パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[581: 周辺住民さん]

>>577 悩みまくる周辺住民その1さん
後楽園駅付近だと丸ノ内線以外にも南北線、三田線、大江戸線が使えて便利です。どれも日ごろから重宝していますね。加えて都バスも。

[582: 検討板ユーザーさん]

>>578 検討板ユーザーさん

各階ゴミ置場はありますよ。
坪600で各階ゴミ置場ないゴミマンなんてあり得ないですからね。

[583: 検討板ユーザーさん]

>>580 匿名さん
ええ、広めの方が高いらしいですね。
詳しくはないのですが、今まで数社のマンションの商談会(といっても12くらい)に行きましたが、王様部屋より狭いけど、やや広めの部屋が一番坪単価が高いと聞きました。

ただ、私の感覚ですみませんが、大手町の会社勤務、中央官庁勤務の夫婦で、2人とも出張がそれなりにあるんで、本郷三丁目の三井の物件の方が利便性は遥かに高いので、なぜ、本郷三丁目は1フロア３戸ぐらいで出してくれなかったんだろうと思うのです。

ここは、六義園が近いのが魅力で、休日は楽しみではありますが、都心で働き、出張を頻繁にこなしていく上では、疲労が少しずつ積み重ならないか、心配しています。もう、若くないし、迷います。



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[584: マンコミュファンさん]

>>583 検討板ユーザーさん

本郷三丁目の方が良いと思いますよ。

[585: 周辺住民さん]

>>583 検討板ユーザーさん
> なぜ、本郷三丁目は1フロア３戸ぐらいで出してくれなかったんだろうと思うのです。
そうするとグロスが高くなりすぎるからではないでしょうか。本郷の辺りはアベノミクス初期の頃まで1億円の壁が存在していました。本三の物件は規模的に大きくないこともあり、プレミアムな部屋をあえて設けなかったものと思われます。

[586: 名無しさん]

>>572 悩みまくる周辺住民その1さん

自分は山手線一択だと思います。
兎に角山手線に乗れば、あらまぁ不思議あっという間に都内都心のどこにでも1番近い場所に着きます。そしてJR山手線の強みは、JRの意地にかけて何がなんでも止めさせないってことですね。事故があってもいの一番に復旧します。
山手線駅近の便利さと安定感を知ってしまうと、もう私鉄は勿論メトロにも目が行かなくなっちゃいます。

[587: eマンションさん]

一番いいのは上原とか青山にすんで電動チャリ移動っすよ。

[588: 名無しさん]

>>577 悩みまくる周辺住民その1さん

先程山手線一押しを書いたものですが、追加でダメ押しです。
便利さって、通勤通学だけではないと思います。勿論山手線であれば、少なくとも通勤通学せ不便さは感じないでしょう。
でも休日になると、東西南北どこに行くか分かりませんが、その時に山手線は最高の生産性を発揮します。
雨風による運行を気にすることもなく、東西南とどこへでも最長でも30分はかかりません。
国際国内航空だって、日暮里へは楽々、羽田の浜松町だって30分以内、新幹線の東京、上野だって30分以内のダイレクトアクセスです。横浜方面だって南北線があるので中心通って一直線。
どうですか？駒込笑

[589: 匿名さん]

文京区で普段使いが丸ノ内線で山手線も使いたいなら新大塚駅周辺かな

[590: 周辺住民さん]

>>589 匿名さん
それなら素直に豊島区南大塚にした方が良い気がします笑

[591: 匿名さん]

駒込駅周辺は山手線の駅にしては猥雑さが少なくおちついた環境なのも評価ポイントだと思う。これを鄙びたと思う人は多分新橋とかの方が合っているのかな。その人なりを知るリトマス試験紙のような機能が住まい選びにはある。

[592: 匿名さん]

>>591 匿名さん
確かに～。人によって感じ方も相性も違うよね。
自分は静かでのどかな喧騒の無い穏やかな街のイメージで好きなんだけどね。
自分の友人曰く、活気がない死んでる街だって歩いてて言ってました笑。住むのは嫌ではないみたいでしたが、静かすぎてホントに人住んでるの？なんて言ってました。

