グランリビオ浜田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランリビオ浜田山についての情報を希望しています。
公式URL：https://nskre.jp/hamadayama/index.html

所在地：東京都杉並区浜田山4丁目992-35,36（地番） 東京都杉並区浜田山4丁目以下未定（住居表示）
交通：京王井の頭線「浜田山」駅徒歩9分
　　　JR中央線「阿佐ヶ谷」駅よりバス停徒歩1分、すぎ丸乗車18分「浜田山小学校」バス停下車徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅徒歩25分
　　　京王井の頭線「西永福」駅徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.85m2～82.23m2
売主：日鉄興和不動産株式会社 東京建物株式会社 安田不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
グランリビオ浜田山を検討中！浜田山の住み心地、買いでしょうか？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/54087/

[121: マンション検討中さん]

管理会社の日鉄コミュニティの評判があまり良くないのも気になっています。
マンションを購入する上で、管理面も重要ですよね･･･。
そして、1つの物件に3社の売主がいる理由がよくわかりません。
今まで見てきた物件はどこも1社体制だったので。
だから価格も上げてきてるのかなと推測してしまいます。

[122: マンション検討中さん]

複数の会社が合同で企画していても、それぞれが良い点を出し合えば、より素晴らしいマンションになったのでは、と思います。
本件に関しては、酷い物を売り出しても、責任回避できるのではとの発想から、無責任に利益追求だけに走ったらこんなものが出来てしまったというところでしょうか。
少なくとも、グランリビオの名前には傷がついたのではないでしょうか。
同じシリーズの他の物件にも警戒心しか持てなくなりましたから。

[123: eマンションさん]

JVはよくあることですよ。
日鉄興和が幹事で東建は販売がメインかもしれませんね。安田はいくらかお金出してるだけだと思います。

[124: マンション検討中さん]

価格がかなり強気で高い割に仕様低いし、元々のコンセプトと中身がほんとチグハグなんですよね
普通2500は欲しい天井高も2450、この価格帯のマンションなら標準で付いてくるであろうキッチンの奥行きとかがオプションですし
探せば色々とコストカットが見えてくるのかなと思っています
実需がメインであろう浜田山でよくこんな中途半端なもの作ったなと。。。だったら安いのかと言えば相場から見てもかなり割高
そもそも最初のオンライン説明会で見せられた周辺物件の中古価格も、あの時調べたところわざと高いのを抽出してきたという印象です
色々と予約入ってるけどキャンセルしようかと思っています

[125: 名無しさん]

>>124 マンション検討中さん
不誠実という言葉が真っ先に浮かぶ物件です。
最初から、何々に参加にしたら倍率が…なとど煽るようなことばかり並べて、内実は類を見ないほど低レベルな上に不当に高値を付けて。
浜田山には相応しくないデベロッパーでしたね。
実に残念です。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>124 マンション検討中さん
これから見学する予定です。
仕様がいまいちとのことですが、どこら辺を中心に見たら良いでしょうか。

[127: 通りがかりさん]

こんな所であれこれ言っても仕方ない。
気に入らないなら検討から外せば良いだけ。

[128: マンション検討中さん]

この口コミは大変参考になっています。
70平米7000万円だったとしたら、資材高騰や円安の影響を考慮すれば、この程度の仕様でも仕方ないかな、と思えます。でも、現在提示されている価格には、全く見合っていません。
中庭など良い点もありますが、残念な面が多々あり過ぎです。これまでの書き込みから得たことがらをまとめてみます。足りない点もあると思いますが。

設計
南側の隣接住戸に接近しすぎている
全てが単純ナロースパン
天井が低い(玄関ドアも低い)
間取りに工夫がない(玄関、廊下、居室が狭い)
82平米でも玄関、廊下は狭い

仕様
廊下がタイルでない(フローリングとの無料オプションにすべき)
トイレのリモコンがスティックタイプでない
台所天板、オプションで広げたものが標準であるべき
カップボードはオプションでなく標準装備にすべき
包丁入れの使い勝手が悪そう
スライドドアの造りが悪い

