パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[21: 匿名さん]

>>16 匿名さん
ご安心ください。ディズニーランドはマンション内ではなく外部です。
近隣商業地域のマンションに住んでるものでmouseがいるようです。
住宅街にはいないと思います。

[22: 匿名さん]

>>18 匿名さん
今住んでいるタワマンは元日も清掃員も警備員も働いてくれて各階ゴミ置き場のゴミを地下に運んでくれ助かっています。一つ前に住んでいた三井のタワマンは年末年始は各階ゴミ置き場も地下の粗大ゴミ置き場も鍵がかかってゴミだせず不便でした。マンションによりますね。ここは規模が小さいから多分鍵閉めパターンかな。モデルがオープンしたら営業に聞いてみましょう。

[23: 匿名さん]

タワマンの各階ゴミ置き場も新築のうちはいいけど経年とともに臭いが溜まってくる。共用部に24時間ゴミが置きっぱなしになるのは避けたいという人も多いのでは。

[24: 匿名さん]

>>20 匿名さん

不人気じゃないよ
タワマンに住めば必要性が分かるよ

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん
各階ゴミ置き場あるタワマン住んでるけど、ゴミの臭いあるから無い方が良かったと思いますよ。その分ワークスペースとかにして欲しかった。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
築年数と立地、グレードを教えてください。
都心物件中心に内覧してますがゴミのにおいする内廊下は殆どないですよ。

[27: 匿名さん]

各階ゴミ置き場のゴミの回収は毎日ですか？

一階または地下に集積所があるのでしょうか？

毎日回収だった場合、二つあるエレベーターのうち一つは、ほぼ毎朝、ゴミ運搬専用になるのでしょうか？

当該物件はディスポーザーがあるため、生ゴミは各階ゴミ置き場に置かれないから、害虫の発生の恐れはないとの理解でよろしいでしょうか？

年末年始も無休でゴミは回収されるのでしょうか？

[28: 匿名さん]

>>22 匿名さん

えっ？ 鍵閉めだと、24時間ゴミを出せないということ？
各戸の鍵で、共用のゴミ置き場の扉は開けられるのでは？

[29: 匿名さん]

各階ゴミ置き場があると聞いて焦っている人が何か変なことを書いてますね。
よく見ると各階ゴミ置き場はゴミ置き場のドアと内廊下のドアの二枚で隔てられていますから臭気などの問題はあまり起こらないと思いますよ。換気扇がついているでしょうから空気は廊下からゴミ置き場内に流れて換気扇で外に出るでしょう。個人的な経験ですが、ネズミやゴキブリが這い出る隙間がないと普通は湧かないです。

[30: 匿名さん]

皆さん立地環境より設備に関心があるのですね

[31: 匿名さん]

>>29 匿名さん

ディスポーザーがないマンションかもね

[32: 匿名さん]

Gは排水管経由で来るからタワマンでも避けられませんよ。衛生面を取るか利便性を取るかですね。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

各階ゴミ置き場は、排水口などの水系統の設備はあるの？ それがなければ虫がわく可能性は少ないか。

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん
排水口はU字管で水封されていますし、フィルターもついているから登ってこれませんけど。排水管から侵入されるのは普段空き家状態で煮炊きや洗濯をしない投資物件ではU字管が干上がってしまうからでしょう。匂いを防ぐためにも業者を入れて定期的に水を流した方がいいですよ。いいお値段しますが（笑

以前住んでいたマンションは低層でしたが、窓を開けていると外から飛んでくる、洗濯物に紛れ込んで侵入するとかいう話は聞いたことがあります。基本的に占有部に生ゴミを溜め込んだり食べこぼしをそのままにしたりしなければ家の中にまで出ることはまずないと思います。

[35: 検討板ユーザーさん]

一番小さい2Lでいくらかな

[36: 匿名さん]

