パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/
所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
パークホームズ文京本駒込｜ライブラリー・ワークスペース・防音室・屋上テラス！価格は？現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/54978/
パークホームズ文京本駒込【予定価格】知の文化を体現した、今の時代が求めるマンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/64080/
[スレ作成日時]2022-07-03 08:13:08
パークホームズ文京本駒込ってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2022-07-03 09:13:42
投稿する
削除依頼
坪550以上かな？
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| No.2 |
各階ゴミ置場ありますね。今後の標準ですね。
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| No.3 |
なんか素敵なんですけど…
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| No.4 |
>>2 がっぽり不動産さん
うちのマンションのゴミ置場はたまにディズニーランドになってます |
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| No.5 |
駒込駅まで徒歩5分、フラットアプローチ、文京区アドレス、三井、、安く出る要素が無い。。
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| No.6 |
内廊下なのも良いですね。建物のスペックは良さそうだけど、目の前のガソリンスタンドが気になります。将来的には高い建物が建ちそう。
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| No.7 |
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| No.8 |
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| No.9 |
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| No.10 |
>>9 匿名さん
質の良い繁華街ってどこ？教えて。 |
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| No.11 |
各階ゴミ置き場は臭いが蓄積するので、付近の間取りは避けた方が良いです。
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| No.12 |
>>11 匿名さん
私もそれ、思いました。ちょっと距離が近いかも |
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| No.13 |
ゴミ捨ててすぐEVに乗り込める、滅茶苦茶優秀な導線ですね。
湯島のプラウドは各階ゴミ捨て場すらないようなので、差は歴然ですね。 |
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| No.14 |
申し訳ないですが、湯島はもともと検討外です
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| No.15 |
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
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| No.16 |
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| No.17 |
>>16 匿名さん
プラウド湯島の営業さんですか？気密取れてるのでネズミやゴキはいませんよ。 |
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| No.18 |
>>11 匿名さん
すごい素人の質問ですが、各階ゴミ置き場は、年末年始とか、ゴミの回収がない日が続くときは、どうするのでしょうか？ 一階にも別に集積所があるのでしょうか。各階の図面を見ると、戸数分×未回収日の容量がある広さなのか気になったのですが、教えていただきたいです。 |
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| No.19 |
>>17 匿名さん
タワマンですら各階ゴミ置き場は虫とか多いですよ。 |
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| No.20 |
各階ゴミ置き場が不人気なのは、コストもそうですが、衛生面の問題があるのでしょうね。
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| No.21 |
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| No.22 |
>>18 匿名さん
今住んでいるタワマンは元日も清掃員も警備員も働いてくれて各階ゴミ置き場のゴミを地下に運んでくれ助かっています。一つ前に住んでいた三井のタワマンは年末年始は各階ゴミ置き場も地下の粗大ゴミ置き場も鍵がかかってゴミだせず不便でした。マンションによりますね。ここは規模が小さいから多分鍵閉めパターンかな。モデルがオープンしたら営業に聞いてみましょう。 |
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| No.23 |
タワマンの各階ゴミ置き場も新築のうちはいいけど経年とともに臭いが溜まってくる。共用部に24時間ゴミが置きっぱなしになるのは避けたいという人も多いのでは。
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| No.24 |
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| No.25 |
>>24 匿名さん
各階ゴミ置き場あるタワマン住んでるけど、ゴミの臭いあるから無い方が良かったと思いますよ。その分ワークスペースとかにして欲しかった。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
各階ゴミ置き場のゴミの回収は毎日ですか？
一階または地下に集積所があるのでしょうか？ 毎日回収だった場合、二つあるエレベーターのうち一つは、ほぼ毎朝、ゴミ運搬専用になるのでしょうか？ 当該物件はディスポーザーがあるため、生ゴミは各階ゴミ置き場に置かれないから、害虫の発生の恐れはないとの理解でよろしいでしょうか？ 年末年始も無休でゴミは回収されるのでしょうか？ |
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| No.28 |
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| No.29 |
各階ゴミ置き場があると聞いて焦っている人が何か変なことを書いてますね。
よく見ると各階ゴミ置き場はゴミ置き場のドアと内廊下のドアの二枚で隔てられていますから臭気などの問題はあまり起こらないと思いますよ。換気扇がついているでしょうから空気は廊下からゴミ置き場内に流れて換気扇で外に出るでしょう。個人的な経験ですが、ネズミやゴキブリが這い出る隙間がないと普通は湧かないです。 |
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| No.30 |
