MJR博多ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

MJR博多ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/hakata/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153539

所在地：福岡県福岡市博多区美野島1丁目1番1、1番5（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「博多」駅 徒歩12分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：38.04平米～97.26平米
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社　九州総合建設株式会社
管理会社：ＪＲ九州ビルマネジメント株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【福岡】MJR博多ザ・レジデンス　レビュー
https://www.sumu-lab.com/archives/76476/

[501: マンション検討中さん]

それよりも１LDKや２LDKは投資目的の購入が多いでしょうからメンズエステばかりにならないか心配です。
見知らぬ男性たちがオートロックを突破してきちゃいますよね。

[502: マンコミュファンさん]

>>501 マンション検討中さん
こんな不便な場所でメンズエステの需要ないでしょ。

[503: eマンションさん]

築浅の10年内までは借り手がつくやろけどね。

[504: 通りがかりさん]

また1件ご近所に
新しくケーキ店オープンしました

[505: 名無しさん]

ゲイバーとメンエスがひしめくエリアで、、、
賃料が安いこともあるんでしょうね

[506: 通りがかり]

>>505 名無しさん
賃料の話とかしとらんよー
はっはー

[507: マンコミュファンさん]

モデルルームの土地、同じとこに売却される可能性高いてあったね

[508: ご近所さん]

メンズエステは、賃貸マンションの１LDKでやっているイメージですね。なので、ここのような分譲でファミリー向けの大きな部屋が中心のマンションでは営業しないと思います。　何かあったらすぐに撤退しないといけないので安い賃貸マンションでの営業が多いでしょう。　そもそも住居専用マンションなので、事業はできないと思います。

[509: ご近所さん]

１LDKじゃなくて、１Kですね

[510: 通りがかりさん]

お惣菜生活の私には最高の場所です。
近くにスーパーが6件もあるなんて、よそではあり得ない。

[511: 通りがかりさん]

>>508
博多駅エリアはファミリー層に避けられるので投資用の単身マンションが圧倒的に多いんですよ。
分譲マンションの中の１～２LDKを購入した投資家がメンズエステ経営者に貸すんです。
営業時間しか使用しないので部屋の痛みが小さく、賃料の取りっぱぐれもない、一番手堅い投資なんですよ。

[512: 評判気になるさん]

>>511 通りがかりさん
あなた、話が噛み合ってないよ

[513: 検討板ユーザーさん]

いまのメンエスは競争が激しいのできれいな新築マンションで営業しているお店が多いです
彼らは居住用として契約しますから防ぎようがありません

[514: 通りがかりさん]

>>513 検討板ユーザーさん

メンエスの話好きだねー

[515: 通りがかりさん]

グランフォーレはなりそやね

[516: 通りがかりさん]

61平米で3LＤK出たぁあ

[517: マンション比較中さん]

>>516

この4.3畳は他の部屋と繋げようもないし、ちょっと問題のあるプランのような気がします。
思いきって大きめの納戸として使うしか無いような・・・

[518: eマンションさん]

ソファなんて置けないわ
足の踏み場も無くなってしまう

[519: マンション検討中さん]

美野島で坪250かー
きついなぁ

[520: 通りがかりさん]

この数年、美野島1丁目は　お高くなりましたー

[521: マンション検討中さん]

今が異常なんです。完全にバブっています。
わけありのエリアで超高値づかみをすると後が大変になりそうです。

[522: 口コミ知りたいさん]

>>519 マンション検討中さん
下の階がそれぐらいで、上に行ったら坪300万以上です。
コロナショックと円安で中身はシート張りのペラペラの内装建具とグレードの低い水回りの設備、土地だけの価値でその値段です。私のような庶民は大人しく見守ることにします。

[523: 口コミ知りたいさん]

エリアがおよそ検討の余地のないところだったので間取り見てなかったんですが、公開されている70㎡以下の部屋はどれも欠点が多い間取りのように思います。
そんなに特殊な形状の土地でもないのにどうしてこうなったんでしょう。