小規模マンションの各階ゴミ置き場は管理良好なことが多いしそんなに心配してない。Gが出るのは築年数の古いタワーマンションだよ。

[37: 匿名さん]

なんで各階ゴミ置き場でそんなに盛り上がってるのか不思議。
それより、間取りのアンバランスが価格（単価）に反映されてるかが気になります。
７７はすごくいい間取りだけど、８６，７４、７０は梁の影響が大きそう。
８６と７４は太い柱を抱え込んでるし…。

[38: 匿名さん]

>>6 マンション検討中さん
現地見てきました。やはりガソリンスタンドが1番気になりました。後は周りの囲まれ感が気になります。中層階より上でないと南以外は日照も厳しそうですが、今の相場ですと平均で坪500以上になるんでしょうか？

[39: 匿名さん]

荻窪、市ヶ谷、本郷三丁目のパークホームズは直床だそうですが、ここはどうなんでしょうね。
あと、設備・仕様の項目(ZEH-M Orientedなのかとか、ディスポーザーの有無とか他諸々)が無いので知りたいです。
個人的な好みですが、駐輪場は屋外で簡素な屋根があるものではなく、屋内ならいいのですが、どうなんでしょうね。
エントリーしたので、そのうち知れるんでしょうか。
道路を挟んでガソスタがあるのと、不忍通り沿いというのが気になりますが、魅力的ではあります。

[40: 匿名さん]

ここは坪単価500くらいでしょうか？商業施設はないですよね

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
>商業施設はない
文京グリーンガーデンじゃだめですか

[42: 匿名さん]

600はいかないかな。

[43: 通りがかりさん]

数年前までここの直ぐ側に住んでいたから、状況はよーく分かる。
駅まで信号なく行ける立地のメリットはとても大きいのは間違いない。
この辺の買い物はグリーンコートか、駒込駅の坂下のマルエツプチの人が多い。
昭和小学校もすぐそばだし交番があるから登下校も安心。なにせ近所のおじさんとかじゃなく本物の警察官が交差点に立つんだから。
ガソリンスタンドは大して匂いもしないし気にならない（というより、不忍通りの音がかき消す）。

デメリットは、近くの交差点は交通取締のメッカ（変則的な交差点だから初見の人などは間違って不忍通りに曲がるから）で、朝から夕方は白バイ、夜中はパトカーが取り締る。これのサイレンやスピーカーの音とかパトランプの真っ赤な明かりがすごい。ほぼ毎日なので慣れないと落ち着かない。

あとは空気がどうしても悪い。マンションだと吸気口あるけどすぐにその周辺の壁紙までスス汚れする。対策したほうが良い。

子育て世帯としては、保育園は裏に私営の小さいのがあるだけで、公立はほぼ無理。また、昭和小学校の学童は敷地内ではなくこのマンションの坂を過ぎた先にあるので、移動しなきゃならない。昭和小学校は8割近く中学受験する（巣鴨のサピックスか四谷大塚に通う事が多い）のでその覚悟が必要。

[44: 匿名さん]

坪500の部屋もないことはないですが平均はそこまでいきませんよ。

[45: 匿名さん]

550出せば買えますよ。

[46: マンション検討中さん]

最上階のプレミアムプランは、いくらかな？650とかいくかな。600位なら検討したい。

[47: マンション検討中さん]

そこまで出すと高値掴みになると思うけど。

[48: マンション検討中さん]

最上階が550～580なら嬉しいけど、どうなりますかね。

[49: 匿名さん]

１１月販売開始で、まだ設備や間取りなどの詳しい情報がない中で
これだけ情報交換ができということは、やっぱり注目されている物件ということなのでしょうね。
１００戸もないマンションなので、ディスポーザーはないかなと思いますが
各階でゴミを捨てることが可能なのは便利でいいなと単純に思いました。
管理してくださるでしょうし、虫や臭いは気にしなくても良いのかなと個人的には思います。

[50: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん
SUUMOの間取りにはディスポーザーありとなってましたよ。