皆さん立地環境より設備に関心があるのですね
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| No.31 |
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| No.32 |
Gは排水管経由で来るからタワマンでも避けられませんよ。衛生面を取るか利便性を取るかですね。
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| No.33 |
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| No.34 |
>>32 匿名さん
排水口はU字管で水封されていますし、フィルターもついているから登ってこれませんけど。排水管から侵入されるのは普段空き家状態で煮炊きや洗濯をしない投資物件ではU字管が干上がってしまうからでしょう。匂いを防ぐためにも業者を入れて定期的に水を流した方がいいですよ。いいお値段しますが（笑 以前住んでいたマンションは低層でしたが、窓を開けていると外から飛んでくる、洗濯物に紛れ込んで侵入するとかいう話は聞いたことがあります。基本的に占有部に生ゴミを溜め込んだり食べこぼしをそのままにしたりしなければ家の中にまで出ることはまずないと思います。 |
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| No.35 |
一番小さい2Lでいくらかな
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| No.36 |
小規模マンションの各階ゴミ置き場は管理良好なことが多いしそんなに心配してない。Gが出るのは築年数の古いタワーマンションだよ。
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| No.37 |
なんで各階ゴミ置き場でそんなに盛り上がってるのか不思議。
それより、間取りのアンバランスが価格（単価）に反映されてるかが気になります。 ７７はすごくいい間取りだけど、８６，７４、７０は梁の影響が大きそう。 ８６と７４は太い柱を抱え込んでるし…。 |
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| No.38 |
>>6 マンション検討中さん
現地見てきました。やはりガソリンスタンドが1番気になりました。後は周りの囲まれ感が気になります。中層階より上でないと南以外は日照も厳しそうですが、今の相場ですと平均で坪500以上になるんでしょうか？ |
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| No.39 |
荻窪、市ヶ谷、本郷三丁目のパークホームズは直床だそうですが、ここはどうなんでしょうね。
あと、設備・仕様の項目(ZEH-M Orientedなのかとか、ディスポーザーの有無とか他諸々)が無いので知りたいです。 個人的な好みですが、駐輪場は屋外で簡素な屋根があるものではなく、屋内ならいいのですが、どうなんでしょうね。 エントリーしたので、そのうち知れるんでしょうか。 道路を挟んでガソスタがあるのと、不忍通り沿いというのが気になりますが、魅力的ではあります。 |
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| No.40 |
ここは坪単価500くらいでしょうか？商業施設はないですよね
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| No.41 |
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| No.42 |
600はいかないかな。
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| No.43 |
数年前までここの直ぐ側に住んでいたから、状況はよーく分かる。
駅まで信号なく行ける立地のメリットはとても大きいのは間違いない。 この辺の買い物はグリーンコートか、駒込駅の坂下のマルエツプチの人が多い。 昭和小学校もすぐそばだし交番があるから登下校も安心。なにせ近所のおじさんとかじゃなく本物の警察官が交差点に立つんだから。 ガソリンスタンドは大して匂いもしないし気にならない（というより、不忍通りの音がかき消す）。 デメリットは、近くの交差点は交通取締のメッカ（変則的な交差点だから初見の人などは間違って不忍通りに曲がるから）で、朝から夕方は白バイ、夜中はパトカーが取り締る。これのサイレンやスピーカーの音とかパトランプの真っ赤な明かりがすごい。ほぼ毎日なので慣れないと落ち着かない。 あとは空気がどうしても悪い。マンションだと吸気口あるけどすぐにその周辺の壁紙までスス汚れする。対策したほうが良い。 子育て世帯としては、保育園は裏に私営の小さいのがあるだけで、公立はほぼ無理。また、昭和小学校の学童は敷地内ではなくこのマンションの坂を過ぎた先にあるので、移動しなきゃならない。昭和小学校は8割近く中学受験する（巣鴨のサピックスか四谷大塚に通う事が多い）のでその覚悟が必要。 |
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| No.44 |
坪500の部屋もないことはないですが平均はそこまでいきませんよ。
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| No.45 |
550出せば買えますよ。
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| No.46 |
最上階のプレミアムプランは、いくらかな？650とかいくかな。600位なら検討したい。
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| No.47 |
そこまで出すと高値掴みになると思うけど。
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| No.48 |
最上階が550～580なら嬉しいけど、どうなりますかね。
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| No.49 |
１１月販売開始で、まだ設備や間取りなどの詳しい情報がない中で
これだけ情報交換ができということは、やっぱり注目されている物件ということなのでしょうね。 １００戸もないマンションなので、ディスポーザーはないかなと思いますが 各階でゴミを捨てることが可能なのは便利でいいなと単純に思いました。 管理してくださるでしょうし、虫や臭いは気にしなくても良いのかなと個人的には思います。 |
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| No.50 |
>>49 匿名さん
SUUMOの間取りにはディスポーザーありとなってましたよ。 |
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| No.51 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.52 |
こことの比較だと千石のプラウドと比較する人がおおいかな。
あっちの方が山手線駅から離れているが、不忍通りの南側なので南向き住戸は排ガスや騒音の影響を受けないアドバンテージがある。 ここの室内グレードは不明だが、あっちはグローエの水栓やフィオレストーンの天板を装備したキッチンとかタイル張りの洗面台など高級感を打ち出してきている。こっちはどんな感じになるか楽しみ。 あっちはディスポーザーがついているけど各階ゴミ置き場がない。こっちは各階ゴミ置き場があるけれど、ディスポーザーがなかったら萎えるなあ... そしてどちらもアルコーブがないところも残念。 |
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| No.53 |