全てが安っぽく、オプションで飾り立てた筈のモデルルームも、全く魅力がない。

昨日の日経新聞にマンションの成約率が落ちてきたとでていました。出せば売れる時期はそろそろ終わって来たようです。
デベロッパーさんには、誠実な仕事をして欲しいです。

[129: 評判気になるさん]

公式ホームページに設備仕様が公開されました。

トイレの写真から見る限りでは、手洗いソープを何処に置くのか、と気になりました。
全体写真がないので、他にはカウンターなどあるのかどうか分かりませんが。

[130: 通りがかりさん]

>>127 通りがかりさん

それを検討板でゆったら、身も蓋もない。真剣に検討している人達のいろんな意見が聞こえて良いじゃないかと思う。

[131: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん
まとめていただきありがとうございます！
どれもすごく同感です。
標準仕様は安っぽいですよね。

高級マンションは廊下やトイレ、洗面所はタイル張りのイメージがあります。
キッチンや洗面所の天板も安っぽい印象を受けました。
高級路線なら、有償のシーザーストーンでの天板延長＋側面変更は標準でつけるべきではと思います。
カップボードもなぜ標準じゃないのだろうと疑問です。
ちなみに以前訪問した他のマンションは天然石の天板やカップボードは標準でした。

[132: マンション検討中さん]

すごいねぇ掃き溜めのように。
欲しいのに買えないからなのか、人気を落としたいのか知らないが文句あるなら買わなければいいのに。何も変わらないし、掃き溜めでしかない。別物件でも批判の嵐で蓋を開けたら抽選でした、好調でしたと言う物件は多数。自分で判断できる人、欲しくて買える人はこんなところ見て判断しないしね。自分で判断できなかったり、欲しいのに買えなくていちゃもんつけたい人が見るのが掲示板。
こんなコメント残すとムキになって沢山批判がくるんでしょうが笑

[134: 通りがかりさん]

>>132 マンション検討中さん

まあ、そうムキにならなくても。笑

[135: マンション検討中さん]

周りは緑も多く静かなので駅からは少し離れていますが、住環境としてはとても良いと思います。
だからこそ、みなさんとても期待されていたので、詳細が出てきた時の落胆が大きかったのだと思います。
掲示板の情報は適度に参考にしつつ、良い面も悪い面も含めてしっかり考えて、自分自身で納得がいけば買うでいいんじゃないでしょうか。

[136: マンション検討中さん]

>>132
そんなにムキにならなくてもいいじゃん。
抽選倍率減ったほうがうれしいから便乗しようよ笑

[137: マンション検討中さん]

将来の金利の動向を考慮に入れておいた方が良いです。いまは最低利率です。日銀の総裁が変わったらどうなるか分かりませんので、シミュレーションだけはやっておいた方がベターです。マンションは売りたくても売れない時代に突入するのは確実ですから。

[138: 名無しさん]

>>137 マンション検討中さん

売れない時代というのはどういうことでしょう。金利上昇によってということでしょうか？詳しくお願いします。

[140: 管理担当]

[NO.133～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[141: マンコミュファンさん]

>>138 さん

今の金利環境は史上最低水準で異常な状況
もしも金利が上がると月々の利払いが増える
さらにいえば融資の上限額も変わってくる
よって購入対象者が減る上に負担額も増える
つまり買える人が減ることで、市況が悪化して値下がりに繋がる
値下がりが続けば様子見になる人もいて、さらに値が崩れて売りにくくなる
金利上がった時のリスクを考えずに、何も分からず変動金利でぎりぎり払えるってペアローン組んでる人とか今後どうなるやら

[142: マンション掲示板さん]

この口コミは、デベロッパーさんも見ています。皆さんが感じたこと、改善して欲しかった点などを書き込むことにより、改善されることもあるようです。

[143: 匿名さん]

>>142 マンション掲示板さん

見てるでしょうね。というか書き込んでますよね？柄の悪い人が。

[144: マンション検討中さん]

