エクセレントシティ千葉弁天一丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ千葉弁天一丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/cb91/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天1丁目5-3の一部、6、7、8、9、10（地名地番）
交通：JR線「千葉」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.36m2～70.47m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名ｖさん]

v御意v
v同意v

[22: 匿名さん]

増税するから景気下支えで結局金融緩和継続でしょ。
景気悪くなったらインフレ止まるから結局金利は上がらないよ。
ほんと何言ってるのか。
ロイターのコピペはやめましょうよ。

[23: 匿名さん]

金融政策に関しては、欧米と日本の温度差は結構大きいと思います。
特に黒田さんが現役の間は。

[24: 匿名さん]

昨日発表されたアメリカのCPIが+9.1で大幅に予想(8.8)を上回ったので、アメリカのインフレはかなり深刻。やはり0.75%から1%の利上げだそうです。
日本のバブル崩壊は1%の利上げで不況をもたらしたので、今後アメリカは相当な不況が来るでしょうね。
リーマンショック級のが来るかもしれません。

最近建築会社の人と話したら、銀行も警戒していて最近は貸し渋りの傾向が出ているそうです。

今日のドル円138円です。日米の金融政策差により、今後もどんどん上がります。給料は上がらず物価は上がる。生活に余裕のある方は不動産を買ってもいいと思いますが、余裕ない方は生活費が上がり、ローン払えずという風になると思うので、キツキツにローンを設定しないほうが良いです。来年以降は競売増えそう。

また、日本は政府も日銀も、どちらも財政が自転車操業でやり繰りしてるので、ここの部分で何かが引き金となり、不安が増殖すれば、世界的な日本国債売りに繋がり、金利暴騰の可能性は0ではないです。変動で借りるのはリスクがあると思います。

[25: 匿名さん]

変動金利上がるって言ってる人、YCCやめるってどこに書いてあるの？？？どこにも書いてないんだけど、どこに書いてあるのか教えてよ。
それ教えてくれないと、言ってることただの妄想なんだけど。

[26: マンション検討中さん]

この掲示板って、素人が日米の経済を妄想する掲示板でしたっけ？（笑）

↑はどーでもいいですが、SUUMOに間取りがでてますね。
ディスポーザーはなさそうですけど、床暖房、食洗機、ミストサウナ、タンクレストイレ＋手洗いカウンターと、それなりにスペックは良さそうですね。
あとは価格がいくらになるやら。。。

[27: マンション掲示板さん]

>>26 マンション検討中さん
情報ありがとうございました。設備が書いてある場所が見つからなかったのですが、その内容だと最近のエクセレント物件と同じ仕様な感じですかね。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション掲示板さん
SUUMOで「モデルルームの見どころ」「室内のポイント」のカテゴリを詳しくみると室内スペックに関連する画像がみれます。
おっしゃる通り、まだ設備仕様のカテゴリは作られてないようです。

[29: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
SUUMOの画像で台所のシンクの部分を見るとディスポーザーらしきものが見えるように思うが、違うのかな？

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん

郊外のこの規模でディスポーザー付けるのはコスト的に厳しいので違うと思いますね。

価格としては坪単価280万円前後ぐらいですかね？
メイズと競合しそうですがあちらはまだHPもないですし戸数も少ないのでサクッと売れそうですね。

[31: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
モデルルームの画像を見る限り、個人的にはディスポーザーではなく、普通の排水口にみえました。
ただ、確定情報は設備のページができてからですね。

[32: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん
グラディス千葉駅前が坪単価290万円くらいでしたね。
駅徒歩は遠いですが、今のスペックで、二重床二重天井だったら290万円いってもおかしくない気がします。
また、狭い部屋(44平米)もあるので、そこらへんの単価盛りも合わせると、300万円いくかも。。。

[33: 検討者さん]

資料請求を3度しましたが、まったく届きません。

[34: 匿名さん]

＞33

資料送ってきたとしても大した内容はないよ。モデルルーム来てねってお誘いするための連絡先ゲットの手法。

[35: 匿名さん]

