グランリビオ浜田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランリビオ浜田山についての情報を希望しています。
公式URL：https://nskre.jp/hamadayama/index.html

所在地：東京都杉並区浜田山4丁目992-35,36（地番） 東京都杉並区浜田山4丁目以下未定（住居表示）
交通：京王井の頭線「浜田山」駅徒歩9分
　　　JR中央線「阿佐ヶ谷」駅よりバス停徒歩1分、すぎ丸乗車18分「浜田山小学校」バス停下車徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅徒歩25分
　　　京王井の頭線「西永福」駅徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.85m2～82.23m2
売主：日鉄興和不動産株式会社 東京建物株式会社 安田不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
グランリビオ浜田山を検討中！浜田山の住み心地、買いでしょうか？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/54087/

[163: 口コミ知りたいさん]

>>159 マンション掲示板さん

残念なマンションですね。
この場所は大手に買ってほしかった。

[164: マンション掲示板さん]

7000万台程度の価格帯であれば仕様は十分だと思いますが、中心価格帯が1億を超える高級路線のマンションにしてはお粗末な仕様だと思います。
浜田山でこれくらいの価格だと、パークシティ浜田山と比較されると思いますが、明らかにパークシティより劣っていますね。

[165: 匿名さん]

どのくらいマンション一般に対する知識があるかとうかで、この物件に対する評価が分かれているようですね。皆さんの投稿、検討する上でとても参考になっています。
確かなことは、価格に全く見合っていない物件であること。
購入後、直ぐに2~4千万円の暴落は必至の物件であること。
所々グレードの多少高そうなものを付けていても、肝心なところでコストカットした低レベル仕様であること。
オプションを駆使しても、肝心なところが安普請仕様なので高級マンションにはなり得ません。
このコメントを単なるネガティブキャンペーンだととらえる方は、購入されたらよいのではないでしょうか。

[166: 通りがかりさん]

多分完成したら、素敵なマンションになると思います。外観はいいですよね、きっと。
設計者は、自分の作品を外からみた場合しか考えていません。そして、デベロッパーの最大限の利益を上げたいとの依頼に応えたら、こんな物件ができてしまった。そこに暮らす住民が少しでも快適に…なんて全く考えられていませんね。生活者目線で考える素人でも、もう少し増しな設計ができたのではないでしょうか。せっかくの土地が勿体なかったですね。

[167: 157]

157です。

具体例挙げてどのあたりが低いと思ってるの？と聞いているので、
具体的にどう仕様が低いのか答えず、価値観がどーのこーのとか、「他の高級マンション知らなすぎｗ」みたいな嫌味しか言わないのはただの荒らしですよね笑。

平均坪単価470万が高いと言っている方がいますが、浜田山の築10年65平米の中古が7500万で売り出されているので、新築価格としては「ちょっと割高」くらいの評価になるかと思います（あくまで相場からみた場合）。
これを髙すぎるとか価格に仕様が見合っていないと言っている人は、昨今（というかここ2年）のマンション市場動向をつかみきれてないだけ。

まあ、日鉄はブランド的に価値がないから嫌っていうのは同意。ただそれは仕様が低いとは言わない。

[168: 157]

すみません。坪単価最大640万、平均500万台という書き込み見逃してたました。
確かに相場よりだいぶ割高で見合わないすね。失礼しました。

[169: 評判気になるさん]

>>168
検討者です。仕様が悪いとは思えず購入しようとしているのですが、
平均坪単価は500万台じゃないと思います。
たぶん高いと言いたい方が丸めて500万にしているのかと思いますが、平均470-480程度かと思います。
私は抽選倍率下げた方荒らしているのかな？と思っていましたが、そういったコメントがあまりないので特には言いませんでした。いうほど仕様低くないと思います。まして安物という言い方は荒らしでしかないと思ってました。

[170: 匿名さん]

