パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[121: 周辺住民さん]

>>120 eマンションさん
エネオス側がエントランス、エネオスから見て左の奥の方に駐輪場入り口があります。また、エネオスから見て建物の裏手あたりに駐車場らしきがあり、そこから駐輪場に入れます。

[122: 名無しさん]

>>121 周辺住民さん

ご丁寧にありがとう。
そういえばここって駐車場入口はメインエントランスにはないね。ってことは、駐輪場出入口と車入庫出庫口は裏になるのか。
あそこ多分細い道だし一通のような気がするから、車の出入りも楽そうだね。まぁ車なんだから、ぐるっと回って不忍通りに出ればいいわけだしね。
空き地の時から気になって期待して見てたんだけど、車寄せとかは無さそうだね。結構敷地広そうだったのに、戸数多くしたからなのかな。
ここってもうモデルとかあるのかな。

[123: マンコミュファンさん]

>>111 マンション検討中さん

ここはずっと駐車場。
それよりも前は隣のリビオ文京本駒込レジデンスと一緒の敷地で古い地主さんが住んでた
それが相続で分割され、さらにその次の相続の代となって片方はリビオになりこちらは駐車場が続いていた
ここが地盤弱いなら水道橋とかどうなんの？って感じ

[124: マンション掲示板さん]

>>114 通りがかりさん

この土地も予備調査で遺跡が発見され文京区がしばらく現地調査してた

[125: 匿名さん]

ここも屋上テラスがあるんだよね。
リモートワークで疲れた頭を冷やすのにちょうどいい
比較的小規模な物件では周辺の物件にない魅力的な共用部分を整備することで差別化をはかろうとする試みがなされているね。文京区だけのことではないと思うが、嬉しい配慮。

[126: マンション掲示板さん]

小規模なりに共用施設があるだけに管理費は気になるな

[127: 匿名さん]

共用部の本代が高くなりそうで気になります。
イメージでは、洋書が本棚に並んでいて、洋書って高かったはずと思いました。そして、あんまり読む人がいないですよね。。。

バリューブックスのサービスがよくわからなかったのですが、読み終わった本をディスプレイして読みたい人に譲渡するサービスはいいと思います。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
>共用部の本代が高くなりそう

Tune stay kyoto や星のやではライブラリーを提供する一方で古書を販売しているようです
https://www.instagram.com/tune_stay_kyoto_book/

古書店がマンション内にあるような感じでしょうか。

[129: マンション検討中さん]

123さん、111です。
教えてくださってありがとうございます。
地盤は大丈夫なようですね。
また、いわくありの土地でもなさそうで、
安心しました。

[130: マンション検討中さん]

機械式の駐車場の修繕費が高くて、それに、共用部の修繕は駐車場を使ってない人も負担しなければならないのがキツいと友人が言ってました。
何年くらいでそういった費用がかかり始めるんですかね。
このマンションの他の共用部も充実していて魅力ですが、後々の費用が心配です。

[131: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん
昔住んでいたマンションは１５年ぐらいで交換時期が来たんだけど、ガラガラで利用者がいなかったのでいくつか潰して駐輪場に転用してましたね。駐車場もハイルーフとか大型車が入るような大きなものだと空きの問題は少ないのですが、古い物件で５ナンバーサイズしか入らない小さなものだと潰すところもあるようですね。

ネットで検索すると25年ぐらいは延命できるというホームページもありました。
設置されているのが露天か屋内かによっても違いがあり、一概には言えないみたいです。長期修繕計画でどうなっているかは確認しておいた方がいいでしょう。古い物件だと、長期修繕計画に機械式駐車場の設備更新費用が計上されていないケースを散見します。

[132: マンション検討中さん]

ここは屋外機械式だから管理コスト高くつくだろうね

[133: 周辺住民さん]

立体駐車場は修繕費もさることながら、毎年の検査費みたいのが結構かかるように記憶しています。でも利用者が駐車場の料金を管理組合に収めるので、結局は利用者負担となるよう計算されていると思います。問題は空きがでて組合の収入が減ることですね。

[134: マンション掲示板さん]

この周辺のマンションも駐車場に空きが出ていて管理組合が管理会社経由で外部に貸してるところが多い
相場は3.5から3万円で
このマンションなら三井のリパーク経由で貸しに出すことになるはず

[135: 通りがかりさん]

駐車場はタワパか平置きに限りますね。
妥協して機械式屋内。野ざらし屋外機械式は最悪です。

[136: 周辺住民さん]

>>134 マンション掲示板さん
外部に貸すには（収入を得るには）管理組合が法人になる必要があって、面倒なのではなかったでしょうか。今はそんなルールがないのかな。

[137: マンション検討中さん]

