パークホームズ文京本駒込ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ文京本駒込についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2103/

所在地：東京都文京区本駒込5丁目70（地番）
交通：JR山手線「駒込」駅　徒歩6分
　　　東京メトロ南北線「駒込」駅　徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.81㎡～102.26㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：村本建設株会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[121: 周辺住民さん]

>>120 eマンションさん
エネオス側がエントランス、エネオスから見て左の奥の方に駐輪場入り口があります。また、エネオスから見て建物の裏手あたりに駐車場らしきがあり、そこから駐輪場に入れます。

[122: 名無しさん]

>>121 周辺住民さん

ご丁寧にありがとう。
そういえばここって駐車場入口はメインエントランスにはないね。ってことは、駐輪場出入口と車入庫出庫口は裏になるのか。
あそこ多分細い道だし一通のような気がするから、車の出入りも楽そうだね。まぁ車なんだから、ぐるっと回って不忍通りに出ればいいわけだしね。
空き地の時から気になって期待して見てたんだけど、車寄せとかは無さそうだね。結構敷地広そうだったのに、戸数多くしたからなのかな。
ここってもうモデルとかあるのかな。

[123: マンコミュファンさん]

>>111 マンション検討中さん

ここはずっと駐車場。
それよりも前は隣のリビオ文京本駒込レジデンスと一緒の敷地で古い地主さんが住んでた
それが相続で分割され、さらにその次の相続の代となって片方はリビオになりこちらは駐車場が続いていた
ここが地盤弱いなら水道橋とかどうなんの？って感じ

[124: マンション掲示板さん]

>>114 通りがかりさん

この土地も予備調査で遺跡が発見され文京区がしばらく現地調査してた

[125: 匿名さん]

ここも屋上テラスがあるんだよね。
リモートワークで疲れた頭を冷やすのにちょうどいい
比較的小規模な物件では周辺の物件にない魅力的な共用部分を整備することで差別化をはかろうとする試みがなされているね。文京区だけのことではないと思うが、嬉しい配慮。

[126: マンション掲示板さん]

小規模なりに共用施設があるだけに管理費は気になるな

[127: 匿名さん]

共用部の本代が高くなりそうで気になります。
イメージでは、洋書が本棚に並んでいて、洋書って高かったはずと思いました。そして、あんまり読む人がいないですよね。。。

バリューブックスのサービスがよくわからなかったのですが、読み終わった本をディスプレイして読みたい人に譲渡するサービスはいいと思います。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
>共用部の本代が高くなりそう

Tune stay kyoto や星のやではライブラリーを提供する一方で古書を販売しているようです
https://www.instagram.com/tune_stay_kyoto_book/

古書店がマンション内にあるような感じでしょうか。

[129: マンション検討中さん]

123さん、111です。
教えてくださってありがとうございます。
地盤は大丈夫なようですね。
また、いわくありの土地でもなさそうで、
安心しました。

[130: マンション検討中さん]

機械式の駐車場の修繕費が高くて、それに、共用部の修繕は駐車場を使ってない人も負担しなければならないのがキツいと友人が言ってました。
何年くらいでそういった費用がかかり始めるんですかね。
このマンションの他の共用部も充実していて魅力ですが、後々の費用が心配です。

[131: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん
昔住んでいたマンションは１５年ぐらいで交換時期が来たんだけど、ガラガラで利用者がいなかったのでいくつか潰して駐輪場に転用してましたね。駐車場もハイルーフとか大型車が入るような大きなものだと空きの問題は少ないのですが、古い物件で５ナンバーサイズしか入らない小さなものだと潰すところもあるようですね。

ネットで検索すると25年ぐらいは延命できるというホームページもありました。
設置されているのが露天か屋内かによっても違いがあり、一概には言えないみたいです。長期修繕計画でどうなっているかは確認しておいた方がいいでしょう。古い物件だと、長期修繕計画に機械式駐車場の設備更新費用が計上されていないケースを散見します。

[132: マンション検討中さん]

ここは屋外機械式だから管理コスト高くつくだろうね

[133: 周辺住民さん]

立体駐車場は修繕費もさることながら、毎年の検査費みたいのが結構かかるように記憶しています。でも利用者が駐車場の料金を管理組合に収めるので、結局は利用者負担となるよう計算されていると思います。問題は空きがでて組合の収入が減ることですね。

[134: マンション掲示板さん]

この周辺のマンションも駐車場に空きが出ていて管理組合が管理会社経由で外部に貸してるところが多い
相場は3.5から3万円で
このマンションなら三井のリパーク経由で貸しに出すことになるはず

[135: 通りがかりさん]

駐車場はタワパか平置きに限りますね。
妥協して機械式屋内。野ざらし屋外機械式は最悪です。

[136: 周辺住民さん]

>>134 マンション掲示板さん
外部に貸すには（収入を得るには）管理組合が法人になる必要があって、面倒なのではなかったでしょうか。今はそんなルールがないのかな。

[137: マンション検討中さん]

駐車場の台数は、機械式26台、敷地内平面1台なので総戸数88戸に対して3割程度なので、空きを心配するレベルではないように思います。私は駐車場が必要で、逆に抽選にモレて確保出来ない事を心配しています。

[138: 匿名さん]

賃貸に出る物件が増えてくると一気に駐車場が空いちゃうんですよね。
新築のときは多分足りないことの方が多いと思いますが、10～15年ぐらいするとどうしても空きが目立ってきますね。

[139: 周辺住民さん]

>>137 マンション検討中さん
管理の面からはちょうど良さそうですが、利用者からすれば心配になりますね。うちも駐車場は戸数に対して3割強くらいで満車です。

[140: マンション掲示板さん]

この付近の築15年くらい経ったマンションで外部に駐車場を賃貸に出してない物件ないよ
それどころか駐輪場まで賃貸に出てる
そういう物件の駐車場がそもそも台数多かったのかというとそうでもない
3台しか停められない物件が賃貸に出してるケースがある
だから物件内にこだわらなければ駐車場には困らない
物件名はあれだけど、このマンションの変電所側に歩いたところは建物内立体駐車場だけど賃貸に出てるから防犯面でも良いと思いますよ