[593: マンション掲示板さん]

77Aは良いですね。

[594: マンション検討中さん]

>>579 評判気になるさん
あちらは湯島ですから、本駒込の方が高いのは当然だと思います。私なら迷わずこっちです。

[595: 周辺住民さん]

>>594 マンション検討中さん
私も本駒込＞湯島・本郷だと思っていましたが、公示地価をみると、
・文京-5（本駒込５－２２－２）949,000(円/m2)
・文京5-2（湯島２－１８－２）1,150,000(円/m2)
となっていました。

私は本郷の住人なので、その辺、割り引いて読んでください。

[596: 検討板ユーザーさん]

>>595 周辺住民さん
本郷三丁目(ほんとは湯島)の物件は、戸数は少ないですが、駐車場が機械式でないようで、車を持たない私としては、将来修繕積立金が上がらないのではと思ったりもするのです。

駐車場なし、共用部にはお金かけないという点に限ってはは、オプレジにも共感するのですが(将来の資産価値という意味ではやっぱり不安なので選びませんが)、本駒込の物件は、共用部が充実している分、かえって将来的には不安だったりもします。

本郷三丁目がせめて77㎡あったらな。今いるところが、81㎡なので、10㎡減るのは、断捨離しても手狭に感じるかもです。

すみません、個人的な悩みばかり吐露して。

[597: 周辺住民さん]

>>579 評判気になるさん
地価は上の578に書いた通りです。パークホームズ本郷三丁目の住所は湯島二丁目ですが、道路の向かい側は本郷三丁目です。その本郷三丁目は3LDKよりも2LDKが多いので（2LDKの方が需要がある）、3LDKの値付けが弱含みになっているものと思われます。

本郷三丁目駅の西側の本郷二丁目は逆に3LDKの需要の方が多そうです。

[598: 評判気になるさん]

>>597 周辺住民さん

なんでそんな安いん？

[599: 周辺住民さん]

> 地価は上の578に書いた通りです
訂正します。地価は上の595に書いた通りです

[600: 周辺住民さん]

>>596 検討板ユーザーさん
本郷三丁目の方は、面積が広くないことや駐車場の台数を絞っていることからして、都心の住宅との位置づけで企画されているのかと思います。周囲は医療系の中小企業が多いですが、地場産業なので本郷二丁目（というか本郷弓町）のように急速に住宅街に変貌することはないと思います。

[601: 周辺住民さん]

>>598 評判気になるさん
駅ではなく住所としての本郷三丁目（駅の東側）は3LDKの需要が少なそうです。なので、パークホームズ本郷三丁目もお安めなのかと。中小の雑居ビルが多い地区なので、相応かと思います。

本郷三丁目駅を含む西側は逆に3LDKの需要の方が多そうです。旧「本郷弓町」と言われる地区で、このあたりでは最も人気があります。

[602: 匿名さん]

>>595 周辺住民さん
道路付けが異なる地点で比べても無意味

[603: 匿名さん]

>>595 周辺住民さん
一般的に商業地の方が地価は高いので用途地域が異なる土地を比較するのはどうですかね。

[604: 周辺住民さん]

>>603 匿名さん
失礼しました。対象マンションの近くで選びましたが、本三の方は商業地でしたね。ただ、本三近辺は商業地しかないので、比較としては間違っていないかと。本三近辺の住宅地だと、こんな感じです。
・住宅地　文京-21（湯島４－９－４）1,100,000(円/m2)
・住宅地　文京-12（本郷１－２８－３）1,840,000(円/m2)
・住宅地　台東-6（池之端１－４－２８）1,760,000(円/m2)　※ちょっと遠い

[605: eマンションさん]

分からないけど、湯島には住みたくない感じ。
プラウド御茶ノ水っていう名前の湯島２丁目物件も売ってるけど。

[606: 周辺住民さん]