[524: eマンションさん]

>>523 口コミ知りたいさん
そうです。
それです。

[525: 通りがかりさん]

諸問題から単身向け投資物件が主流の博多地区
わざわざ買ってまで住むような場所でもないのに
そのうえ間取りがいびつだなんて

[526: ご近所さん]

>>511 通りがかりさん

そうなんですか？
分譲を買っている投資家も、事業目的のメンズエステの経営者には貸さないかなと思っていたんですけど、、そうなんですかね。。
何か問題も起きそうですし、、　
メンズエステ側も、わざわざ大きな分譲マンションを（投資家から）借りずに、
山ほどある賃貸マンションの小さな部屋で営業するのが多いと思いますけどね、、
契約としては事業NGなはずなので、わざわざリスクの大きいメンズエステに貸す投資家さんがいたら、、リスクリワードの計算ができないちょっと残念な投資家さんだと思います。

[527: ご近所さん]

>>513 検討板ユーザーさん
居住用として契約というか、購入して後で事業使用（しかも怪しい店）がバレたら大変なことになるので、買わないと思うんですけどね。
すぐに解約できる賃貸マンションが山ほどあるのに、わざわざここのような綺麗な分譲マンションを買うとはちょっと考えにくいですね、、
メンズエステ経営なんて、そもそも新築マンションを買うお金なんてなさそうですし。

[528: ご近所さん]

>>511 通りがかりさん
やっぱりちょっとアレですね。
部屋買えるような投資家さんなら、絶対普通の人（安心できる）人に貸しますよ。

営業時間も長いし、床に何か変なのこびりついてそうですし、通常通りには賃料払えなくても平気そうですし、、手堅いどころかリスクしかない投資な気がしますがね。

[529: 通りがかりさん]

>>522 口コミ知りたいさん

近年のMJRの手抜き内装には呆れますね。

[530: 通りがかりさん]

ライオンズマンションは多いですよね
洗濯機とシャワーの使用頻度が多いので排水に負担がかかりそうです

[531: 口コミ知りたいさん]

>>529 通りがかりさん
有能な設計士が景気の良い雇用先に転職して出て行ったのかも。

[532: 口コミ知りたいさん]

>>531 口コミ知りたいさん
設計士というよりも物価と地価の上昇で如何に安く建てて利益を得られるかを考えるから内装にお金を掛けられないだけなのでは…

[533: 匿名さん]

ここ高くても坪230万円くらいかなと検討していましたがちょっと高くてやめました。あと不要な施設多すぎ、管理費・維持費が高くなるだけ。
もう2～3年まてば良い中古物件がこの辺たくさん出そうなので、じっくり待つことに
しました。
それと皆さんご指摘の通り、MJRは間取りがいまいち、クリオを見習えば。

[534: マンション検討中さん]

>>533 匿名さん
聞いたところ契約時（来年1月）に物件価格の10%支払い必須だとか。5,000万なら500万一括納付。もちろん積立金は別ですしおっしゃる通り使わない施設が多すぎて月々の管理費が凄いことになりそう。普通のサラリーマンの私は積立もしてるし前金だけで手元の貯金も無くなるのでさすがに無理でした。それでも価格に見合えば無理も出来るけどあの安い内装と設備で更に買う気が起こらず…。県外の投資目的の方が多くて数部屋まとめて買う予定の方もいるとか。少子高齢化で福岡の人口もそろそろ頭打ちだし、損しても痛くも痒くもない福岡以外の日本と中国から来る富裕層・投資家向きかな？

[535: 評判気になるさん]

>>534 マンション検討中さん
博多区で今5000万円以下で購入出来るマンションは無いと思われます。
東区まで行けば、エイル箱崎公園がかなり安いですけど。2LDK（56.59m2)2,400 万円～
3LDK(69.64m2)2,820 万円～
4LDK(81.42m2)3,630 万円

[536: マンション検討中さん]

>>534
中国人の購入が多そうですね
彼らは細かいところは見ませんから

[537: 通りがかりさん]

