パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[569: 評判気になるさん]

商談会、まだですが、私は、やっぱりプレミアムフロアがほしいです。
高いと思うので、比較的狭い部屋で。でも、同じこと考えている人多いだろうな。抽選倍率低いことを祈ります。

[570: マンション検討中さん]

>>569 評判気になるさん

かなり安いですね

[571: 名無しさん]

>>570 マンション検討中さん
専有700万超は流石に高いですよ。

[572: 悩みまくる周辺住民その1]

>>521 周辺住民さん

今まさに小石川と駒込で迷っています・・・今は小石川寄りに住んでいるので親しみのある方が・・・と思いつつ本物件が良かったので悩みまくり中です。
周辺住民さんの決定打は何でしたか？もしよろしければ教えてください！

[573: マンション検討中さん]

今日コンセプトルーム行ってきました。内装や設備は良かったです。一番は天井が2500mmあったことですね。今の住まいが2400なので10cmの違いってすごいなと感じました。価格が高いので諦める可能性もありますが・・・あとはキッチンの標準カウンター高が850mmなのも良かったです。長身なのでいつも猫背気味になってしまうので。共用部が素晴らしいですが、管理費等は思ったより高くなかったです。

[574: 周辺住民さん]

>>572 悩みまくる周辺住民その1さん
うちが小石川を選んだ理由は、交通の便です。よく行く上野、神楽坂、銀座への便を重視しました。実際の引っ越し先は本郷になり、当初はスーパーなどが遠く生活利便性はイマイチでしたが、とにかく交通利便性を重視しました。

[575: 評判気になるさん]

>>573 マンション検討中さん
天高2500mmもキッチンカウンター85cmも最近の新築マンションなら普通ではと思ってしまう。何なら少し前ならこの価格帯だと2550以上が基本だったのでは？そんなに良いとは感じないけど。

[576: 通りがかりさん]

3LDKで最安値はいくらですか？

[577: 悩みまくる周辺住民その1]

>>574 周辺住民さん
そうですよね・・・山手線より丸の内線の方が私も利用が多いので。。。あーーー悩ましい。本郷はいいところですね。丸の内線沿線がやっぱり便利かなぁ。ううーーー

[578: 検討板ユーザーさん]

>>573 マンション検討中さん
二重床・二重天井でしょうか？
1種換気でしょうか？
ナノイー搭載とかボタンが抗菌仕様とかのエレベーターでしょうか？
御回答頂けると有難いです

[579: 評判気になるさん]

パークホームズ本郷三丁目の方が、立地的には断然気に入っているんですが、いかんせん狭すぎで、収納が貧弱。
せめて75は欲しかった。なのでこちらを検討し始めているんですが、こちらの方が坪単価高いのは、納得いかないものがあります。

[580: 匿名さん]

>>579 評判気になるさん
最近は狭い部屋より広い部屋の方が坪単価が高くなる方が普通だと思います。

[581: 周辺住民さん]

>>577 悩みまくる周辺住民その1さん
後楽園駅付近だと丸ノ内線以外にも南北線、三田線、大江戸線が使えて便利です。どれも日ごろから重宝していますね。加えて都バスも。

[582: 検討板ユーザーさん]

>>578 検討板ユーザーさん

各階ゴミ置場はありますよ。
坪600で各階ゴミ置場ないゴミマンなんてあり得ないですからね。

[583: 検討板ユーザーさん]

>>580 匿名さん
ええ、広めの方が高いらしいですね。
詳しくはないのですが、今まで数社のマンションの商談会(といっても12くらい)に行きましたが、王様部屋より狭いけど、やや広めの部屋が一番坪単価が高いと聞きました。

ただ、私の感覚ですみませんが、大手町の会社勤務、中央官庁勤務の夫婦で、2人とも出張がそれなりにあるんで、本郷三丁目の三井の物件の方が利便性は遥かに高いので、なぜ、本郷三丁目は1フロア３戸ぐらいで出してくれなかったんだろうと思うのです。

ここは、六義園が近いのが魅力で、休日は楽しみではありますが、都心で働き、出張を頻繁にこなしていく上では、疲労が少しずつ積み重ならないか、心配しています。もう、若くないし、迷います。



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[584: マンコミュファンさん]

>>583 検討板ユーザーさん

本郷三丁目の方が良いと思いますよ。

[585: 周辺住民さん]