>>19 匿名さん
長期金利0.18％まで低下したんだが、金利暴騰するって言ってた方どこいきました？程遠いんですが。

[36: 買い替え検討中さん]

>>35 匿名さん
黒田さんが退任した後は金利は当然のように上がるだろうが、皆さんそれを織り込んで物件購入しているので問題はないでしょう。
もし現在の金利が今後も続く前提で資金計画を立てている人がいれば、それこそ金融リテラシーが低すぎると思います。

[37: マンション検討中さん]

>>36 買い替え検討中さん
金利が1～2％上がったくらいで破産しちゃうなら、修繕積立金の値上げにも耐えられないでしょうしね。

[38: 匿名さん]

＞37

長期ローンだと金利１％の差が総支払額として重くかかる。甘く見ると痛い目に合うよ。

マンションって住民同士運命共同体。破綻して管理費、修繕積立未納されると他人事でなくなる。

[39: 買い替え検討中さん]

いよいよ事前案内会の予約を開始しましたね！我が家も初日に運良く予約出来ました。今からとても楽しみです＾＾

[40: 匿名さん]

>>39 買い替え検討中さん
8月27日からですね！
27，28日の土日はもう満席ですね！

[41: マンコミュファンさん]

いよいよですか。ここの値段、動向は他物件にも影響しそうで要注目ですね。千葉駅エリアではエクセレント物件はすんなり完売してるイメージ

[42: 評判気になるさん]

>>41 マンコミュファンさん
なんやかんやでエクセレントは値付け上手ですよね。
直近でもエクセレントシティ千葉レジデンスやアネックス、千葉中央ステーションフロントなんかサクッと売れましたし。

[43: マンコミュファンさん]

>>42 評判気になるさん
必要十分な設備仕様とこのエリアで売れる価格のバランスを把握できているということですかね。しかしこの資材高騰期のこの立地だとどうするのか注目です

[44: 通りがかりさん]

坪単価300下回ったら、お！ってなりますね

[45: eマンションさん]

間取り見ると二重窓っぽいですが、騒音すごいんですかね？？？

[46: マンション検討中さん]

>>45
距離的にはそこそこ離れているのでそこまで気にならないような気がしますが！？

[47: eマンションさん]

>>46 マンション検討中さん
そんな感じしますよねー
間取り見る限り、二重窓に見えるのですが、勘違いですかね？

[48: 匿名さん]

二重窓にしてるってことはそれなりに音の影響あるってことを売る側も認めてるってこと。現地調査してるはずだから測定結果確認するのがいいかもね。

あと、共用廊下側は二重窓になってない。建物が大きくないから回り込みがあるかもしれない。その辺もどういう判断なのか確認かな。

[49: 匿名さん]

＞３０

郊外の小規模でディスポーザーがないのは設備コストではなく維持コストのため。ディスポーザーがあると浄化槽の設置義務があって清掃とかコストがスケールメリットがないと高くつく。

小規模でも管理費をふんだんにかけられる高級物件ならついてたりする。

[50: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
そうですよね。現地に騒音のイメージはありませんが、MRや現地確認必須ですね。

[51: マンション検討中さん]

E
3LDK+3WIC+SIC
専有面積：68.58m2
これの4階くらいを購入したいけど
5,000万円あれば足りるかな？
もっと値は高いかな？

[52: eマンションさん]

>>51 マンション検討中さん
21坪とすると、坪単価250万ですね。
よほど眺望苦しいとかじゃないと厳しいかもですね。

営業マンの話しをどこまで信じるかってとこはありますが、エクセレントザタワーの営業マン曰く、坪単価300近くにはなるとのことなので、下の階でも5500万くらいはないと厳しいかもですね。

[53: 評判気になるさん]

>>52 eマンションさん

すごい値が高いですね。
がんばって買おうか
見送ろうか悩みます

[54: マンション検討中さん]

68m2で4階だと5500万位を想像・・・
5000万だと思ったより安いのねという印象・・・
2階パンダ部屋で4990万とかワンチャン期待？というレベルなのかなと。