>>605 eマンションさん
そうした感覚は大事ですよね。湯島はいろんなことが気にならない人が住む場所だと思っています。

スレ違いですみません。

[607: eマンションさん]

>>606 周辺住民さん

湯島の近くのダイヤモンドプリンセスは上野公園経由でお世話になっています

今もあるのかな？

[608: 周辺住民さん]

>>607 eマンションさん
ダイヤモンドとプリンセスは別でしょうか。どちらも健在です。伊豆美は春日通りの拡張でなくなってしまいました。

駒込界隈から都バス上58で上野に向かう人は結構いますね。山手線利用が鉄板と思いますが、バスも結構いいですよね。

[609: 607です]

>>608 周辺住民さん

まだあるのですね、懐かしい
来週木曜日に久しぶりに行くかもしれません　笑
哀愁漂う雰囲気が好きです

[610: 名無しさん]

>>608 周辺住民さん
都バスはシルバーパス利用か赤ちゃん連れがほとんど

[611: 周辺住民さん]

>>610 名無しさん
私が上58に乗るのは休日ばかりです。休日なのか、特にシルバーが多いとか赤ちゃんが多いとか感じません。

[612: 名無しさん]

>>611 周辺住民さん
休日は人が多くなるからバスに乗る客層が変わる

[613: 評判気になるさん]

>>612 名無しさん

安いのはなぜ？

[614: 匿名さん]

>>595 周辺住民さん
これは1種単価でしょうか？

[615: 周辺住民さん]

>>614 匿名さん
いいえ違います。公示地価です。容積100％で割った値は下記の通りになりました。

調査地点｜㎡単価｜容積率｜100%当たり㎡単価
文京-5（本駒込5－22－2）住宅地｜949,000｜300%｜316,333
豊島-22（駒込1－14－2）住宅地｜929,000｜400%｜232,250
文京5-23（本駒込6－15－12） 商業地｜1,590,000｜600%｜265,000
文京-21（湯島4－9－4）住宅地｜1,100,000｜300%｜366,667
文京-12（本郷1－28－3）住宅地｜1,840,000｜400%｜460,000
台東-6（池之端1－4－28）住宅地｜1,760,000｜600%｜293,333
文京5-2（湯島2－18－2）商業地｜1,150,000｜400%｜287,500

[616: 周辺住民さん]

↑日本語が変でした。正しくは
容積率で割って100％当たりに換算した値は

[617: 匿名さん]

>>615 周辺住民さん
数値までありがとうございます。
肌感としては1種単価の方が近くなりますね。

[618: 周辺住民さん]

>>617 匿名さん
かつて私は>>594さん同様
> あちらは湯島ですから、本駒込の方が高いのは当然だと思います。
と思っていましたが、いろいろ調べてそうとも言えないと実感しました。思い込みって怖いですね。

[619: 匿名さん]

>>618 周辺住民さん
それほど意外な印象はないですが、
本駒込6－15－12は六義園ビューの土地だとしたら激安ですね。
古い建物ばかりのようなので、どこか建て替えを期待したいです。

[620: 通りすがり]

興味あったのでオンライン案内会聴いてみた。
たっか～～～　庶民にはムリだわ。。

[621: 通りがかりさん]

>>620 通りすがりさん

いくらでした？

[622: 通りすがり]

>>621 通りがかりさん
口外してはならないそうですので、一応。。エントリーされたらまた機会があると思いますよ

[623: 周辺住民さん]

南西角部屋の床から天井までのダイレクトウィンドがウいいですよね。高くて当然でしょう。

[624: 匿名さん]

区内の最近の三井物件はデザイン攻めてて良いですね。

[625: eマンションさん]

>>623 周辺住民さん
南東角部屋ですね

[626: 検討板ユーザーさん]

管理費が高かった…

[627: 検討板ユーザーさん]

平米340円程度ですよね。
内廊下、各階ゴミ置き場、世帯数からすると普通じゃないですか。
地方のイタマン行きましょ！

[628: マンション掲示板さん]