他のマンションに比べて、修繕積立金が著しく安い理由も営業さんに聞いて見たいと思います。。エレベーターも無駄に2機ありますし、将来、積立金の大幅値上は必至かと。。管理費は低くできませんが、修繕積立金を安く見せるのは常套手段ということも聞きますが、、購入は控えたいかなと思っています。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
修繕積立金について以前営業さんに聞きましたが、段階的に値上げを予定していて、20年後はだいぶ高くなるようでした。

[146: マンション検討中さん]

修繕積立金に関心を持つのは大変重要なことですね。30年後までは少なくとも修繕計画を作っているはずなので、そこまでにどのくらい上がっていくのか、また一次金支払いは予定されていないかをチェックしておくことは重要です。また、30年後に、修繕積立金が十分残るように計画を立てているかを見ることも大切です。無責任なデベロッパーは、ここで使い果たすような計画しか立てていません。反対に、売り逃げ的な性格でない健全なところは、30年後にも潤沢に修繕費を残すよう計画しています。国土交通省は、均等割りを推奨していますが、そうなると修繕費が最初から2万円くらいにはなります。エレベーターの数や機械式駐車場の規模によって必要な修繕費は変わってくるので、一概にはいえませんが。低い修繕費で最初は押さえているのは、あくまでも売りやすくするためであって、資産価値を守ることとは相反する発想だと思いますが、多くのところがそうなっているのが現状です。
健全な住民が多いところは、第一期の総会で、修繕積立金を大幅値上げを決定しています。

[147: マンション掲示板さん]

修繕積立金について、ここは安すぎるとこが心配されていますが、他のマンションに比べて購入時の修繕積立一時金は、高い方だと思います。皆さん、毎月の支払いには敏感ですが、この点に関しては、高額なマンションの購入費用でマヒしているので、あまり気にならないようですね。

[148: 匿名さん]

仕様の割に坪単価が高くなる。今の新築マンションは大半がそうです。
修繕積立金も浜田山の低層小規模は5年でだいぶ上がります。
ただ浜田山アドレスマンション売却したい人は坪400万は狙える時代になりました。

[149: 匿名さん]

修繕積立一時金が高めというケースもあるんですね。
確かに数千万、あるいは億前後の価格のマンション買うってなったら
その辺の金銭感覚は狂いそうです。

[150: 匿名さん]

長期修繕計画が妥当なものかどうかについて、購入段階での判断は難しいと思います。
購入前の現段階できることは、中途での一時金徴収予定はないか、30年目で十分に修繕積立金が残るように計画されているか、この二点を確かめることではないかと思います。

一時金徴収計画があると、そこで住民の合意がとれず、修繕ができなくなる可能性が大きいので気をつけなくてはなりません。

このことは、将来売却することになったとき、大変重要になります。

[151: マンション検討中さん]

>>148
坪400万が狙えるレベルでこの価格ってなかなか厳しいリセールバリューですね。
この物件、平均って坪500万くらいですかね？
それが相場変わらないとして10年で2割下がったら悲惨ですね。
しかも狙えるレベルなんで成約できるかも怪しいし。
マンションマニアの将来価値予想でも2割減はなかなか無さそう。
やっぱり2割とは言わないまでも10-15%は相場より高いんじゃないかな～

[152: 匿名さん]

このマンションの坪単価は、条件の良い部屋は640万円ほど、他もほとんどが五百数十万円となっています。

リセールを考えるとしたら、数千万円は下がる覚悟が必要なので、永住するつもりで購入した方が良い物件です。

[153: 検討板ユーザーさん]

>>151 マンション検討中さん
外観や構造は素晴らしいからというのがシンプルな理由でしょう。
オプション付ければ内装はキャッチアップできますから。
ただし坪単価が更に上がるのが残念かもしれません。
後はコストダウンの裏返しなのか中庭を活かしたため東も西も南も道路沿いやむなしという印象でしは。

[154: マンコミュファンさん]