>>52 匿名さん
失礼、勘違いに気がついた >この室内グレードは不明だが、あっちはグローエの水栓やフィオレストーンの天板を装備したキッチンとかタイル張りの洗面台など高級感を打ち出してきている。こっちはどんな感じになるか楽しみ。 はブランズ文京本郷一丁目のことだった。申し訳ない 千石のプラウドはそこまでまだ出てなかったね。 |
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| No.54 |
>>53 匿名さん
文京区のマンション立地は小学校の学区で大きく資産価値が変わる 昭和小学校はこの辺ではダントツ しかも村田学園が広尾学園小石川になって、都立小石川中高の人気にさらに上乗せされることになり、中学受験に適してると昭和小学校の人気は更に高まってる |
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| No.55 |
ここだと山手線沿線のめぼしい中高一貫校はだいたい通学圏内になるし、南北線沿いも含めると超エリート校から滑り止めまで一本で通学できる範囲にかなりたくさんある。
歩いて行ける都立小石川中等教育学校にこだわらなくても（落ちても）選択肢があるってすばらしい。 |
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| No.56 |
昭和小学校と駕籠町小学校、明化小学校とは格段に児童のレベルが違うし、そもそも昭和小学校は他校と学習時間も違う
歩いたらほんの少しの距離なのに別世界 |
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| No.57 |
公立小学校は各小学校によって、学習時間や宿題の多さ、学習の力の入れ具合が変わってきます。
学習に力を入れている小学校は少人数制体制を強化していたり、補習授業をやってくれたり、学習サポート体制が きちんとしています。 児童のレベルに関しては、学年によって変わってくるので、年々変化しませんか？ 新しいマンションができて生徒数が増えたり減ったりしても、学年の子供の印象も変わってきます。 |
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| No.58 |
>>56 マンション検討中さん
そこまで学校間で差があります？ >そもそも昭和小学校は他校と学習時間も違う 公立小学校のカリキュラムの比較というのは難しいと思うのですが、どこに行けばそういう資料があるのでか？ |
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| No.59 |
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| No.60 |
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| No.61 |
>>60 マンション検討中さん
そういう不動産屋さんが囃し立てる学校に贔屓する柔軟性が文京区にあるとは思いませんでしたね。もうだいぶ前から3S1Kなんて過去の話かと思っていたので、幼稚園とか小学校受験する人が身近に多かったせいかそういうことは全く考えたことがありませんです。 |
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| No.62 |
幼稚園は豊明だと思いますよ、この辺に住む人なら。
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| No.63 |
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| No.64 |
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| No.65 |
>>63 マンション検討中さん
確かにそっちは最近新勢力が増えてきましたね。 うちの子はもう成人しているのでちょっと情報が古かったかもしれません 暁星とか白百合の制服は後楽園近辺で割と目にしますけど、南北線が通っているのが大きいかもしれませんね。 |
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| No.66 |
>>65 匿名さん
駒込駅寄りの本駒込からだと南北線使うよりもバス利用の方がもっと便利なので茗荷谷近辺が増えてる |
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| No.67 |
こちら、坪単価どれくらい想定でしょうか。
3ldkで9000万くらいなら、検討内なのですが、、 |
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| No.68 |
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| No.69 |
昭和小学校の学区域の三井不動産なら 3LDKなら
１億５０００万近くになるのでは。 |
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| No.70 |
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| No.71 |
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| No.72 |
2015年くらいまでは1億円未満に抑える価格設定が多かったですが、1億円を超えた瞬間にたがが外れたように高騰しましたよね。
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| No.73 |
65平米の3LDKに期待したい
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| No.74 |
共用施設に防音ルームとかあるんだけど、珍しくないか？
こういう集合住宅では音のクレームがつきものの楽器の練習ができるのは嬉しい |
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| No.75 |
こちらの物件の4LDKを購入検討しているのですが、1億5000万越えて来ますでしょうか…？
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| No.76 |
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| No.77 |
同じ三井不ということで、本郷三丁目の値付けが参考になるかもしれません。
https://www.31sumai.com/mfr/X1925/juko.html?saletime=1&reception=0... |
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| No.78 |
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| No.79 |
75です。
皆様ありがとうございます！ やはり1.5くらいですよね… 立地、間取りは希望にドンピシャなので、少し背伸びしてでも購入するかどうか…というところです。 早く詳細情報欲しいですね。 |
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| No.80 |
スムラボ クリスティーヌのレビューによればもう少し安いかもね。
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| No.81 |
使いやすい間取りと そうでない間取りとありますね。
３LDKの良い間取りの部屋は抽選で なかなか厳しいでしょうね。チャレンジするしかないのですが。 |