>>627 検討板ユーザーさん
そうですよね。むしろ良心的ぐらいかと。修繕積立金がやや高めのように感じましたが、そちらはどうでしょうか？今後の上昇率と合わせて気になりました。

[629: 検討板ユーザーさん]

管理形態は、どうなんでしょう。
日勤でしょうか。

[630: マンコミュファンさん]

>>629 検討板ユーザーさん

いくら？

[631: eマンションさん]

>>629 検討板ユーザーさん
管理は、物件概要にも記載ないですしね。
HPの更新もなかなかないし、エントリー後、
ポエムのようなメールが数回立て続けに送られてきた以外は、
情報がなかなか増えませんね。

[632: 口コミ知りたいさん]

>>577 悩みまくる周辺住民その1さん
小石川はどちらの物件で悩んでるんですか？中古マンションとですか？アトラスかシティテラス文京小石川ですか？お聞きしてみたいです！

[633: 検討板ユーザーさん]

577さんではありませんが、私はアトラスとこちらの間で悩んでいます。

[634: 匿名さん]

アトラス文京小石川が販売休止のようなので、ますますこちらに集まりそうですね。。。

[635: 検討板ユーザーさん]

アトラス、何があったんでしょう。設計変更して、もう少し広い部屋が出たりしたら、絶対アトラスなんですが…

[636: 内覧前さん]

文京区でバルク売りはないだろうから設計不備が見つかったとか？

[637: eマンションさん]

>>635 検討板ユーザーさん
同じく70平米後半の部屋が出てきたら立地もあちらの方が良いですしアトラスにします

[638: 検討板ユーザーさん]

アトラスとここを比較して決めようと思っていたに。
こちらに決めた後、アトラスがさらに魅力的な変更があっても後悔しそうだし、こちらを見送った後、アトラスがやっぱり小さな部屋ばかりだとそれも後悔しそう。
今が80弱なんで、アトラスが77平方メートルくらいの部屋を出してきたら、絶対、後悔しそう。アトラスの方が便利さでは、かなり上の立地。うちの場合、私の通勤、子供の通学、お稽古、買い物等、全て便利そう。

[639: 検討板ユーザーさん]

アトラスの方が無駄な共用部が少ないし、管理費や修繕積立金も少なさそう。
柳町小学校も悪くないし、立て替え中で、引っ越す頃には新しい校舎使えそうだし。

ううーっ、ここを見送るか、アトラスの変更後を見ずにここに決めるか、それが問題ですね。困った。

[640: マンション検討中さん]

でもアトラスは今後出てきても恐ろしい価格になる予感が。。坪600で収まりますかね？ハザードひっかかってるし。

[641: eマンションさん]

>>638 検討板ユーザーさん
全てが便利でかなり上でしたらアトラスにすべきですよ。
不動産はその名の通り動かせませんから、そこまでの利便が揃っているなら本駒込にあえて移動していらっしゃる意味がないかと思いますが。

[642: 通りがかりさん]

>>641 eマンションさん

私も、そう思ったりします。
今のアトラスは広さがネックなのです、
私にとって。

アトラスに限らず、最近のマンション、
一番広くて70前半までの所が多いですよね。

仕事の本が多くて、70後半～80台の部屋を
探していて、その意味では、
ここは77、86のお部屋が多くて、
心惹かれているんですよね。
90とか100の部屋は手が届きませんが。

[643: 周辺住民さん]

>>638 検討板ユーザーさん
内容からして、広さよりも立地を重要視された方が良いように見受けられますね。販売再開後に広い部屋が設けられることを期待しましょう笑

[644: 周辺住民さん]

>>642 通りがかりさん
書棚はオフィスにあるような前後に二重三重になったタイプだと結構収納できそうですね。広い壁が必要ですが。

[645: 評判気になるさん]

>>642 通りがかりさん
他の方がアドバイスされてるように部屋内を工夫することはできるかもしれませんね。
場所は工夫してどうなるもんでもないので笑

[646: 周辺住民さん]