確かに、仕様が低いとだけ言われても…モデルルームを一度サッとご覧になられただけでは分からないかもしれません。

先ず、トイレ…手洗いカウンター横に、普通なら手洗いソープを置くだけのスペースがあるべき。ここは、それが全くない。安物の賃貸マンションでは、そのような物をみたことがありますが、ここは1億5900万円の部屋でも、です。
オプションでグレードアップしないと、蓋の自動開閉や洗浄にならない。これは、十数年前から、他では標準です。

廊下や洗面所など、この価格帯なら、タイル張りであるべき。洗面所タイルも、材質によっては素足でも冷たくなく、それでいて高級感のあるものは存在します。

ウオールドア、こんなに使い勝手の悪いものは、最近売り出している他のマンションでは見たことがありません。

狭小玄関に廊下…ここは仕様ではなく設計の問題。

システムキッチンの扉や引き出し、材質にも機能性にも工夫が全くない。

このマンションの場合、モデルルームを訪問した時の落胆が大きい理由の一つに、センスの悪さがあると、個人的には感じています。
色使いが悪く、小物もつまらないものばかり置いてあって…大金を出して購入するには、あまりにも夢がない部屋に作りあげていました。

[171: マンション検討中さん]

坪単価、ちゃんと計算していますか？低層階の坪単価を見ている限りでは、許容範囲なのかもしれませんが。
4階82平米は15900万円台で、坪単価638万円です。この3階が坪単価598万円。2階は558万円。
東の4階は坪単価587万円

確かに70平米2階には、坪単価448万円もあります。

坪単価が高い部屋でも、低い部屋でも、仕様は同じなので、価格に見合わないとコメントしていました。

住宅選びは、どこかで妥協も必要です。立地が良いのは確かですので、ここを納得して選ばれるのであれば、宜しいのではありませんか。

[172: 匿名さん]

仕様が低い、高い＝値下がりリスク高い＝ご自身がこちらの物件を5年後に同じ坪単価で買っていただけますか？ということだと思います。
永住志向かつ富裕層の方は全く気にされないと思います。
仕様は価値観ですが、毎月の管理費、修繕積立金の上がり幅、駐車場代などランニングコストなど現実的な問題として妥当なのかは大事です。

[173: 匿名さん]

ずっと楽しみにしていたマンションでしたので、モデルルームを訪問した時のショックが大きかったです。皆さんはどのように感じていらっしゃるのか気になって、この掲示板を見てきました。大半が、やはり期待とは違っていたことを書き込まれていました。
一方、文句があるなら買わなければ、というコメントもありました。至極まともなご意見だと思います。立地と中庭という魅了があるだけ残念でなりませんが、潔く諦めることにしました。

[174: マンション検討中さん]

この値段なら床タイル、天カセであってほしいし、天井高2450は残念だと思うけど、広くても80平米強なら玄関廊下もそんなにゆとりを確保するのは難しいんじゃないんですかね

[175: マンコミュファンさん]

明らかに周辺価格からしても割高ですし
全戸田の字のナロースパンで地下住戸まで作っちゃうくらいだから、本当に利益しか考えてないんでしょう

[176: マンション検討中さん]

うーん悩ましいです。
来年に日銀総裁交代と伴に金利が上がり、住宅価格は暴落、とまでは行かなくても、下がるとの予想があります。
中古は、既に買手市場に変化してきていると不動産屋さんのコメントがありました。
ここで高値掴みするべきか…浜田山はいい土地ですが、悩みます。
浜田山の西友前にマンションが出来るようですが、ファミリー物件ではないのでしょうか？

[177: マンション検討中さん]

グランリビオ浜田山の営業さんが西友前にできるのはサンウッドでファミリー物件ではないって言ってました。

[178: マンション検討中さん]

ここで何回か高いって喚いてましたが、今の世帯年収で夫婦渋谷勤務、子供が筑駒受かってたら、池尻大橋手が出ないしこの単価でもここ買ってたなって思いました。
という観点ではなんだかんだ売れるのかな。
広域検討者には割高に感じてしまいますが。

[179: マンション検討中さん]

坪単価については、平均して高いというよりも高い部屋と低い部屋の差があるのではないのでしょうか？
坪単価が高い部屋については確かに仕様について不満は残りますが、低い部屋では正直今の相場だと仕様もこんなもんかと…