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| No.82 |
今後狙うなら三井の西小山、東中野、文京本駒込 ですね。
どれも力の入っている物件です。あとは価格次第でしょうか。 野村はイニシャルランニング共に高すぎる割に物が良くないのでパス。 住友は最近安いですが地味過ぎるのでパス。 タワマンに各階ゴミ置き場すら設けない三菱は論外です。 |
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| No.83 |
立地面では ここがいいね。山手線の内側だし。
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| No.84 |
> 山手線の内側だし。
山手線の内側に住んでいると、山手線じゃ物足りなくなります。 |
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| No.85 |
内側を名乗るなら、
まずは線路北はさけなくっちゃ。 |
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| No.86 |
線路北とは？
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| No.87 |
>>86 評判気になるさん
中央線の北側だと思います。この手の話題に必ず沸いてきますので、相手にしない方がよいです。 |
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| No.88 |
線路北を唱える＊＊がまた沸いていますね。。 無視したほうがいいですよ。
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| No.89 |
>>88 匿名さん
私は「中央線北側」の人が言いたいことは理解ができるのですが、JR線を基準としているところが、的が外れているなーと感じます。私の中ではJR線は中長距離に移動するための鉄道、地下鉄は都市内の移動するための鉄道です。 |
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| No.90 |
>>89 周辺住民さん
北側連呼さんは中央線の南北でアドレスの価値が全く違うって事を言いたいのでは？ |
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| No.91 |
>>90 匿名さん
そうでしょうね。でも、なんか雑な感じがするのですよ。北側でも市ヶ谷〇〇町や神楽坂は価値が高いと思いますし、利便性なら港区の南の方よりも後楽園駅付近の方が上でしょうし。そもそも、これくらいの揺らぎは存在するはずですが、それを無視してあれこれ言ってくるのが見苦しいですね。 |
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| No.92 |
>>91 周辺住民さん
そうそう。中央線北側にも不動産価値や利便性の高いエリアなんていくらでもあるのに、「線路北」という非常に雑で差別的な一言で結論付けようとする、頭の弱い人が出現するから、そんな輩は無視したほうがいい。弱い犬ほどギャンギャン吠えるんだよ。 |
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| No.93 |
山手線の内側だから価値があると思っているが、中央線の北側などは考えてもいなくて、２つを比べる方がおかしいよ。
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| No.94 |
ほら現れた笑
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| No.95 |
こちらってペット可でしょうか？
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| No.96 |
>>95 マンション検討中さん
犬や猫など小型ならたぶん可能。というより、新築の分譲でペット禁止って、ほぼありませんよ。ただし、建物内では腕に抱えるなどするルールがあります。 |
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| No.97 |
>>95 マンション検討中さん
ペット飼育細則で爬虫類を禁止しているマンションは多いです。犬も体長60センチ以下など大きさ制限があったり、何匹までという頭数制限、観賞用の魚類を飼うときは水槽の容量などが定められることもあります。犬嫌いの住民もゼロではないと思いますので、エレベーターなどの共用部では抱えなければいけない物件が多いです。 |
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| No.98 |
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| No.99 |
まさかの屋外駐車場ぽいけど、屋根なしだったら残念だなー
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| No.100 |
現地見てきたけど、駅からはフラットで立派なマンションも建っていて 気分いい安心な道でした。
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| No.101 | ||
| No.102 |
硝子窓文庫とか面白い共用施設だね。最近は電子書籍が流行っているけれど、こういうキュレーターみたいなのがおすすめの本を定期的に入れ替えてくれるというのは面白い。最近は書店が減って、個性的な書棚を見る機会も減った。ビブリオフィリアの強い人には嬉しい企画だと思う。
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| No.103 |
しかし高いね。数年土地寝かしてたのだから建築費と土地代入れて原価坪300万くらいよ。儲かるね～
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| No.104 |
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| No.105 |
>>104 eマンションさん
売りで坪500万は軽く超えますね 仕事柄、いろんなデベに土地卸してるので原価や売値もわかります。 ただ、中央区とかで新築タワーが坪500前後なので、高すぎるなぁという感想です。 ただ、家の近くなので気になって書き込みしました |
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| No.106 |
屋上デッキもすばらしいですね。低層階に住んでいる人も眺望を楽しむことができる。
近隣の賃貸マンションにはない設備ですね。 |
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| No.107 |
勝どきより本駒込の方がそもそも街としての評価が上なのでタワーと非タワーで同等の価格でも違和感それほどないけどな
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| No.108 |
私は中古で7年前に買いましたが、新築はいつでも羨ましく思いますね。利益乗ってるのは事業なのでしょうがないですが、坪200万も抜いてんのはやばいですね
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| No.109 |
>>108 eマンションさん
見てきたような事を書いていますが、あなたがここの土地を買って、赤字覚悟で安くマンションを建てるような人ではないように思えるのです。 仮に原価にほぼ近い良心価格で売ったら、買うのは実需の人よりプロの転売屋ばかりになるのではないですかね。しかも転売価格で売れたら値付けが間違っていたと担当者は叱責されるわけですが...。ものの値段を高いとか安いとか消費者目線で言うのは勝手なんですが、売る人の事情もわからないといい物件を安く買えませんよ。高い高いばかり言っているとベストバリューも高く感じちゃいます。稼いだお金が全部大家に搾取される賃貸がお似合いだと思いますよ、そう言う人は。 |