>>642 通りがかりさん
こんな感じの書棚です。専門職さんなんですね。
https://www.119happy.com/ws/slide_cab.htm
https://www.dinos.co.jp/p/1343400033/

[647: eマンションさん]

>>646 周辺住民さん

教えてくださってありがとうございます。
下のリンクのは、素敵ですね。
上のは職場のに似ているので(笑)
下の方がいいですね。
オプションで、こんな感じの
作り付けの本棚を作ってもらおうかと
思いました。

[648: マンション掲示板さん]

>>642 通りがかりさん
アトラスって、唯一情報が残ってて参照できるホームズ見ると、シングル、ディンクス向けって書いてあるから、60以上は無理じゃん？

[649: 匿名さん]

>>648 マンション掲示板さん
憶測のレベルだけれど、今よりも敷地面積が広がるとするならば、プランにも余裕が出るので広い部屋も出てくるかもしれない。アーキサイトメビウスあたりのデザインで図面引き直しになったら嬉しいな。ただどれぐらい先になるのかはわからないよなあ...。

[650: 評判気になるさん]

>>648 マンション掲示板さん
アトラスはには、私の記憶によれば、72か74くらいの部屋はありました。
リビングインではあるけど、ここの74より無駄のない、よい間取りでした。
なので、70後半～が出ないかなと期待してます。
でも、出なかったら、ここを見送ったことを後悔しそう。
ここの気に入っている広さの間取りが、玄関の開けたら、正面がトイレというのが、ちょっとひっかかってます。もう少し、配慮して欲しかった…

[651: 周辺住民さん]

アトラスの話はアトラスのスレでしましょうよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681522/

[652: eマンションさん]

>>651 周辺住民さん

自分は、比較している人が多いんだなと興味深く読んでいました。

[653: 周辺住民さん]

比較であればこのスレでもよいでしょう。

[654: 名無しさん]

>>650 評判気になるさん
70後半からのトイレが真正面。
86Aでしょうか。数の少ない4LDKは問い合わせ多数と聞きました。抽選になるくらいならアトラス待ちが正解！！

[655: 匿名さん]

>>650 評判気になるさん
個人の気持ちの問題なのでどうとも言えないですが、公衆トイレみたいにトイレマークが付いてる訳じゃないので、ドア見てもそこがトイレだとは分からないと思いますけどね。
住んでる人が嫌なんでしょうか？それとも他人が来た時に見映えが気になるんでしょうか。

[656: 評判気になるさん]

>>650 評判気になるさん

風水的にもよくないそうです。
まあ、気にするときりがありませんが。

[657: 評判気になるさん]

ホームページに間取りや面積が変更になった旨の更新があるが、どこがどう変わったのかよく分かりません。

[658: マンション掲示板さん]

マンションマニアさんがいつ頃取り上げるのか。11月初めぐらいですかね。

[659: 評判気になるさん]

かなり競争率高そう。皆さん、お金持ちなんですね。
私は死ぬほど節約しただけの庶民ですが、
こんなに買える人がいるなんて。

[660: マンション掲示板さん]

全然スレが盛り上がっていないのはなぜ？

[661: 名無しさん]

>>660 マンション掲示板さん
盛り上がって倍率上がっちゃったら嫌だからでしょ。
皆んな静かにして注目されないようにしてるんだと思う。

[662: 検討板ユーザーさん]

>>660 マンション掲示板さん

お部屋の希望いれた後、進んでなくて
ただ待ってるとこです。

[663: マンション検討中さん]

確かに。マンマニ砲が打たれないようにというのはあるかもしれません。むしろこのクオリティで取り上げない方が不思議なので、抽選会にならないように記事化も遅れさせているとか？

[664: 評判気になるさん]