[55: マンション検討中さん]

メイツが下層で6000万という業界内の噂ですからね・・・

[56: 検討板ユーザーさん]

>>53 評判気になるさん
西口のグラディスがそれくらいで、駅距離はあれど、こちらの方が少しスペックが高そうなので、同じくらいor少し高いくらいになるのでは？って思ってます。

[57: 評判気になるさん]

そんなに値が高いのですか？
この物件なら、中古価格は売り出し価格より下がることは無さそうですか？
がんばって購入しようかな？
やはり、抽選になるのかな？

[58: 匿名さん]

＞５７

新築物件価格はバブル期越え。バブルはいつかはじけることを覚悟してかな。

[59: マンコミュファンさん]

>>57 評判気になるさん
素人意見なので出てみないと何ともってのが正直なところではありますが、近隣の新築マンションの価格からするとそれくらいしてもおかしくはない、って感じかと思います。

中古のリセールについて、駅徒歩5分以内ってのは強いので大暴落ってのはなさそうです。よほど価格が高くない限り、残債割れもそんなに心配しなくて良さそう。
新築価格を維持するor上昇するかは、市況次第って感じですかねー

3LDKの4000万後半～5000万前半の部屋があったとしたら、抽選になるかもしれませんね。（私も欲しいです(笑)）

[60: 口コミ知りたいさん]

>>57 評判気になるさん
千葉は今でも都内のように中古が新築時より高いような状態ではないようです。スムログのＤＳアキさんの7月22日の記事を見ると残念な状態。千葉駅周辺の数年内の物件なら高く売れるケースがあるようですが。

[61: マンション検討中さん]

>>60 口コミ知りたいさん
賃貸にしても良いですが、65～70平米の賃貸の賃料も2-3年前よりも上がってきているのと綺麗なものはあまり無いですよね。
残念な状態なのは分かるとして、どうしたらよいと思われますか？
賃貸にしていつか値段が下がるのを待つ
立地を捨てて築浅の中古マンションにする
立地を捨てて中古か建て売りの戸建てにする
の3択ですかね？

[62: 口コミ知りたいさん]

>>61 マンション検討中さん
私はリセールで値上がりは期待せず、予算内で買える気に入った新築マンションを買う派です。

[63: 口コミ知りたいさん]

>>62 口コミ知りたいさん
自己レスです。もう１つのエクセレントシティ弁天は2021年に新築時より高く売れてたのを見ました。

[64: 検討中さん]

>>58 匿名さん
ここを検討しています。無知なので教えて欲しいのですが今はバブルなんでしょうか？アクセスが悪いところの建売は目に優しい価格でも軒並み売れ残っている気がしています。もしバブルならこういった物件は売れてしまうのではと素人ながら思うのですがいかがでしょうか？（過熱感がどこにあるのかなと思った次第です）。
あともしバブルならおおよそ何年後にその時の新築価格は何割程度下がるのでしょうか？（ここの物件と同じ物件が例えばバブル？が崩壊した20●●年に発売されたら70m2くらいでいくらで売り出される予想でしょうか？）
その時はバブルがはじけているので値上げしたレクサスの定価も下がるのでしょうか？カントリーマアムのサイズも元に戻るのでしょうか？
質問ばかりですいません。

[65: マンション検討中さん]

>>64 検討中さん
今の市況がバブルかどうかについては、人によって異なるって感じですかね。
専門家？のような詳しい人たちでも二分されているみたいです。
それぞれの言い分があるみたいなので、インターネットで調べてみると良いかと思います。

[66: 検討中さん]

>>65 マンション検討中さん
バブルと言うからにはそれが弾けたら何割下がるという見込みがあるんだろうと思ってそれをお聞きしたいなと思っているのですが…

[67: マンコミュファンさん]

>>66 検討中さん
それを聞いてどうするのかわかりませんが、
前回バブル崩壊時は、ピーク時の1992年に比べて底の2002年でマンション価格が約半分になってますね。
今回がもしバブルだと、ご自身で思われるなら半分になるって思っておけば良いのでは？

https://www.home4u.jp/sell/juku/course/sell-228-20410

[68: 検討中さん]