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| No.110 |
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| No.111 |
すみません、ご存知の方、教えてください。
ここは以前何があった土地ですか。 あと、土地勘がなくて、今一つハザードマップと液状化マップを見ても、ここの位置に確信が持てないのですが、地盤に懸念材料はありますか。 質問ばかりで申し訳ありません。 |
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| No.112 |
>>111 マンション検討中さん
かなり長い間空地だったようです。航空写真を見るとかつてはオフィスビルとその駐車場といった感じでした。 地盤に懸念材料はありません。ここと同じく高台で50cm以下の浸水が予想される地域がありますが、下水の処理能力が追い付かないためなので、さほど気にしなくてよいと思います。 |
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| No.113 |
>>110 匿名さん
>自宅ってお金は生み出さないので。 自分の一挙手一投足全てお金を産まなければいけないとするならば、そのように行動されるのがよろしいかと。地面を買ってアパートでも建ててそこの狭い一室にお住まいになればいい（それでもあなたの住む部屋は家賃がとれないので無駄になります）。もしマンションが高すぎて無価値だというのなら、マンション掲示板で高い高いと連呼するのは時間の無駄かと。天に唾するとはまさしくこのことです。 |
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| No.114 |
111さん
この場所は直近はコインパーキングでしたね ここと地続きの豊島区駒込一丁目(樹林館マンション)にかけては、かつて縄文か弥生時代の遺跡が発掘されたはずで、太古から人が住んでいた土地柄なので地盤は申し分ないと思われます ご参考になれば |
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| No.115 |
111です。
112様、114様、教えてくださってありがとうございます。安心しました。 駒込は、六義園に行く時に降りたことしかないのですが、六義園が好きなもので、このマンション気になっています。 |
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| No.116 |
>>110 匿名さん
今は、過去10年の間に新築マンションに対する目利き力でお金を生んだ人が、手仕舞いして、いよいよ消費側に回ろうという段階です。 ですから、いまさら新築マンションでお金を生むかどうかなんて議論しても意味ありません。まだ資産形成できていないのであれば潔く他の方法を考えましょう。 |
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| No.117 |
硝子窓文庫って外から2階吹き抜けのおしゃれな図書室が外からチラリと見えるところがあざといよねえ、通行人から羨望の目が注がれるのは確実。案外こういうのがリセールにつながったりするんだよなあ。
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| No.118 |
知っている方教えてください。
ここってランドプラン公開されてますか？エントランスはどの方向になるんでしょうか？ サブエントランスとかはあるんでしょうか？ 結構横っていうか縦っていうか長い敷地ですよね？ |
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| No.119 |
>>118 評判気になるさん
https://www.31sumai.com/mfr/X2103/cmnspace.html の中ほどに1階と2階の平面図があります。エントランスは南西、自転車置き場の入り口として西北と北東からも入れるようです。 |
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| No.120 |
>>119 周辺住民さん
ありがとうございました。 平面図の見方がよく分からずでしたが、ってことは、エネオス、不忍通りの交差点側にメインエントランス。 反対の住宅地坂になってる辺りかな？に駐輪場側のエントランスって感じかな？ |
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| No.121 |
>>120 eマンションさん
エネオス側がエントランス、エネオスから見て左の奥の方に駐輪場入り口があります。また、エネオスから見て建物の裏手あたりに駐車場らしきがあり、そこから駐輪場に入れます。 |
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| No.122 |
>>121 周辺住民さん
ご丁寧にありがとう。 そういえばここって駐車場入口はメインエントランスにはないね。ってことは、駐輪場出入口と車入庫出庫口は裏になるのか。 あそこ多分細い道だし一通のような気がするから、車の出入りも楽そうだね。まぁ車なんだから、ぐるっと回って不忍通りに出ればいいわけだしね。 空き地の時から気になって期待して見てたんだけど、車寄せとかは無さそうだね。結構敷地広そうだったのに、戸数多くしたからなのかな。 ここってもうモデルとかあるのかな。 |
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| No.123 |
>>111 マンション検討中さん
ここはずっと駐車場。 それよりも前は隣のリビオ文京本駒込レジデンスと一緒の敷地で古い地主さんが住んでた それが相続で分割され、さらにその次の相続の代となって片方はリビオになりこちらは駐車場が続いていた ここが地盤弱いなら水道橋とかどうなんの？って感じ |
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| No.124 |
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| No.125 |
ここも屋上テラスがあるんだよね。
リモートワークで疲れた頭を冷やすのにちょうどいい 比較的小規模な物件では周辺の物件にない魅力的な共用部分を整備することで差別化をはかろうとする試みがなされているね。文京区だけのことではないと思うが、嬉しい配慮。 |
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| No.126 |
小規模なりに共用施設があるだけに管理費は気になるな
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| No.127 |
共用部の本代が高くなりそうで気になります。
イメージでは、洋書が本棚に並んでいて、洋書って高かったはずと思いました。そして、あんまり読む人がいないですよね。。。 バリューブックスのサービスがよくわからなかったのですが、読み終わった本をディスプレイして読みたい人に譲渡するサービスはいいと思います。 |
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| No.128 |
>>127 匿名さん
>共用部の本代が高くなりそう Tune stay kyoto や星のやではライブラリーを提供する一方で古書を販売しているようです https://www.instagram.com/tune_stay_kyoto_book/ 古書店がマンション内にあるような感じでしょうか。 |