私も真剣に購入を検討していましたが、コストカットの件とさすがに高すぎることから購入をやめました。
実需が中心の場所となる中、パワーカップルのペアローンでもかなりギリギリの水準です。
今後値上がりも見込めず、値下がりリスクもある中で買うのはリスクしかないと判断しました。
ここまで払うなら、立地的にも戸建てでもいいのではと思ってしまいました。

[155: マンション検討中さん]

私も真剣に検討しており、未だに結論が出せません。
やはり一番のネックは価格と設備のアンバランスさです。
高くても納得のいく設備や条件であれば決断できますが、この条件であれば他にもっといい物件あるよねと思ってしまいます。
すごく悩ましいです。

[156: マンション検討中さん]

私も真剣に購入を検討しておりました。
浜田山の閑静な住宅地にできる既存樹木を生かした配棟計画…期待していたのですが。
オプションを多用しても、狭い玄関や廊下は変えようがありません。トイレの手洗いカウンターなど他ではあまり見かけない貧相さで、これを変更するにはオプションでは不可能です。
それでいて、都心の駅近物件並みの価格ですから…。
残念ながら、有り得ない物件でした。

[157: 匿名さん]

公式見てきたけど、設備・仕様そんなに低い？
ハイサッシに床暖
キッチンはフィオレストーン、デリシア、グローエ、ディスポーザー、食洗器標準
浴室はダウンライトで保温浴槽
洗面台・洗濯機置き周辺も吊戸棚が標準でついてたり、洗面台も仕様としてはいいものだし
トイレもローシルエットトイレで手洗いカウンター付、このカウンターも結構よくみるやつで全然違和感なし。
さらにZEHで「仕様が低い」ってどういうことかよく分からん…。
WEBサイト見る限りでは、全体的に標準よりも上（5点満点中4点くらい）の仕様だと思うけど…。

ただ確かに天高2450はちょっと残念ではあるが。
それともあれか。モデルルームに行かないと分からない何かがあるのか…。
もしくはただの荒らし？

[158: マンション掲示板さん]

>>157 匿名さん
それぞれに価値観が違うので、ご自分で満足と思えたなら、それで良いのではないでしょうか。

このマンションの場合、謳い文句と実際とに、あまりにギャップがありすぎて、モデルルーム訪問した方々の失望が大きいのだと思います。

他の大手の高級マンションと比較検討する機会がなく、これでも価格に見合っていると思えて購入を決断されるなら、それはそれでよろしいのではないでしょうか。

[159: マンション掲示板さん]

そもそもリビオシリーズは、安さを売りに大手に対抗してきたブランドだそうですね。でも、グランを付けて、高級路線も狙ってきたとか。
だから、色々とチグハグなマンションとの印象を持たれる方が居るのだと思います。
グランだからと凝っているかと思ったら、ある面は流石に安物仕様だったり。
そして、価格は完璧なグランのような設定で。

[160: 匿名さん]

販売進捗や抽選倍率、不人気住戸の残戸数など半年かからないうちに完売御礼か本当に期待外れか見えてくるでしょう。見えない値引きは良くないです。駐車場も優先住戸でないと確約ないですし。
全ては需給バランスです。
第1期購入された方が高値掴みなのか勝組になるのかは予想がつきません。

[161: 通りがかりさん]

>>157 匿名さん
たぶんですが、この掲示板見てそう思ってしまったのかもしれないですね。記載されている内容だとしたら全く仕様は低くはありませんね。

[162: 名無しさん]

>>157 匿名さん

大手の最低水準かな。この価格帯を買う層からしたら5点中の3か2なんじゃない？ZEHは一生懸命頑張ったのはわかるけど、エンドからしたらあればあったでという感じじゃないかな。

[163: 口コミ知りたいさん]

>>159 マンション掲示板さん

残念なマンションですね。
この場所は大手に買ってほしかった。

[164: マンション掲示板さん]