>>583 検討板ユーザーさん
> なぜ、本郷三丁目は1フロア３戸ぐらいで出してくれなかったんだろうと思うのです。
そうするとグロスが高くなりすぎるからではないでしょうか。本郷の辺りはアベノミクス初期の頃まで1億円の壁が存在していました。本三の物件は規模的に大きくないこともあり、プレミアムな部屋をあえて設けなかったものと思われます。

[586: 名無しさん]

>>572 悩みまくる周辺住民その1さん

自分は山手線一択だと思います。
兎に角山手線に乗れば、あらまぁ不思議あっという間に都内都心のどこにでも1番近い場所に着きます。そしてJR山手線の強みは、JRの意地にかけて何がなんでも止めさせないってことですね。事故があってもいの一番に復旧します。
山手線駅近の便利さと安定感を知ってしまうと、もう私鉄は勿論メトロにも目が行かなくなっちゃいます。

[587: eマンションさん]

一番いいのは上原とか青山にすんで電動チャリ移動っすよ。

[588: 名無しさん]

>>577 悩みまくる周辺住民その1さん

先程山手線一押しを書いたものですが、追加でダメ押しです。
便利さって、通勤通学だけではないと思います。勿論山手線であれば、少なくとも通勤通学せ不便さは感じないでしょう。
でも休日になると、東西南北どこに行くか分かりませんが、その時に山手線は最高の生産性を発揮します。
雨風による運行を気にすることもなく、東西南とどこへでも最長でも30分はかかりません。
国際国内航空だって、日暮里へは楽々、羽田の浜松町だって30分以内、新幹線の東京、上野だって30分以内のダイレクトアクセスです。横浜方面だって南北線があるので中心通って一直線。
どうですか？駒込笑

[589: 匿名さん]

文京区で普段使いが丸ノ内線で山手線も使いたいなら新大塚駅周辺かな

[590: 周辺住民さん]

>>589 匿名さん
それなら素直に豊島区南大塚にした方が良い気がします笑

[591: 匿名さん]

駒込駅周辺は山手線の駅にしては猥雑さが少なくおちついた環境なのも評価ポイントだと思う。これを鄙びたと思う人は多分新橋とかの方が合っているのかな。その人なりを知るリトマス試験紙のような機能が住まい選びにはある。

[592: 匿名さん]

>>591 匿名さん
確かに～。人によって感じ方も相性も違うよね。
自分は静かでのどかな喧騒の無い穏やかな街のイメージで好きなんだけどね。
自分の友人曰く、活気がない死んでる街だって歩いてて言ってました笑。住むのは嫌ではないみたいでしたが、静かすぎてホントに人住んでるの？なんて言ってました。

[593: マンション掲示板さん]

77Aは良いですね。

[594: マンション検討中さん]

>>579 評判気になるさん
あちらは湯島ですから、本駒込の方が高いのは当然だと思います。私なら迷わずこっちです。

[595: 周辺住民さん]

>>594 マンション検討中さん
私も本駒込＞湯島・本郷だと思っていましたが、公示地価をみると、
・文京-5（本駒込５－２２－２）949,000(円/m2)
・文京5-2（湯島２－１８－２）1,150,000(円/m2)
となっていました。

私は本郷の住人なので、その辺、割り引いて読んでください。

[596: 検討板ユーザーさん]

>>595 周辺住民さん
本郷三丁目(ほんとは湯島)の物件は、戸数は少ないですが、駐車場が機械式でないようで、車を持たない私としては、将来修繕積立金が上がらないのではと思ったりもするのです。

駐車場なし、共用部にはお金かけないという点に限ってはは、オプレジにも共感するのですが(将来の資産価値という意味ではやっぱり不安なので選びませんが)、本駒込の物件は、共用部が充実している分、かえって将来的には不安だったりもします。

本郷三丁目がせめて77㎡あったらな。今いるところが、81㎡なので、10㎡減るのは、断捨離しても手狭に感じるかもです。

すみません、個人的な悩みばかり吐露して。

[597: 周辺住民さん]

>>579 評判気になるさん
地価は上の578に書いた通りです。パークホームズ本郷三丁目の住所は湯島二丁目ですが、道路の向かい側は本郷三丁目です。その本郷三丁目は3LDKよりも2LDKが多いので（2LDKの方が需要がある）、3LDKの値付けが弱含みになっているものと思われます。

本郷三丁目駅の西側の本郷二丁目は逆に3LDKの需要の方が多そうです。

[598: 評判気になるさん]

>>597 周辺住民さん

なんでそんな安いん？

[599: 周辺住民さん]

> 地価は上の578に書いた通りです
訂正します。地価は上の595に書いた通りです

[600: 周辺住民さん]