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| No.129 |
123さん、111です。
教えてくださってありがとうございます。 地盤は大丈夫なようですね。 また、いわくありの土地でもなさそうで、 安心しました。 |
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| No.130 |
機械式の駐車場の修繕費が高くて、それに、共用部の修繕は駐車場を使ってない人も負担しなければならないのがキツいと友人が言ってました。
何年くらいでそういった費用がかかり始めるんですかね。 このマンションの他の共用部も充実していて魅力ですが、後々の費用が心配です。 |
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| No.131 |
>>130 マンション検討中さん
昔住んでいたマンションは１５年ぐらいで交換時期が来たんだけど、ガラガラで利用者がいなかったのでいくつか潰して駐輪場に転用してましたね。駐車場もハイルーフとか大型車が入るような大きなものだと空きの問題は少ないのですが、古い物件で５ナンバーサイズしか入らない小さなものだと潰すところもあるようですね。 ネットで検索すると25年ぐらいは延命できるというホームページもありました。 設置されているのが露天か屋内かによっても違いがあり、一概には言えないみたいです。長期修繕計画でどうなっているかは確認しておいた方がいいでしょう。古い物件だと、長期修繕計画に機械式駐車場の設備更新費用が計上されていないケースを散見します。 |
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| No.132 |
ここは屋外機械式だから管理コスト高くつくだろうね
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| No.133 |
立体駐車場は修繕費もさることながら、毎年の検査費みたいのが結構かかるように記憶しています。でも利用者が駐車場の料金を管理組合に収めるので、結局は利用者負担となるよう計算されていると思います。問題は空きがでて組合の収入が減ることですね。
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| No.134 |
この周辺のマンションも駐車場に空きが出ていて管理組合が管理会社経由で外部に貸してるところが多い
相場は3.5から3万円で このマンションなら三井のリパーク経由で貸しに出すことになるはず |
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| No.135 |
駐車場はタワパか平置きに限りますね。
妥協して機械式屋内。野ざらし屋外機械式は最悪です。 |
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| No.136 |
>>134 マンション掲示板さん
外部に貸すには（収入を得るには）管理組合が法人になる必要があって、面倒なのではなかったでしょうか。今はそんなルールがないのかな。 |
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| No.137 |
駐車場の台数は、機械式26台、敷地内平面1台なので総戸数88戸に対して3割程度なので、空きを心配するレベルではないように思います。私は駐車場が必要で、逆に抽選にモレて確保出来ない事を心配しています。
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| No.138 |
賃貸に出る物件が増えてくると一気に駐車場が空いちゃうんですよね。
新築のときは多分足りないことの方が多いと思いますが、10～15年ぐらいするとどうしても空きが目立ってきますね。 |
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| No.139 |
>>137 マンション検討中さん
管理の面からはちょうど良さそうですが、利用者からすれば心配になりますね。うちも駐車場は戸数に対して3割強くらいで満車です。 |
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| No.140 |
この付近の築15年くらい経ったマンションで外部に駐車場を賃貸に出してない物件ないよ
それどころか駐輪場まで賃貸に出てる そういう物件の駐車場がそもそも台数多かったのかというとそうでもない 3台しか停められない物件が賃貸に出してるケースがある だから物件内にこだわらなければ駐車場には困らない 物件名はあれだけど、このマンションの変電所側に歩いたところは建物内立体駐車場だけど賃貸に出てるから防犯面でも良いと思いますよ |
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| No.141 |
なんと個人が貸し出している駐車場ではなくマンションの空き駐車場が貸しに出されているんですね！
万が一マンションの駐車場を借りられなかった方も近くの屋根付きの駐車場を借りられますように。 |
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| No.142 |
新しく出たアトラス小石川と、ここのどっちがいいか迷っています。
地元だったり、詳しい方がいらっしゃったら、教えてください。 |
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| No.143 |
>>142 マンション検討中さん
まず利用できる鉄道路線を確認するのが良さそうです。自分にとって、どちらが便利か。 アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線 ここ：山手線、南北線 私なら小石川かなあ。 また客観的に見て、地域としてのポテンシャルは小石川の方が高いと思います。東京ドームだけでなく、中小の建て替えがどんどん進んでいくと思います。 |
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| No.144 |
>>142 マンション検討中さん
どっちが良いかは住む方の生活に大きく左右されるので何とも言えないですが、南北線と山手線メインの我が家は圧倒的に本駒込5丁目が便利です。 子供の同級生で小石川住みもいますが、本駒込の方が地味でオシャレさは劣ると思います。たぶん、小石川住みの人からすると「なんで本駒込にその価格出すの？」と思うでしょうね。 |
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| No.145 |
小石川のほうが高いとは思うが価格出てこないと判断しようがない
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| No.146 |
>>143 周辺住民さん
>アトラス文京小石川：丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線 >ここ：山手線、南北線 ただ問題はJR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則があるので山手線のウエートは大きいと思います。また駒込駅前の繁華街もさほど汚くなく（むしろ鄙びている）通常小汚い飲み屋街や巨大なパチンコ店、風俗店街が広がっていることが多い山手線駅にしてはかなりマシな雰囲気だと思います。 |
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| No.147 |
山手線の強みは、ほぼほぼ全ての副都心と都心を結んでいますし、地下鉄を含む私鉄ターミナル駅も多くは山手線と接続するように配置されていることが多いので、利便性は高いと言えるでしょう。もっとも実際には全ての副都心都心に用事がある人の方が少ないので、直線的に結んでくれる地下鉄の方が重宝する人の方が多いでしょう。