7000万台程度の価格帯であれば仕様は十分だと思いますが、中心価格帯が1億を超える高級路線のマンションにしてはお粗末な仕様だと思います。
浜田山でこれくらいの価格だと、パークシティ浜田山と比較されると思いますが、明らかにパークシティより劣っていますね。

[165: 匿名さん]

どのくらいマンション一般に対する知識があるかとうかで、この物件に対する評価が分かれているようですね。皆さんの投稿、検討する上でとても参考になっています。
確かなことは、価格に全く見合っていない物件であること。
購入後、直ぐに2~4千万円の暴落は必至の物件であること。
所々グレードの多少高そうなものを付けていても、肝心なところでコストカットした低レベル仕様であること。
オプションを駆使しても、肝心なところが安普請仕様なので高級マンションにはなり得ません。
このコメントを単なるネガティブキャンペーンだととらえる方は、購入されたらよいのではないでしょうか。

[166: 通りがかりさん]

多分完成したら、素敵なマンションになると思います。外観はいいですよね、きっと。
設計者は、自分の作品を外からみた場合しか考えていません。そして、デベロッパーの最大限の利益を上げたいとの依頼に応えたら、こんな物件ができてしまった。そこに暮らす住民が少しでも快適に…なんて全く考えられていませんね。生活者目線で考える素人でも、もう少し増しな設計ができたのではないでしょうか。せっかくの土地が勿体なかったですね。

[167: 157]

157です。

具体例挙げてどのあたりが低いと思ってるの？と聞いているので、
具体的にどう仕様が低いのか答えず、価値観がどーのこーのとか、「他の高級マンション知らなすぎｗ」みたいな嫌味しか言わないのはただの荒らしですよね笑。

平均坪単価470万が高いと言っている方がいますが、浜田山の築10年65平米の中古が7500万で売り出されているので、新築価格としては「ちょっと割高」くらいの評価になるかと思います（あくまで相場からみた場合）。
これを髙すぎるとか価格に仕様が見合っていないと言っている人は、昨今（というかここ2年）のマンション市場動向をつかみきれてないだけ。

まあ、日鉄はブランド的に価値がないから嫌っていうのは同意。ただそれは仕様が低いとは言わない。

[168: 157]

すみません。坪単価最大640万、平均500万台という書き込み見逃してたました。
確かに相場よりだいぶ割高で見合わないすね。失礼しました。

[169: 評判気になるさん]

>>168
検討者です。仕様が悪いとは思えず購入しようとしているのですが、
平均坪単価は500万台じゃないと思います。
たぶん高いと言いたい方が丸めて500万にしているのかと思いますが、平均470-480程度かと思います。
私は抽選倍率下げた方荒らしているのかな？と思っていましたが、そういったコメントがあまりないので特には言いませんでした。いうほど仕様低くないと思います。まして安物という言い方は荒らしでしかないと思ってました。

[170: 匿名さん]

確かに、仕様が低いとだけ言われても…モデルルームを一度サッとご覧になられただけでは分からないかもしれません。

先ず、トイレ…手洗いカウンター横に、普通なら手洗いソープを置くだけのスペースがあるべき。ここは、それが全くない。安物の賃貸マンションでは、そのような物をみたことがありますが、ここは1億5900万円の部屋でも、です。
オプションでグレードアップしないと、蓋の自動開閉や洗浄にならない。これは、十数年前から、他では標準です。

廊下や洗面所など、この価格帯なら、タイル張りであるべき。洗面所タイルも、材質によっては素足でも冷たくなく、それでいて高級感のあるものは存在します。

ウオールドア、こんなに使い勝手の悪いものは、最近売り出している他のマンションでは見たことがありません。

狭小玄関に廊下…ここは仕様ではなく設計の問題。

システムキッチンの扉や引き出し、材質にも機能性にも工夫が全くない。

このマンションの場合、モデルルームを訪問した時の落胆が大きい理由の一つに、センスの悪さがあると、個人的には感じています。
色使いが悪く、小物もつまらないものばかり置いてあって…大金を出して購入するには、あまりにも夢がない部屋に作りあげていました。