パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[141: 匿名さん]

なんと個人が貸し出している駐車場ではなくマンションの空き駐車場が貸しに出されているんですね！
万が一マンションの駐車場を借りられなかった方も近くの屋根付きの駐車場を借りられますように。

[142: マンション検討中さん]

新しく出たアトラス小石川と、ここのどっちがいいか迷っています。
地元だったり、詳しい方がいらっしゃったら、教えてください。

[143: 周辺住民さん]

>>142 マンション検討中さん
まず利用できる鉄道路線を確認するのが良さそうです。自分にとって、どちらが便利か。
アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線
ここ：山手線、南北線

私なら小石川かなあ。

また客観的に見て、地域としてのポテンシャルは小石川の方が高いと思います。東京ドームだけでなく、中小の建て替えがどんどん進んでいくと思います。

[144: 匿名さん]

>>142 マンション検討中さん
どっちが良いかは住む方の生活に大きく左右されるので何とも言えないですが、南北線と山手線メインの我が家は圧倒的に本駒込5丁目が便利です。
子供の同級生で小石川住みもいますが、本駒込の方が地味でオシャレさは劣ると思います。たぶん、小石川住みの人からすると「なんで本駒込にその価格出すの？」と思うでしょうね。

[145: 評判気になるさん]

小石川のほうが高いとは思うが価格出てこないと判断しようがない

[146: 匿名さん]

>>143 周辺住民さん
>アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線
>ここ：山手線、南北線

ただ問題はJR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則があるので山手線のウエートは大きいと思います。また駒込駅前の繁華街もさほど汚くなく（むしろ鄙びている）通常小汚い飲み屋街や巨大なパチンコ店、風俗店街が広がっていることが多い山手線駅にしてはかなりマシな雰囲気だと思います。

[147: 匿名さん]

山手線の強みは、ほぼほぼ全ての副都心と都心を結んでいますし、地下鉄を含む私鉄ターミナル駅も多くは山手線と接続するように配置されていることが多いので、利便性は高いと言えるでしょう。もっとも実際には全ての副都心都心に用事がある人の方が少ないので、直線的に結んでくれる地下鉄の方が重宝する人の方が多いでしょう。

[148: 匿名さん]

中古と戦うとき何の特徴もない非メジャーのペンシルだと厳しいんじゃない？
その点ここはEV２台、各階ゴミ置き場、共用充実で中古になっても強そう。

[149: マンコミュファンさん]

説明会まだですか？エントリーしても何の反応もない

[150: 周辺住民さん]

>>146 匿名さん
山手線の駅の評価はターミナル駅、乗換駅としての評価が持ち上げていますからね。乗り換えがない駅、例えば、目白駅と茗荷谷駅の比較ならどちらが上でしょうかね。大塚駅と茗荷谷駅なら、後者が上のような気がしますけど。

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 周辺住民さん

乗り換えない駅でも利便性が高いと思いますけどね

[152: 匿名さん]

>>150 周辺住民さん
目白と茗荷谷だったら明らかに目白でしょ。学区云々は知らんけど。

[153: 周辺住民さん]

>>152 匿名さん
恵比寿と六本木だったらどうでしょうか。恵比寿と赤坂の比較でもいいけど。

[154: 匿名さん]

>>152 匿名さん
路線価では茗荷谷の方が高いですよ。

[155: 匿名さん]

茗荷谷の学校環境は文京区どころか都内屈指でしょ。まあ目白もここも決して悪くはないが、、、

[156: 名無しさん]

まあ大塚だけワンランク落ちるのは間違いない

[157: 匿名さん]

>>156 名無しさん
大塚だったら一応三路線あるのもいいけど

[158: 通りがかりさん]

何に価値基準を置くかで判断は分かれるだろうが
一般的な住宅地としての評価は目白だろうね

[159: マンション掲示板さん]

>>153 周辺住民さん
どっちも恵比寿でしょ
やっぱり山手線は強いよ

[160: マンコミュファンさん]

>>154 匿名さん
路線価と便利さ、は比例関係ではないですよ？

[161: 匿名さん]

赤坂＝六本木＞恵比寿じゃない？山手線内側は高いけど、山手線は高くない。

[162: 周辺住民さん]