[51: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[52: 匿名さん]

こことの比較だと千石のプラウドと比較する人がおおいかな。
あっちの方が山手線駅から離れているが、不忍通りの南側なので南向き住戸は排ガスや騒音の影響を受けないアドバンテージがある。

ここの室内グレードは不明だが、あっちはグローエの水栓やフィオレストーンの天板を装備したキッチンとかタイル張りの洗面台など高級感を打ち出してきている。こっちはどんな感じになるか楽しみ。

あっちはディスポーザーがついているけど各階ゴミ置き場がない。こっちは各階ゴミ置き場があるけれど、ディスポーザーがなかったら萎えるなあ...

そしてどちらもアルコーブがないところも残念。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
失礼、勘違いに気がついた

>この室内グレードは不明だが、あっちはグローエの水栓やフィオレストーンの天板を装備したキッチンとかタイル張りの洗面台など高級感を打ち出してきている。こっちはどんな感じになるか楽しみ。

はブランズ文京本郷一丁目のことだった。申し訳ない
千石のプラウドはそこまでまだ出てなかったね。

[54: マンション検討中さん]

>>53 匿名さん
文京区のマンション立地は小学校の学区で大きく資産価値が変わる
昭和小学校はこの辺ではダントツ
しかも村田学園が広尾学園小石川になって、都立小石川中高の人気にさらに上乗せされることになり、中学受験に適してると昭和小学校の人気は更に高まってる

[55: 匿名さん]

ここだと山手線沿線のめぼしい中高一貫校はだいたい通学圏内になるし、南北線沿いも含めると超エリート校から滑り止めまで一本で通学できる範囲にかなりたくさんある。
歩いて行ける都立小石川中等教育学校にこだわらなくても（落ちても）選択肢があるってすばらしい。

[56: マンション検討中さん]

昭和小学校と駕籠町小学校、明化小学校とは格段に児童のレベルが違うし、そもそも昭和小学校は他校と学習時間も違う
歩いたらほんの少しの距離なのに別世界

[57: 匿名さん]

公立小学校は各小学校によって、学習時間や宿題の多さ、学習の力の入れ具合が変わってきます。
学習に力を入れている小学校は少人数制体制を強化していたり、補習授業をやってくれたり、学習サポート体制が
きちんとしています。
児童のレベルに関しては、学年によって変わってくるので、年々変化しませんか？
新しいマンションができて生徒数が増えたり減ったりしても、学年の子供の印象も変わってきます。

[58: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん
そこまで学校間で差があります？

>そもそも昭和小学校は他校と学習時間も違う

公立小学校のカリキュラムの比較というのは難しいと思うのですが、どこに行けばそういう資料があるのでか？

[59: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
昭和小学校に二人の子供を通わせたけどレベルは変わるどころか年々アップしていた印象。
中学受験率も今では8割を超えてるしね。

[60: マンション検討中さん]

>>58 匿名さん
文京区は3S1Kは指定校にしていて補助教員を増配置したり授業時間数を増やしたりしてる
普通に文京区のウェブサイトを探せば出てくるよ

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
そういう不動産屋さんが囃し立てる学校に贔屓する柔軟性が文京区にあるとは思いませんでしたね。もうだいぶ前から3S1Kなんて過去の話かと思っていたので、幼稚園とか小学校受験する人が身近に多かったせいかそういうことは全く考えたことがありませんです。

[62: 匿名さん]

幼稚園は豊明だと思いますよ、この辺に住む人なら。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
最近は幼稚園は分散化傾向にあるよ。
伝統的な大和郷幼稚園もなんやかんや言っても人気だし、茗荷谷のさくらインターナショナルなんかも増えてる。