マンションのほうが当たりですね。
通りを渡って駅前4丁目の区画に今年早々テナントビルが竣工しましたが、未だに未入居。
賃貸マンションとして建ててたら、駅までずっと近いので、埋まってただろうに。

あと、ニューヨークストアの真向かいも空き地になってるのですが、店を畳んだコンビニの建物がそのまま残ってるので、未だ買い手がつかず。
このコンビニの建て物さえ残ってなかったら、すぐ買い手がついてマンションになってるだろうに。

[538: eマンションさん]

45歳定年制が浸透し始めてきている最近、35年ローンとか未来のことまで分からないわ。
会社もずっとそのままでいるところは、大企業でない限り、50年以上持つ企業は稀だし、大企業でも統合も頻繁に見られるようになり、肩たたきに合う前に、企業自体もどうなるか分からない。
それでなくとも、築15年も過ぎてくれば、設備も外観も古くなっていく一方で、あと20年もローンを払わなきならない。それより、新しい賃貸マンションを借り継いでいったほうが、設備も最新だし。

[539: 匿名さん]

>>538 eマンションさん
そうなんだけど、どうしても賃料で月２０万も払いたくないのよね！
ローンなら月額は安くすむし

[540: 名無しさん]

>>539 匿名さん
博多区は月20万の賃貸マンションはありませんよ。
中央区なら分かるけど。

[541: 通りがかりさん]

高くなったねー
10年前は2500万で買えた地域なのに。
今は2倍。
また数年したら安くなるかな？？

[542: マンション掲示板さん]

>>541 通りがかりさん

福岡市はそんな例がないので、下がらないでしょうね。

[543: マンコミュファンさん]

>>540 名無しさん
5000万のマンションなら20万くらいでは？
うち博多区で4000万で買ったけど、賃貸に出したら17万ですよ。
掲載して1ヶ月も経たずに決まりましたよ。

[544: マンション検討中さん]

>>543 マンコミュファンさん

法人が借りてくれたりしますし、新築は２０万でもすぐ決まります

[545: 検討中さん]

美野島で月２０万円はあり得ません（笑）

築５年マンションの３LDKが賃料９万円で出てますね。

[546: 名無し]

>>545 検討中さん

ですよねー
ですよねー
私もそういう意味で言ったんですよ！

[547: eマンションさん]

>>545 検討中さん

設備が…

[548: マンション検討中さん]

まぁ今の時代２５０万なら安いわな。
売れるでしょ

[549: 通りがかりさん]

>>545 検討中さん
貴方が見る初めてのマンションになるんですね。
場所柄を一生懸命否定したいだけの人というのは分かってるんですが、色々残念ですね。

[550: マンコミュファンさん]

>>549 通りがかりさん
否定はされてないと思いますが。

[551: 匿名さん]

マンションの営業経験者として
マンションの資産性などを語る営業の方は多いですが、マンション営業の人が語る資産性は現状の社会システムが同じ状況で続いたとすると、という前置きが抜けています。
10年前に福岡のマンション市場がこのようになると予想で来ていた人は、おそらく一人もいません。
マンション営業を見定めるためにも、物件のマイナス面をきちんと分析できているか聞くべきです。

マンションの営業に何と言われようとも、自分が気に入った立地や間取り、納得できる価格であれば購入してもいいのではないですか。

[552: マンション検討中さん]

高いと思うなら、西区、南区、東区へどうぞ

[553: マンション検討中さん]

福岡市民にとって、博多区と東区は同列のイメージですね。

南区には高宮や大橋などがあり、
博多区東区より南区の方が住宅地として格上のイメージです。

[554: 匿名さん]

格付け（笑）

[555: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん

んー、中央区以外、アドレスの格という意味ではどこも一緒かな

[556: 通りがかりさん]

格付けチェック入りまーす。
南区も広くて弥永とか柳河内とか色々ですね。
自分にとっては利便性重視なので、南区や大濠や西新よりも博多駅徒歩圏のコチラの方が格上です。笑
重視するものは、人それぞれ。