>>67 マンコミュファンさん
半分ということは新築が2500~3000万になるということですね。お考えが分かりました。ありがとうございました。

[69: マンコミュファンさん]

>>68 検討中さん
67です。
>>58ではないですが、仮にバブルだったら？という体なので、過去の同事象を参考にしてます。

念の為ですが、私自身は、バブルだろうが、バブルじゃなかろうがどちらでも良い派です。

[70: マンション掲示板さん]

多くの住戸が抽選になりそうですね。
抽選になったことを想定して、抽選番号1番を取得するためにも、素早くギャリーに行って、購入希望申し込みしないとね。
抽選ガラポン機に1番玉から投入されていくから、出口穴に1番玉が入りやすい。なので、1番玉が出やすくなる。絶対にそうではないけど、確率的に1番玉が出やすいのは、そういうわけです。
あくまで参考程度にしてください。

[71: eマンションさん]

>>70 マンション掲示板さん
抽選になりそうと思う理由はありますか？

[72: マンション検討中さん]

このマンションの向きって、下の階は結構建物に挟まれますよね？
やはり上の階でないと気になる部分は多そうなのでしょうか。5500～6000程度で買えたらいいなと思っているのですが、厳しいのかなぁ…

[73: マンション掲示板さん]

>>72 マンション検討中さん
出てみないと何とも言えないですが、上の階は厳しいかもですね。

[74: 匿名さん]

>>71 eマンションさん

ない
直感
思い込み

[75: eマンションさん]

>>70 マンション掲示板さん
抽選には確実にならんね

[76: 匿名さん]

>>75 eマンションさん

ならんね

[77: マンション検討中さん]

>>64 検討中さん
金利次第なのではないのでしょうか。今は、一部の優良立地は、需要＞供給の状態のため、住宅ローンで買える人がいる限りマンション価格は上がるはずなので。

[78: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん
まだバブルのバの段階くらいじゃないっすかね。金利は5-8年程度はこのままじゃないっすかね。

[79: 匿名さん]

まだ予約に余裕あるみたいですね。
タワーほどの人気はないんですかね？弁天エリアで人気物件になりそうだと思っていましたが・・・

[80: 評判気になるさん]

>>79 匿名さん
供給過多すぎるのかもしれませんね。
グラディス、パークホームズ、タワー。。。

現時点で、広域検討の人を呼べるほどの話題性も無さそうですし。

[81: 匿名さん]

余程人気がない限り抽選になる程度に販売住戸を制限して人気を演出ってのがパターン。

[82: 匿名さん]

>>80 評判気になるさん
たしかに話題性はないかもですね・・・
タワーとか再開発とかの付加価値はなさそうでもんね。

弁天は文京地区としていい立地だと思われますが、将来のことを考えるとやはり話題性のあるマンションの方が資産性はありますよね。今後のインフレ、金利上昇を考えるといつでも手放せる資産性はすごく重要だと。

[83: マンコミュファンさん]

確かに弁天は地元以外にはアピール力が弱いような気がするね。それでもこの規模のエクセレントならすんなり完売できるイメージだけど。もしだめだったら千葉駅周辺は供給過多という見方が正しいのだろうか

[84: マンション検討中さん]

良い立地かと思っていたのですが、ここはクレアホームズ千葉パークフィールズのベランダの目の前にできる感じなのでしょうか。30メートルくらいしか離れていないので、ベランダお見合いになってしまうのか、大丈夫なのか位置関係が気になります。

[85: 口コミ知りたいさん]

>>45 eマンションさん
窓空けると電車音気になるんじゃないかな、と思います。
昔、このマンション予定地の前に建ってたマンションに住んでたことがあったので。
感じ方は人それぞれですが、
結構頻繁に電車通りますし
現地確認おすすめします。

[86: 検討板ユーザーさん]