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| No.148 |
中古と戦うとき何の特徴もない非メジャーのペンシルだと厳しいんじゃない？
その点ここはEV２台、各階ゴミ置き場、共用充実で中古になっても強そう。 |
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| No.149 |
説明会まだですか？エントリーしても何の反応もない
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| No.150 |
>>146 匿名さん
山手線の駅の評価はターミナル駅、乗換駅としての評価が持ち上げていますからね。乗り換えがない駅、例えば、目白駅と茗荷谷駅の比較ならどちらが上でしょうかね。大塚駅と茗荷谷駅なら、後者が上のような気がしますけど。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
>>150 周辺住民さん
目白と茗荷谷だったら明らかに目白でしょ。学区云々は知らんけど。 |
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| No.153 |
>>152 匿名さん
恵比寿と六本木だったらどうでしょうか。恵比寿と赤坂の比較でもいいけど。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
茗荷谷の学校環境は文京区どころか都内屈指でしょ。まあ目白もここも決して悪くはないが、、、
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| No.156 |
まあ大塚だけワンランク落ちるのは間違いない
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| No.157 |
>>156 名無しさん
大塚だったら一応三路線あるのもいいけど |
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| No.158 |
何に価値基準を置くかで判断は分かれるだろうが
一般的な住宅地としての評価は目白だろうね |
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| No.159 |
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| No.160 |
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| No.161 |
赤坂＝六本木＞恵比寿じゃない？山手線内側は高いけど、山手線は高くない。
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| No.162 |
私は以前、>>142 さんのように後楽園駅付近か駒込駅付近かで迷っていました。結局、自分がよく行くのは副都心よりも都心・下町だったこともあり、前者で探すことにしました。実際の越した先は本郷です。
駒込から 山手線で上野まで10分、有楽町（≒銀座）まで19分、南北線で飯田橋（≒神楽坂）まで9分 山手線で池袋まで7分、新宿まで16分、渋谷まで23分 後楽園（または春日）から 大江戸線で上野御徒町（≒上野）まで4分、丸ノ内線で銀座まで11分、南北線で飯田橋（≒神楽坂）まで2分 丸ノ内線で池袋まで7分、大江戸線で新宿西口（≒新宿）まで13分、南北線で渋谷まで21～23分（永田町で半蔵門線に乗り換え） 赤坂・六本木方面（職場）も後楽園からが近いです。 > JR山手線の評価は不動産的には地下鉄駅より高くなるという法則 は地下鉄駅が山手線の内側だと、あまり当てはまらないようです。おかげで高い買い物になりました。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
路線価の最高値はこんな感じ。
赤坂 944万円／㎡ 外堀通り沿い 六本木 829万円／㎡ 外苑東通り沿い 恵比寿 840万円／㎡ 西口ロータリー東側 |
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| No.165 |
路線価の最高値はこんな感じ。
赤坂 944万円／㎡ 外堀通り沿い 六本木 829万円／㎡ 外苑東通り沿い 恵比寿 840万円／㎡ 西口ロータリー東側 こっちも。 駒込駅 153万円／㎡ 駅前ロータリー東側 後楽園駅 201万円／㎡ 区役所北側 パークホームズ文京本駒込件 101万円／㎡ 不忍通り沿い アトラス文京小石川 86万円／㎡ 区道沿い。千川通り沿いなら110～114万円／㎡ |
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| No.166 |
>>164 周辺住民さん
なんでこの人頑なに見当違いな地価比較してるの？ 例えば新宿と小石川比べてどうすんの？ 近いところの代表で比べなきゃ意味ないじゃん笑 赤坂と比べるなら東京駅近有楽町駅近の丸の内と比べなよ？ 後楽園もそう 比べるなら御徒町駅近あたりと比べなよ |
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| No.167 |
オンライン説明会もまだなので、どうでもいい話ばかりですね
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| No.168 |
>>166 マンション検討中さん
> 例えば新宿と小石川比べてどうすんの？ ってどこでしょうか。路線価は駒込と小石川を比較していますが。 > 赤坂と比べるなら東京駅近有楽町駅近の丸の内と比べなよ？ 「東京駅近有楽町駅近の丸の内」はターミナルとか乗り換えとかの評価で持ち上がっています。比べるなら通っている路線数が同じ場所で比べないと、意味がないと思います。赤坂は赤坂見附の銀座線と丸ノ内線、赤坂の千代田線で合計3線。恵比寿は山手線、湘南新宿ライン、日比谷線の合計3線と比べるには適しています。 > 後楽園もそう > 比べるなら御徒町駅近あたりと比べなよ あなたは恐らく都心に住んでいないと思われます。御徒町は上野です。住所は上野だし。これまた東京を代表するターミナルと後楽園を比較するのはナンセンスかと。 |
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| No.169 |
142です。
皆様、教えていただいてありがとうございます。 私にとってなじみのある、飯田橋、茗荷谷、後楽園エリアばかりを探していたのですが、最近小石川５丁目の某マンションをかなり迷った挙げ句やめて、少し、範囲を広げて考えてみようとしているところです。 不勉強なので、色々な視点を与えていただき、有り難く思っております。 |
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| No.170 |
>>168 周辺住民さん
都心住みか住みでないかなんて関係ないしどうでもいいけど、住所違うって根拠言ってるけど、 赤坂と恵比寿も、後楽園と駒込もどっちの比較も住所全然違うよ？笑大丈夫？ 少なくとも赤坂だったら対抗する山手線駅は新橋でしょ？新橋のが高いよ？ |
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| No.171 |
> 住所違うって根拠言ってるけど
こんなこと言ってませんが。 > 少なくとも赤坂だったら対抗する山手線駅は新橋でしょ？新橋のが高いよ？ そりゃそうでしょう。使える鉄道は、赤坂が地下鉄3線なのに対して、新橋はJRだけでも山手、京浜東北、東海道、横須賀と4線もあり、銀座線にゆりかもめ、さらに近隣の駅として汐留、内幸町もあるし。 |
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| No.172 | ||
| No.173 |
>>171