駐車場の台数は、機械式26台、敷地内平面1台なので総戸数88戸に対して3割程度なので、空きを心配するレベルではないように思います。私は駐車場が必要で、逆に抽選にモレて確保出来ない事を心配しています。

[138: 匿名さん]

賃貸に出る物件が増えてくると一気に駐車場が空いちゃうんですよね。
新築のときは多分足りないことの方が多いと思いますが、10～15年ぐらいするとどうしても空きが目立ってきますね。

[139: 周辺住民さん]

>>137 マンション検討中さん
管理の面からはちょうど良さそうですが、利用者からすれば心配になりますね。うちも駐車場は戸数に対して3割強くらいで満車です。

[140: マンション掲示板さん]

この付近の築15年くらい経ったマンションで外部に駐車場を賃貸に出してない物件ないよ
それどころか駐輪場まで賃貸に出てる
そういう物件の駐車場がそもそも台数多かったのかというとそうでもない
3台しか停められない物件が賃貸に出してるケースがある
だから物件内にこだわらなければ駐車場には困らない
物件名はあれだけど、このマンションの変電所側に歩いたところは建物内立体駐車場だけど賃貸に出てるから防犯面でも良いと思いますよ

[141: 匿名さん]

なんと個人が貸し出している駐車場ではなくマンションの空き駐車場が貸しに出されているんですね！
万が一マンションの駐車場を借りられなかった方も近くの屋根付きの駐車場を借りられますように。

[142: マンション検討中さん]

新しく出たアトラス小石川と、ここのどっちがいいか迷っています。
地元だったり、詳しい方がいらっしゃったら、教えてください。

[143: 周辺住民さん]

>>142 マンション検討中さん
まず利用できる鉄道路線を確認するのが良さそうです。自分にとって、どちらが便利か。
アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線
ここ：山手線、南北線

私なら小石川かなあ。

また客観的に見て、地域としてのポテンシャルは小石川の方が高いと思います。東京ドームだけでなく、中小の建て替えがどんどん進んでいくと思います。

[144: 匿名さん]

>>142 マンション検討中さん
どっちが良いかは住む方の生活に大きく左右されるので何とも言えないですが、南北線と山手線メインの我が家は圧倒的に本駒込5丁目が便利です。
子供の同級生で小石川住みもいますが、本駒込の方が地味でオシャレさは劣ると思います。たぶん、小石川住みの人からすると「なんで本駒込にその価格出すの？」と思うでしょうね。

[145: 評判気になるさん]

小石川のほうが高いとは思うが価格出てこないと判断しようがない

[146: 匿名さん]

>>143 周辺住民さん
>アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線
>ここ：山手線、南北線

ただ問題はJR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則があるので山手線のウエートは大きいと思います。また駒込駅前の繁華街もさほど汚くなく（むしろ鄙びている）通常小汚い飲み屋街や巨大なパチンコ店、風俗店街が広がっていることが多い山手線駅にしてはかなりマシな雰囲気だと思います。

[147: 匿名さん]

山手線の強みは、ほぼほぼ全ての副都心と都心を結んでいますし、地下鉄を含む私鉄ターミナル駅も多くは山手線と接続するように配置されていることが多いので、利便性は高いと言えるでしょう。もっとも実際には全ての副都心都心に用事がある人の方が少ないので、直線的に結んでくれる地下鉄の方が重宝する人の方が多いでしょう。

[148: 匿名さん]

中古と戦うとき何の特徴もない非メジャーのペンシルだと厳しいんじゃない？
その点ここはEV２台、各階ゴミ置き場、共用充実で中古になっても強そう。

[149: マンコミュファンさん]

説明会まだですか？エントリーしても何の反応もない

[150: 周辺住民さん]

>>146 匿名さん
山手線の駅の評価はターミナル駅、乗換駅としての評価が持ち上げていますからね。乗り換えがない駅、例えば、目白駅と茗荷谷駅の比較ならどちらが上でしょうかね。大塚駅と茗荷谷駅なら、後者が上のような気がしますけど。

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 周辺住民さん

乗り換えない駅でも利便性が高いと思いますけどね

[152: 匿名さん]

>>150 周辺住民さん
目白と茗荷谷だったら明らかに目白でしょ。学区云々は知らんけど。

[153: 周辺住民さん]

>>152 匿名さん
恵比寿と六本木だったらどうでしょうか。恵比寿と赤坂の比較でもいいけど。

[154: 匿名さん]

>>152 匿名さん
路線価では茗荷谷の方が高いですよ。

[155: 匿名さん]

茗荷谷の学校環境は文京区どころか都内屈指でしょ。まあ目白もここも決して悪くはないが、、、

[156: 名無しさん]

まあ大塚だけワンランク落ちるのは間違いない

[157: 匿名さん]

>>156 名無しさん
大塚だったら一応三路線あるのもいいけど

[158: 通りがかりさん]

