションの他の共用部も充実していて魅力ですが、後々の費用が心配です。

[131: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん
昔住んでいたマンションは１５年ぐらいで交換時期が来たんだけど、ガラガラで利用者がいなかったのでいくつか潰して駐輪場に転用してましたね。駐車場もハイルーフとか大型車が入るような大きなものだと空きの問題は少ないのですが、古い物件で５ナンバーサイズしか入らない小さなものだと潰すところもあるようですね。

ネットで検索すると25年ぐらいは延命できるというホームページもありました。
設置されているのが露天か屋内かによっても違いがあり、一概には言えないみたいです。長期修繕計画でどうなっているかは確認しておいた方がいいでしょう。古い物件だと、長期修繕計画に機械式駐車場の設備更新費用が計上されていないケースを散見します。

[132: マンション検討中さん]

ここは屋外機械式だから管理コスト高くつくだろうね

[133: 周辺住民さん]

立体駐車場は修繕費もさることながら、毎年の検査費みたいのが結構かかるように記憶しています。でも利用者が駐車場の料金を管理組合に収めるので、結局は利用者負担となるよう計算されていると思います。問題は空きがでて組合の収入が減ることですね。

[134: マンション掲示板さん]

この周辺のマンションも駐車場に空きが出ていて管理組合が管理会社経由で外部に貸してるところが多い
相場は3.5から3万円で
このマンションなら三井のリパーク経由で貸しに出すことになるはず

[135: 通りがかりさん]

駐車場はタワパか平置きに限りますね。
妥協して機械式屋内。野ざらし屋外機械式は最悪です。

[136: 周辺住民さん]

>>134 マンション掲示板さん
外部に貸すには（収入を得るには）管理組合が法人になる必要があって、面倒なのではなかったでしょうか。今はそんなルールがないのかな。

[137: マンション検討中さん]

駐車場の台数は、機械式26台、敷地内平面1台なので総戸数88戸に対して3割程度なので、空きを心配するレベルではないように思います。私は駐車場が必要で、逆に抽選にモレて確保出来ない事を心配しています。

[138: 匿名さん]

賃貸に出る物件が増えてくると一気に駐車場が空いちゃうんですよね。
新築のときは多分足りないことの方が多いと思いますが、10～15年ぐらいするとどうしても空きが目立ってきますね。

[139: 周辺住民さん]

>>137 マンション検討中さん
管理の面からはちょうど良さそうですが、利用者からすれば心配になりますね。うちも駐車場は戸数に対して3割強くらいで満車です。

[140: マンション掲示板さん]

この付近の築15年くらい経ったマンションで外部に駐車場を賃貸に出してない物件ないよ
それどころか駐輪場まで賃貸に出てる
そういう物件の駐車場がそもそも台数多かったのかというとそうでもない
3台しか停められない物件が賃貸に出してるケースがある
だから物件内にこだわらなければ駐車場には困らない
物件名はあれだけど、このマンションの変電所側に歩いたところは建物内立体駐車場だけど賃貸に出てるから防犯面でも良いと思いますよ

[141: 匿名さん]

なんと個人が貸し出している駐車場ではなくマンションの空き駐車場が貸しに出されているんですね！
万が一マンションの駐車場を借りられなかった方も近くの屋根付きの駐車場を借りられますように。

[142: マンション検討中さん]

新しく出たアトラス小石川と、ここのどっちがいいか迷っています。
地元だったり、詳しい方がいらっしゃったら、教えてください。

[143: 周辺住民さん]

>>142 マンション検討中さん
まず利用できる鉄道路線を確認するのが良さそうです。自分にとって、どちらが便利か。
アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線
ここ：山手線、南北線

私なら小石川かなあ。

また客観的に見て、地域としてのポテンシャルは小石川の方が高いと思います。東京ドームだけでなく、中小の建て替えがどんどん進んでいくと思います。

[144: 匿名さん]

>>142 マンション検討中さん
どっちが良いかは住む方の生活に大きく左右されるので何とも言えないですが、南北線と山手線メインの我が家は圧倒的に本駒込5丁目が便利です。
子供の同級生で小石川住みもいますが、本駒込の方が地味でオシャレさは劣ると思います。たぶん、小石川住みの人からすると「なんで本駒込にその価格出すの？」と思うでしょうね。

[145: 評判気になるさん]

小石川のほうが高いとは思うが価格出てこないと判断しようがない

[146: 匿名さん]

>>143 周辺住民さん
>アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線
>ここ：山手線、南北線

ただ問題はJR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則があるので山手線のウエートは大きいと思います。また駒込駅前の繁華街もさほど汚くなく（むしろ鄙びている）通常小汚い飲み屋街や巨大なパチンコ店、風俗店街が広がっていることが多い山手線駅にしてはかなりマシな雰囲気だと思います。

[147: 匿名さん]

山手線の強みは、ほぼほぼ全ての副都心と都心を結んでいますし、地下鉄を含む私鉄ターミナル駅も多くは山手線と接続するように配置されていることが多いので、利便性は高いと言えるでしょう。もっとも実際には全ての副都心都心に用事がある人の方が少ないので、直線的に結んでくれる地下鉄の方が重宝する人の方が多いでしょう。

[148: 匿名さん]

中古と戦うとき何の特徴もない非メジャーのペンシルだと厳しいんじゃない？
その点ここはEV２台、各階ゴミ置き場、共用充実で中古になっても強そう。

[149: マンコミュファンさん]

説明会まだですか？エントリーしても何の反応もない

[150: 周辺住民さん]

>>146 匿名さん
山手線の駅の評価はターミナル駅、乗換駅としての評価が持ち上げていますからね。乗り換えがない駅、例えば、目白駅と茗荷谷駅の比較ならどちらが上でしょうかね。大塚駅と茗荷谷駅なら、後者が上のような気がしますけど。

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 周辺住民さん

乗り換えない駅でも利便性が高いと思いますけどね

[152: 匿名さん]

>>150 周辺住民さん
目白と茗荷谷だったら明らかに目白でしょ。学区云々は知らんけど。

[153: 周辺住民さん]

>>152 匿名さん
恵比寿と六本木だったらどうでしょうか。恵比寿と赤坂の比較でもいいけど。

[154: 匿名さん]

>>152 匿名さん
路線価では茗荷谷の方が高いですよ。

[155: 匿名さん]

茗荷谷の学校環境は文京区どころか都内屈指でしょ。まあ目白もここも決して悪くはないが、、、

[156: 名無しさん]

まあ大塚だけワンランク落ちるのは間違いない

[157: 匿名さん]

>>156 名無しさん
大塚だったら一応三路線あるのもいいけど

[158: 通りがかりさん]

何に価値基準を置くかで判断は分かれるだろうが
一般的な住宅地としての評価は目白だろうね

[159: マンション掲示板さん]

>>153 周辺住民さん
どっちも恵比寿でしょ
やっぱり山手線は強いよ

[160: マンコミュファンさん]

>>154 匿名さん
路線価と便利さ、は比例関係ではないですよ？