私は以前、>>142 さんのように後楽園駅付近か駒込駅付近かで迷っていました。結局、自分がよく行くのは副都心よりも都心・下町だったこともあり、前者で探すことにしました。実際の越した先は本郷です。

駒込から
山手線で上野まで10分、有楽町（≒銀座）まで19分、南北線で飯田橋（≒神楽坂）まで9分
山手線で池袋まで7分、新宿まで16分、渋谷まで23分

後楽園（または春日）から
大江戸線で上野御徒町（≒上野）まで4分、丸ノ内線で銀座まで11分、南北線で飯田橋（≒神楽坂）まで2分
丸ノ内線で池袋まで7分、大江戸線で新宿西口（≒新宿）まで13分、南北線で渋谷まで21～23分（永田町で半蔵門線に乗り換え）

赤坂・六本木方面（職場）も後楽園からが近いです。

> JR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則

は地下鉄駅が山手線の内側だと、あまり当てはまらないようです。おかげで高い買い物になりました。

[163: 口コミ知りたいさん]

>>161 匿名さん
それは単純に駅前が商業地化されてないからでしょ
住宅地で比べたら高いかもしれないけど、駅前の商業地で比べたら、山手線駅は段違いに高いでしょ

[164: 周辺住民さん]

路線価の最高値はこんな感じ。

赤坂　944万円／㎡　外堀通り沿い
六本木　829万円／㎡　外苑東通り沿い
恵比寿　840万円／㎡　西口ロータリー東側

[165: 周辺住民さん]

路線価の最高値はこんな感じ。

赤坂　944万円／㎡　外堀通り沿い
六本木　829万円／㎡　外苑東通り沿い
恵比寿　840万円／㎡　西口ロータリー東側


こっちも。

駒込駅　153万円／㎡　駅前ロータリー東側
後楽園駅　201万円／㎡　区役所北側

パークホームズ文京本駒込件　101万円／㎡　不忍通り沿い
アトラス文京小石川　86万円／㎡　区道沿い。千川通り沿いなら110～114万円／㎡

[166: マンション検討中さん]

>>164 周辺住民さん
なんでこの人頑なに見当違いな地価比較してるの？
例えば新宿と小石川比べてどうすんの？
近いところの代表で比べなきゃ意味ないじゃん笑
赤坂と比べるなら東京駅近有楽町駅近の丸の内と比べなよ？
後楽園もそう
比べるなら御徒町駅近あたりと比べなよ

[167: マンション掲示板さん]

オンライン説明会もまだなので、どうでもいい話ばかりですね

[168: 周辺住民さん]

>>166 マンション検討中さん
> 例えば新宿と小石川比べてどうすんの？

ってどこでしょうか。路線価は駒込と小石川を比較していますが。

> 赤坂と比べるなら東京駅近有楽町駅近の丸の内と比べなよ？

「東京駅近有楽町駅近の丸の内」はターミナルとか乗り換えとかの評価で持ち上がっています。比べるなら通っている路線数が同じ場所で比べないと、意味がないと思います。赤坂は赤坂見附の銀座線と丸ノ内線、赤坂の千代田線で合計3線。恵比寿は山手線、湘南新宿ライン、日比谷線の合計3線と比べるには適しています。

> 後楽園もそう
> 比べるなら御徒町駅近あたりと比べなよ

あなたは恐らく都心に住んでいないと思われます。御徒町は上野です。住所は上野だし。これまた東京を代表するターミナルと後楽園を比較するのはナンセンスかと。

[169: マンション検討中さん]

142です。
皆様、教えていただいてありがとうございます。
私にとってなじみのある、飯田橋、茗荷谷、後楽園エリアばかりを探していたのですが、最近小石川５丁目の某マンションをかなり迷った挙げ句やめて、少し、範囲を広げて考えてみようとしているところです。
不勉強なので、色々な視点を与えていただき、有り難く思っております。

[170: 口コミ知りたいさん]

>>168 周辺住民さん
都心住みか住みでないかなんて関係ないしどうでもいいけど、住所違うって根拠言ってるけど、
赤坂と恵比寿も、後楽園と駒込もどっちの比較も住所全然違うよ？笑大丈夫？