>>83 マンコミュファンさん
なんやかんや、新日本建設(エクセレントシリーズ)って、知らぬ間に竣工前に売り切ってるイメージです（笑）
ここがどれくらいの売れ行きかで、千葉駅の地力の目安になるかもしれませんね。

[87: マンション検討中さん]

>>85 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！
もちろん、音の気にし具合は人それぞれですが、二重サッシには理由があるってことですね！

[88: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[89: マンション掲示板さん]

>>84 マンション検討中さん
クレアホームズパークフィールズ側は完全前建てになるみたいですね。それでパークフィールズの最上階が売りに出てたんでしょうね。

[90: マンション検討中さん]

やはりクレアホームズ千葉パークフィールズの完全前建てになるのですね。クレアホームズの検討スレを見ると、目の前の駐車場に何かが建つ心配はしていても、この場所にまさか高層マンションが建つとは予想していなかったみたい。
ここのＡタイプの部屋のベランダとパークフィールズのベランダは距離２０メートルで完全お見合い、Bタイプの部屋も西側の窓は完全お見合い、ベランダも９０度の角度でお見合いくらい。立地が良いかと思っていたけど意外といまいちかも。

[91: マンコミュファンさん]

>>90 マンション検討中さん
その分、価格に反映されてればいいんですけどね。

[92: 匿名さん]

>>91 マンコミュファンさん
クレアホームズ千葉パークフィールズは全部屋が前建てありになってしまう恐ろしさ。
過去に中層階の少し割安だった中古を検討しかけたことがあったので危なかった・・・。突然の前建て出現は一発で資産価値が落ちてしまうので怖いですね。
Bタイプくらいだったら側面の窓だから大丈夫そう。Aタイプは気になりそう。

[93: マンション検討中さん]

この場所に建ってた5階建ての千葉SKハウスというマンションは築30年ちょっとで解体されてしまったので、クレアホームズ千葉パークフィールズから見たらまさかという感じでしょうね。
前建てで気になって調べてみると、このマンションのベランダの南西方向も、左手はニッポンレンタカーと駐車場、右手は築49年のハーミ２１という賃貸マンション。ちょっと高い建物が建ちそうで怖いですね。

[94: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん
駅近物件の宿命ですね。
眺望気にする人は少し離れた物件のほうがおすすめです。

[95: 検討板ユーザーさん]

>>90 マンション検討中さん
現地に行ったことないので何ともですが、20メートル離れてたら前建というほど近くはないような。。。
20メートルだと、道路一本分以上は離れてますよね？

[96: 匿名さん]

20m離れていたら壁ドンというかは人それぞれだけど、立派に前建てとはいうと思います。30m程度なら部屋の中の様子まで見えるというし…

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
覗こうと思わない限り害はないようなきがしますが気になる人は気になるってことですかね。。。
日当たりにも影響あるんですね？(笑)

[98: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
覗こうと思わない限り害はないようなきがしますが、気になる人は気になるってことですかね。。。
日当たりにも影響あるんですかね？(笑)

[99: 検討板ユーザーさん]

>>87
昔、ここの前のクレアホームズに住んでたけど、窓開けると結構煩かった。窓（多分、T-2）を閉めれば日中はほぼ気にならない、夜はたまに音がするなー、って感じだった。正直二重サッシ（T-4）いる？って感じ。
それより下層階は排気ガス？鉄道からの鉄粉？かよくわからないけど、ベランダや通風口の汚れが結構酷かったので上の方がオススメ。

[100: マンション検討中さん]

昨日、事前案内会に参加してきました。多くの方が来場されており、モデルルームはかなり盛況な状況でした。我が家も、希望の住戸に要望書を提出してきました。同じような方がいらっしゃいましたらこれから、宜しくお願い致します。＾＾

[101: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん
地元感覚としては、良い立地ですからね。

[102: マンション比較中さん]

二重サッシって防音や結露対策にはいいと思うんだけど、実際の生活ではどうなんだろう？
洗濯の出入りとか、掃除とかめんどくさいのかなぁ？

[103: 名無しさん]