それと書くの忘れたけど、乗り換え路線が同じじゃないと比較にならないとかアホくさいこと言ってるけど、なんだその基準。 じゃあ例えば曙橋と山手線駅比較する対象って、一路線しかないところなんて山手線じゃ目白、鶯谷くらいしかないじゃん。アホくさ |
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| No.174 |
ケンカすんなよ笑笑 学区とか言ってる場合じゃねぇぞ笑笑
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| No.175 |
相変わらず読解力ないですね。認知症の私以下だ笑。新宿と小石川は比べてないのに（>>166）。
・>>142 さんが駒込か小石川で迷っている。数年前の私と同じなので、行きたい所への便として、利用できる鉄道路線を確認してはどうかと問うた ・交通利便性（路線に乗って行ける先）の比較は>>162に書いた通りだが路線価の話が出ていたので、>>165に記載。ついでにマンション所在地の路線価も > 住所は上野だから後楽園と比べるのはおかしいって書いてたじゃん？ 御徒町の住所は上野だから、御徒町は御徒町としてではなく上野として評価するのが適当という意味です。読解できませんでしたか。上野の繁華街は、上野駅、御徒町駅、湯島駅に囲まれた地域とされています。 > 山手線内側は山手線駅近の方が強いとは言えないっていうあなたの理論 そんなこと言ってません。通っている路線数で決まると言っています。山手線の多くの駅は通っている路線数が多いから強く見えるだけであり、通っている路線数をそろえて比較すれば、地下鉄駅が強いのでは、という問いかけです。 > そもそも赤坂と山手線駅を比べて論じるのに、なんで近くもない山手線駅の恵比寿と比べて地価比較してんだか？ 通っている路線数をそろえたからです。 |
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| No.176 |
3lでいくらだろ
中層階、西側がいいなー |
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| No.177 |
エントリーしたけど、つまらないショートショートが4回も送られてきただけで新情報ゼロ。はやく価格とか追加の情報ほしい
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| No.178 |
ようやくオンラインプロジェクト案内会が始まりますね。
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
駒込駅の南口から歩いて現地まで行って見たらどんな場所かわかりそうなものだけどねえ...
山手線の内側で交通も便利なのに郊外のように閑静な街であるのは文京区らしい。 |
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| No.182 |
>>181 匿名さん
ご指摘の通りだと思います。文京区よりも郊外の駅前の方が、はるかに賑やかで利便性は高いです。ただ、都心まで遠いというだけで。 |
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| No.183 |
ここの物件はプラウド文京千石スクエアと比較している人が多いんですか？
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| No.184 |
>>183 マンション検討中さん
正直なところプラウドが高過ぎて比較しにくいような気もします。三井さんがどこまで頑張ってくれるかにもよりますが。 |
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| No.185 |
>>180 マンコミュファンさん
例えば、このマンションに住み始めた男が近所を歩いてたら夏目漱石に会っちゃった！この街ならありえるかも？ふふっ！みたいなやつ |
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| No.186 |
>>182 周辺住民さん
>文京区よりも郊外の駅前の方が、はるかに賑やかで利便性は高い どうしてそうなるかというと、郊外は駅前に近隣の人々が集まるわけですが、文京区は副都心の巨大で個性的な繁華街へのアクセスが容易なので、地元に全部ある必要がないからです。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
来週から始まるウェビナーで予定価格教えてくれますかね
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| No.189 |
>>188 検討板ユーザーさん
価格はプロジェクトご案内の内容には書いてないですが、最近の傾向から期待したいところですね。 |
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| No.190 |
ウェビナー→オンライン商談会→モデルルームと人数を絞るためにやってるんだろうから、何部屋かは予定価格出してくると思う
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| No.191 |
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| No.192 |
>>187 マンション掲示板さん
統計を少し調べていただけるとわかりますが、昼間人口と夜間人口の差でいくと文京区は大して大きくないですよ。昼間に空っぽになる地域ではないですね。コロナでかなり影響を受けてはいますが、文京区で学んだり働いている人を相手にしたお店もたくさんあります。 いい街という意味が遠くからはるばる人々が集まる街ということであれば、夜間人口<<昼間人口みたいな地域は治安もよくないですし、ひとごみが密で伝染病も流行りやすいです。新型コロナウイルスの流行を区単位でみると、そういう街でまず患者数が増えて、そこに通勤する人の多い郊外へと伝播していったという事実があります。これからのいい街は、住んで住みやすい街だと思うので、いい街の概念もこれから変わっていくでしょう。 |
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| No.193 |
コロナの感染者数とかどうでもいいよ
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| No.194 |
この物件の隣にあるガソリンスタンドはいわゆる嫌悪施設に当たるのでしょうか？
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| No.195 |
>>191 通りがかりさん
不忍通り斜め前の三井が7000万円前後で販売されていたこと、また、お隣のリビオの中古が新築から1.5倍程度の価格で取引されていることからして、8500万円がボリュームになれば良い方ではないかな。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
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| No.198 |
定借のリビオが少し前に坪４３０で完売してるので坪５００は超えてくると思いますよ。建物はこちらの方が断然良いですしね。
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| No.199 |
https://www.seikatsu-guide.com/info/13/13105/1/
を見ると文京区は昼間人口の方が多いですね。人口は24.0万人、昼間人口は34.6万人です。 |
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| No.200 |
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