何に価値基準を置くかで判断は分かれるだろうが
一般的な住宅地としての評価は目白だろうね

[159: マンション掲示板さん]

>>153 周辺住民さん
どっちも恵比寿でしょ
やっぱり山手線は強いよ

[160: マンコミュファンさん]

>>154 匿名さん
路線価と便利さ、は比例関係ではないですよ？

[161: 匿名さん]

赤坂＝六本木＞恵比寿じゃない？山手線内側は高いけど、山手線は高くない。

[162: 周辺住民さん]

私は以前、>>142 さんのように後楽園駅付近か駒込駅付近かで迷っていました。結局、自分がよく行くのは副都心よりも都心・下町だったこともあり、前者で探すことにしました。実際の越した先は本郷です。

駒込から
山手線で上野まで10分、有楽町（≒銀座）まで19分、南北線で飯田橋（≒神楽坂）まで9分
山手線で池袋まで7分、新宿まで16分、渋谷まで23分

後楽園（または春日）から
大江戸線で上野御徒町（≒上野）まで4分、丸ノ内線で銀座まで11分、南北線で飯田橋（≒神楽坂）まで2分
丸ノ内線で池袋まで7分、大江戸線で新宿西口（≒新宿）まで13分、南北線で渋谷まで21～23分（永田町で半蔵門線に乗り換え）

赤坂・六本木方面（職場）も後楽園からが近いです。

> JR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則

は地下鉄駅が山手線の内側だと、あまり当てはまらないようです。おかげで高い買い物になりました。

[163: 口コミ知りたいさん]

>>161 匿名さん
それは単純に駅前が商業地化されてないからでしょ
住宅地で比べたら高いかもしれないけど、駅前の商業地で比べたら、山手線駅は段違いに高いでしょ

[164: 周辺住民さん]

路線価の最高値はこんな感じ。

赤坂　944万円／㎡　外堀通り沿い
六本木　829万円／㎡　外苑東通り沿い
恵比寿　840万円／㎡　西口ロータリー東側

[165: 周辺住民さん]

路線価の最高値はこんな感じ。

赤坂　944万円／㎡　外堀通り沿い
六本木　829万円／㎡　外苑東通り沿い
恵比寿　840万円／㎡　西口ロータリー東側


こっちも。

駒込駅　153万円／㎡　駅前ロータリー東側
後楽園駅　201万円／㎡　区役所北側

パークホームズ文京本駒込件　101万円／㎡　不忍通り沿い
アトラス文京小石川　86万円／㎡　区道沿い。千川通り沿いなら110～114万円／㎡

[166: マンション検討中さん]

>>164 周辺住民さん
なんでこの人頑なに見当違いな地価比較してるの？
例えば新宿と小石川比べてどうすんの？
近いところの代表で比べなきゃ意味ないじゃん笑
赤坂と比べるなら東京駅近有楽町駅近の丸の内と比べなよ？
後楽園もそう
比べるなら御徒町駅近あたりと比べなよ

[167: マンション掲示板さん]

オンライン説明会もまだなので、どうでもいい話ばかりですね

[168: 周辺住民さん]

>>166 マンション検討中さん
> 例えば新宿と小石川比べてどうすんの？

ってどこでしょうか。路線価は駒込と小石川を比較していますが。

> 赤坂と比べるなら東京駅近有楽町駅近の丸の内と比べなよ？

「東京駅近有楽町駅近の丸の内」はターミナルとか乗り換えとかの評価で持ち上がっています。比べるなら通っている路線数が同じ場所で比べないと、意味がないと思います。赤坂は赤坂見附の銀座線と丸ノ内線、赤坂の千代田線で合計3線。恵比寿は山手線、湘南新宿ライン、日比谷線の合計3線と比べるには適しています。

> 後楽園もそう
> 比べるなら御徒町駅近あたりと比べなよ

あなたは恐らく都心に住んでいないと思われます。御徒町は上野です。住所は上野だし。これまた東京を代表するターミナルと後楽園を比較するのはナンセンスかと。

[169: マンション検討中さん]

142です。
皆様、教えていただいてありがとうございます。
私にとってなじみのある、飯田橋、茗荷谷、後楽園エリアばかりを探していたのですが、最近小石川５丁目の某マンションをかなり迷った挙げ句やめて、少し、範囲を広げて考えてみようとしているところです。
不勉強なので、色々な視点を与えていただき、有り難く思っております。

[170: 口コミ知りたいさん]

>>168 周辺住民さん
都心住みか住みでないかなんて関係ないしどうでもいいけど、住所違うって根拠言ってるけど、
赤坂と恵比寿も、後楽園と駒込もどっちの比較も住所全然違うよ？笑大丈夫？

少なくとも赤坂だったら対抗する山手線駅は新橋でしょ？新橋のが高いよ？