少なくとも赤坂だったら対抗する山手線駅は新橋でしょ？新橋のが高いよ？

[171: 周辺住民さん]

> 住所違うって根拠言ってるけど

こんなこと言ってませんが。

> 少なくとも赤坂だったら対抗する山手線駅は新橋でしょ？新橋のが高いよ？

そりゃそうでしょう。使える鉄道は、赤坂が地下鉄3線なのに対して、新橋はJRだけでも山手、京浜東北、東海道、横須賀と4線もあり、銀座線にゆりかもめ、さらに近隣の駅として汐留、内幸町もあるし。

[172: 口コミ知りたいさん]

>>171 周辺住民さん
あなたってちょっと認知症なの？
それとも>>168とは別人？

住所は上野だから後楽園と比べるのはおかしいって書いてたじゃん？

赤坂も新橋も港区。山手線内側は山手線駅近の方が強いとは言えないっていうあなたの理論で言えば、比較対象は自ずと新橋にするのが普通でしょ？

そもそも赤坂と山手線駅を比べて論じるのに、なんで近くもない山手線駅の恵比寿と比べて地価比較してんだか？

しかも自分で書いてることを自覚してないって頭おかしくない？

[173: 匿名さん]

>>171

それと書くの忘れたけど、乗り換え路線が同じじゃないと比較にならないとかアホくさいこと言ってるけど、なんだその基準。
じゃあ例えば曙橋と山手線駅比較する対象って、一路線しかないところなんて山手線じゃ目白、鶯谷くらいしかないじゃん。アホくさ

[174: 匿名さん]

ケンカすんなよ笑笑　学区とか言ってる場合じゃねぇぞ笑笑

[175: 周辺住民さん]

相変わらず読解力ないですね。認知症の私以下だ笑。新宿と小石川は比べてないのに（>>166）。

・>>142 さんが駒込か小石川で迷っている。数年前の私と同じなので、行きたい所への便として、利用できる鉄道路線を確認してはどうかと問うた
・交通利便性（路線に乗って行ける先）の比較は>>162に書いた通りだが路線価の話が出ていたので、>>165に記載。ついでにマンション所在地の路線価も

> 住所は上野だから後楽園と比べるのはおかしいって書いてたじゃん？

御徒町の住所は上野だから、御徒町は御徒町としてではなく上野として評価するのが適当という意味です。読解できませんでしたか。上野の繁華街は、上野駅、御徒町駅、湯島駅に囲まれた地域とされています。

> 山手線内側は山手線駅近の方が強いとは言えないっていうあなたの理論

そんなこと言ってません。通っている路線数で決まると言っています。山手線の多くの駅は通っている路線数が多いから強く見えるだけであり、通っている路線数をそろえて比較すれば、地下鉄駅が強いのでは、という問いかけです。

> そもそも赤坂と山手線駅を比べて論じるのに、なんで近くもない山手線駅の恵比寿と比べて地価比較してんだか？

通っている路線数をそろえたからです。

[176: マンション検討中さん]

3lでいくらだろ
中層階、西側がいいなー

[177: マンション検討中さん]

エントリーしたけど、つまらないショートショートが4回も送られてきただけで新情報ゼロ。はやく価格とか追加の情報ほしい

[178: マンション検討中さん]

ようやくオンラインプロジェクト案内会が始まりますね。

[179: 名無しさん]

>>178 マンション検討中さん
早速、登録しました。楽しみです。

[180: マンコミュファンさん]

>>177 マンション検討中さん
つまらないショートショートって例えばどんなの？
ニヤニヤしちゃうんだけど笑

[181: 匿名さん]

駒込駅の南口から歩いて現地まで行って見たらどんな場所かわかりそうなものだけどねえ...