[64: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
駒込駅からだと私立小学校ってどこも微妙に遠くなるから、本駒込の住人は中学受験が王道。
文京区内でもちょっと違う。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
確かにそっちは最近新勢力が増えてきましたね。
うちの子はもう成人しているのでちょっと情報が古かったかもしれません
暁星とか白百合の制服は後楽園近辺で割と目にしますけど、南北線が通っているのが大きいかもしれませんね。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
駒込駅寄りの本駒込からだと南北線使うよりもバス利用の方がもっと便利なので茗荷谷近辺が増えてる

[67: マンション検討中さん]

こちら、坪単価どれくらい想定でしょうか。
3ldkで9000万くらいなら、検討内なのですが、、

[68: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
低層階の北向きなら大丈夫じゃない？
全く陽の光は期待できないけど。

[69: 通りがかりさん]

昭和小学校の学区域の三井不動産なら　3LDKなら
１億５０００万近くになるのでは。

[70: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
今日び大塚ですら買えませんよその価格では…
オプレジの狭小3LDKの半地下なら買えるとは思いますが

[71: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
3LDKで9000万は今の時代は夢のような金額ですね。

[72: 周辺住民さん]

2015年くらいまでは1億円未満に抑える価格設定が多かったですが、1億円を超えた瞬間にたがが外れたように高騰しましたよね。

[73: マンション検討中さん]

65平米の3LDKに期待したい

[74: 匿名さん]

共用施設に防音ルームとかあるんだけど、珍しくないか？
こういう集合住宅では音のクレームがつきものの楽器の練習ができるのは嬉しい

[75: マンション検討中さん]

こちらの物件の4LDKを購入検討しているのですが、1億5000万越えて来ますでしょうか…？

[76: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん
86平米は1.5は超えてくると思いますが、1.7は越えないと思います。

[77: 周辺住民さん]

同じ三井不ということで、本郷三丁目の値付けが参考になるかもしれません。
https://www.31sumai.com/mfr/X1925/juko.html?saletime=1&reception=0...

[78: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん
4LDKは低層階のようなので、丁度1.5億円程度ではないかと思います。

[79: マンション検討中さん]

75です。
皆様ありがとうございます！
やはり1.5くらいですよね…
立地、間取りは希望にドンピシャなので、少し背伸びしてでも購入するかどうか…というところです。
早く詳細情報欲しいですね。

[80: マンション検討中さん]

スムラボ クリスティーヌのレビューによればもう少し安いかもね。

[81: マンション検討中さん]

使いやすい間取りと　そうでない間取りとありますね。
３LDKの良い間取りの部屋は抽選で　なかなか厳しいでしょうね。チャレンジするしかないのですが。

[82: 匿名さん]

今後狙うなら三井の西小山、東中野、文京本駒込　ですね。
どれも力の入っている物件です。あとは価格次第でしょうか。
野村はイニシャルランニング共に高すぎる割に物が良くないのでパス。
住友は最近安いですが地味過ぎるのでパス。
タワマンに各階ゴミ置き場すら設けない三菱は論外です。

[83: 検討板ユーザーさん]

立地面では　ここがいいね。山手線の内側だし。

[84: 周辺住民さん]

> 山手線の内側だし。
山手線の内側に住んでいると、山手線じゃ物足りなくなります。

[85: 匿名さん]

内側を名乗るなら、
まずは線路北はさけなくっちゃ。

[86: 評判気になるさん]

線路北とは？

[87: 周辺住民さん]

>>86 評判気になるさん
中央線の北側だと思います。この手の話題に必ず沸いてきますので、相手にしない方がよいです。

[88: 匿名さん]

線路北を唱える＊＊がまた沸いていますね。。 無視したほうがいいですよ。

[89: 周辺住民さん]

>>88 匿名さん
私は「中央線北側」の人が言いたいことは理解ができるのですが、JR線を基準としているところが、的が外れているなーと感じます。私の中ではJR線は中長距離に移動するための鉄道、地下鉄は都市内の移動するための鉄道です。

[90: 匿名さん]