>>102 マンション比較中さん
線路に近い二重サッシの家にすんでましたが、開け閉めはめんどくさかったですね。
いがいとサッシって重いので、洗濯での開けしめは割とストレスでした。

[104: 検討板ユーザーさん]

価格はどれくらいになったのでしょうか？

[105: マンション比較中さん]

>>103 名無しさん
ありがとうございます。大変参考になります。
モデルルームでも実際にどんなものか確認して検討したいと思います。

[106: 通りがかりさん]

>>105 マンション比較中さん
それがいいと思います！
二重サッシだから検討を辞めるというのはないと思いますが、そういうもんだ、というのは事前に知っておいたほうがよいかと！

[107: マンション比較中さん]

>>106 通りがかりさん
そうですね。
グラディス千葉駅前とどうちらかかな？という感じで、グラディス千葉駅前はお高めだったので、価格も含めて決めたいと思います。

[108: マンション検討中さん]

>>106 通りがかりさん
難しいですよね。少し気になったのが2重サッシって窓の部分以外も壁が分厚くなっていて表示面積よりも狭いのかなと心配になりました。特に角部屋は窓が多いのでその分面積のロスが多いのかなと思いました。

[109: マンション検討中さん]

実際住むことを想定して想像しているのですが、洋室の外側の窓は外側に開いて、内側の窓が手前（部屋側）に開くタイプなので、ほかの方も言っているとおり窓開けるのが面倒なんじゃないかと考えてしまいます。物の配置にも少し制限が出そうで。

[110: マンション掲示板さん]

type E
３階
５千万円ほどかな？
いや、6千万円？
早く価格が知りたいのに、
まだ教えてくれない。
３階は閉塞感ありありだから、
10階くらいがいいのかなと

[111: マンション検討中さん]

グラディスよりやや高いことは感じてるんですが…
それが「やや高め」なのか「高め」なのかの違いで。それを販売側も決めかねている印象。エクセレントザタワーとの兼ね合いもあるのかな。

[112: 通りがかりさん]

>>111 マンション検討中さん
そうかもしれませんね、タワーの売れ具合でどこまでの価格ならいけるのか？という、感覚があると思うので、そこらへんの兼ね合いもあるのかもしれませんね。
グラディスも大人気というわけではないでしょうが、堅実に売れてはいると思うので値付けは迷うんでしょうね。

[113: マンション比較中さん]

グラディスより高いのか・・・。
こっちの方が資産価値が高いってことなんですかね？
再開発だし、駅距離も近いし、グラディスの方が資産価値高そうだから、弁天はもっと安いと思っていたのに・・・残念。

[114: マンション検討中さん]

エクセレントシティの方が収納が充実していそうですが、標準的な窓幅の狭いナローサッシなので部屋の満足度はグラディス千葉駅前の方が高いのかなと思いました。ただ、グラディス千葉駅前は殆ど残っていなかったので…
住宅地としてのアドレスは弁天が良いので価格が高いのは仕方ないと思います。
2026年までまともな供給が今のところエクセレントタワー、メイツ、ブリリアしかないので、選べる選択肢自体が少ないので高めでも売れていってしまうのかな。悩ましいです。

[115: マンション検討中さん]

>>113 マンション比較中さん
どうもメイツが思ってる以上に高いらしいということも影響しているのかもしれません。千葉駅の供給自体が少ないので。

[116: マンション比較中さん]

千葉駅周辺で探しているのに5000万円以下の３LDKは新築あきらめないといけないのですね。悲しいです・・・

[117: eマンションさん]

>>116 マンション比較中さん
もっと都内寄りの価格見たらまだまだ安いほうかと。

[118: 匿名さん]

埼玉でも川口、浦和、大宮あたりは都内城北、城東地区とそれほどそん色ない価格で売られているのを見るにつけ、千葉は最後の楽園に見える。

[119: 名無しさん]

>>117 eマンションさん
そうですねー、東京まで50分圏内の駅にしては、安い方だと思います。

[120: マンション掲示板さん]

>>116 マンション比較中さん
5000万円以下3ldkは、徒歩15分圏内まで探さないと、難しいかもしれませんね。