中庭など付いてることを考慮すると、坪単価低めの低層階が狙い目なのかもしれないですね

[180: 157]

なるほど。坪単価は450万～640万ということですね。
であれば、400万台後半くらいなら相場どおり、500万超えると割高感が出てくるってかんじですかね。
640万の部屋が、他の部屋と同じ仕様なら「設備・仕様が低い」という主張もまぁ納得です。ただ、個人的な意見では400万後半～500万少し超えるくらいであればこの仕様・設備は妥当かなって感じです。
（トイレはローシルエット採用してます。ここより仕様が低いところはいくらでもありますし、オプションで変えられるならそれでよいように思います）

ただ、「センスが悪い」とコメントしている方がいらっしゃいましたが、それには同意します。あのフィオレストーンの色…オプションで変えられないとキツいなと感じました。

[181: マンション検討中さん]

坪単価500万円以下の部屋を選べば、仕様に対して高すぎることはないと見るのが妥当なところなのでしょうか。
南側の地下住戸はもちろん、2階(実質1階)までだと、確かに坪単価は低めに抑えてありますが、冬場には全く日照がないようです。冬の日差しなどそんなに必要ないと考える方には、ここは良いマンションかも知れません。

[182: マンション掲示板さん]

>>181 マンション検討中さん

2階まで日が当たらないって本当ですか！？

[183: 匿名さん]

購入を希望する部屋については、皆さん冬至の日影図を確認していると思います。南側2階は一日中全く日が当たりませんが、3階以上なら問題ありませんでしたよ。

[184: マンション掲示板さん]

南向き率の高さを売りにしておいて半分の住戸は日が当たらないとか、本当に何考えてこのマンション作ったんですかね

[185: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん

冬至日だけならまだましなんじゃない？
他に日当たりないマンションなんていっぱいあるからね。

[186: 名無しさん]

春秋だと昼過ぎまでは地下住戸も日が当たるようです。

[187: 通りがかりさん]

冬に日が当たらないことが気にならない方には、良いマンションですね。１階、2階は割安ですし。

[188: 通りがかりさん]

交通利便性がさほど良いとは言えない浜田山で、日の当たらないことを気にしない人もいるのですね。都心ならいざ知らず。
南側にもう少しゆとりをもって設計していたら、何の問題もなかったのに残念。

[189: 通りがかりさん]

>>188 通りがかりさん
とにかく残念に持って行きたい人。ずっと書き込みしてる人。

[190: 名無しさん]

西側の一番リーズナブルな坪単価の部屋が築5年前後の同条件部屋より100万/坪くらい価格が上がっているとの見立てです。ここが不動産価格高騰のベースとして頭に入れておくと良いかと。当然ながら南向き最上階は更にプレミアムが乗っかるのは今の時代だと感じます。
都心と23区比較しても軒並み価格は上がっています。坪単価で納得できる条件バランスを検討する必要はありますね。

[191: 匿名さん]

家族構成にもよりますが浜田山小学区は中古、新築問わず人気エリアです。
小中高一貫私立志向の方も多いかもしれませんが、高校まで私立に行かなくても安心できる義務教育を受けられる、学費を抑えて塾や習い事も幅が広がる。そういったコスト感覚もありますね。

[192: 匿名さん]

>>189 通りがかりさん
文章の書き方の癖で同一人物だと分かりますよね笑

[193: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[194: 検討板ユーザーさん]

なんだかんだ文句言ってるけど、諦めきれないんですね。

[195: 口コミ知りたいさん]

>>188 通りがかりさん
これこの物件予算足りなくて買えなかった人か、競合の業者だな。笑
悪く言いたいのが丸見え。

[196: マンション検討中さん]

188じゃないけど、諦めきれないよ
スパンと天井高さえちゃんとしてれば、全然検討の余地あったのに

[197: マンション掲示板さん]

>>187 通りがかりさん
ファミリーに陽当たりは重要ですよ。

[198: 検討板ユーザーさん]