>>89 周辺住民さん
北側連呼さんは中央線の南北でアドレスの価値が全く違うって事を言いたいのでは？

[91: 周辺住民さん]

>>90 匿名さん
そうでしょうね。でも、なんか雑な感じがするのですよ。北側でも市ヶ谷〇〇町や神楽坂は価値が高いと思いますし、利便性なら港区の南の方よりも後楽園駅付近の方が上でしょうし。そもそも、これくらいの揺らぎは存在するはずですが、それを無視してあれこれ言ってくるのが見苦しいですね。

[92: マンション検討中さん]

>>91 周辺住民さん

そうそう。中央線北側にも不動産価値や利便性の高いエリアなんていくらでもあるのに、「線路北」という非常に雑で差別的な一言で結論付けようとする、頭の弱い人が出現するから、そんな輩は無視したほうがいい。弱い犬ほどギャンギャン吠えるんだよ。

[93: 検討板ユーザーさん]

山手線の内側だから価値があると思っているが、中央線の北側などは考えてもいなくて、２つを比べる方がおかしいよ。

[94: 周辺住民さん]

ほら現れた笑

[95: マンション検討中さん]

こちらってペット可でしょうか？

[96: 周辺住民さん]

>>95 マンション検討中さん
犬や猫など小型ならたぶん可能。というより、新築の分譲でペット禁止って、ほぼありませんよ。ただし、建物内では腕に抱えるなどするルールがあります。

[97: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん

ペット飼育細則で爬虫類を禁止しているマンションは多いです。犬も体長60センチ以下など大きさ制限があったり、何匹までという頭数制限、観賞用の魚類を飼うときは水槽の容量などが定められることもあります。犬嫌いの住民もゼロではないと思いますので、エレベーターなどの共用部では抱えなければいけない物件が多いです。

[98: 名無しさん]

>>82 匿名さん
タワーだから東中野が１番高そうだね

[99: マンション検討中さん]

まさかの屋外駐車場ぽいけど、屋根なしだったら残念だなー

[100: マンション検討中さん]

現地見てきたけど、駅からはフラットで立派なマンションも建っていて　気分いい安心な道でした。

[101: マンコミュファンさん]

>>96 >>97　さん
ありがとうございました。どこを見ても書いていなくて、大丈夫か不安だったので…これで安心して検討できます。

[102: 匿名さん]

硝子窓文庫とか面白い共用施設だね。最近は電子書籍が流行っているけれど、こういうキュレーターみたいなのがおすすめの本を定期的に入れ替えてくれるというのは面白い。最近は書店が減って、個性的な書棚を見る機会も減った。ビブリオフィリアの強い人には嬉しい企画だと思う。

[103: 地上げ屋さん]

しかし高いね。数年土地寝かしてたのだから建築費と土地代入れて原価坪300万くらいよ。儲かるね～

[104: eマンションさん]

>>103 地上げ屋さん

まだ価格公表前では？

[105: 検討板ユーザーさん]

>>104 eマンションさん
売りで坪500万は軽く超えますね
仕事柄、いろんなデベに土地卸してるので原価や売値もわかります。
ただ、中央区とかで新築タワーが坪500前後なので、高すぎるなぁという感想です。
ただ、家の近くなので気になって書き込みしました

[106: 匿名さん]

屋上デッキもすばらしいですね。低層階に住んでいる人も眺望を楽しむことができる。
近隣の賃貸マンションにはない設備ですね。

[107: マンション検討中さん]

勝どきより本駒込の方がそもそも街としての評価が上なのでタワーと非タワーで同等の価格でも違和感それほどないけどな

[108: eマンションさん]

私は中古で7年前に買いましたが、新築はいつでも羨ましく思いますね。利益乗ってるのは事業なのでしょうがないですが、坪200万も抜いてんのはやばいですね

[109: 匿名さん]