文京区静かな場所で子育てをしたいファミリーにはうってつけの物件ですよね～。
図書館行かずともライブラリー、本が常に身近にある生活環境は学力向上にもとても有効です。
マンションを出なくても集中して勉強に励める空間があるのは親子共に安心ですし。
落ち着きのあるこの土地ならではの三井さんのセンスを感じられます。
他、防音室なんかも楽器習わせたい方多いでしょうし魅力ですね。
長く住みたくなるような満足度高い暮らしができそうです。

と、文京区に住みたい区外民のつぶやきです(笑)
子育て推しでしたが、各階ゴミ置場は本当に便利ですしね！
買える人が羨ましいです。

[665: 検討板ユーザーさん]

競争率高い間取と全く人気のない間取が歴然。
全部売れるのかな。空き部屋多いと、修繕積立金も、防犯上も心配。

[666: 検討板ユーザーさん]

>>665 検討板ユーザーさん
どのくらい差がつきそうですかね？やはり眺望の重ならないかつ間取りの綺麗な3LDK（2LDK）条件良いラインですかね。
ゆっくり売っていくつもりだと思いますが…

[667: 評判気になるさん]

>>666 検討板ユーザーさん

某間取は、最上階から、下層階まで、殆ど希望入っていません。
また、某間取は半分くらい。眺望が開ける階層にも希望者０。
86の競争は激しいですね。下層階から最上階まで、86を入れたら、もっと売れたでしょうに。

[668: マンション検討中さん]

なかなか登録の案内が来ないので、人気のない間取りは少し価格下げて出してくるかもしれないですね。

[669: 周辺住民さん]

>>664 評判気になるさん
ライブラリーも防音室も非常に珍しいですよね。知育と情操教育。企画として凄いと思います。

[670: eマンションさん]

>>665 検討板ユーザーさん
こういうとき営業さんどうするんですか？倍率バラけさせないといけないと思うのですが

[671: 匿名さん]

>>670 eマンションさん

偏ってるだけなら外れた人が次期そっちに移るだけだよ。
一部の間取りでも倍率つくくらい引き合いあるのであれば値引きはまずないです。

[672: 評判気になるさん]

ライブラリー、最初は目新しくて、使う人いるかもしれないけど、いずれはなくなると思います。賃貸に出す人が一定数出てきた頃には。

防音室はいいと思うけど。
きちんと時間守って使われるのかな、
巡回管理で。トラブル起きそう。
巡回管理より、９時５時でもいいから、日勤管理が良かったなあ。

デスクも無料なのはいいけど、
特定の人に占領されたりしそう。
娘が使いたいと言っても、目を付けられて、変な住人が横に座ってきたりしそうなので、使わせたくない。
これも日勤管理なら、多少は安全なんだろうけど。

すみません、私は、立地はいいと思うのでエントリーしたけど、共用部には魅力感じてなくて。
共用部にかかる分管理費下げるか、管理費このままで、日勤管理にして欲しかった。
巡回だと、変に溜まり場になったりする例は多いから、1、2階の共用部、ない方がまし。

[673: 匿名さん]

>>672 評判気になるさん
このマンションの価格と周辺の賃料相場を考えると、将来的に賃貸に出した場合、ローン支払額より受け取れる賃料の方が少なくなくなりそうですよね

[674: 評判気になるさん]

65平米の間取りはあまり人気なかったりする？

[675: 名無しさん]

>>674 評判気になるさん
恐らく…あとは59もですかね？

[676: 匿名さん]

>>675 名無しさん
プレミアムフロアは要望書入ってますか？

[677: 評判気になるさん]

エントリー済みなんですが、この前、歩いてきたら、すぐ近くに東電の変電所がありました。健康被害がないか、目に見えないものだけに心配しています。

[678: マンション検討中さん]

販売住戸が確定しましたね。先ずは44戸。プレミアムフロアは1戸のみ。あまり要望書が入らなかったのかもね。

[679: マンション検討中さん]

変電所は盲点でした。。
かなり強気な価格なのに。
周辺歩きましたが、不忍通りの坂にもびっくりしました。

[680: 周辺住民さん]

変電所が気になるなら、スマホに耳を当てて通話するのは止めた方がよいと思いますよ。