[557: 検討板ユーザーさん]

美野島は地下鉄１～２駅分の距離がありますよ
通勤に博多駅を使うのなら東比恵の方がずっと便利でしょうね
個々人の考え方によるのでしょうが

[558: 通りがかりさん]

なんか
ずっと
東比恵推しの人が居る。

[559: eマンションさん]

博多口から南と西。
南区中央区西区の話。
東比恵は一駅でも筑紫口の話。
筑紫口より裏の地域は感覚が違う。

[560: 検討板ユーザーさん]

博多区は博多駅ビルだけなんですよ。
博多駅から空港までの広大なエリアはつらい歴史を背負っています。

[561: マンコミュファンさん]

>>560 検討板ユーザーさん

つらい歴史ですか？？

[562: マンコミュファンさん]

いつの話なんかねーー
そんなら価格も下げてくれるやろー

[563: 通りがかりさん]

>>560 検討板ユーザーさん
歴史うんぬん気にしてられないくらい、福岡は人気があるんで、土地がもうないとのこと。それゆえ、古い福岡市民からすると、眉をひそめられるよつな地域でも、利便性が良ければ高価格になっているわけです。まさに需要と供給の相関関係。

[564: 通りがかりさん]

>>560
まあ、歴史も根強いのかな。
あのデンジャラスゾーン住吉にキャナルができた時は度肝を抜かれたけど、
３０年近くたっても建物の周りは相変わらずのデンジャラスさ。
博多ってそういう環境だから施設の中で商売を完結させちゃうのよね。
博多駅の商業施設で買い物することはあっても、博多で買い物することはないもの。

[565: eマンションさん]

>>564 通りがかりさん
住吉1丁目すなわちキャナルシティ。
当初は、福岡地所は、この土地をマンション建設に検討していた。しかし、若社長が、大型商業施設を設けてみたい！と、案を覆したそうだ。

[566: 田舎者]

福岡住みじゃないんですけど、
やっぱり博多が一番ブランド力強くて、博多駅周辺のマンションが高いんだと思ってしまいますね。　中央区（薬院・天神？）とかって、他県の人からすると、どこ？って感じですよね。　
実際、天神周辺よりも博多の方が、空港近いし会社多くてビジネスも盛んだし、
魅力的に感じちゃいますね。

[567: 検討板ユーザーさん]

お上りさんには新宿や新大久保といった猥雑な街が知られていて、
広尾や松濤ってどこ？　って感覚に似ているよね。

[568: マンション掲示板さん]

>>566 田舎者さん

なので、意外に博多区やすくてびっくりという…賃貸あるある

[569: 検討板ユーザーさん]

>>566 田舎者さん
博多駅近周辺に住んでると、出張族には最高っす。
陸・海・空便全てアクセス揃います。

[570: 通りがかりさん]

ごった返す博多駅で乗り降りするよりも、
地下鉄沿線に住んだ方が移動がスムーズになるんですけどね。

その辺の感覚は実際に福岡に住んでいないと分かりにくいでしょうけど。

[571: マンコミュファンさん]

>>570 通りがかりさん
そうですか？
博多駅発着のほうが便も融通ききますよ

[572: 通りがかりさん]

博多駅でほとんどの人が降りますので、博多駅から空港行きに乗るとスカスカで席に座れます。
ま、5分で空港に着くので座らなくても良いですけど。

[573: 通りがかりさん]

美野島から駐輪場、駅コンコース、地下鉄ホーム、空港と行くよりも、
たとえば、地下鉄始発の姪浜から乗り換えなしで空港直行の方が快適だと思われますが。
出張の大荷物で人混みをかき分けるのは大変ですよ。

価値観は人それぞれでしょうか。県外の方は特に。

[574: eマンションさん]

何十分も地下鉄に乗っていたくないわい

[575: 通りがかりさん]

いや、この距離なら私はタクシーで行くわ

[576: 通りがかりさん]

いや、この距離なら私はタクシーで行くわ

[577: マンション検討中さん]