>>596 検討板ユーザーさん
本郷三丁目の方は、面積が広くないことや駐車場の台数を絞っていることからして、都心の住宅との位置づけで企画されているのかと思います。周囲は医療系の中小企業が多いですが、地場産業なので本郷二丁目（というか本郷弓町）のように急速に住宅街に変貌することはないと思います。

[601: 周辺住民さん]

>>598 評判気になるさん
駅ではなく住所としての本郷三丁目（駅の東側）は3LDKの需要が少なそうです。なので、パークホームズ本郷三丁目もお安めなのかと。中小の雑居ビルが多い地区なので、相応かと思います。

本郷三丁目駅を含む西側は逆に3LDKの需要の方が多そうです。旧「本郷弓町」と言われる地区で、このあたりでは最も人気があります。

[602: 匿名さん]

>>595 周辺住民さん
道路付けが異なる地点で比べても無意味

[603: 匿名さん]

>>595 周辺住民さん
一般的に商業地の方が地価は高いので用途地域が異なる土地を比較するのはどうですかね。

[604: 周辺住民さん]

>>603 匿名さん
失礼しました。対象マンションの近くで選びましたが、本三の方は商業地でしたね。ただ、本三近辺は商業地しかないので、比較としては間違っていないかと。本三近辺の住宅地だと、こんな感じです。
・住宅地　文京-21（湯島４－９－４）1,100,000(円/m2)
・住宅地　文京-12（本郷１－２８－３）1,840,000(円/m2)
・住宅地　台東-6（池之端１－４－２８）1,760,000(円/m2)　※ちょっと遠い

[605: eマンションさん]

分からないけど、湯島には住みたくない感じ。
プラウド御茶ノ水っていう名前の湯島２丁目物件も売ってるけど。

[606: 周辺住民さん]

>>605 eマンションさん
そうした感覚は大事ですよね。湯島はいろんなことが気にならない人が住む場所だと思っています。

スレ違いですみません。

[607: eマンションさん]

>>606 周辺住民さん

湯島の近くのダイヤモンドプリンセスは上野公園経由でお世話になっています

今もあるのかな？

[608: 周辺住民さん]

>>607 eマンションさん
ダイヤモンドとプリンセスは別でしょうか。どちらも健在です。伊豆美は春日通りの拡張でなくなってしまいました。

駒込界隈から都バス上58で上野に向かう人は結構いますね。山手線利用が鉄板と思いますが、バスも結構いいですよね。

[609: 607です]

>>608 周辺住民さん

まだあるのですね、懐かしい
来週木曜日に久しぶりに行くかもしれません　笑
哀愁漂う雰囲気が好きです

[610: 名無しさん]

>>608 周辺住民さん
都バスはシルバーパス利用か赤ちゃん連れがほとんど

[611: 周辺住民さん]

>>610 名無しさん
私が上58に乗るのは休日ばかりです。休日なのか、特にシルバーが多いとか赤ちゃんが多いとか感じません。

[612: 名無しさん]

>>611 周辺住民さん
休日は人が多くなるからバスに乗る客層が変わる

[613: 評判気になるさん]

>>612 名無しさん

安いのはなぜ？

[614: 匿名さん]

>>595 周辺住民さん
これは1種単価でしょうか？

[615: 周辺住民さん]

>>614 匿名さん
いいえ違います。公示地価です。容積100％で割った値は下記の通りになりました。

調査地点｜㎡単価｜容積率｜100%当たり㎡単価
文京-5（本駒込5－22－2）住宅地｜949,000｜300%｜316,333
豊島-22（駒込1－14－2）住宅地｜929,000｜400%｜232,250
文京5-23（本駒込6－15－12） 商業地｜1,590,000｜600%｜265,000
文京-21（湯島4－9－4）住宅地｜1,100,000｜300%｜366,667
文京-12（本郷1－28－3）住宅地｜1,840,000｜400%｜460,000
台東-6（池之端1－4－28）住宅地｜1,760,000｜600%｜293,333
文京5-2（湯島2－18－2）商業地｜1,150,000｜400%｜287,500

[616: 周辺住民さん]

↑日本語が変でした。正しくは
容積率で割って100％当たりに換算した値は

[617: 匿名さん]

>>615 周辺住民さん
数値までありがとうございます。
肌感としては1種単価の方が近くなりますね。

[618: 周辺住民さん]

>>617 匿名さん
かつて私は>>594さん同様
> あちらは湯島ですから、本駒込の方が高いのは当然だと思います。
と思っていましたが、いろいろ調べてそうとも言えないと実感しました。思い込みって怖いですね。