山手線の内側で交通も便利なのに郊外のように閑静な街であるのは文京区らしい。

[182: 周辺住民さん]

>>181 匿名さん
ご指摘の通りだと思います。文京区よりも郊外の駅前の方が、はるかに賑やかで利便性は高いです。ただ、都心まで遠いというだけで。

[183: マンション検討中さん]

ここの物件はプラウド文京千石スクエアと比較している人が多いんですか？

[184: 口コミ知りたいさん]

>>183 マンション検討中さん
正直なところプラウドが高過ぎて比較しにくいような気もします。三井さんがどこまで頑張ってくれるかにもよりますが。

[185: 評判気になるさん]

>>180 マンコミュファンさん
例えば、このマンションに住み始めた男が近所を歩いてたら夏目漱石に会っちゃった！この街ならありえるかも？ふふっ！みたいなやつ

[186: 匿名さん]

>>182 周辺住民さん
>文京区よりも郊外の駅前の方が、はるかに賑やかで利便性は高い
どうしてそうなるかというと、郊外は駅前に近隣の人々が集まるわけですが、文京区は副都心の巨大で個性的な繁華街へのアクセスが容易なので、地元に全部ある必要がないからです。

[187: マンション掲示板さん]

>>186 匿名さん

昼間人口が少ないと言うのだよ
夜寝に帰ってくるだけだから
マンション建ちまくれば発展するなら勝どきとかいい街になってるから
白金高輪もな

[188: 検討板ユーザーさん]

来週から始まるウェビナーで予定価格教えてくれますかね

[189: 名無しさん]

>>188 検討板ユーザーさん
価格はプロジェクトご案内の内容には書いてないですが、最近の傾向から期待したいところですね。

[190: 検討板ユーザーさん]

ウェビナー→オンライン商談会→モデルルームと人数を絞るためにやってるんだろうから、何部屋かは予定価格出してくると思う

[191: 通りがかりさん]

>>184 口コミ知りたいさん
プラウドはあの価格でも要望書しっかり入ってるらしく三井もそれを見て値付してきそうですね

[192: 匿名さん]

>>187 マンション掲示板さん
統計を少し調べていただけるとわかりますが、昼間人口と夜間人口の差でいくと文京区は大して大きくないですよ。昼間に空っぽになる地域ではないですね。コロナでかなり影響を受けてはいますが、文京区で学んだり働いている人を相手にしたお店もたくさんあります。

いい街という意味が遠くからはるばる人々が集まる街ということであれば、夜間人口<<昼間人口みたいな地域は治安もよくないですし、ひとごみが密で伝染病も流行りやすいです。新型コロナウイルスの流行を区単位でみると、そういう街でまず患者数が増えて、そこに通勤する人の多い郊外へと伝播していったという事実があります。これからのいい街は、住んで住みやすい街だと思うので、いい街の概念もこれから変わっていくでしょう。

[193: 検討板ユーザーさん]

コロナの感染者数とかどうでもいいよ

[194: マンション掲示板さん]

この物件の隣にあるガソリンスタンドはいわゆる嫌悪施設に当たるのでしょうか？

[195: 口コミ知りたいさん]

>>191 通りがかりさん
不忍通り斜め前の三井が7000万円前後で販売されていたこと、また、お隣のリビオの中古が新築から1.5倍程度の価格で取引されていることからして、8500万円がボリュームになれば良い方ではないかな。

[196: マンション掲示板さん]

>>194 マンション掲示板さん
重説で説明ありますが、この物件の場合はガソリンスタンドだけでなく、近くのバス停も該当します。
ただ、だからといって生活に支障は無いレベルですよ。

[197: 名無しさん]

>>195 口コミ知りたいさん

あるわけねーだろうが
1.5億だよ
今はデベがとんでも金額だして買うだけだよ

[198: 匿名さん]

定借のリビオが少し前に坪４３０で完売してるので坪５００は超えてくると思いますよ。建物はこちらの方が断然良いですしね。

[199: 周辺住民さん]

https://www.seikatsu-guide.com/info/13/13105/1/
を見ると文京区は昼間人口の方が多いですね。人口は24.0万人、昼間人口は34.6万人です。

[200: 評判気になるさん]

>>198 匿名さん
千石のプラウドが坪560くらいですからね…

[201: マンション掲示板さん]

>>197 名無しさん
ボリュームゾーンだよ

[202: 検討板ユーザーさん]

>>201 マンション掲示板さん

すまん、ボリュームは1.2億です。

[203: 通りがかりさん]

>>202 検討板ユーザーさん
それはない

[204: 評判気になるさん]