>>196 マンション検討中さん
まーそれはあなたが本件のターゲットではなかっただけですね。
全然悪いマンション計画ではないので。笑

[199: 通りがかりさん]

浜田山小学校は、現在杉並区で一番生徒数が多い小学校です。越境入学者も多く、皆さん教育熱心で、幾つも習い事(塾を含む)をしている生徒が多い印象です。ヘタな私立小学校に行くよりは、周りの方も良い方が多いので、浜田山小学校は断然おすすめです。
ただ父兄も熱心な方が多いせいか、運動会の徒競走を毎回ビデオ判定していると聞いて、少しビビりました。

[200: 匿名さん]

久我山の三井はどうですか？
こちらより2000万くらい安くて、駅近いけど。

急行も停まるし。

[201: マンション掲示板さん]

>>200 匿名さん

久我山と浜田山だと、比較にならないですね。
環八の中と外、商店街等生活環境も浜田山のほうが俄然充実しています。久我山の三井は富士見ヶ丘エリアともいえますが、両駅合わせても浜田山のほうが利便性高いです。富士見ヶ丘の始発駅という点以外は圧倒的に浜田山の方が便利です。

[202: マンション掲示板さん]

渋谷勤務ならいいかもしれないけど、ぶっちゃけ浜田山ってアクセス悪いよね
埼玉とか千葉でも東京駅行こうと思うと1時間かかるし

[203: マンコミュファンさん]

希望住戸相談書の提出は締め切ったけど、倍率とかどんな感じなんだろ。
グランリビオ表参道も売れ行き好調みたいだし、ここも何だかんだで売れるんでしょうね。

[204: 通りがかりさん]

>>203 マンコミュファンさん
ネガキャン頑張ってましたが、この物件の希少性は紛れもない。
好調物件になることは間違いないでしょう。

[205: 検討板ユーザーさん]

検討者です。
なんか粘着質な人が多い掲示板ですね。
楽しみにしていた→残念
みたいなフレームワークを何度も使っている人がいて気持ち悪い。
事業主がリスク負って土地仕入れているのだから、文句ばっかり言う人は自分で土地買って戸建てに住めばいいのに。
気持ちよく買おうとしている人の邪魔をして何が楽しいのだろうか？建設的ではない意見ばかりでまともな情報交換ができないのか。

[206: eマンションさん]

そもそも希少な土地で83戸しか発売しないわけで、ほとんどの人が「高すぎる」って感じる値段設定にするのは当たり前かと。それが商売ってものでしょう。

[207: 匿名]

ディベロッパー側みたいな意見ばかり書かれてますね
正直あまり他のマンションは知らなかったので、この掲示板を通して、仕様のことや割高だという話に関してもかなり参考になりました。
ナロースパンだとか天井高とか調べれば確かに頷ける内容だと思います。

[208: 通りがかり]

土地と建物の比率が5対5か6対4か7対3か8対2か。仕様は低くても土地の希少性は失われませんよ。

[209: 評判気になるさん]

>>207 匿名さん
デベロッパー側ではありません。普通のことを言っています。
前述の通り仕様が低いの指摘は一部住戸（高い価格の住戸）だけ。仕様も結局アップされてますしね。
買おうとしている物件を気持ち悪い構文で悪く言われるのが嫌だっただけでは？

[210: マンション検討中さん]

営業が多いですね。
ネガに対するレスポンスが早すぎ。
1億買う人はこんなにヒマではないと思います。

[211: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん

検討者から総スカン食らってましたしたからね。ここまで否定される物件なかなかありません。営業はこんなところで時間を無駄にしてないで、事業計画の見直しに注力してもらいたいですね。

[212: 匿名さん]

外観が面白い住宅だと思いました。
ベージュを基本にしたベージュ×グレーのマンション・・・？
完成予定図で白木のように見えるベージュは大理石なのかタイル素材なのか。
ベランダは透明ガラスで、その外に縦に細い板状の素材が使ってあるんですね。

予想図そのままでできあがるんでしょうか。
ちょっと興味あります。