>>108 eマンションさん
見てきたような事を書いていますが、あなたがここの土地を買って、赤字覚悟で安くマンションを建てるような人ではないように思えるのです。

仮に原価にほぼ近い良心価格で売ったら、買うのは実需の人よりプロの転売屋ばかりになるのではないですかね。しかも転売価格で売れたら値付けが間違っていたと担当者は叱責されるわけですが...。ものの値段を高いとか安いとか消費者目線で言うのは勝手なんですが、売る人の事情もわからないといい物件を安く買えませんよ。高い高いばかり言っているとベストバリューも高く感じちゃいます。稼いだお金が全部大家に搾取される賃貸がお似合いだと思いますよ、そう言う人は。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
新築に安い物件ってあります？
自分の融資枠考えたら一棟レジやアパート買って手残りCFで月100万ある方が良いと思いますが。
自宅ってお金は生み出さないので。

[111: マンション検討中さん]

すみません、ご存知の方、教えてください。
ここは以前何があった土地ですか。
あと、土地勘がなくて、今一つハザードマップと液状化マップを見ても、ここの位置に確信が持てないのですが、地盤に懸念材料はありますか。
質問ばかりで申し訳ありません。

[112: 周辺住民さん]

>>111 マンション検討中さん
かなり長い間空地だったようです。航空写真を見るとかつてはオフィスビルとその駐車場といった感じでした。
地盤に懸念材料はありません。ここと同じく高台で50cm以下の浸水が予想される地域がありますが、下水の処理能力が追い付かないためなので、さほど気にしなくてよいと思います。

[113: 匿名さん]

>>110 匿名さん
>自宅ってお金は生み出さないので。
自分の一挙手一投足全てお金を産まなければいけないとするならば、そのように行動されるのがよろしいかと。地面を買ってアパートでも建ててそこの狭い一室にお住まいになればいい（それでもあなたの住む部屋は家賃がとれないので無駄になります）。もしマンションが高すぎて無価値だというのなら、マンション掲示板で高い高いと連呼するのは時間の無駄かと。天に唾するとはまさしくこのことです。

[114: 通りがかりさん]

111さん
この場所は直近はコインパーキングでしたね
ここと地続きの豊島区駒込一丁目(樹林館マンション)にかけては、かつて縄文か弥生時代の遺跡が発掘されたはずで、太古から人が住んでいた土地柄なので地盤は申し分ないと思われます
ご参考になれば

[115: マンション検討中さん]

111です。
112様、114様、教えてくださってありがとうございます。安心しました。
駒込は、六義園に行く時に降りたことしかないのですが、六義園が好きなもので、このマンション気になっています。

[116: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん

今は、過去10年の間に新築マンションに対する目利き力でお金を生んだ人が、手仕舞いして、いよいよ消費側に回ろうという段階です。
ですから、いまさら新築マンションでお金を生むかどうかなんて議論しても意味ありません。まだ資産形成できていないのであれば潔く他の方法を考えましょう。

[117: 匿名さん]

硝子窓文庫って外から2階吹き抜けのおしゃれな図書室が外からチラリと見えるところがあざといよねえ、通行人から羨望の目が注がれるのは確実。案外こういうのがリセールにつながったりするんだよなあ。

[118: 評判気になるさん]

知っている方教えてください。
ここってランドプラン公開されてますか？エントランスはどの方向になるんでしょうか？
サブエントランスとかはあるんでしょうか？
結構横っていうか縦っていうか長い敷地ですよね？

[119: 周辺住民さん]

>>118 評判気になるさん
https://www.31sumai.com/mfr/X2103/cmnspace.html
の中ほどに1階と2階の平面図があります。エントランスは南西、自転車置き場の入り口として西北と北東からも入れるようです。

[120: eマンションさん]

>>119 周辺住民さん
ありがとうございました。
平面図の見方がよく分からずでしたが、ってことは、エネオス、不忍通りの交差点側にメインエントランス。
反対の住宅地坂になってる辺りかな？に駐輪場側のエントランスって感じかな？