>>203 通りがかりさん

えっ、マジですよ
じゃあ、ウエビナーで答え合わせしましょう
ちなみにボリュームって何へー米？
あなたとターゲットが違っているかも

[205: 検討板ユーザーさん]

8500は2LDKの想定か？

[206: 周辺住民]

ボリュームゾーン＝最多価格帯では？

[207: マンション検討中さん]

>>206 周辺住民さん

金太郎あめ形式なので

[208: 検討板ユーザーさん]

７０ヘーベー　１５０００万では無理かな。

[209: マンション検討中さん]

うーん、57Aの低層階ならなんとか…特に2階は共用施設が一部あるので安くなると思います。どれぐらい差がつくかはウェブセミナーやその後を待ちましょう。

[210: 口コミ知りたいさん]

>>204 評判気になるさん
ボリュームゾーン知らないでレスしたのかよ（笑）

[211: 評判気になるさん]

>>208 検討板ユーザーさん
70㎡で15000万ならプラウド御茶ノ水の方が安くて良いと思います。そこまで高くないのでは。本当に70㎡で15000万なら麹町近辺のプライスかと。

[212: マンション検討中さん]

>>211 評判気になるさん

そこまでしませんよ

[213: eマンションさん]

坪単価500くらいでしょうか？

[214: マンション検討中さん]

>>213 eマンションさん

Yes
気持ち高いかな

[215: 匿名さん]

駒込駅からの閑静で高級感あるマンションが立ち並び　六義園そばの立地のよい物件。みんなが想像しているより高いと思いますよ。

[216: 匿名さん]

坪650ぐらいはいくかもしれないですね。

[217: 名無しさん]

流石にプラウドより上の単価はないだろ

[218: 通りがかりさん]

場所は千石駅よりは駒込駅だろ

[219: 周辺住民さん]

路線価だとこちらの方が高そうです。

[220: マンション検討中さん]

>>219 周辺住民さん
プラウドは南向きバルコニーが低層住宅地側向き、こちらは不忍通り向きなのでその差はありそうです。

[221: 周辺住民さん]

>>220 マンション検討中さん
そうですね。路線価は向きが評価されていませんね。路線価はこんな感じでした。
本件　101万円／㎡
プラウド　87万円／㎡

[222: 匿名さん]

坪530!
何か安めな設定でしょうか。

[223: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん
550くらいでしょう？

[224: マンション検討中さん]

意外と高いなと思いました。
文京区といいながらも北区近いですからね。この価格差ならプラウドの方がいいなー。

[225: 名無しさん]

条件のいい南角は@600～

[226: マンション検討中さん]

南西向き4LDKも坪600超え～

[227: 通りがかりさん]

低階層の3LDKで安い部屋だとどのくらいでしたか？

[228: 匿名さん]

>>221 周辺住民さん
幹線道路沿いは向きとか関係なしに路線価は高くなりますよ
プラウドと比較するなら近くの蔵前橋通りの路線価も見たほうがよいです

[229: マンション検討中さん]

70平米 12000～　74平米　12000～　77平米　14000～

[230: 名無しさん]

けっこう高いなあ、、

[231: マンション検討中さん]

近場に住んでいて値段によっては購入しようと思っていましたが、この値段ならウチは撤退ですね

[232: 検討板ユーザーさん]

>>229 さん

最低12000ですか、、プラウドより高いような

[233: 評判気になるさん]

>>229 マンション検討中さん

今の市況ではまずまずでしょうか。

[234: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[235: 口コミ知りたいさん]

>>223 マンション検討中さん

坪550～だったね

[236: マンコミュファンさん]

>>232 検討板ユーザーさん

商品力はプラうどより高いからね

[237: 検討板ユーザーさん]

>>234 そらまめさん

申し訳ない。

[238: eマンションさん]

少し前は駒込なら坪500万円あたりに天井があると思ってましたが…

[239: 匿名さん]

>>238 eマンションさん

その天井１年より前にぶち抜かれてるよ。日鉄如きの定借が坪４７０で完売したでしょ。

[240: マンション検討中さん]

管理費は未定でしたね。ホームページで出ている部屋については一旦価格が欲しかったところです。