わざわざ環境に難ありの美野島に住んで、
博多駅にはタクシーでアクセスするわけ？？？

[578: 通りがかりさん]

大荷物で地下鉄乗る方が私には有り得ないわ。
私もここから空港ならタクシーですね。
天神界隈で遊んだり買い物したのも20代までで、今じゃ博多駅で完結しちゃいます。
そもそも博多駅付近で働いてたら、地下鉄に乗ることなんて無くなるんだから。

[579: 通りがかりさん]

>>577 マンション検討中さん
雨の日とか飲んだ帰りなんかタクシー使っても安いですよ。
そもそもこの話は空港へのアクセスなので、あなたズレてる。

[580: eマンションさん]

>>577 マンション検討中さん
頭に難ありの人の投稿は頓珍漢だね。

[581: マンション掲示板さん]

>>580 eマンションさん
単なる悪口でワロタ

[582: マンション検討中さん]

>>573
博多駅から通勤するのではなく、博多駅近くの会社事務所に自転車通勤したい、ということ

美野島は地下鉄のない暮らしになるので、出張のときは博多駅までタクシーを使います、ということ

[583: 名無しさん]

安さにつられて県外から移り住んだ若い世帯が、子育てを始めて環境のヤバさに気づき、子どもの就学前に転居していくというのがよくあるパターン

[584: マンション掲示板さん]

>>583 名無しさん

子どもいるなら、正直、少なくとも子育ての環境面で他地域のマンションと比較はした方がいいでしょうね。

比較して、環境に関する情報集めていって、それでもココがいいって思うなら、それは利便性を重視した結果ですから後悔はしないでしょう。

[585: マンション検討中さん]

答え　投資先としては合格

[586: 名無しさん]

価格次第かな。
１LDK3000万円だと、10万円で貸してやっと3%。

場所的に入退去が激しいだろうから、その度のリフォーム代で赤字になりそう。

[587: 名無しさん]

失礼。
価格3000万円の賃料10万は利回り4%です。

[588: 購入経験者さん]

管理費と修繕積立金、固定資産税も引かれますよ。
間に不動産管理会社を入れるなら、管理委託料として賃料の５％もとられます。

区分マンション投資は儲かる要素が全くありません。

[589: 通りがかりさん]

ここは内廊下になってますかね？

[590: 通りがかりさん]

10万しか取れないなら不採算。
タワーパーキングのメンテナンス料もかかってくる。

[591: 匿名さん]

今の市場だと新築でココなら１５万いけるんじゃないですか？

[592: マンション検討中さん]

それは難しそう。

同じ美野島にある新築マンションの１LDKは、
賃料７．２万（管理共益費０．５万）で出てますね。

グレードの違いはあるのでしょうが、美野島の単身向けに住む人は賃料重視の層がほとんどです。

[593: 口コミ知りたいさん]

美野島はこれからたくさん賃貸マンション建ちますよ。
一応分譲賃貸という強みがどれくらい家賃に活かせられるか、という問題はありますが、競争はかなり激しいかと。

[594: 匿名さん]

>>591 匿名さん
私も15万いけると思います。
40㎡近く広さがありますから。

他の方がおっしゃる7万は、もっと狭いですよ。

[595: 匿名さん]

>>594 匿名さん

安さを求める若い層が集まるエリアです。
たかだか数平米の違いで相場の倍以上の賃料設定は無謀ですよ。

[596: 名無しさん]

>>595 匿名さん

それは、分譲賃貸の物件ではないですね。
近所の築10年以上の分譲賃貸でも10万は取ってますよ。

[597: マンション比較中さん]

15万高いですね･･･｡
12～13万ぐらいかなーと勝手にイメージしてました。

[598: マンション掲示板さん]

>>597 マンション比較中さん
1Lだとそれくらいかもしれないですね

[599: マンション掲示板さん]

>>597 マンション比較中さん
約40㎡ですから。
30㎡未満だったら、半値です。

[600: eマンションさん]

そうかえ？